CC BY
117
Горгорова Валентина Витальевна
Gorgorova Valentina Vitalievna Ростовский государственный строительный университет кафедра «Прикладная математика и вычислительная техника» Rostov State University of Civil Engineering, Department of "Applied Mathematics and Computer Science" доцент кафедры «Прикладная математика и вычислительная техника» assistant professor of "Applied Mathematics and Computer Science" к.т.н., / доцент кафедры «Прикладная математика и вычислительная техника»
E-Mail: vgorgorova@yandex.ru
Горгорова Юлия Владимировна
Gorgorova Juliya Vladimirovna Южный федеральный университет, кафедра «Интерьер» Southern Federal University, Department of "Interiors"
доцент кафедры «Интерьер», Associate Professor of "Interior" к. арх. н., / доцент кафедры «Интерьер», E-Mail: juligorgorova@freemail.ru
Друзь Анна Николаевна
Druz Anna Nikolaevna Южный федеральный университет, кафедра математики, алгебры и математического анализа Southern Federal University, Department of mathematics, algebra and calculus доцент кафедры математики, алгебры и математического анализа assistant professor of mathematics, algebra and calculus к.ф.-м.н., / доцент кафедры математики, алгебры и математического анализа
E-Mail: druzdruz@mail.ru
08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики
Динамика рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону
Dynamics of the market of inhabited of the real estate city Rostov-on-Don
Аннотация: Исходя из статистических данных, проведен сравнительный анализ по параметрам, формирующим стоимость объектов недвижимости г. Ростова-на-Дону на июнь 2011 г., сентябрь 2012 г. и апрель 2013 г.
The Abstract: Based on the statistical data, a comparative analysis of the parameters that forms the value of real estate in Rostov-on-Don on June 2011, September 2012 and April 2013.
Ключевые слова: Рынок жилья, статистические характеристики, динамика рынка
жилья.
Keywords: Market of dwelling, statistical characteristics, the dynamics real estate market.
***
Изменение экономической ситуации в мире и в стране не может не отражаться на рынке жилой недвижимости. В 2012 г. на основании данных сайта компании ОДЕОН [4] был
проведен анализ динамики рынка вторичного жилья [1]. Представляет интерес дальнейшее изменение стоимости жилья в городе Ростове-на-Дону и выявление основных тенденций развития рынка жилой недвижимости с учетом факторов ценообразования на рынке земли урбанизированной территории [2].
Данное исследование посвящено сопоставлению цен на рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по данным, взятым на сайте компании ОДЕОН (июнь 2011 г., сентябрь 2012 г. и апрель 2013 г.) и компании ГРИНАС (апрель 2013 г.).
В качестве факторов, влияющих на стоимость, были выбраны характеристики жилья, представленные на сайтах. Из исходной базы были удалены квартиры с неполными данными, такие у которых отсутствовали сведения о площади кухни, жилой площади или этаже, оставшиеся данные были сгруппированы по объектам недвижимости.
Таблица 1
Количество квартир, предлагаемых на продажу
Объект По данным компании ОДЕОН По данным
недвижимости компании ГРИНАС
Количество Количество Количество Количество
квартир, квартир, квартир, квартир,
предлагаемых на предлагаемых на предлагаемых на предлагаемых
продажу (июнь 2011 г.) продажу (сентябрь 2012 г.) продажу (апрель 2013 г.) на продажу (апрель 2013 г.)
1 - комнатная 432 92 54 127
2 - комнатная 574 331 56 122
3 - комнатная 456 403 41 118
4 - комнатная 55 65 9 34
дом 1111 1101 81 394
Итого: 2628 1992 241 794
Данные табл. 1. свидетельствует об уменьшении в рассматриваемый период
количества квартир, предлагаемых на продажу компанией ОДЕОН по различным объектам недвижимости. При этом почти в 11 раз уменьшилось общее число объектов недвижимости, предлагаемых на продажу. В целом двумя компаниями в апреле 2013 года предлагается на продажу квартир меньше, чем одна компания ОДЕОН предлагала в 2011 или в 2012 году.
Для анализа рынка недвижимости, качественные характеристики: район города и материал стен здания, были заменены численными значениями или рангами, как это было представлено в работе [1]. При этом были учтены все районы города и пригороды, квартиры которых представлены к продаже на сайте компании ОДЕОН и компании ГРИНАС.
