CC BY
83
Долевое участие в строительстве -инвестиционные контракты в рамках закона об участии в долевом строительстве: проблемы и возможности
И.Ю. Вавульский
начальник юридического отдела специальной депозитарной компании «Гарант»1
В июле 2006 года в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) были внесены поправки, касающиеся важных сторон практического применения этого закона, что, без сомнения, должно положительным образом сказаться на увеличении строительства нового жилья при использовании такой юридической конструкции правовых отношений, как договор долевого участия в строительстве. Рассмотрим эти изменения.
Важным нововведением является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие Закона, а именно граждане будут являться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.
Другое существенное изменение - отмена солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков перед гражданами. Существовавшая ранее норма практически привела к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.
С 20 июля 2006 года разрешается привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов путем выпуска организацией, имеющей в собственности или на праве аренды зе-
1 Информацию о работе компании см. на с. 103.
мельный участок и получившей разрешение на строительство, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от организации-эмитента таких облигаций жилых помещений. Выпуск облигаций регулируется Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». В пункте 4 этого документа указывается, кто может быть эмитентом жилищных сертификатов. В качестве таковых могут выступать юридические лица:
1) зарегистрированные на территории Российской Федерации;
2) имеющие права заказчика на строительство жилья;
3) имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство;
4) имеющие проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Введение в оборот облигаций будет способствовать свободному обращению капитала - ценные бумаги, к которым относятся облигации, можно свободно продавать и покупать. Увеличится ликвидность и оборо-тоспособность рынка недвижимости, использование ценных бумаг станет дополнительным инструментом привлечения инвестиций в строительство жилой недвижимости и повлияет на темпы строительства и его
предложение, что, несомненно, скажется на уменьшении цены предложения.
Изменения, внесенные в Закон, уточняют понятие «объект долевого строительства». В состав такого объекта, помимо жилого или нежилого помещения, включена доля в общем имуществе многоквартирного дома, что разъясняет вопросы: кому принадлежат лестничные проемы и другие места общего пользования, кто несет бремя собственника на указанное имущество.
Существенно улучшает права застройщиков положение, предусматривающее возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства. Ранее расторжение договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика было возможно только в судебном порядке, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Вводится запрет на досрочное выполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, кроме случаев, когда это предусмотрено договором.
Снижены размеры штрафных санкций для участников долевого строительства за просрочку внесения платежа (с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования) и для застройщиков за просрочку передачи дольщикам объектов строительства (с 1/75 до 1/300 ставки). Для граждан размер уплачиваемой застройщиком неустойки увеличивается вдвое, то есть не 1/300, а 1/150 ставки рефинансирования.
Принятые в Законе изменения освобождают застройщика от ответственности за недостатки построенного объекта, образовавшиеся не по его вине. В соответствии с новыми положениями застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если застройщик докажет, что они произошли по следующим причинам:
• нормальный износ объекта или его частей;
• нарушение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта;
• проведение ненадлежащего ремонта объекта самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Представляется, что такая постановка вопроса является справедливой.
Нововведения предоставляют возможность застройщику в одностороннем порядке передавать построенный объект участнику долевого строительства в случае уклонения последнего от принятия объекта. Теперь застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры применяются только в случае, если застройщик имеет сведения о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, отправленного участнику за 1 месяц или 14 рабочих дней (в зависимости от условий договора) до момента передачи, либо в случае, когда оператором почтовой связи заказное письмо возвращено застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Отменяется солидарная ответственность банков, предоставивших застройщикам кредиты на строительство многоквартирных домов, перед дольщиками за невыполнение застройщиками своих обязательств. Указанное нововведение в значительной степени снимает риски банков, связанные с участием в финансировании объектов долевого строительства.
В дополнение к залогу как способу обеспечения исполнения обязательства устанавливается еще один способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств - банковское поручительство. Единственный, существовавший ранее способ обеспечения исполнения застройщиком сво-
их обязательств - залог - представлял собой громоздкую юридическую конструкцию правоотношений с участием залогодателя, залогодержателя и регистрирующих сделку государственных органов. Их оформление и государственная регистрация требовали большого количества времени и трудовых ресурсов. Банковское поручительство значительно упрощает и удешевляет процесс оформления документов по обеспечению исполнения обязательств застройщика.
Вступившими в силу изменениями уточнены требования к содержанию проектной декларации, публикуемой застройщиком в средствах массовой информации. Теперь в информации о застройщике в дополнение к сведениям о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо указывать места нахождения объектов недвижимости, сроки ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактические сроки ввода их в эксплуатацию.
В соответствии с новыми положениями Закона застройщик не обязан представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу отчетность о его финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам. Также предусмотрено, что все предоставляемые для ознакомления документы должны быть в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
В информации, относящейся к проекту строительства, теперь необходимо указывать следующее:
• планируемая стоимость строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• сведения об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Внесенными изменениями определены сроки государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве:
• 1 месяц - на регистрацию договора с первым участником долевого строительства;
• не более 10 рабочих дней - на регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Также установлены дополнительные основания отказа в такой регистрации, а именно:
• наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
• непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Следует отметить, что с целью единообразного подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества Министерством юстиции Российской Федерации (Минюст России) разработана Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Минюста России от 9 июня 2005 года № 82.
