CC BY
6УДК 336.77:332.834.13
Ефимов О.Н., Фаттахова И.И.
Efimov O.N., Fattakhova I.I.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ IMPROVEMENT OF THE MORTGAGE LENDING
Ипотечное жилищное кредитование в настоящее время востребовано. В работе приводится сравнение двух коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты с разными условиями. В статье отражены проблемы ипотечного кредитования и пути его совершенствования на примере коммерческого банка ОАО «Россельхозбанк».
Mortgage lending is in great demand now. The paper presents a comparison of two commercial banks with mortgage loans under different conditions. The paper describes the problems of mortgage lending and ways for its improving by the example of the commercial bank "Rosselkhozbank" ("Russian Agricultural Bank").
Ключевые слова: ипотечный кредит, кредитный портфель, банковские продукты, страховой пул.
Key words: mortgage, loan portfolio, bank products, insurance pool.
В настоящее время каждая семья и каждый отдельно взятый гражданин в России нуждается в приобретении собственного жилья. Без удовлетворения этой потребности нельзя говорить о прочих социально-экономических приоритетах общества.
Реализация конституционных прав гражданина и человека на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема всей страны. Ст. 40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» [7].
В российском законодательстве существуют различные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы ипотеки. Это Гражданский кодекс РФ (гл. 23), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и другие.
Ипотечный кредит - это кредит или заем, который предоставляется сроком на 3 года и более банком (кредитором) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (заемщику) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства на условиях срочности, платности и возвратности.
Ипотечное кредитование населения на сегодняшний день является наиболее активно развивающейся банковской операцией, а также важным условием повышения качества жизни российских граждан.
Актуальность данной темы состоит в том, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. В 2012 году средний уровень обеспеченности жильем на душу населения составил 23 кв. м жилья. Этот показатель в 2-3 раза ниже, чем в развитых странах. Тогда как, к примеру, в
США данный показатель составил 75 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, в Германии -45 кв. м на душу населения.
Объектом исследования является отечественная система ипотечного кредитования. Предметом - организация ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк». Это один из известных коммерческих банков России. В настоящее время в ряде областей банк является наиболее популярным на ипотечном рынке, он имеет сеть из 78 филиалов и 1455 дополнительных офисов. На данный момент ОАО «Россельхозбанк» входит в список участников программы «Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» на 2013-2020 гг. Помимо этого, банк предлагает клиентам различные программы, по которым можно взять потребительские кредиты. Кредиты «Россельхозбанка» пользуются заслуженной популярностью у населения, так как банк придерживается в своей работе принципов, позволяющих ему успешно работать в сфере финансов.
Для начала рассмотрим таблицу 1, характеризующую общее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования.
Таблица 1
Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам-резидентам [3]
Дата Количество предоставленных Средневзвешенная ставка, % по
кредитов, единиц выданным с начала года кредитам
1 2 3
На 1.01.2009 г. 146 598 13
На 1.01.2010 г. 176 146 14,6
На 1.01.2011 г. 392 302 13,3
На 1.01.2012 г. 587 600 12
На 1.01.2013 г. 739 393 12,3
На 1.01.2014 г. 878 495 12,5
По данным таблицы 1 видно, что спрос на ипотечные жилищные кредиты с каждым годом увеличивается. Если в начале 2009 года количество выданных кредитов составляло 146 598 единиц, то к началу 2014 года оно возросло до 878 495 единиц.
Лидером среди банков всегда являлся и является «Сбербанк». Заметим, что к 2014 году ОАО «Россельхозбанк» вошел в пятерку лидеров: количество выданных ипотечных кредитов составило 14 857 шт. (табл. 2).
Таблица 2
Лидеры рынка ипотечного кредитования в 2012-2014 гг. [4]
Итоги 1 полугодия 2014 года Итоги 2013 года Итоги 2012 года
Банк Количество выданных ипотечных кредитов, шт. Банк Количество выданных ипотечных кредитов, шт. Банк Количество выданных ипотечных кредитов, шт.
