Девелоперский проект «Истокский» как новая скорость развития региона Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

девелоперский проект «истокский» как новая скорость развития региона

__Аннотация

В статье рассматривается девелоперский проект «Истокский», имеющий высокую социально-общественную значимость. Анализируется эффективность управления этим проектом с использованием системы сбалансированных специфических показателей (СССП), позволяющих объективно оценивать привлекательность проектов для разных участников девелоперского бизнеса.

_Ключевые слова: девелоперский проект, малоэтажное строительство,

_система сбалансированных специфических показателей, социально-об-

_щественная значимость, государственно-частное партнерство, жилищ_ное строительство

Караваева Наталья Михайловна

соискатель, ст. преподаватель кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости, Уральский федеральный университет им. первого Президента России БН. Ельцина кагауаеуя.2010@

yandex.ru

^российское пр

К2017 г. в Свердловской области необходимо построить около 2 млн м2 малоэтажного жилья, поскольку смысл областной программы - задать тенденцию на увеличение объема строительства малоэтажного жилья, которое является сегодня приоритетным направлением - как на федеральном, так и на региональном уровне. Данный вид жилья должен быть социально ориентированным, доступным для молодых семей и бюджетников.

Этим направлениям отвечает девелоперский проект (ДП) «Истокский», создаваемый, как комфортная среда городского типа с использованием малоэтажной застройки - секционной, блокированной и усадебной. Микрорайон расположен на территории муниципального образования города Екатеринбург, в лесном массиве. Основные характеристики проекта, входящего в ТОП-11 крупнейших инвестпро-ектов Уральского региона под № 11 [1], представлены в табл. 1 (см. на с. 113).

Для конечного потребителя ДП «Истокский» имеет следующие преимущества:

1редпринимательство, № 14 (212)/июль 2012

Таблица 1

Основные характеристики девелоперского проекта «Истокский»

Общая территория 1 500 Га

Расчетная численность населения 126 600 тыс. чел.

Удельная обеспеченность общей площадью на человека 30 м2

Количество объектов жилья 16 000 ед.

Общая площадь строений 3 981 00 м2

Жилой фонд 3 800 000 м2

Коммерческий объекты 104 488 м2

Социальные объекты 76 624 м2

- массовая застройка территории с полной инф- _

раструктурой: социальной, транспортной, инже- _

нерной; _

- низкие цены для конечного потребителя за счет _

применения механизма государственно-частного _

партнерства в сфере жилищного строительства. _

Технико-экономические показатели проекта отра- _

жены в табл. 2 (см. ниже). _

Таблица 2

Технико-экономические показатели ДП «Истокский»

№ Наименование показателя Показатели значения

1 этап 2 этап Всего

1 Площадь земельного участка 550 га 950 га 1500 га

2 Количество объектов жилья, ед. Общая площадь строений, м2, в т.ч.: 16 000 ед. 1 197 011 м2 40 000 ед. 2 983 610 м2 56 000 ед. 4 180 621 м2

1. Жилой фонд 1 088 030 м2 2 711 970 м2 3 800 000 м2

- многоквартирные дома 628 030 м2 1 565 397 м2 2 193 427 м2

3 - таунхаусы 2-х этажные 230 000 м2. 573 212 м2 803 212 м2

- ИЖС 230 000 м2 573 361 м2 803 361 м2

2. Коммерческий объекты 32 641 м2 81 359 м2 114 000 м2

3. Социальные объекты 76 340 м2 190 281 м2 266 621 м2

4 Количество человек, проживающих в поселке 36 250 чел. 90 400 чел. 126 650 чел.

5 Удельная обеспеченность общей площадью на человека 30 м2 30 м2 30 м2

Рис. 1. Предложения ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» по формированию средней стоимости квадратного метра общей площади доступного жилья

_...смысл областной

программы - задать

_тенденцию на

_увеличение объема

_строительства

_малоэтажного

_жилья, которое

_является сегодня

_приоритетным

_направлением

Общественная значимость и эффективность проекта «Истокский»

Общественная значимость рассматриваемого ДП чрезвычайно высока. Это объясняется следующими факторами.

Во-первых, при сравнении показателей ввода жилья, заложенных в областной программе «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области на 2011-2015 гг.» [2], с планами застройщиков прогнозируется дефицит предложения на рынке малоэтажного строительства.

