CC BY
68ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ
УДК 347.22.02:347.238
DOI: 10.17072/2619-0648-2022-4-26-41
ДЕЙСТВИЕ ПРИНЦИПА ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ НЕПРАВОМЕРНОМ ОТЧУЖДЕНИИ ОДНИМ ИЗ БЫВШИХ СУПРУГОВ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ, НАХОДИВШЕЙСЯ В ИХ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
А. В. Ермакова
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права
Пермский государственный
национальный исследовательский университет
614990, Россия, г. Пермь, ул. Букирева, 15
E-mail: ermakova_anna@rambler.ru
Аннотация: статья посвящена принципу публичной достоверности реестра прав на недвижимость в российском гражданском праве. Действие принципа рассматривается применительно к случаям приобретения добросовестным приобретателем объекта недвижимости, находившегося ранее в совместной собственности бывших супругов, не зарегистрированной в установленном порядке, и отчужденного одним из собственников без согласия второго в пользу третьего лица. В статье анализируются правовые подходы, сформированные Конституционным Судом РФ в постановлении от 13 июля 2021 года № 35-П. Анализ негативных последствий действия принципа публичной достоверности для бывшего супруга, в отсутствие согласия которого был отчужден объект недвижимости, приводит автора к выводу о необходимости принятия мер по предотвращению возникновения таких ситуаций путем внесения в законодательство изменений, направленных на достижение фактической достоверности реестра.
© Ермакова А. В., 2022
Ключевые слова: недвижимое имущество; государственная регистрация прав; достоверность реестра прав на недвижимость; принцип публичной достоверности реестра прав на недвижимость; совместная собственность супругов
THE PRINCIPLE OF PUBLIC CREDIBILITY OF THE PROPERTY REGISTER WHEN ONE OF THE FORMER SPOUSES UNLAWFULLY DISPOSES OF IMMOVABLE THING IN THEIR COMMUNITY PROPERTY
A. V. Ermakova
Perm State University
15, Bukireva st., Perm, 614990, Russia
E-mail: ermakova_anna@rambler.ru
Abstract: the article focuses on the principle of public credibility of the property register in Russian civil law. The principle is reviewed in instances when an innocent buyer has purchased the real estate community property of the former spouses which was not legally registered and sold by one of the owners without ownership. The article analyzes legal approaches formed by the Russian Federation Constitutional Court by an Order of 13 July 2021 № 35-П. Analyzing the negative impact of the principle of public credibility for the former spouse, when the real estate was disposed of in the absence of their agreement, the author comes to the conclusion of the importance of initiating actions to prevent such situations through the changes to the legislation aimed at achieving factual credibility of the register.
Keywords: real estate; the State registration of rights; credibility of the property register; the principle of public credibility of the property register; community property
Публичная достоверность реестра прав на недвижимость (далее также -реестр) является одной из центральных проблем современной российской регистрационной системы, выступающей объектом постоянного внимания со стороны научного сообщества. Действие в российском гражданском праве принципа публичной достоверности реестра как правового средства преодоления негативного эффекта возможной (неизбежной) недостоверности реестра и инструмента защиты добросовестных приобретателей прав на объекты недвижимости (далее - добросовестный приобретатель), как правило, рассматривается в качестве основополагающего элемента стандар-
та эффективности регистрационной системы, к достижению которого должен стремиться российский правопорядок.
Публичная достоверность реестра по своей сути означает, что формальное правовое состояние объекта недвижимости (правовое состояние, следуемое из реестра) признается истинным для добросовестного приобретателя вне зависимости от того, соответствует оно материальному (действительному) правовому состоянию объекта недвижимости или нет. В частности, признается истинным существование внесенных и отсутствие не внесенных в реестр прав (позитивный и негативный аспекты публичной достоверности реестра)1. Публичная достоверность реестра в своем действии исключает возможность оспаривания прав добросовестного приобретателя в связи с неуправомоченностью отчуждателя в том случае, если управомоченность последнего следовала из реестра.
Придание реестру свойства публичной достоверности всецело зависит от принципиального восприятия правопорядком возможности возникновения прав от лица, не управомоченного на их отчуждение, что, в свою очередь, предполагает приемлемость защиты интересов добросовестного приобретателя вопреки интересам истинного правообладателя.