В 2013 году изменилась структура районов, в которых квартиры выставлены на продажу компанией ОДЕОН. Добавился новый район - Ливенцовка, который не фигурировал в 2011 и 2012 годах. При этом в 2013 году на сайте компании ОДЕОН не представлены продажи в следующих районах: 1 пос. Орджоникидзе, 2 Пятилетка, Аксай, Аэропорт, Батайск, Зоопарк, Комсомольская пл., Лендворец, Мясниковский, Портовая, Родионово-Несветайский, Фрунзе, Янтарный.
Сложно судить, с чем конкретно связаны указанные изменения. Толи компания ОДЕОН перестала быть одним из главных игроков на рынке недвижимости г. Ростова-на-Дону, толи продажа квартир действительно сократилась. Поэтому авторы посчитали целесообразным включить в рассмотрение данные о продаже, представленные на сайте
компании ГРИНАС [3]. Структура районов, в которых квартиры выставлены на продажу компанией ГРИНАС, соответствует той, которая была представлена на сайте компании ОДЕОН в 2011 и 2012 годах.
Для каждого из объектов недвижимости с помощью инструмента анализа данных ППП Excel была получена описательная статистика, результаты которой представлены в табл. 2. и табл. 3.
Таблица 2
Сводная таблица основных статистических характеристик объектов недвижимости, выставленных на продажу на сайте компании ОДЕОН
Средняя цена (тыс. руб) Средняя общая площадь (м2) Средняя жилая площадь (м2) Средняя площадь кухни (м2) «Мод ный» этаж «Мод ный» район Минималь ная стоимость (тыс. руб.) Максималь ная стоимость (тыс. руб.)
2011 (по данным на 1.06.2011 г)
1 ком 2055,63 39,87 19,05 9,32 2 11 1050 6000
2 ком 2647,6 54,28 31,7 9,081 2 30 900 7500
3 ком 3317,84 70,99 45,10 10,39 4 11 1200 11500
4 ком 5224,55 100,94 66,31 12,58 4 30 2000 18000
дома 7580,49 174,67 101,38 17,73 2 11 650 46000
2012 (по данным на 13.09.201 I2 г.)
1 ком 2513,91 44,05 20,13 11,12 8 30 1800 4500
2 ком 2965,23 58,25 33,20 10,12 2 11 1600 7500
3 ком 3464,44 72,27 45,84 10,91 4 30 1200 11500
4 ком 5417,69 97,75 63,49 12,32 3 30 2000 35000
дома 8160,42 175,17 101,79 17,81 2 1 2500 125000
2013 (по данным на 24.04.201 13 г.)
1 ком 2414,63 40,72 18,93 9,17 4 11 1000 4000
2 ком 3004,46 55,48 31,32 9,6 2 11 2100 4650
3 ком 3830 72,9 51,54 11,93 3 11 2350 6700
4 ком 4616,67 97 68 11,89 8 11 3200 8800
дома 7809,88 161,96 91,96 17,93 2 11 2500 55000
Из табл. 2 видно, что для двухкомнатных квартир «модным» на протяжении всех лет является второй этаж. «Модной» этажностью домовладений остается двухэтажное строение. Из «модных» районов - Западный жилой массив и Центр, «модным» в 2013 году остался Западный жилой массив. Наблюдается устойчивая тенденция к уменьшению максимальной стоимости всех объектов недвижимости за исключением домовладений.
Таблица 3.
Сводная таблица основных статистических характеристик объектов недвижимости, выставленных на продажу на сайте компании ГРИНАС
Средняя цена (тыс. руб.) Средняя общая площадь (м2) Средняя жилая площадь (м2) Средняя площадь кухни (м2) «Мод ный» этаж «Мод ный» район Минималь ная стоимость (тыс. руб.) Максималь ная стоимость (тыс. руб.)
2013 (по данным на 24.06.2013 г.)
1 ком 2371 37,73 14,85 7,16 1 11 1100 5900
2 ком 3224,79 54,14 30,27 9 1 30 1400 6700
3 ком 4396,53 74,57 41,79 10,51 1 11 1400 11500
4 ком 6129,41 106,29 55,03 8,98 2 30 2500 20000
дома 6101,11 129,4 52,77 10,53 1 10 720 40000
По данным табл. 2 и табл. 3 были построены графики, отражающие динамику изменения статистических характеристик объектов недвижимости, предлагаемых на продажу.
Динамика средней иены (тыс. руб.)
9000 В000 7000
^ 6000
5-
Q.
