CC BY
665
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Частная собственность на землю*
А.А. Блискавицкий* 1
аспирант Государственного академического университета гуманитарных наук (г. Москва)
Александр Андреевич Блискавицкий, [email protected]
В современной России тема частной собственности на землю весьма актуальна. Проблему владения землей связывают с политико-социальными особенностями страны, уровнем свободы и экономическими процессами, особенно теми, которые проходили на фоне хаоса, вызванного крушением СССР и неразберихой девяностых.
Постсоветское время прошло под знаком реформ, многие из которых были негативно восприняты обществом, поэтому сегодня предпринимаются попытки построить жизнь в стране по иным моделям. Некоторая стабильность, достигнутая в 2000-е годы, позволила вплотную подойти к решению земельного вопроса.
Для более глубокого понимания изменений в российском земельном законодательстве посмотрим, как развивались земельные отношения.
Земельное право в Ветхом и Новом заветах
Зачатки земельного права можно обнаружить уже в Ветхом Завете, так как он являлся сводом правил для наиболее мудрого сосуществования на Земле. Его можно рассматривать как некоторый эталон в решении земельного вопроса. Вся ветхозаветная земельная этика основывается на идее о том, что собственником Земли является Бог, ибо он создал Землю и все, что на ней находится. В раю определяет-
ся и смысл человеческого существования, привязанный к земле: «И взял Господь Бог человека, которого создал, и поселил его в саду Эдемском, чтобы возделывать его и хранить его» (Быт. 3, 17-19). Человек является собственностью Бога, обслуживающего Его землю, у него нет собственности, следовательно, нет и проблем, связанных с владением чем-либо, выделением себя из окружающего мира.
Вопрос о собственности возник после грехопадения: люди, устыдясь своей наготы, стали прикрываться листьями, по сути, использовали одежду, присвоили какие-то элементы мира. С падшим человеком Господь заключил новый договор: «проклята земля за тебя; со скорбью будешь питаться от нее во все дни жизни твоей; терния и волчцы произрастит она тебе; и будешь питаться полевою травою; в поте лица твоего будешь есть хлеб, доколе не возвратишься в землю, из которой ты взят» (Быт. 3, 17-19).
Тяжелый труд, необходимость добывать пищу и защищаться приводят к тому, что человек начал присваивать продукты своего труда. Таким образом, грехопадение закладывает основу для появления частной собственности.
Жизнь грешного человека на Земле определялась десятью заповедями, полученными Моисеем от Бога, в которых особое внимание уделяется частной собственности. Такие заповеди, как «не убий», «не
* Первичную публикацию материала статьи см. // Территория и планирование. 2011. № 4 (34). С 92-103.
1 На момент представления материала статьи в редакцию автор являлся сотрудником Института философии Российской академии наук.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
укради», прямо закрепляют за человеком его имущество и определенные права. Создаются и другие правила, позволяющие людям жить по справедливости, не накапливать чрезмерно много имущества, помогать другим (например идея прощения долгов).
Несколько еврейских родов получили по жребию определенную территорию. Земельные участки можно было менять и продавать, однако был установлен Юбилейный год, в котором земля должна была быть возвращена исконным владельцам. Обосновано это было тем, что все принадлежит Богу, поэтому накопленное должно в определенный момент возвратить исконному владельцу. Таким образом, как бы подчеркивалось, что возможны лишь аренда, временное пользование, но не право владения.
Следование этим моральным нормам позволяло людям сосуществовать гармонично. Однако постепенно они стали нарушать многие правила, например перестали возвращать собственность в Юбилейный год. В итоге образовалось имущественное неравенство, что и навлекло на людей гнев пророка Исайи, который предвещал людям горе от этого.
Новым Заветом было отменено ограничение на право владения частной собственностью (в том числе на землю). По сути, в нем указывался наиболее рациональный путь к распоряжению землей. Одновременно Новый Завет призывал к отречению в пользу Всевышнего и любви к нему.
При неформальном признании частной собственности Библия подчеркивает ее относительный и временный характер, так как всем распоряжается Бог.