Теоретической основой допустимости приобретения добросовестным лицом прав от неуправомоченного отчуждателя выступают теории видимости права и защиты доверия, в синтезе обосновывающие необходимость защиты добросовестного доверия к внешнему фактическому составу, образующему видимость права, посредством легитимации последнего и рассматривающие видимость права и добросовестность приобретателя в качестве условий для его защиты2. Следуемое из этого нарушение прав истинного правообладателя объясняется соображениями практической пользы, потребностями гражданского оборота3, требующего защиты «интереса при-
1 Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001. С. 182; Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. № 1. С. 5; Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. 2-е изд., перераб. СПб.: Правда, 1913. С. 53.
2 Самойлов Е. Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7, № 4. С. 68; Чере-пахин Б. Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Антология уральской цивилистики, 1925-1989: сб. ст. М.: Статут, 2001. С. 260.
3 Бабкин С. А. Указ. соч. С. 196.
обретения за счет статичного интереса ценности сохранения наличного правового положения»4, и обусловливается предоставлением «носителю интереса сохранения существующего правового положения» возмещения вреда5.
Вопрос о действии принципа публичной достоверности реестра в российском гражданском праве является дискуссионным. Поводом для очередного обращения к данному вопросу стало постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П6, принятое по результатам проверки конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации7 (далее - ГК РФ). В этом постановлении Конституционным Судом РФ рассмотрен вопрос о возможности истребования объекта недвижимости от лица, которое приобрело его возмездно у третьего лица, ставшего собственником данного объекта недвижимости, в следующей ситуации: 1) объект ранее находился в общей совместной собственности граждан, являющихся бывшими супругами; 2) объект был отчужден одним из собственников без согласия другого; 3) объект истребуется по иску бывшего супруга после признания судом первоначальной сделки недействительной как совершенной без его согласия.
При рассмотрении данного вопроса Конституционным Судом РФ были затронуты две существующие в настоящее время проблемы: 1) допускаемое российским правопорядком возникновение права совместной собственности супругов на объект недвижимости без его государственной регистрации (далее - регистрация) и следуемая из этого недостоверность реестра; 2) ограниченность действия принципа публичной достоверности реестра.
Первая из обозначенных проблем (не определяемая третьими лицами совместная собственность супругов на объект недвижимости из-за отсутствия соответствующей записи в реестре) является результатом сложившейся практики регистрирующих органов, допускающей регистрацию права единоличной собственности гражданина, состоящего в браке, на объект не-
4
Эртманн П. Основы учения о видимости права // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11, № 4. С. 286.
5 Там же.
6 По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е. В. Мокеева: постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П.
7 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г. (ред. от 25.02.2022).
движимости при наличии оснований возникновения права совместной собственности супругов8.
Существование указанной регистрационной практики может быть объяснено некогда сформированным Верховным Судом РФ и применяемым судами по настоящее время правовым подходом, в силу которого наличие оснований возникновения совместной собственности супругов на объект недвижимости не препятствует регистрации права единоличной собственности одного из супругов на этот объект недвижимости, при этом незарегистрированное право совместной собственности в части второго супруга считается возникшим с момента регистрации права единоличной собственности первого супруга9. Данный правовой подход, не имея, как представляется, соответствующей нормативной основы, идет вразрез с вектором совершенствования регистрационной системы в аспекте обеспечения фактической достоверности реестра. Притом что обстоятельства, препятствующие регистрации права совместной собственности супругов на объект недвижимости и привязке момента возникновения этого права у каждого из супругов к моменту регистрации, отсутствуют.
Возникающая в рассматриваемом случае недостоверность реестра влечет за собой ряд негативных последствий, в том числе нарушение прав приобретателей объектов недвижимости, которые рискуют приобрести объект недвижимости, фактически находящийся в совместной собственности, с нарушением установленного порядка и, как следствие, утратить его
8 Закрепленный в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 3 ст. 42), как и в ранее действовавшем Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3 ст. 24), порядок регистрации права совместной собственности предполагает представление в регистрирующий орган любым из участников совместной собственности заявления о регистрации права совместной собственности. В отсутствие такого заявления право совместной собственности не может быть зарегистрировано, в том числе при представлении заявления о регистрации права единоличной собственности. При этом «нормальным» последствием представления в регистрирующий орган такого заявления (о регистрации права единоличной собственности) при наличии основания возникновения права совместной собственности является отказ в регистрации права (в связи с отсутствием надлежащего основания возникновения права единоличной собственности).
