Диспропорции на рынке жилищных инвестиций: анализ причин и оценка последствий Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 5 • Номер 4 • Октябрь-декабрь 2018 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research

издательство

Креативная экономика

диспропорции на рынке жилищных инвестиций: анализ причин и оценка последствий

Овсянникова Т.Ю. \ Рабцевич О.В. \ Югова И.В. 1

1 Томский государственный архитектурно-строительный университет, Томск, Россия

аннотация:_

Статья посвящена исследованию рыночных диспропорций, присущих рынку жилищных инвестиций. Объектом исследования является рынок жилищных инвестиций, в рамках которого осуществляются инвестиции в воспроизводство жилищного фонда: производство, распределение, обмен, потребление и реновацию жилища. Целью исследования является выявление и анализ рыночных диспропорций на рынке жилищных инвестиций и оценка их последствий. Данный рынок играет особую роль в развитии национальной и региональной экономик в силу значительного мультипликативного эффекта, вызываемого инвестициями в воспроизводство жилища. Актуальность работы обусловлена выявленными негативными тенденциями в функционировании рынка жилищных инвестиций, проявляющимися в существовании структурных, воспроизводственных, количественных, ценовых, пространственных и других диспропорций в его развитии. Выявленные диспропорции являются следствием серьезных деформаций производственных отношений на рынке жилья и неэффективных мер государственного регулирования. В то же время они приводят к новым диспропорциям, проявляющимся в низкой доступности жилья для населения, неблагоприятной конкурентной среде на рынке жилищных инвестиций, нарастающем износе существующего жилищного фонда, дисбалансе цен на рынке жилья и других. Выявление и оценка диспропорций на рынке жилищных инвестиций необходимы для корректировки государственной политики в сфере воспроизводства жилищного фонда, выработке эффективных мер воздействия государства на субъектно-объектные отношения с целью сбалансированного устойчивого развития рынка жилищных инвестиций и решения в стране жилищной проблемы.

ФИНАНСИРОВАНИЕ. Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований и Администрации Томской области (проект № 18-410-700013

ключевые слова: жилище, жилищные инвестиции, воспроизводство жилища, рынок жилищных инвестиций, рыночные диспропорции, государственная жилищная политика.

Imbalances in the housing investment market: analysis of causes and impact assessment

Ovsyannikova T.Yu. \ Rabtsevich O.V. \ Yugova I.V. 1

1 Tomsk State University of Architecture and Building (TSUAB), Russia

Введение. рынок жилищных инвестиций как объект исследования

Рынок жилищных инвестиций, представляющий собой совокупность социально-экономических отношений в сфере воспроизвод-

ства жилья, выступает важнейшим элементом рыночной системы и играет особую роль, как в национальной, так и в региональной экономиках. Это обусловлено тем, что его эффективное функционирование не только является условием формирования комфортной среды жизнедеятельности и повышения качества жизни населения, но и создает предпосылки для роста других территориальных рынков, что, в свою очередь, представляет собой необходимый фактор устойчивого развития экономики в целом. Роль рынка жилищных инвестиций в обеспечении устойчивого развития региональной социально-экономической системы подтверждается высоким мультипликативным эффектом жилищных инвестиций - согласно нашим оценкам, вложение 1 рубля в строительство жилья позволяет получить дополнительный прирост валового городского продукта в размере 4,4 рубля [1] (Ovsiannikova, Rabtsevich, Yugova, 2017). Мультипликативность жилищных инвестиций подтверждается и в исследованиях зарубежных авторов. Так, по данным исследования [2] размер мультипликатора жилищных инвестиций несколько меньше, однако сокращение жилищных инвести-