“ 5000
| 4000
и
= 3000
■i I
" 2000 1000 о
1 ком_______ 2 ком_______ 3 ком______ 4 ком дома
Рис.1. Динамика средней цены объектов недвижимости, предлагаемых на продажу
График динамики средней цены, представленный на рис.1, показывает, что средняя цена объектов жилой недвижимости, предлагаемых на продажу компанией ОДЕОН в 2013 г. по сравнению с 2011 г. в основном возросла. Исключение составили четырех комнатные квартиры, цена на которые упала. По сравнению с 2012 годом в 2013 году средняя цена упала на однокомнатные (на 99,23 тыс. руб.), на четырех комнатные (на 801,02 тыс. руб.), на домовладения (на 350,54 тыс. руб.). Средняя цена объектов жилой недвижимости, предлагаемых на продажу компанией ГРИНАС в 2013 г., значительно превышает среднюю цену объектов, предлагаемых компанией ОДЕОН. Исключение составляют однокомнатные квартиры и домовладения.
На графике, представленном на рис. 2, видно как изменилась средняя общая площадь объектов недвижимости, предлагаемых на продажу. Параметры квартир на рынке жилой недвижимости за рассматриваемый период мало изменились в связи с сокращением строительства новых объектов в условиях посткризисного периода. И наряду с этим наблюдается большой разброс по средней общей площади домовладений. Это может быть связано с тем, что наряду с элитными домами на рынке представлены постройки эконом-класса прошлого века.
Рис.2. Динамика средней общей площади объектов недвижимости, предлагаемых на продажу
Рис. 3. Динамика минимальной стоимости объектов недвижимости,
предлагаемых на продажу
График, представленный на рис. 3, показывает, что минимальная цена на
трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры возросла, в то время как на остальные объекты жилой недвижимости нет ярко выраженной тенденции.
Из графика рис. 4 видно, что максимальная цена в 2013 году колеблется на уровне цен 2011 года, а по отношению к ценам 2012 года максимальная стоимость четырехкомнатных квартир и домовладений резко упала.
Рис. 4. Динамика минимальной стоимости объектов недвижимости,
предлагаемых на продажу
Рис. 5. Средняя цена одного квадратного метра общей площади объекта недвижимости,
предлагаемого на продажу
На графике рис. 5 видно, что средняя цена одного квадратного метра для всех объектов жилой недвижимости возросла. Если в 2011 года средняя цена за кв. м. была около 48,45 тыс.
рублей, в 2012 года она составила 51,58 тыс. руб. за кв. м., а апреле 2013 года — 54,8 тыс. руб. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в 2014 году.
Проделанный анализ динамики рынка жилой недвижимости г. Ростова - на - Дону, показал, что количество предлагаемых на продажу объектов недвижимости в целом уменьшилось, наблюдается устойчивая тенденция к уменьшению максимальной стоимости всех объектов недвижимости за исключением домовладений, при этом возросла средняя цена одного квадратного метра общей площади. Поскольку рынок недвижимости разнороден, сложно сказать, будет ли эта тенденция равно распространяться на все его сегменты, или частично. Рынок жилья продолжает переживать рецессию, связанную с вялотекущим экономическим кризисом последних лет.
ЛИТЕРАТУРА
1. Горгорова В.В., Горгорова Ю.В., Кондратьева Т.Н. Динамика вторичного рынка
жилья г. Ростова-на-Дону - Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» 2012 №3 (12) [Электронный ресурс].- М. 2012 - Ид. номер ФГУП НТЦ "Информрегистр" 042120013 6\0124. Режим доступа: http://naukovedenie.ru/sbornik12/12-85.pdf
свободный - Загл. с экрана.
2. Муравьева М.П. Анализ факторов ценообразования на рынке земли
урбанизированной территории - Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» 2012 №3 (12) [Электронный ресурс].- М. 2012 - Ид. номер ФГУП НТЦ
"Информрегистр" 0421200136\0150. Режим доступа:
http://naukovedenie.ru/sbornik12/12-85.pdf свободный - Загл. с экрана.
3. http://www.grinas.ru/aboutgrinas.html //Сайт компании ГРИНАС.
4. http://www.odeon-an.ru/ // Сайт компании ОДЕОН.
Рецензент: Гусева Ирина Анатольевна, доцент кафедры математики, алгебры и математического анализа, к.ф.-м.н., кафедра математики, алгебры и математического анализа, Южный федеральный университет.