9 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2002 года (по гражданским делам): утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 июля 2002 г.; Кассационное определение Верховного Суда РФ от 5 дек. 2017 г. по делу № 306-КГ17-10913.
(при признании сделки по отчуждению объекта недвижимости одним из супругов в отсутствие согласия другого супруга недействительной)10.
Анализируемое постановление Конституционного Суда РФ не содержит оценки сложившегося порядка регистрации права совместной собственности супругов на недвижимое имущество. Этот случай недостоверности реестра рассматривается Конституционным Судом РФ как данность, послужившая причиной возникновения спорной ситуации.
Обращаясь к проблеме ограниченности действия принципа публичной достоверности реестра, в первую очередь необходимо отметить отсутствие прямого законодательного закрепления правил, составляющих содержание данного принципа. В статье 8.1 ГК РФ, тематически направленной в том числе на определение принципов осуществления регистрации прав на имущество, нет положений, позволяющих сделать однозначный вывод о действии в российском правопорядке принципа публичной достоверности реестра11. Однако соответствующий вывод можно сделать, основываясь на толковании положений статьи 8.1 ГК РФ в системе с иными положениями гражданского законодательства. Так, например, возможность сохранения права собственности добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимую вещь от неуправомоченного отчуждателя, значащегося в реестре в качестве управо-моченного, следует из пункта 1 статьи 302 ГК РФ (в сочетании с пунктами 2, 3 статьи 223 ГК РФ). Необходимые для этого условия: объект недвижимости приобретен возмездно, выбыл из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле (по общему правилу), находится во владении приобретателя. Другими словами, можно говорить о действии принципа публичной достоверности реестра в формате ограничения виндикации недвижимой вещи при наличии условий, предусмотренных статьей302 ГК РФ (относительная публичная достоверность реестра).
Аналогичным образом разрешен вопрос по залоговым правам добросовестного залогодержателя (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
10 Другими негативными последствиями являются: нарушение прав «внереестрового» супруга (усложнение процесса доказывания наличия права на объект; невозможность контролировать распоряжение объектом со стороны «реестрового» супруга и, как следствие, риск утраты объекта), третьих лиц, публичных интересов (отсутствие возможности регистрации ограничений прав, установленных в отношении «внереестрового» супруга; усложнение процесса выявления имущества, принадлежащего должнику).
11 Алексеев В. А. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? // Закон. 2016. № 11. С. 130.
Нормативно определенные границы действия принципа публичной достоверности реестра оцениваются в юридической литературе по-разному. Ряд авторов полагают, что законодательное решение является оптимальным (так как учитывает интересы не только добросовестных приобретателей, но и собственников объектов недвижимости)12. Другие авторы, поддерживая в целом идею абсолютной публичной достоверности реестра, говорят о преждевременности нормативного закрепления соответствующего принципа. Основной аргумент: высокая на текущий момент времени степень фактической недостоверности реестра и отсутствие эффективного механизма защиты прав лиц, утративших право собственности на недвижимое имущество вследствие невозможности его истребования от добросовестного приобретателя13.
Иные авторы, напротив, выступают за расширение пределов действия принципа публичной достоверности реестра, указывая на бессмысленность и бесцельность регистрационной системы, не защищающей надлежащим образом добросовестного приобретателя14.
Расширить пределы действия принципа публичной достоверности предлагается по следующим направлениям:
1) исключить как условие защиты прав добросовестного приобретателя владение недвижимым имуществом. Указывается, что правила виндикации, предусмотренные статьей 302 ГК РФ, ориентированы прежде всего на движимые вещи и не учитывают специфики правового режима недвижимости. Осуществляемая в отношении недвижимых вещей регистрация прав предполагает, что споры о принадлежности объектов недвижимости должны прежде всего касаться записей в реестре и их оспаривания15;
2) дифференцировать правила виндикации движимого и недвижимого имущества, установив ограничение виндикации возмездно приобретенного недвижимого имущества вне зависимости от характера выбытия имуще-
12 См., напр.: Карлин А. Б.Перспективы совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Регистрация прав на недвижимость: сб. М.: РПАМЮ РФ, 2004. Вып. 11. С. 3-21.
13
См., напр.: Самойлов Е. Ю. Указ. соч. С. 100-104; Осипов Г. С., Толстухин М. Е. Система защиты прав на недвижимость // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. № 11. С. 61.
14 См., напр.: Бабкин С. А. Указ. соч. С. 197-198.