abstract:_

The article is devoted to the study of market distortions inherent in the housing investment market. The object of the study is the housing investment market, in which investments are made in the reproduction of the housing stock: production, distribution, exchange, consumption and renovation of housing. The aim of the study is to identify and analyze market distortions in the housing investment market and assess their consequences. This market plays a special role in the development of national and regional economies due to the significant multiplier effect caused by investments in the reproduction of housing. The relevance of the work is due to the identified negative trends in the functioning of the housing investment market, manifested in the existence of structural, reproductive, quantitative, price, spatial and other imbalances in its development. The revealed disproportions are the result of serious deformations of production relations in the housing market and ineffective measures of state regulation. At the same time, they lead to new imbalances, manifested in the low availability of housing for the population, the unfavorable competitive environment in the housing investment market, the increasing deterioration of the existing housing stock, the imbalance of prices in the housing market and others. Identification and assessment of imbalances in the housing investment market are necessary to adjust the state policy in the field of housing reproduction, the development of effective measures of state influence on the subject-object relations in order to balanced sustainable development of the housing investment market and the solution of the housing problem in the country.

keywords: Housing, housing investment, housing reproduction, housing investment market, market distortions, state housing policy

JEL Classification: D4, D52, E22, E66, L11, Received: 12.12.2018 / Published: 30.12.2018

L16, L98, 018

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Ovsyannikova T.Yu. (tatovs0mail.ru)

citation:_

Ovsyannikova T.Yu., Rabtsevich O.V., Yugova I.V. (2018) Disproportsii na rynke zhilischnyh investitsiy: analiz prichin i otsenka posledstviy [Imbalances in the housing investment market: analysis of causes and impact assessment]. Zhilischnye strategii. 5. (4). - 453-468. doi: 10.18334/zhs.5.4.39694

ций на £1 приведет к падению выпуска в национальной экономике на £3.51. Влияние жилищных инвестиций на развитие различных сфер деятельности и их мультипликативное воздействие на экономическую систему в целом не только через формирование спроса на смежных рынках, но и за счет улучшения условий жизни населения и возможностей воспроизводства человеческого капитала, подчеркиваются многими отечественными и зарубежными исследователями [3] (Katsura, 1984), [4] (Polyakov, 2000), [5] (Zalkind, 2014), [6] (Ahmadi, Shahandashti, 2017), [7] и др., что подтверждает значимость жилищных инвестиций для экономики и экономического роста.

Однако жилищные инвестиции могут стать не только катализатором экономического роста, но и причиной глубоких экономических кризисов. По мнению Колина Джонса [8] (Colin Jones, 2016), изучавшего рынки жилья в разных странах, не только кризисы влияли на динамику жилищных инвестиций и цен, но и ценовые диспропорции в виде «ценовых пузырей» нередко становились их первопричиной.

Рынок жилищных инвестиций является специфическим рынком, объектом экономических отношений на котором выступают жилищные инвестиции, представляющие собой вложения средств в воспроизводство жилищного фонда - в производство, распределение, обмен, потребление и реновацию жилища [9] (Ovsiannikova, 2005). На разных стадиях воспроизводственного цикла жилище выступает объектом рыночных отношений на различных товарных рынках и принимает различные товарные формы: как инвестиции - на рынке капитала, как незавершенное строительство и готовая строительная продукция - на рынке строительных услуг, как объект недвижимости - на рынке недвижимости. Этим объясняются сложные субъектно-объектные отношения на рынке жилищных инвестиций - в процессе воспроизводства жилища участвуют субъекты смежных рынков, экономические отношения между которыми не соответствуют классической схеме «продавец-покупатель». На рынке жилищных инвестиций один и тот же субъект экономических отношений может выполнять различные функции, и, напротив, разные субъекты могут играть одинаковые роли. В качестве продавцов на рынке выступают: инвестор, заказчик, подрядчик, которые нередко интегрированы в одну организацию - девелоперскую компанию, осуществля-

об авторах:_

Овсянникова Татьяна Юрьевна, заведующая кафедрой экспертизы и управления недвижимостью, доктор экономических наук, профессор (tatovsßmail.ru)