Земельное право античной и феодальной эпох, а также эпохи Возрождения
В демократиях Древней Греции и Риме существовало право на владение землей, однако оно предоставлялось только гражданам, а гражданство, в свою очередь,
40 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
налагало и определенные обязанности, например обязанность службы в армии. Отказ от исполнения возложенных на человека обязанностей мог привести к лишению его гражданства и, соответственно, права собственности на землю.
Эпоха Средневековья формировалось на основе христианства. Этот процесс проходил сложно и неоднородно, в условиях столкновения античной и варварской культур, поэтому и земельный вопрос в то время решался непросто.
При феодальном строе вассал получал надел земли (феод) за службу и таким образом становился феодалом. Землю можно назвать частной собственностью феодала весьма условно по многим причинам. Феодал приобретал право прежде всего использовать землю, формально принадлежавшую сеньору, который мог эту землю отнять, однако в действительности земля просто передавалась феодалами по наследству, и они считали ее частной собственностью. При этом феодал должен был соблюдать ленное право (право, определяющее отношения между вассалом и сюзереном). На земле работали крестьяне, платившие феодалу барщину. В условиях такого социального неравенства общество стало задаваться вопросом о легитимности принадлежности земли узкому кругу лиц, а децентрализация власти монарха привела, по сути, к невозможности соблюдения правовых норм.
Эпоха Возрождения характеризовалась ростом городов-республик, а также усилением влияния сословий, находящихся за рамками феодальных отношений (торговцы, ремесленники и т. п.). Представителям таких сословий были чужды феодальная иерархия и власть церкви с ее особой культурой и этикой. Это обусловило появление гуманизма, базирующегося на антропоцентризме, то есть в приоритет ставились интересы конкретного человека, его права и свобода. Искусство и наука начали освобождаться от церковного диктата, идеалом стала античность, римское право, в кото-9789, [email protected]
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
ром уделяется большое внимание частной собственности и правам человека (средневековая церковь принимала римское право весьма условно, изменяя положения, которые мешали ее власти). Гуманизм приводит к появлению новых правовых концепций, признающих индивидуальную свободу и равенство людей перед законом. Именно в эпоху Возрождения закладываются основные положения Нового времени.
Земельное право США
Большинство колонистов, называвших себя фермерами, заселили территорию страны незаконно и, по сути, земля им не принадлежала, несмотря на то, что они ее возделывали. Они требовали предоставить землю им в пользование, однако государство в основном продавало большие участки земли и большим компаниям, что ущемляло права остальных. Такая земельная политика привели к тому, что в стране разразился кризис.
В 1800 году к власти во главе с Т. Джефферсоном пришли демократы, которые попытались по-новому, учитывая интересы простых граждан, решить земельный вопрос. Было решено создать фонд «общественных земель», приняты законы, препятствующие спекуляции с землей и позволявшие фермерам покупать ее непосредственно у государства, а также предусматривающие значительное уменьшение размеров надела земли для покупки, что вызвало недовольство плантаторов и крупных землевладельцев.
С приходом к власти демократов начался процесс облегчения для сквоттеров (то есть вселившихся незаконно) получения земли из общественного фонда. Уменьшались размеры продаваемой земли и ее стоимость, однако все чаще звучали требования ее бесплатной раздачи для поселенцев. Обосновывалось такое требование, например, тем, что поселенец, возделывавший землю уже много лет, заработал право на владение ею.
В 1862 году был принят закон о гомстедах, что явилось своеобразной революцией в земельном праве США. В соответствии с этим правовым актом каждый гражданин США, достигший 21 года и не воевавший на стороне Юга против Севера, мог получить из земель общественного фонда участок не более 160 акров (65 гектаров) после уплаты регистрационного сбора в 10 долларов. Поселенец, приступивший к обработке земли и начавший возводить на ней строения, бесплатно получал право собственности на эту землю по истечении пяти лет. Таким образом, в США было роздано около двух миллионов гомстедов общей площадью около 285 миллионов акров (115 миллионов гектаров). От гомстеда отказались лишь во второй половине XX века.
Земельное право России
Развитие России характеризуется неопределенностью и отсутствием четкого вектора, резкими революционными скачками, что отразилось и на решении земельного вопроса.