С 1 января 2007 года государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов возлагается на органы государственной власти субъектов Российской Федерации, но в настоящее время, до принятия соответствующего постановления Правительства Российской Федерации, эти полномочия пока осуществляют федеральные органы исполнительной власти, а именно Федеральная служба по финансовым рынкам.
Следует сказать, что изменения обратной силы не имеют и не распространяются на отношения, возникшие до вступления их в силу. Положения Закона применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникли после вступления в силу изменений, введенных соответствующим Федеральным законом.
Принятые поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несомненно, положительно повлияют на правоотношения застройщиков и инвесторов, будут способствовать более справедливому равновесию их интересов, возможно, улучшат инвестиционный климат в строительстве и стабилизируют безудержный рост цен. Окончательный вывод о ценности принятых изменений можно будет сделать только по прошествии времени.
Однако все же некоторые вопросы остались не решенными и требуют законодательного урегулирования. Отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство регулируются и другими нормативными правовыми актами: Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законом РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Указанные законы до настоящего времени не отменены и продолжают действовать. В связи с этим в правоприменительной практике возникает масса трудностей. Субъектами правоотношений при финансировании строительства могут являться как физические, так и юридические лица, а объектами - находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого недвижимого имущества. Поскольку судебная практика не однозначна в своих решениях, при возникновении споров суд по внутреннему убеждению определяет, какой
из законов должен применяться при регулировании подобных отношений.
Сдерживающим фактором развития отношений, регулируемых Законом, являются правоотношения по регистрации договора долевого участия в строительстве и связанные с ним залоговые правоотношения, во многом противоречащие гражданскому законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона с целью обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды на указанный земельный участок), и строящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости. Таким образом, по первому зарегистрированному договору долевого участия в залоге у первого участника в обеспечение исполнения обязательств застройщика оказывается весь комплекс имущества. Последующие участники долевого строительства также приобретают залоговые права на это имущество. На практике размеры участия в строительстве каждого участника долевого строительства различаются, но по Закону у них появляются одинаковые залоговые права в отношении одного и того же имущества.
Статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает следующее: если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), то требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах имущества.
Таким образом, в соответствии с ГК РФ застройщик при заключении каждого последующего договора долевого участия должен сообщать новым участникам их номер
в очереди последующих залогодержателей. Однако сама природа вводимого Законом обеспечения не соответствует отношениям последующего залога: все участники долевого строительства должны иметь право на компенсацию из стоимости заложенного имущества в установленные законодательством сроки, а в случае заключения договоров последующего залога реализация прав последующих залогодержателей будет зависеть от реализации прав предшествующих (ст. 342 ГК РФ). Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество последующими участниками становится невозможным, если предыдущие не потребовали такого обращения. Ситуация усугубляется также тем, что Законом не установлен порядок прекращения прав залогодержателя у участника долевого строительства.
Как видно, практическое применение положений Закона о залоге представляется крайне затруднительным. Конечно, в соответствии с требованиями Закона обращение взыскания на предмет залога возможно в случае неисполнения должником своих обязательств, и если застройщик добросовестно их выполнит, то и неблагоприятных последствий, связанных с обращением взыскания на предмет залога, не будет, но неурегулированность этого вопроса ставит в тупик многих застройщиков и пугает неясными перспективами.
Много трудностей с применением положений Закона в области строительства возникает у мелких застройщиков, играющих на грани дозволенного, в большинстве случаев нарушающих законодательство. Вынужденными или умышленными являются эти нарушения, сказать трудно. В каждом конкретном случае имеются свои нюансы, но однозначно можно утверждать, что действовать в соответствии с Законом под
силу только крупным игрокам строительного рынка, обладающим большим административным ресурсом. Именно такие застройщики имеют больше шансов уладить проблемы покупателей жилой недвижимости с наименьшими потерями.
Поскольку для многих застройщиков требования Закона непосильны, они уйдут с рынка жилой недвижимости, останутся только крупные застройщики, способные получить в собственность или аренду земельный участок, оформить разрешение на строительство дома за счет собственных средств или дорогостоящего банковского кредита.
Ярким примером незащищенности вкладчиков перед застройщиками, продемонстрировавшими отсутствие профессионализма, является, например, строительство жилых домов командитным товариществом «Социальная инициатива и К». В результате деятельности этого товарищества пострадали более 7 тысяч человек, инвестировавших свои денежные средства в строительство более 190 объектов недвижимости на территории Российской Федерации.
Основной целью Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является снижение рисков покупателей квартир, защита их прав и направление строительного рынка в правовое русло с понятными для всех правилами игры. Безусловно, с введением Закона правила, по которым «играли» строители, изменились, однако пока не произойдет естественного отбора и остальные участники не научатся играть по-новому, на строительном рынке ничего не изменится коренным образом.