Рабцевич Ольга Валерьевна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, кандидат экономических наук, доцент (antrea850yandex.ru)

Югова Ирина Владимировна, старший преподаватель кафедры экспертизы и управления недвижимостью (Saykova860mai1.ru)

цитировать статью:_

Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Югова И.В. Диспропорции на рынке жилищных инвестиций: анализ причин и оценка последствий // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 4. - С. 453-468. doi: 10.18334/zhs.5.4.39694

Рисунок 1. Субъектно-объектные отношения на рынках капитала, строительных услуг

и недвижимости Источник: со ставлено авторами

ющую также функции инвестиционной компании и риелтора, т.е. поиск и при влечение инвестиционных ресурсов, реализацию недвижимости на рынке. Домохозяйства, являясь основными субъектами рынка жилищных инвестиций, на разных фазах воспроизводственного цикла могут выступать как в роли продавцов, так и в роли поку-пателей.Так,на стадии произвонства жилища домохозяйства могут выступать в роли инвесторов - продавцов инвестициснного капитана на рынке капитала, на стадии распределения готового жилья - покупателями строительной продукции на рынке строительных услуг, стадии обмена жилища - продавцами эксплуатируемого жилья на вторичном рынке недвижимости, инвесторами и покупателями ремонтно-строительных услуг - на стадии реновации (рис. 1).

Кроме того, структура субъектно-объектных отношений на рынке жилищных инвестиций в значительной степени усложняется за счет взаимосвязей со смежными рынками - рынками, на которых обращаются комплектующие, сырье и иные необ-

ходимые ресурсы, используемые в производстве и эксплуатации жилища. Субъекты рынка жилищных инвестиций вступают в экономические отношения на рынке земли, рынке строительных ресурсов, рынке строительных машин и механизмов, рынке инженерного оборудования, рынке жилищных и коммунальных услуг и др.

Сложность субъектно-объектных отношений на рынке жилищных инвестиций не только определяет особые методологические подходы к его исследованию, но и обусловливает сложные механизмы его регулирования, необходимость тщательной проработки и обоснования мер государственного воздействия на рынок.

Методология. теоретические основы исследования рынка жилищных инвестиций

Поскольку объектом исследования является сложная рыночная система - рынок жилищных инвестиций, охватывающий экономические отношения субъектов по поводу осуществления инвестиционных процессов в жилищной сфере, то методология исследования строится, прежде всего, на теории рынков, базовых концепциях и положениях жилищной экономики и теории инвестиций.

Исследование рынка жилищных инвестиций предполагает изучение экономического поведения и взаимодействия субъектов на трех различных рынках региональной экономики - на рынке инвестиций, рынке строительных услуг и рынке недвижимости - следовательно, анализ складывающейся рыночной ситуации в данной работе также базируется на теории отраслевых рынков, теории региональных рынков и теории конкуренции.

Таким образом, в основе методологии данного исследования лежат труды отечественных и зарубежных ученых в области теории рынков, конкуренции, инвестиций, жилищной экономики, отраслевого и регионального развития.

Гипотезой настоящего исследования является предположение о том, что несовершенство экономических отношений субъектов рынка жилищных инвестиций и деформации в его функционировании, обусловленные, в том числе, и недостаточной результативностью применяемых методов государственного регулирования рынка, приводят к возникновению диспропорций в развитии рынка жилищных инвестиций, которые, в свою очередь, предопределяют невозможность его устойчивого роста и сдерживают развитие всей экономической системы (рис. 2). В связи с этим, оценка диспропорций на рынке жилищных инвестиций и последствий их проявления выступает необходимым условием анализа эффективности функционирования рынка, что позволит определить возможные направления совершенствования мер государственного воздействия на рынок жилищных инвестиций.

Цель исследования заключается в выявлении и анализе диспропорций развития рынка жилищных инвестиций и оценке их последствий.

