CC BY
52Закон и право. 2024. № 2. С. 182-185. Law and legislation. 2024;(2):182-185.
Научная статья УДК 347
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-2-182-185 EDN: https://elibrary.ru/KQCPUN
NIION: 1997-0063-2/24-097 MOSURED: 77/27-001-2024-2-297
Долевое участие в строительстве в 2023 году: новые требования к застройщикам, актуальные нововведения и перспективы правового регулирования
Станислав Михайлович Тарасов
Московский университет имени С.Ю. Витте, Москва, Россия, [email protected]
Аннотация. В статье освещается состояние института долевого участия в строительстве в современный период с учетом всех имеющихся в наличии законодательных новелл, преимуществ и недостатков. Анализируются произошедшие преобразования в вопросе привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для реализации строительства и трудности, появляющиеся в сфере долевого строительства, в частности, в жилищной политике государства в целом.
Ключевые слова: банковский счет, долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, кредитная организация, правовое регулирование, национальный проект, проектное финансирование, институт долевого строительства, рынок долевого строительства, эскроу-счет.
Для цитирования: Тарасов С.М. Долевое участие в строительстве в 2023 году: новые требования к застройщикам, актуальные нововведения и перспективы правового регулирования // Закон и право. 2024. № 2. С. 182—185. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-2-182-185 ББЫ: https://elibrary.ru/KQCPUN
Original article
Equity participation in construction in 2023: new requirements for developers, current innovations and prospects for legal regulation
Stanislav M. Tarasov
Moscow University named after S.Yu. Witte, Moscow,
Russia, [email protected]
Abstract. This article highlights the state of the institution of equity participation in construction in the modern period, taking into account all available legislative innovations, advantages and disadvantages. The article analyzes the transformations that have taken place in the issue of attracting funds from equity holders by the developer for the implementation of construction, and the difficulties that arise in the field of shared-equity construction in particular, and in the housing policy of the state as a whole.
Keywords: bank account, shared-equity construction, contract of participation in shared-equity construction, credit institution, legal regulation, national project, project financing, institute of shared-equity construction, market of shared-equity construction, escrow account.
For citation: Tarasov S.M. Equity participation in construction in 2023: new requirements for developers, current innovations and prospects for legal regulation // Law and legislation. 2024; (2): 182—185. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-2-182-185 EDN: https://elibrary.ru/KQCPUN
© Тарасов С.М. М., 2024.
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2024
Желая приобрести квартиру в новостройке (именуемой первичным рынком жилья), обратившись к непосредственному застройщику, обсудив все нюансы и тонкости, добросовестный дольщик в последующем должен заключить и зарегистрировать в Регистрационной палате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Покупатель становится собственником доли в будущем доме лишь в том случае, когда сделка будет признана состоявшейся. В последующем доля, изначально существующая исключительно на бумаге, превратится в одну из квартир в новом (первичном) жилом фонде.
Эскроу-счета (специальные банковские счета, на которых размещаются денежные средства дольщиков) являются непосредственным сопровождением долевого участия до момента окончания строительства. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. В связи с этим считаем необходимым подробно осветить и детально разобрать все аспекты.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (с учетом изменений, внесенных ФЗ от 04.08.2023 № 421-ФЗ) регулирует вопросы, касающиеся долевого строительства и участия в долевом строительстве.
Защиту граждан, непосредственно участвующих в долевом строительстве, обеспечивает ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в последней редакции от 01.10.2023).
Механизм долевого участия в настоящее время выглядит следующим образом: застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), денежные средства дольщика вносятся на эскроу-счет и блокируются (т.е. ими никто не может воспользоваться) там до момента сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, застройщик для строительства объекта не может использовать средства дольщиков, он может возводить жилье только на собственные средства (если таковые имеются в наличии) либо банковские кредиты — так называемое проектное финансирование.
Возможно ли приобрести квартиру в новостройке и сделать это безопасно? Да, и сделать это стало гораздо проще, так как изменения, внесенные ранее в ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, сделали эту сферу наиболее безопасной именно для покупателей недвижимости — застройщик обязан положить денежные средства дольщика на специальный эскроу-счет в банке, где они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит все необходимые и достаточные разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а если девелопер не выполняет свои обязательства (не сдает объект в установленный срок), деньги могут быть возвращены дольщику (в случае банкротства застройщика возврату подлежит вся ранее внесенная дольщиком сумма в полном объеме).