15 См., напр.: Алексеев В. А. Указ. соч. С. 130; Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. С. 157; Ширвиндт А. М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О собственности: сб. ст. к юбилею К. И. Скловского. М.: Статут, 2015. С. 357.
ства из владения собственника16. Данное предложение является наиболее дискуссионным, так как его реализация в большей степени ориентирована на защиту прав добросовестного приобретателя в ущерб правам собственника, утратившего недвижимую вещь. В этой связи компромиссным является предложение об установлении абсолютной бесповоротности добросовестно и возмездно приобретенных прав с отсрочкой в целях предоставления собственнику, помимо воли которого осуществлялась безосновательная регистрация прав на недвижимую вещь, времени на оспаривание зарегистрированного права. Такой подход учитывает интересы собственника, могущего заявить о своих правах в течение установленного срока с момента проведения безосновательной регистрации, и добросовестных приобретателей, права которых спустя период потенциальной оспоримости зарегистрированного права становятся бесспорными17;
3) изменить подход к формированию добросовестности приобретателя, а именно считать достаточным для признания приобретателя добросовестным его обращение к реестру в целях проверки правомочности отчуж-дателя (при условии отсутствия у приобретателя положительного знания о возможной неуправомоченности отчуждателя). Данное предложение высказывается в рамках критики выработанного судебной практикой18 и закрепленного нормативно (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ) подхода, предполагающего необходимость принятия лицом, претендующим на статус добросовестного приобретателя, широкого спектра дополнительных (помимо обращения к реестру) мер по проверке наличия у отчуждателя соответствующих прав. Отмечается несогласованность указанного подхода с презумпцией наличия зарегистрированного права, нуллификация реестра19.
16 См., напр.: Алексеев В. А. Указ. соч. С. 131; Аюшеева С. Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 11. С. 20.
17
См., напр.: Осипов Г. С., Толстухин М. Е. Указ. соч. С. 60.
18 Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 дек. 2015 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. № 5. С. 40-56.
19 См., напр.: ЭрделевскийА. М. Виндикация жилых помещений: судебная практика. URL: https://wiselawyer.ru/poleznoe/86532-vindikaciya-zhilykh-pomeshhenij-sudebnaya-praktika?ysclid= I9mk0d0npj227728626; Ерохова М. А. О колебании условий удовлетворения иска об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения в российской судебной практике // О собственности: сб. ст. к юбилею К. И. Скловского. М.: Статут, 2015. С. 201-202; Суханов Е. А. Проблемы реформирования вещного права // Закон. 2018. № 12. С. 51; Голубцов В. Г. Субъективная добросовестность в структуре общего понятия добросовестности // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2019. Вып. 45. С. 504-505.
Первым шагом к расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра, сформулированных в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, стало принятие Конституционным Судом постановления от 22 июня 2017 г. № 16-П20, содержащего правовую позицию о возможности сохранения у добросовестного приобретателя недвижимого имущества, выбывшего из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли, если речь идет о жилом помещении, являющемся выморочным имуществом, которое выбыло из владения публично-правового образования, не принявшего своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на него.
В развитие данной правовой позиции статья 302 ГК РФ была дополнена положением, предусматривающим исключение из общего правила, установленного в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, и касающимся жилого помещения, выбывшего из владения публично-правового образования. В указанном случае допускается сохранение права собственности на жилое помещение за добросовестным приобретателем в том числе при выбытии данного объекта из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо его воли, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Иными словами, была частично реализована «мягкая» версия второго доктринального предложения по расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра.
Следует ли расценивать анализируемое постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П очередным шагом к достижению абсолютной публичной достоверности реестра?
Суть правового подхода, отраженного в рассматриваемом постановлении, сводится к следующему: от добросовестного участника гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные реестра, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, это жилое помещение не может быть истребовано по иску бывшего супруга - участника общей совместной собственности, который не принял в соответствии с требованиями ра-
20 По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца: постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.
зумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество и по требованию которого ранее сделка по распоряжению жилым помещением была признана недействительной как совершённая другим бывшим супругом без его согласия.
Таким образом, речь идет о новом исключении из общего правила виндикации имущества, допускающем сохранение за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, выбывшего из владения собственника помимо его воли.
Важно обратить внимание на то, что правовой подход касается случаев неправомерного распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности бывших супругов.