Во-вторых, ОАО «Корпорация развития Среднего Урала»1 выносит следующие предложения по формированию средней стоимости квадратного метра общей площади доступного жилья (см. рис. 1 выше), что делает ее привлекательной для широких слоев населения региона.

1 Девелоперская компания ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» создана в 2010 году для формирования благоприятной инвестиционной среды на территории региона, создания лучших условий для инвестирования в объекты промышленной, социальной, транспортной и жилищно-коммунальной инфраструктуры.

роса

ссийское предпринимательство, № 14 (212)/июль 2012

В-третьих, компенсация доступного жилья будет производиться по схеме, показанной на рис. 2 (см. ниже) такая схема позволит сформировать доступную среднюю стоимость квадратного метра жилья.

В-четвертых, в ходе реализации ДП будет обеспечен очень высокий уровень социальной инфраструктуры. Для комфортного проживания в жилом районе «Истокский» предусмотрено строительство социальных и коммерческих объектов. В-пятых, в ходе реализации ДП «Истокский» предусмотрен возврат бюджетных инвестиций. В совокупности приведенные факторы социальной значимости рассматриваемого девелоперского проекта позволили обеспечить высокую эффективность программы для конечного потребителя.

...в российской

экономике уже

в самом ближайшем

будущем

девелоперский

бизнес должен

ориентироваться

на долгосрочные

социально-

ориентированные

проекты,

определяющие

длительную

перспективу

получения прибыли

Система сбалансированных специфических показателей для оценки девелоперских проектов

Разработанный механизм оценки эффективности управления девелоперским бизнесом в современных условиях (с результатами исследования можно ознакомиться в работе Караваевой Н.М. и Плешкова С.Ю. [3]) позволил оценить рассматриваемый девелоперский проект в сравнении с двумя другими эффективными девелоперскими проектами («Международный выставочный центр

Рис. 2. Предлагаемая схема ОАО «Корпорации развития Среднего Урала» компенсации квадратного метра общей площади доступного жилья

к-1

Таблица 3

Ранжирование основных финансово-экономических показателей исследуемых девелоперских проектов

Основные финансово-экономические показатели «ЭКСПО-Екатеринбург» «Галеон 2» «Истокский»

Значение показателя Количество баллов Значение показателя Количество баллов Значение показателя Количество баллов

Чистый доход, млн. руб. 8466,18 2 489,69 1 100,00 3

Чистый дисконтированный доход, млн. руб. 1926,18 3 64,24 2 57,03 1

Внутренняя норма доходности, % 14,5 1 166,0 3 43,0 2

Потребность в дополнительном финансировании нет 3 нет 3 нет 3

Индекс доходности затрат 1,941 2 1,455 1 13,040 3

Индекс доходности инвестиций 1,597 2 1,305 1 14,040 3

Срок окупаемости, лет 10 1 2 2 1 3

Общая сумма баллов ДП по результатам расчетов основных финансово-экономических показателей, балл 14 13 18

Ранжирование ДП по результатам расчета основных финансово-экономических показателей, балл 2 3 1

«Екатеринбург-ЭКСПО»1 девелоперской компании ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» и «Галеон 2»2 девелоперской компании «RED (Real Estate Development)»). Результаты расчетов приведены в табл.3 (см. выше).

1 «Екатеринбург-ЭКСПО» - первый современный специализированный выставочный комплекс в Уральском регионе с общей площадью 150000 м2, запроектированный по западным стандартам с применением новых технологий, входит в ТОП-11 крупнейших инвестпроектов Уральского региона под № 8.

2 Девелоперский проект «Галеон 2» - новый бизнес-центр, современное 8-этажное офисное здание класса «В+», входящее в комплекс бизнес-центров «Галеон».

российское предпринимательство, № 14 (212)/июль 2012

Анализ данных табл. 3 позволяет сделать предварительный вывод о наивысшей (среди исследуемых) эффективности девелоперского проекта «Истокский». Другие ДП находятся примерно в равной позиции.

Однако такой подход к оценке эффективности, на наш взгляд, прямолинеен, он не учитывает ряд других важных факторов, влияющих на общую эффективность проекта. Более объективной будет являться оценка ДП с учетом разработанной системы сбалансированных специфических показателей (см. табл. 4 ниже).