Если у банка, где открыт эскроу-счет, отнимут лицензию или данный банк обанкротится, то дольщик также получит свои денежные средства. Но есть нюансы: размер возмещения будет составлять не более 10 млн руб., сам расчет будет производить Агентство по страхованию вкладов (что происходит и с обычными банковскими вкладами). Возможность вернуть ранее вложенные средства — это, безусловно огромный плюс, так как ранее подобного рода возврат про -ходил с колоссальными сложностями, более того, далеко не все дольщики смогли вернуть всю сумму в полном объеме.
Можно констатировать тот факт, что деньги дольщика являются его непосредственной страховкой. Однако стоит акцентировать внимание на то, что не достроить и не сдать объект сейчас практически невозможно, так как существует вторая часть уравнения: застройщик с шатким и нестабильным финансовым положением не сможет получить банковское проектное финансирование, без которого, соответственно, не сможет начать стройку.
Безусловно, все прекрасно понимают, что долевое строительство — это огромные риски, так как стройка — дело очень затратное и отягощенное большими сроками реализации. Ни застройщик, ни банк, ни страховая компания, естественно, не дают 100%-ной гарантии получения дольщиком недвижимости в собственность. Но если строительство дома остановится, то дальнейшие перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и каковы были гарантии прав дольщиков в случае его банкротства (например, застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков).
ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 02-2024
Данная схема на сегодняшний день довольно устаревшая, но она не плохо защищает дольщиков. Решить проблему можно следующими способами: завершить стройку за счет отчислений в Фонд либо из имеющихся средств выплатить дольщикам денежную компенсацию. Итоговое решение, как правило, принимает собрание дольщиков (в большинстве случаев выбор очевиден — осуществить достройку).
Немаловажный момент, заслуживший пристального внимания, — застройщик должен был делать отчисления в Фонд исключительно по вашему дому (конкретизируем: отчислять определенный процент от суммы каждого договора долевого участия), так как именно эти отчисления являются вашей персональной страховкой.
Если же отчисления в Фонд дольщиков вовсе не делались, то есть вероятность того, что ответственность застройщика была застрахована каким-то иным образом — самый проблемный вариант, к сожалению, что неоднократно было доказано на практике: со страховыми компаниями, где ранее была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, практически всегда что-то происходит и привлечь к ответственности уже некого. Но есть и позитивный опыт: например, подмосковная Urban Group. Если обанкротился крупный застройщик, власти через Фонд дольщиков пытаются помочь всем обманутым клиентам, по договорам которых отчисления в Фонд делались и по которым не происходили вовсе. Необходимые суммы выделяются как из федерального, так и из регионального бюджета.
Следующий вопрос — повлиял ли на цены закон о долевом участии через счета эскроу или нет?
Самые пессимистичные прогнозы предрекали даже полный коллапс сферы жилищного строительства в Российской Федерации. В свое время некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость, аргументировав это тем, что слабые игроки уйдут (так как не смогут «потянуть» банковские кредиты), а сильные компании, в свою очередь, захватят рынок (монополизируют данную отрасль) и станут диктовать свои условия.
Оценим сложившуюся ситуацию реально — закон принят и действует несколько лет, и новые жилые комплексы продолжают появляться по всей стране. Отметим, что рынок недвижимости стал более структурированным и определенным, что является явным преимуществом. И, на наш взгляд, рост цен скорее определяется се-
зонностью и покупательской способностью населения, нежели исключительно амбициями застройщиков.
На какие правила стоит ориентироваться, приобретая квартиру в 2024 году?
В случае начала строительства после 1 июля 2019 г. — исключительно по новым правилам — вариативность выбора здесь отсутствует полностью (застройщик имеет эскроу-счета для всех дольщиков; принимая деньги иными способами, например, напрямую или посредством иных серых схем, он нарушает нормы действующего законодательства).