Случаи распоряжения одним из актуальных супругов объектом недвижимости, находящимся в их совместной собственности, имеют принципиальное отличие - на указанные правоотношения распространяются правила распоряжения общим имуществом супругов, отраженные в статье 35 Семейного кодекса РФ21 (далее - СК РФ): для заключения одним из супругов сделки по распоряжению объектом недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (согласие в активной форме).
Сложившаяся практика регистрирующих органов такова, что при регистрации права приобретателя объекта недвижимости, фактически находящегося в совместной собственности супругов, по распорядительной сделке, совершенной одним из супругов, правовая экспертиза документов, представленных на регистрацию прав, включает в себя проверку наличия нотариально удостоверенного согласия второго супруга (несмотря на наличие в реестре записи о праве единоличной собственности распоряжающегося супруга). Непредставление такого согласия не является основанием для приостановления и, соответственно, отказа в регистрации права (сделка оспоримая)22, однако является основанием для внесения в реестр при регистрации права приобре-
21 Семейный кодекс Российской Федерации: Федер. закон РФ от 29 дек. 1995 г. № 223-ФЗ: принят Гос. Думой 8 дек. 1995 г. (ред. от 04.08.2022).
22 Отсутствие подтверждения наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, является основанием для приостановления и последующего отказа в регистрации, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26 Федер. закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
тателя соответствующих сведений23, которые впоследствии отражаются в выдаваемых регистрирующим органом выписках из реестра24. Таким образом, скрытый от третьих лиц факт нахождения объекта недвижимости в совместной собственности супругов на данном этапе правовой динамики объекта недвижимости себя проявляет и становится более или менее доступным для восприятия приобретателя объекта недвижимости. Наличие в реестре указанного индикатора потенциальной ретроспективной недостоверности рее-стра25 разрушает презумпцию наличия зарегистрированного права и, соответственно, добросовестность приобретателя, вследствие чего постановка вопроса о возможности сохранения объекта недвижимости за приобретателем исключается.
В ситуации, рассмотренной Конституционным Судом РФ (распоряжение совместной собственностью бывших супругов), положения статьи 35 СК РФ неприменимы (о чем со ссылкой на сложившуюся судебную практику указывает Конституционный Суд РФ26). Согласие сособственника в активной форме на распоряжение объектом недвижимости не требуется (в соответствии с пунктом 2 статьи 253 СК РФ согласие предполагается). Поэтому на момент приобретения объекта третьим по счету в цепочке отчуждения лицом реестр не содержит никаких сведений, позволяющих предположить, что объект ранее находился в совместной собственности: ни записи о праве совместной собственности, ни сведений об осуществлении регистрации права на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия
23 Сведения об осуществлении регистрации сделки или регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Федер. закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
24 Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости: приказ Росреестра от 4 сент. 2020 г. № П/0329 (в ред. от 20.04.2021).
25 Содержащиеся в реестре сведения о фактах, свидетельствующих о том, что корректная на текущий момент запись в реестре в будущем может быть ретроспективно переквалифицирована в некорректную (в рассматриваемом случае - вследствие признания недействительной оспоримой распорядительной сделки с объектом недвижимости по иску супруга, в отсутствие согласия которого совершена сделка).
26 Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апр. 2013 г. по делу № 5-КГ13-13, от 5 июля 2016 г. по делу № 5-КГ16-64, от 25 июля 2017 г. № 18-КГ17-105.
третьего лица. Вследствие такого информационного вакуума создается ситуация, в которой приобретатель объекта недвижимости уязвим в большей степени.
Следует отметить, что анализируемое постановление Конституционного Суда РФ, помимо основной правовой позиции, отраженной в его резолютивной части, также содержит важную правовую позицию, определяющую стандарт добросовестности приобретателя в конкретной рассматриваемой ситуации. В частности, от лица, претендующего на статус добросовестного приобретателя, в целях проверки фактического правового состояния объекта недвижимости (находился ли объект недвижимости в совместной собственности супругов, не был ли он по какой-либо из предыдущих сделок отчужден без согласия одного из них) необходимо только обращение к реестру. Совершать какие-либо иные проверочные действия не требуется. Указанную правовую позицию следует признать частичной реализацией третьего док-тринального предложения по расширению пределов действия принципа публичной достоверности реестра.