Коэффициенты диверсификации девелоперского бизнеса и коэффициенты важности девелоперских проектов рассчитывались с учетом их приоритетности в общем перечне разрабатываемых девелоперской компанией проектов. Данные табл. 4 наглядно иллюстрируют, насколько существенно изменились результаты ранжирования основных финансово-экономических

Таблица 4

Формирование системы сбалансированных специфических показателей исследуемых девелоперских проектов

№ пп Название специфических показателей Название девелоперского проекта

«ЭКСПО-Екатеринбург» «Галеон 2» «Истокский»

-О — 1 Средневзвешенный коэффициент эффективности ДП 1,09 1,27 2,37

езультат расчетов 2 Коэффициент диверсификации девелоперского бизнеса 0,19 0,61 0,57

о_ 3 Коэффициент важности девелоперского проекта 0,13 0,68 0,64

е 1! -^ Ё 4 Общая сумма баллов ДП по результатам расчета основных финансово-экономических показателей, балл 14 13 18

е ос .а :с = со И ^ о Её ^ СО о 5 Общая сумма баллов ДП по результатам расчетов основных финансово-экономических показателей с учетом системы сбалансированных специфических показателей, балл 0,377 6,848 15,562

_разработанный показателей, полученных в результате расчета,

_механизм оценки видно влияние системы сбалансированных спе-

_эффективности цифических показателей, позволяющей значи-

_управления тельно объективнее оценить эффективность

_девелоперским исследуемого девелоперского проекта.

бизнесом... позволяет

непрямолинейно Выводы

_сравнивать Обобщая полученные результаты, можно сделать

_финансово- следующие выводы.

_экономические Девелоперский проект «Истокский», имеющий

_показатели очень высокую социально-общественную значи-

_девелоперских мость, является наиболее эффективным, с точки

_проектов зрения окупаемости и стабильной отдачи вло-

_ женных ресурсов.

_ Мы считаем, что в российской экономике уже

_ в самом ближайшем будущем девелоперский

_ бизнес должен ориентироваться на долгосроч-

_ ные социально-ориентированные проекты,

определяющие длительную перспективу получения прибыли, позволяющие развивать инфраструктуру города, региона, обеспечивающие габильность экономики субъектов Российской Федерации.

Разработанный механизм оценки эффективности управления девелоперским бизнесом, включающий в себя оценку социально-экономической и коммерческой эффективности, корректируемой с учетом системы сбалансированных специфических показателей, по результатам исследования подтвердил свою значимость и актуальность, поскольку позволяет не прямолинейно сравнивать финансово-экономические показатели девелоперских проектов. Он позволяет оценивать эффективность разрабатываемых проектов с учетом ситуации, сложившейся в девелоперской компании в рассматриваемом периоде, позволяет корректировать и обосновывать принимаемые решения, а также вырабатывать рекомендации, необходимые руководителям девелоперского бизнеса при разработке долгосрочных программ собственного развития.

Литература

1. Лучшие инвестпроекты. ТОП-11 крупнейших инвестпроектов региона // Деловой квартал. -Екатеринбург: 2011. № 34 (797). С. 35-36.

кое предпринимательство, № 14 (212)/июль 2012

2. Доклад о результатах и основных направлениях деятельности Министерства строительства и архитектуры Свердловской области на 2011-2013 гг. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// minstroyso.ru/base_ms/ images/file/Доклад - на сайт. do.

3. Караваева Н.М., Плешков С.Ю. Формирование механизма оценки эффективности управления девелоперским бизнесом // Социально-экономические аспекты современного развития России: сборник статей IX Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: Приволжский Дом знаний, 2012.- С. 45-48.

Natalia M. Karavaeva

Applicant, Senior Lecturer, Department of Economics and Management in Construction and Real Estate Market, Southern Federal University named after the First Russian President Boris Yeltsin

Istoksky Development Project as a New Rate of Development of the Region

Abstract

The article considers the Istoksky development project which is of high social and public significance. The author analyzes the effectiveness of the project management system using a balanced specific scorecard in order to objectively assess the attractiveness of projects for different members of the real estate development business.

Keywords: development project, low-rise construction, balanced specific scorecard, social and public significance, public-private partnership, housing construction

ГЖ91