Диспропорции на рынке жилищных инвестиций как предмет исследования представляют собой сложную экономическую категорию - исследователями приводятся

Теоретические основы исследования

Теория рынков Жилищная экономика Теория инвестиций

Теория отраслевых рынков Теория региональных рынков Теория конкуренции

Инструментарий исследования

Логический Системный Факторный Статистический

анализ анализ анализ анализ

Результаты исследования

Выявленные диспропорции на рынке жилищных инвестиций

Оценка последствий проявления рыночных диспропорций на рынке жилищных инвестиций

Рисунок 2. Методология исследования диспропорций развития рынка жилищных инвестиций

Источник: составлен о авторами

различные определения этого понятия. В общем случае поддиспропорциями в экономике понимается несбалансированность в развитии отдельных отраслей, сегментов рынка, взаимосвязанных фаз производства,порождающая нарушение воспроизводствен пых процессов.Механизм возникновения рыночных диспропорций достаточно сложен, они формируются под воздействием огромного количества эстрогенных и эндогенных факторов социального, эк номического, экологического и политического характера.

В основе возникновения рыночных диспропорций лежат деформация экономических отношений на рынке и несбалансированное распределение экономических ресурсов между экономическими субъектами, различными товарными рынками и отраслями экономики.

Результаты. Анализ рыночных диспропорций: причины и последствия

На основе анализа динамит, структуры, выявленных закономерностей и оценки тенденций развития рынка жилищных инвестиций в данном исследовании были выявлены различные рыночные диспропорции.По нашему мнению, на рынке жилищных н вестиций в настоящее время можно выделить несколько видов рыночных дис пропорций. Классификация основных из них приведена на рисунке 3.

Рассм отрим б олее подробно некоторые нроявления о сновных видов рыночных диспропорций на рынке жилищных инвестиций. Существенное влитие на развитее рынка жилищных инвестиций оказывают структурные диспропорции, приводящие

Рисунок 3 . 15иды и формы проявления диспропорцннррзвнтня рышка жилищных инвесиицнй

Источник: составлено авторами

100

90

Ж

я 80

70

X £ 60

5К а 50

& 40

ьк к

то

в

20

о 10

0

о

о о

О О

°0

оо

о о о

о Г

о о о

, °о • о •

а оо

среднее значснос

¿>0 °оО

о° °о • ° ••

о

О О

о

О ось %

• •

Оо

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 номер региона

° Доля пяно крупнейшох компаний на рынке

-Среднеее значение доло пяно крупнейшох компаний оо Россоо

Рисунок 4. Распределение регионов России по величине доли пяти крупнейших застройщиков на рынке жилищного строительства в 2017 году Источник: рассчитано и составлено авторами по данным [10]

и

о

Е

<3 2

^ к ^ С

О ^

¡5 &

к

ч &

80 70 60 50 40 30 20 10 0

25

28

15

менее °л° оавно свыше 30 ° до свыше 50 ° до свыше 70 ° до свыше 90 % 30 % 50 % 70 % 90 %

□ Количество ыегионов в каждой гоуппе по уоовню конкуоенц°°

Рисунок 5. Оруппирввка регионов России по величине доли пяти коупнейших застройгциков на рынке жилщщоого тыроиеельства в 2017 году Источник: рассчитано и стсвавлено авторамп по данным [10 ]

о

о

9

2

к нарушению баланса апро са и предкожения на рынке и препятствующие развитию благоприятной конкурентной среды.

Одне из проявле ний структурных диспропорций на рынке жилищных инвестиций заключается в несовершенстве структуры рынка - так, в большинстве регионов России рынок жилищных инвестиций имеет олигополистическую структуру. Анализ дакных Единой информационной системы жилищовго стртительства Минст]вкв России об уровне конкуренции в субъектах Российской Федерации [10] показал, что уровень концентрации производителей на рынке жилищных инвестиций достаточно

высок - среднее по стране значение доли пяти крупнейших компаний на региональных рынках жилищного строительства составляет 61,2% (рис. 4).