Варианты приобретения возможны и рассматриваются индивидуально в следующем случае, когда стройка началась и была в процессе до 1 июля 2019 г. (например, возможен вариант заключения обычного старого договора долевого участия, исключающего возможность открытия счета эскроу).
Системными недостатками являются следующие моменты, выступающие, в свою очередь, актуальными проблемами в сфере долевого строительства: это и несоблюдение компанией сроков строительства, и отказ в возврате денежных средств, и претензии граждан к качеству жилья. Рассматриваемая сфера правового регулирования нуждалась и продолжает нуждаться в качественном обновлении.
Принятие поправок в действующее законодательство, а именно в ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, способствовало обновлению правил взаимодействия непосредственных участников рынка долевого строительства. В частности, преследуется решение двух основных задач: разработаны правила и внедрены условия финансовой защищенности граждан; введены строгие правила работы для застройщиков, необходимые при осуществлении строительной деятельности.
С принятием ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ квалификационные требования обновились. К уже существующим требованиям добавилось еще два: застройщик должен иметь трехлетний опыт в строительстве многоквартирных домов; площадь застройки должна быть не менее 10 000 кв.м. Более того, новое юридическое лицо должно функционировать в качестве хозяйственного общества (ПАО, а также АО или ООО).
Существует и такое нововведение: застройщик должен иметь только одно разрешение на строительство; в свою очередь, возведение нескольких многоэтажных жилых домов возмож-
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2024
но, если компания действует в рамках одного разрешения.
Применяется новый принцип и в отношении уставного капитала: застройщик на момент направления проектной декларации должен иметь не менее 10% собственных средств от всей стоимости строительства, данные суммы должны быть на банковском счете.
Ранее существовавшие ограничения, применяемые к лицам, непосредственно выполняющим директивные полномочия в организации застройщика (отсутствие у подобного кандидата судимости за преступления в сфере экономики; полное отсутствие ограничений права заниматься определенными видами деятельности (дисквалификация), расширились на три пункта. Выполнять директивную деятельность не имеют право лица, которые:
■ привлекались меньше трех лет назад к субсидиарной ответственности по недоимкам юридического лица;
■ руководили меньше трех лет назад юридическим лицом, признанным банкротом по решению суда;
■ распоряжались не меньше 25% акций организации-застройщика в течение истекших трех лет, которая в последующем фигурировала в процедуре банкротства в непосредственной принадлежности должнику.
По новому законодательству применяется новый подход к открытию расчетных счетов застройщиком: только один расчетный счет в выбранном им банке.
Преобразование существующего правового статуса компаний застройщиков, реализующих долевое строительство, есть не что иное, как,
готовность государства предельно сберечь финансовую заинтересованность дольщиков, инвестирующих свободные денежные средства в строительство многоквартирных домов.
Отметим лишь, что максимальное сдерживание функционирования застройщиков может стать причиной ухода от строительства много -квартирных домов в связи с неприбыльностью (нерентабельностью) и колоссальными экономическими убытками.
Список источников
1. Лебедев М.М. Долевое строительство в современной России: переход от долевого строительства к проектному финансированию / Исследования молодых ученых: Матер. VIII МНПК (Казань, октябрь 2023). Казань: Молодой ученый, 2023. С. 43-49.
2. Решетникова B.C. Актуальные правовые проблемы, связанные с заключением ДДУ в строительстве многоквартирных домов // Глобальный научный потенциал. 2023. № 29 (175). С. 57-65.
References
1. Lebedev M.M. Shared-equity construction in modern Russia: the transition from shared-equity construction to project financing // Research of young scientists: Materials of the VIII MNPC (Kazan, October 2023). Kazan: Young Scientist, 2023. Pp. 43-49.
2. Reshetnikova V.S. Actual legal problems related to the conclusion of a DDA in the construction of apartment buildings -// Global scientific potential. 2023.№ 29 (175). Pp. 57-65.
Информация об авторе
Тарасов С.М. — аспирант
Статья поступила в редакцию 08.12.2023; одобрена после рецензирования 08.01.2024; принята к публикации 14.01.2024.
Information about the author
Tarasov S.M. — graduate student
The article was submitted 08.12.2023; approved after reviewing 08.01.2024; accepted for publication 14.01.2024.
LAW & LEGISLATION • 02-2024