Анализ сформированных Конституционным Судом РФ подходов делает возможным вывод о том, что выявленный при толковании пункта 1 статьи 302 ГК РФ запрет в рассматриваемой ситуации на истребование объекта недвижимости от добросовестного приобретателя представляет не что иное, как санкцию, применяемую в отношении неразумного и неосмотрительного бывшего супруга, допустившего утрату имущества вследствие своего бездействия. Именно негативная оценка такого поведения бывшего супруга послужила основной причиной, по которой Конституционный Суд РФ, выбирая между равным образом подлежащими защите интересами действительного правообладателя и добросовестного приобретателя, предпочел последнего, отметив, что лицо, приобретающее объект недвижимости у третьего лица, «во всяком случае обладает меньшими возможностями по оценке соответствующих рисков, чем бывший супруг - участник общей совместной собственности». При этом бывшему супругу предлагается в целях защиты нарушенного права предъявить соответствующие требования к другому бывшему супругу, совершившему отчуждение общего имущества без его согласия.
В качестве мер по контролю над общим имуществом, требуемых к принятию со стороны бывшего «внереестрового» супруга в рамках разумного и осмотрительного поведения, помимо действий, направленных на своевременный раздел общего имущества, также названы действия по внесению в реестр сведений о себе как о собственнике объекта недвижимости.
Очевидно, что вменение бывшему «внереестровому» супругу в обязанности регистрировать свое право на объект недвижимости под угрозой применения санкции в виде запрета на его истребование от добросовестного приобретателя в корне не соотносится со сложившимся порядком регистрации права совместной собственности супругов. Ситуация, когда правопорядок на протяжении длительного времени санкционирует внесение в реестр недостоверных сведений о праве единоличной собственности одного из супругов на объект недвижимости и одновременно не одобряет допускаемое со стороны другого супруга регистрационное бездействие, представляется лишенной логического объяснения. Притом что нормативно определенный порядок корректирующей регистрации права совместной собственности на объект недвижимости по инициативе «внереестрового» супруга до настоящего времени отсутствует27. В связи с этим единственный способ предотвратить утрату бывшим «внереестровым» супругом объектов недвижимости -оперативный раздел супружеского имущества с последующей регистрацией соответствующих результату такого раздела прав на объекты недвижимости.
Следует отметить, что любое расширение пределов действия принципа публичной достоверности реестра направлено исключительно на защиту прав добросовестных приобретателей в ущерб правам и законным интересам действительных правообладателей объектов недвижимости.
Видится обоснованным исходить из того, что целью любого правопорядка является охрана прав каждого из участников гражданских правоотношений - как обладателей, так и приобретателей прав на объекты недвижимости. Необходимой предпосылкой достижения указанной цели безотносительно к тому, действует или нет принцип публичной достоверности реестра, выступает фактическая достоверность реестра: при действии указанного принципа достоверность реестра направлена на защиту прав правообладателей, в его отсутствие - на защиту прав добросовестных приобретателей прав.
Действие принципа публичной достоверности реестра является следствием состоявшегося неправомерного распоряжения объектом недвижимости неуправомоченным лицом, следствием нарушения субъективного гражданского права. В силу этого принцип публичной достоверности необходимо рассматривать как вспомогательный правовой инструмент, подлежащий применению в случае состоявшегося гражданского правонарушения.
27 См.: О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федерального закона № 835938-7 (принят Гос. Думой в первом чтении 15.07.2020).
Применение правил, основанных на принципе публичной достоверности реестра, всегда свидетельствует о наличии конфликта интересов лица, которое незаконно лишилось своего имущества либо претерпевает ограничение права вследствие незаконного установления на имущество прав иного лица, и добросовестного приобретателя прав. При этом в зависимости от закрепленных пределов действия принципа публичной достоверности реестра в результате состоявшегося правонарушения та или иная из сторон конфликтной ситуации имеет статус потерпевшей (в контексте невозможности возврата или сохранения объекта недвижимости, невозможности освобождения от прав или сохранения прав на объект недвижимости). Фактическая достоверность реестра направлена на предотвращение правонарушения и, соответственно, на предотвращение возникновения конфликта интересов. При достижении реестром качества достоверности в равной степени охраняются права как обладателя, так и приобретателя прав на объект недвижимости.