Причем, свыше 65% регионов имеют долю пяти крупнейших застройщиков на рынке строительства жилья более 50%, и лишь 2,5% регионов - не превышающую 30% (рис. 5). В шести субъектах Российской Федерации региональные рынки жилищного строительства полностью контролируются доминирующими строительными организациями - доля пяти крупнейших застрийщиков в Камчатском крае,Мурманской области, Еврейской автономной области, Карачаево-Черкесской Республике, Республике Алтай и в Республике Тыва равна 100%.

В условиях: олигополии рыночная власть строительных организаций возрастает, нередко они стремятся прийти к соглашению по поводу цен, раздела рынка, совместного использования каналов реализации продукци и - в ]сезультате совокупность пред-приятий-олигополистов дайствует не рынке как монополия, ко при этом формальго меры государственного регулирования деятельности монополий не затрагивают рынок жилищного строительства. Следствием структурных диспропорций на рынке и деформации конкурентной среды рынка жилищных инвестиций становятся другие рыночные диспропорции, в первую очередь, ценовые и воспроизводственные.

Воспротвадственные диапропорции на рынке жилищных инвестиций проявляются, прежде всего, в нарушении структуры воспроизводства жилищного фонда - в значительном преобладании нового строительства по сравнению с другимиформами ргновации жилнщного фонда. Огромный разрыв междх формами реновации жилища в целом характерен для рынка жилищных инвестиций в России - так, например, в 2000в20°7 гг. в структуре воспроизводство жилищо са рек онструкцию жилищного фонда приходилось не более 1,3%, на капитальный ремонт не более 12,9%, тогда как

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 П ннхнч нарниачльнтхн □ капитальный ремонт ■ реконструкция

I,3

II,1

87,6

0,7 11,2

0,4 12,9

86,7

0,4 6,5

93,1

0,3 5,7

0,4

93,9

95,5

4,1

0,2

0,3

3,3

0,3

94,9

4,8

96,9

2,8

0,3

9,9

,5

8

1

Рисунок 6. Структура обновлрния жилищного фонда в Рхаоии по спнсобам воспроизводства Источник: рассчитано и составлено авторами по [11-13]

доля нового строительства в воспроизводстве жилья составляла не менее 86,7%. В 2017 году в России доля нового строительства в структуре воспроизводства жилищного фонда была равна 89,8%, капитального ремонта - 9,9%, реконструкции - лишь 0,3% (рис. 6).

Воспроизводственные диспропорции, как уже было отмечено выше, во многом являются следствием структурных диспропорций! на рынке жилищных инвестиций, обуславливающих доминирующую роль крупных строительных организаций, реализующих комплексные проекты застройки новых территорий и незаинтересованных в участии в инвестициинных программах: реконструкции и капитального ремонта существующего житищного фонда. Немаловажную роль играет также и несовершснство методов государственного регулирования рынка жилищных инвестиций, направленных, в первую очередь, на поддержку строительства нового жилья. Следствием такой политики ктановится накопление ссестранимооо износа существующего жилищного фонда, обветшание и деградация районов старой городской жилой застройки.

Еще одной формой проявления воспроизводственных диспропорций на рынке жилищных инвестиций в России является нарушевие структуры воода по типам строящегося жилья - значительное преобладание многоквартирного жилищного строительства над индивидуальной жилой застройкой. Так, в целом по России в 2017 году доля индивидуольногожилищного строительства составила 41,7%% в общем объеме ввода жилья, тотда ктк мнтгоквсртирного - 58,3% (рис. 7).