1. Сбербанк 402 000 1. Сбербанк 629 761 1. Сбербанк 445 665
2. ВТБ24 157 066 2. ВТБ24 243 336 2. ВТБ24 157 608
3. Газпромбанк 29 688 3. Газпромбанк 78 198 3. Газпромбанк 64 201
4. Россельхозбанк 14 857 4. Дельтакредит 28 135 4. Дельтакредит 22 635
5. Дельтакредит 14 117 5. Связь-Банк 17 906 5. Росбанк 17 637
Данные таблицы 3 говорят о том, что с каждым годом коммерческие банки все больше и больше выдают ипотечных кредитов.
Таблица 3
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2013 год
Год 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Количество, тыс. 204,1 214,2 349,5 130,1 301,4 523,6 691,7 824,8
Рассмотрим структуру кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк» (табл. 4).
Таблица 4
Структура кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк»
Кредиты, выданные клиентам На 01.12.2012 г. На 01.12.2013 г. На 01.09.2014 г.
тыс. руб. доля, в % тыс. руб. доля, в % тыс. руб. доля, в %
Кредиты юр. лицам 664 813 220 74,7 731 071 144 72,11 788 269 758 72,01
Кредиты физ. лицам 167 726 082 18,85 212 920 494 21,01 236 136 329 21,57
Кредиты ИП 57 419 626 6,45 69 770 845 6,88 70 376 326 6,43
Всего 889 958 928 100 1 013 762 483 100 1 094 782 413 100
Как видно по приведенным в таблице 4 данным, за исследуемый период наблюдается увеличение суммы всех видов кредитов. Это связано, прежде всего, с выравниванием экономической ситуации в России, а также с активным привлечением новых клиентов путем разработки различных кредитных продуктов, а также с упрощением процедуры получения кредита.
Основную долю составляют кредиты юридическим и физическим клиентам. К 2014 году их доля составила 72,01 и 21,57% соответственно.
В структуре кредитов, предназначенных физическим лицам, значительное место приходится на ипотечные продукты.
Приведем сравнительную характеристику ипотечных продуктов двух банков (табл. 5, 6).
Таблица 5
Основные характеристики ипотечных продуктов ОАО «Россельхозбанк» [5]
Программы ипотеки Цель кредитования Залог Первонач. взнос, % Ставка в руб., % Срок Возраст заемщика, лет
12/12/12 - приобретение
квартиры; - приобретение от 12 12 до 12 лет 21-65
жилого дома
с земельным участком
Военная ипотека - приобретение квартиры; - приобретение земельного участка приобретаемая недвижимость от 10 от 10,5 3-22 лет 21-41
Ипотека - приобретение
по двум квартиры; от 40 12,4-14,5 до 25 21-65
документам - приобретение жилого дома с земельным участком лет
Таблица 6
Основные характеристики ипотечных продуктов ОАО «Сбербанк» [6]
Программы ипотеки Цель кредитования Залог Первонач. взнос, % Ставка в руб., % Срок Возраст заемщика, лет
Приобретение приобретение кредитуемое /
готового жилья квартиры иное жилое помещение от 10 от 12,5
Строительство приобретение приобретаемая
жилого дома квартиры недвижимость от 15 от 13,5
Загородная приобретение / приобретаемая
недвижимость строительство дачи (садового дома) недвижимость от 15 от 13 до 30 лет
Гараж приобретение/ различное 21-75
строительство обеспечение от 10 от 13,5
гаража
Ипотека плюс приобретение кредитуемое использование
материнскии готового или помещение средств от 13,5
капитал строящегося жилья материнского капитала
Военная ипотека приобретение строящегося кредитуемое помещение от 10 от 9,5 до 20 лет
жилья
Сравнивая ипотечные программы двух банков, можно выявить основные недостатки ипотечного кредитования в «Россельхозбанке».
Во-первых, банк ограничил максимальный возраст заемщиков пенсионным возрастом до 65 лет, тогда как в «Сбербанке» данный показатель увеличен до 75 лет.
Во-вторых, «Россельхозбанк» ограничен узким спектром продуктов ипотечного кредитования.