Цель современной российской регистрационной системы - предупреждение возможных нарушений прав и законных интересов правообладателя объекта недвижимости и третьих лиц, вступающих в отношения по поводу объекта недвижимости. В связи с этим развитие и совершенствование данной системы должно идти по пути совершенствования организационно-правовых мер, направленных на достижение фактической достоверности реестра, и в первую очередь посредством предотвращения недостоверности реестра. Расширение правовых средств разрешения возможных негативных последствий недостоверности реестра как резервных правовых средств, подлежащих применению по факту состоявшегося нарушения прав и законных интересов участников гражданских правоотношений, факультативно.
В связи с этим видится ключевым суждение Конституционного Суда РФ о целесообразности совершенствования правового регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов.
Проблема недостоверности реестра в части сведений о совместной собственности супругов на недвижимое имущество давно обсуждается в юридической сфере. Предложения в основном сводятся к установлению правил, которые при наличии оснований возникновения права совместной собственности супругов исключают регистрацию права собственности одного из них28. При этом проблема недостоверных сведений о супружеской собст-
28 См., напр.: Чефранова Е. А. Совместная собственность супругов в свете государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижи-
венности на объекты недвижимости, уже имеющихся в реестре, может быть решена последующей корректирующей регистрацией права совместной собственности на объект недвижимости, осуществляемой по заявлению правообладателя (любого из супругов). При неосуществлении супругами такой регистрации в целях защиты прав иных лиц проблема может быть разрешена только посредством внесения в реестр сведений о потенциальной недостоверности реестра (сведений о фактах регистрации заключения брака).
Библиографический список
Алексеев В. А. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? // Закон. 2016. № 11. С. 125-132.
Аюшеева С. Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 11. С. 14-22.
Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.
Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012. № 1. С. 4-34.
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013.
Голубцов В. Г. Субъективная добросовестность в структуре общего понятия добросовестности // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2019. Вып. 45. С. 490-518.
Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. 2-е изд., перераб. СПб.: Правда, 1913.
ЕроховаМ. А. О колебании условий удовлетворения иска об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения в российской судебной практике // О собственности: сб. ст. к юбилею К. И. Склов-ского. М.: Статут, 2015. С. 193-213.
Карлин А. Б. Перспективы совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: сб. М.: РПАМЮРФ, 2004. Вып. 11. С. 3-21.
мость: сб. М.: РПА МЮ РФ, 2003. Вып. 8. С. 45-46; КоргульА. Г. Государственная регистрация права собственности на общее имущество супругов: соответствие записи о праве правовому режиму недвижимого имущества // Регистрация прав на недвижимость: сб. М.: РПА МЮ РФ, 2005. Вып. 12. С. 165.
Коргуль А. Г. Государственная регистрация права собственности на общее имущество супругов: соответствие записи о праве правовому режиму недвижимого имущества // Регистрация прав на недвижимость: сб. М.: РПАМЮ РФ, 2005. Вып. 12. С. 161-166.
Осипов Г. С., Толстухин М. Е. Система защиты прав на недвижимость // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. № 11. С. 40-69.
Самойлов Е. Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. Т. 7, № 4. С. 63-107.
Суханов Е. А. Проблемы реформирования вещного права // Закон. 2018. № 12. С. 46-52.
Черепахин Б. Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Антология уральской цивилистики, 1925-1989: сб. ст. М.: Статут, 2001. С. 242-289.
Чефранова Е. А. Совместная собственность супругов в свете государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: сб. М.: РПАМЮРФ, 2003. Вып. 8. С. 42-55.
Ширвиндт А. М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О собственности: сб. ст. к юбилею К. И. Скловского. М.: Статут, 2015. С. 334-361.
Эрделевский А. М. Виндикация жилых помещений: судебная практика. URL: https://wiselawyer.ru/poleznoe/86532-vindikaciya-zhilykh-pomeshhenij-su-debnaya-praktika?ysclid=l9mk0d0npj227728626.
Эртманн П. Основы учения о видимости права // Вестник гражданского права. 2011. Т. 11, № 4. С. 273-305.
Информация для цитирования
Ермакова А. В. Действие принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость при неправомерном отчуждении одним из бывших супругов недвижимой вещи, находившейся в их совместной собственности// Ex jure. 2022. № 4. С. 26-41. DOI: 10.17072/2619-0648-2022-4-26-41.
Ermakova A. V. The Principle of Public Credibility of the Property Register When One of the Former Spouses Unlawfully Disposes of Immovable Thing in Their Community Property. Exjure. 2022. № 4. Pp. 26-41. DOI: 10.17072/2619-06482022-4-26-41.