Более глубокий анализ показывает, что реальные диспропорции в соотношении типов вводимого жилья еще глубже - показатели ввода индивидуального жилищного фонда отражают нетооько объемы индивидуальногт жилищнсго строительстеа, но и процессы кадастрового учета и регистрации прав на объекты, построенные ранее, что спровоцировано приближением сроков окончания «дачной амнистии», условиями

90

80

к

70

Я

о 60

« о 50

40 -

30

20

£ 10

0

58,6 59,4

61,7

49,5

9,1

55,7

58,4

43,6

17,7

17,5

25,5

35,5

28,4

48

50,1

80,2 79,2

48,4

31,8

1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

-1иидивидустаное житае

многоквартирное житае

39,8

32

33

30,7

12,6

9

6

4

Рисунок 7. Динам ика структуры уиода жилья по типам возводимых объектов в России Источник: рассчитано и составлено авторами по [11]

подключения к инженерной инфраструктуре, в том числе к системам газификации, и вторичным оборотом объектов индивидуального жилищного фонда.

Диспропорции в структуре ввода по типам жилья в России в значительной степени являются следствием сформировавшейся исторически системы воспроизводства жилищного фонда - результатом развития массового многоквартирного домостроения в период плановой экономики. Причиной, способствующей сохранению и усугублению дисбаланса структуры воспроизводства по типам строящегося жилья, выступает также использование государством инструментов регулирования рынка, направленных, преимущественно, на поддержку развития многоквартирного жилищного строительства.

Одним из проявлений воспроизводственных диспропорций на рынке жилищных инвестиций являются недостаточные темпы расширенного воспроизводства жилищного фонда. Ежегодно жилищный фонд Российской Федерации прирастает в среднем на 47,2 млн кв. м, что составляет около 1,3% от существующего жилищного фонда (рис. 8). Этим объясняется тот факт, что условия проживания значительной части населения России не сравнимы со стандартами жилищной обеспеченности населения развитых стран - в 2017 году на одного россиянина приходилось в среднем 25,2 кв. м площади жилья [13]. Если сопоставить средний размер жилой ячейки в новом жилищном строительстве 69,6 кв. м [15] и средний состав российской семьи 2,9 человека (рассчитано авторами по [16]), то можно увидеть, что жилищная обеспеченность в новом жилищном фонде еще ниже, чем в существующем - 24,0 кв. м на чел. Для сравнения: средний размер жилого помещения в США составляет 225,1 кв. м, в Японии - 94,4 кв. м, в Австралии - 213,9 кв. м, в Великобритании - 93,8 кв. м, в Германии - 91,7 кв. м, в Швеции - 91,5 кв. м [17]. Наличие такой диспропорции обусловлено не только низкой платежеспособностью потенциальных потребителей, стремящихся в условиях кризиса и в посткризисной ситуации приобрести малогабаритное жилье, но и принятым на государственном уровне ориентиром на поддержку строительства жилья экономкласса. Таким образом, налицо воспроизводственная диспропорция между требуемыми объемами воспроизводства жилья и размерами жилой ячейки, с одной стороны, и фактическими темпами и размерами приращения жилищного фонда, с другой. Для существенного увеличения жилищной обеспеченности населения необходимо увеличить объемы воспроизводства жилищного фонда, прежде всего за счет поддержки строительства индивидуального жилищного фонда, позволяющего обеспечить более комфортные условия жизни населения.

Ценовые диспропорции на рынке жилищных инвестиций заключаются, прежде всего, в несоответствии цен на рынке жилья доходам населения - так, в 2017 году цены 1 кв. м на первичном рынке жилья превышали номинальные ежемесячные доходы населения почти в 2 раза (рис. 9). Причем, рыночная стоимость жилья по сравнению с доходами растет быстрее - за период 2005-2017 гг. цены на рынке жилья выросли почти в 3 раза, тогда как доходы населения - только в 1,6 раза.

■ Жилищный фонд, млн. кв. м. —О—Прирост жилищного фонда, в процентах от его общей площади

Рисунок 8. Динамика общей площадижилищного фонда и егоприроста в России Ист очник: рассчитан о и составлено авторами по [14]

10,0 0,0

52,5

47,5

36,2

¡5,4

10,2

12,5

14,9

47,7 48,1 48,2

43,7

50,2

51,7 51,5

53,3

56,9

16,9

19,0

20,

23,2

25,9

30,5

30,7

3,5

3,0

2,5

ч.