В-третьих, у банка короткий срок выплаты кредита - до 25 лет.
Также есть проблема, касающаяся многих коммерческих банков, - наличие задолженности по ипотечным кредитам вследствие ухудшения финансового состояния заемщика или нежелания клиента платить по предоставленному кредиту.
Особое внимание в «Россельхозбанке» уделяется страхованию ипотечных кредитов. Ипотечное страхование осуществляется по ряду направлений.
Титульное страхование защищает статус обладателя собственности. На рынке недвижимости часто встречаются мошенники, продающие одну и ту же квартиру нескольким лицам. При наступлении страхового случая застрахованному лицу будет выплачена равноценная компенсация за потерянное право обладания собственностью. Сумма страховки равна 0,2-0,7% от стоимости кредита.
Страхование жилья производится на случай пожаров, затоплений, действия третьих лиц, взрывов, наводнений и т. д. Если купленная по кредиту квартира будет повреждена, страховщики будут обязаны компенсировать все потери. За это придётся заплатить 0,3-0,5% от стоимости кредита.
Страхование жизни и здоровья заёмщика производится с целью уменьшения банковских рисков. За длительное время клиент банка может умереть или потерять трудоспособность. В данном случае банку будут выплачены оставшиеся по кредиту средства, а собственность перейдёт к заёмщику либо к его наследникам. Стоимость этого вида страховки составляет от 0,3 до 1,5% [1; 2].
В целях совершенствования ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» необходимо решить ранее выявленные проблемы. Для этого следует провести следующие мероприятия:
1. Увеличить возрастной предел на выдачу кредита до 65 лет, применив установленное ограничение других коммерческих банков. Однако, повысив данный показатель, банк может столкнуться с проблемами нехватки денежных средств у заемщика и высоким риском недожития до срока полного погашения кредита. Для устранения данных проблем банку следует ввести дополнительные условия для заемщиков, достигших пенсионного возраста: наличие обязательного поручительства в лице как минимум трех человек, обязательное страхование по рискам «жизнь и здоровье», участие в государственной программе «Софинансирование пенсии» до срока наступления пенсионного возраста как минимум 3 года.
2. Разработать широкий спектр предоставляемых услуг с выгодными условиями.
3. Увеличить срок выплаты ипотечного кредита. В таком случае у заемщиков будет больше времени, чтобы погасить свой долг.
Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.
По нашему мнению, необходимо создать страховой пул по ипотечному страхованию (рис.).
Рис. Схема реализации ипотечного страхования
Мы полагаем, что страховые (перестраховочные) пулы должны найти широкое применение при ведении ипотечного страхования, когда размеры ущерба могут достигать значительных величин, превышающих финансовые возможности отдельных страховщиков. Процедура взаимного контроля в пуле позволяет избежать возможных проблем и неточностей, связанных с выплатой страхового возмещения страховыми компаниями.
Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет ОАО «Россельхозбанк» не только усовершенствовать ипотечное кредитование, но и расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.
Литература
1. Ефимов О. Н. Новейшее страхование в законах : Монография. Yelm : ScienceBookPublishingHouse, 2013. 484 с.
2. Ефимов О. Н. Страхование по закону о страховом деле : учеб. пособие (приложение к программе подготовки бакалавров). Saarbrucken : LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH&Co. KG, 2012. 685 с.
3. Информация по кредитным организациям // Официальный сайт ЦБ РФ. URL: http://www.cbr.ru/credit/forms.asp (дата обращения: 01.11.2014).
4. Ипотека в цифрах // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации. URL: http://rusipoteka.ru (дата обращения: 01.11.2014).
5. Ипотечное жилищное кредитование // Официальный сайт ОАО «Россельхозбанк». URL: http://www.rshb.ru/ (дата обращения: 25.10.2014).
6. Ипотечные кредиты // Официальный сайт ОАО «Сбербанк». URL: http://www.sberbank.ru/bashkortostan/ru/person/credits/home/mot/ (дата обращения: 25.10.2014).
7. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : [принята 12 дек. 1993 г.] : (ред. от 30.12.2008). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