и

- 2,0 о

г^

и

1,5

¡5

и

1,0

0,5

0,0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

□ Индекс цен на первичном рынке жилья, в разах к 2005 г. Реальные располагаемые доходы населения, в разах к 2005 г.

□ Среднедушевые доходы населения, руб./чел. в месяц

□ Средние цены на первичном рынке жилья, руб./кв. м.

Рисунок 9. Динамика цен на первичном рынке жилья и доходов населения в России Источник: рассчитано и составлено авторами по [18-21]

Также, следует отметить, что разрыв между ценами на первичном рынке жилья и доходами населения в посткризисные 22016-2017 гг. стал более ощутимым вследствие падения реальных доходов населения в результате финансово-экономического кризиса 2015-2016 гг. Следствием этого является снижение реальной доступности жилья

50.0 -

40.0 -

30,0 -

20,0

для населения страны, несмотря на улучшение показателей, рассчитываемых по официальным методикам.

заключение

Выполненное исследование показало, что рынок жилищных инвестиций в России развивается несбалансированно, и ему присущ целый ряд структурных, воспроизводственных, пространственных, ценовых и других диспропорций. При

этом многие рыночные диспропорции являются взаимообусловленными: существование одних диспропорций углубляет проявление других. Так, например, проявление структурных диспропорций в значительной степени приводит к развитию и к усугублению последствий проявления воспроизводственных, ценовых и пространственных диспропорций.

Очевидно, что представленный выше анализ не является исчерпывающим. В рамках одной публикации не представляется возможным раскрыть все проявления и последствия рыночных диспропорций, присущих рынку жилищных инвестиций.

Глобальные и национальные экономические кризисы не только приводят к появлению диспропорций в развитии рынка жилищных инвестиций, но и обусловливают усиление их последствий - рынок жилищных инвестиций в преддверии кризисов реагирует на изменение экономической ситуации быстрее, а в посткризисных условиях восстанавливается медленнее, чем другие товарные рынки.

Причины диспропорций в развитии рынка жилищных инвестиций кроются не только в последствиях экономического кризиса и ухудшении макроэкономической ситуации, но и в несовершенстве механизмов государственного воздействия на рынок жилищных инвестиций.

Существование диспропорций на рынке жилищных инвестиций делает невозможным его сбалансированное развитие и препятствует устойчивому росту социально-экономической системы как на уровне страны в целом, так и на уровне регионов.

Выявление рыночных диспропорций, анализ их причин и оценка последствий являются чрезвычайно важными при выработке и обосновании мер государственного воздействия на рынок жилищных инвестиций. Механизм государственного регулирования должен нивелировать влияние факторов, приводящих к возникновению диспропорций в развитии рынка, и сглаживать их последствия. Обоснованные механизмы и инструменты государственного регулирования, взвешенная жилищная политика обеспечат возможность сбалансированного развития рынка жилищных инвестиций и создадут условия для экономического роста.

ИСТОЧНИКИ:

1. Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Югова И.В. Оценка мультипликативного влияния жилищных инвестиций на динамику городского развития // Жилищные стратегии. - 2017. - № 3. - с. 175-192. - аок 10.18334/^.4.3.38584.

2. Housing Investment: Part 1. The first of a series of research papers assessing the impacts

of cutting capital investment in housing. Shelter, the housing and homelessness charity.

[Электронный ресурс]. URL: http://england.shelter.org.uk/__data/assets/pdf_

file/0008/276668/Briefing_Housing_Investment_Part_1.pdf.

3. Katsura, Harold M. Economic Effects of Housing Investment. Report for USAID Office

of Housing and Urban Programs. [Электронный ресурс]. URL: http://pdf.usaid.gov/ pdf_docs/PNAAU426.pdf.

4. Поляков Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования

рынка жилья. / дис. ... канд. экон. наук : 08.00.01. - Ярославль, 2000. - 186 c.

5. Залкинд Л.О. О взаимосвязи инвестиций в жилищное строительство и экономиче-

ского роста // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - c. 11-24.

6. Ahmadi N., Shahandashti M. Comparative empirical analysis of temporal relationships

between construction investment and economic growth in the United States // Construction Economics and Building. - 2017. - № 3. - p. 85-108. - doi: 10.5130/AJCEB. v17i3.5482.

7. Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институцио-

нальных преобразований. Отчет о научно-исследовательской работе ЦЭМИ РАН. [Электронный ресурс]. URL: https://spz.socionet.ru/~nevolin/files/report-2017-12-22.pdf.

8. Колин Д. Влияние мирового финансового кризиса на рынок жилья: международный

взгляд // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. - 2016. - № 5(58). - c. 205-214.

9. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. / Монография. - Томск : Изд-во Томск.

гос. архит.-строит. ун-та, 2005. - 379 c.

10. Единая информационная система жилищного строительства «Наш Дом.РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB.

11. Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации. Информация Федеральной службы государственной статистики России. [Электронный ресурс]. URL: http:// www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stroit/stroi131.xls.

12. Инвестиции в России. Росстат. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks. ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/ doc_1136971099875.

13. Основные показатели жилищных условий населения. Информация Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks. ru/free_doc/new_site/population/jil-f/jkh39.doc.

14. Общая площадь жилищного фонда в Российской Федерации. Центральная база статистических данных Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi?pl=2315119.

15. Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер. Gks. ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stroit/ stroi134.xls.

16. Россия в цифрах. 2018. Крат. стат. сб. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks. ru/bgd/regl/b18_11/Main.htm.

17. Countries profiles. Housing Finance Information Network (HOFINET). [Электронный ресурс]. URL: http://www.hofinet.org/countries/index.aspx.

18. Динамика среднедушевых доходов населения по Российской Федерации. Информация Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/urov/urov_11g.doc.

19. Реальные располагаемые денежные доходы населения. Информация Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks. ru/free_doc/new_site/population/urov/urov_12kv.doc.

20. Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федеpации. Информация Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab9.htm.

21. Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации. Информация Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab7.htm.

REFERENCES:

Ahmadi N., Shahandashti M. (2017). Comparative empirical analysis of temporal relationships between construction investment and economic growth in the United States Construction Economics and Building.17 (3). 85-108. doi: 10.5130/AJCEB.v17i3.5482. Kolin D. (2016). Vliyanie mirovogo finansovogo krizisa na rynok zhilya: mezhdunarod-nyy vzglyad [An International Perspective on the Impact of the Global Financial Crisis on Housing Markets]. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo arkhitekturno-stroitelnogo universiteta. (5(58)). 205-214. (in Russian). Ovsyannikova T.Yu. (2005). Investitsii v zhilische [Investment in housing] Tomsk: Izd-

vo Tomsk. gos. arkhit.-stroit. un-ta. (in Russian). Ovsyannikova T.Yu., Rabtsevich O.V., Yugova I.V. (2017). Otsenka multiplikativnogo vliyaniya zhilischnyh investitsiy na dinamiku gorodskogo razvitiya [Estimating the multiplier effect of housing investment on the dynamics of urban development]. Russian Journal of Housing Research. 4 (3). 175-192. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.3.38584. Polyakov L.A. (2000). Teoriya multiplikatora i ekonomicheskiy mekhanizm regu-lirovaniya rynka zhilya [The theory of multiplier and economic mechanism of regulation of the housing market] Yaroslavl. (in Russian). Zalkind L.O. (2014). O vzaimosvyazi investitsiy v zhilischnoe stroitelstvo i ekonomi-cheskogo rosta [On the relationship of investment in housing and economic growth]. Russian Journal of Housing Research. 1 (1). 11-24. (in Russian).