Древняя Русь и Московское
государство
Древней Руси было присуще особое отношение к земле, нехарактерное для Запада. Земля наделялась сакральными свойствами, понималась как мать («мать-земля»), как часть общества. Она не понималась как товар, являлась всенародным достоянием, ею владела община. Такое отношение к земле оказало большое влияние на дальнейшую историю развития России. В отличие от Европы, в которой монарх владел землей, распределяя ее между вассалами, в Древней Руси князь не владел землей, признавая право на нее за земскими общинами. Земские общины при этом, как правило, гармонично сосуществовали с государем, который являлся лишь владельцем своей вотчины. Примечательно, что политическая власть, передающаяся по наследству, не подразумевала владение и
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
передачу по наследству земли. Значительную роль играло вече. Известно, что в Новгороде по его решению князя могли как изгоняться, так и приглашаться.
После усиления Московии произошла централизация власти в руках московского князя, который объявил себя государем всея Руси. Фактически князь стал собственником всей русской земли и мог распоряжаться ею по своему усмотрению. Власть общин заметно снизилась. Появились дворяне, которым жаловали землю вместе с проживавшими на ней крестьянами, не заботясь об их интересах.
Петр I упразднил власть общины, максимально централизовал государство. Целью его политики была реализация масштабных планов по усилению и расширению государства, а для этого были необходимы жесткая вертикаль власти и большая сильная армия. Петр I ликвидировал поместную систему и ввел подушную подать.
Российская империя
В 1861 году в России было отменено крепостное право. Принятие такого решения было обусловлено многими причинами: закрепощение крестьян подрывало престиж страны, часто вспыхивали крестьянские волнения, после Крымской войны назревала необходимость в модернизации. Для того времени крестьянская реформа, несмотря на ее непродуманность, половинчатость и условность, стала революционным шагом к решению земельного вопроса в пользу введения частной собственности на землю.
Итак, 19 февраля 1861 года в Петербурге Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права и Положение о крестьянах, выходящих из крепостной зависимости, состоявшие из 17 законодательных актов. Наиболее важным из них являлось Общее положение, в котором излагались основные условия отмены крепостного права. Крестьяне получали личную свободу и право свободно распоряжаться своим имуществом. Помещики сохраняли собствен-
42 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
ность на все принадлежавшие им земли, однако были обязаны предоставить в постоянное пользование крестьянам «усадебную оседлость», то есть усадьбу с приусадебным участком, а также полевой надел. За пользование помещичьей землей крестьяне должны были отбывать барщину или платить оброк. Они не имели права отказаться от полевого надела, по крайней мере в первые девять лет. По соглашению с хозяином земли крестьянин мог выкупить свой надел и стать его полноправным владельцем. Для этого он должен был отдать помещику 20 процентов от стоимости земли, а 80 процентов выплачивало государство, которому крестьянин обязан был выплачивать долг в течение 49 лет под проценты. Таким образом, крестьяне должны были выплачивать за землю сумму, в несколько раз большую, чем ее стоимость. Правительство стремилось не допустить автономии и превращения крестьян в независимых собственников, поэтому они входили в общину, которая распределяла землю между ними. Подобная ситуация не стимулировала крестьян к работе на земле.
Несправедливость крестьянской реформы обусловила необходимость проведения новых реформ. В начале XX века развивается своеобразная философия земельного вопроса, в рамках которой, в частности, развернулась полемика между Л.Н. Толстым и П.А. Столыпиным. Столыпин полагал, что обладание собственностью есть неистребимое свойство самой природы, что неустройство России, ее проблемы прежде всего связываются с отсутствием частной собственности на землю у крестьян. Толстой предлагал объявить землю собственностью всего народа и ввести единый налог, фактически отменяя частную собственность на землю. Писатель полагал, что позиция Столыпина безнравственна и даст в руки революционерам оружие для захвата власти.
В 1906 году началось проведение Столыпинской реформы. П.А. Столыпин стремился изжить сельские общества (общины), которые, распределяя землю между кре-
-9789, [email protected]
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
стьянами по своему усмотрению, подавляли их инициативу. К тому же крестьянство не признавало земельную собственность за помещиками, что обуславливало частые волнения. Чтобы исправить сложившееся положение, по мнению политика, крестьянам нужно было отдать землю в частную собственность.
Несмотря на то, что реализация реформ шла медленно, сталкиваясь со многими трудностями, крестьяне постепенно стали получать собственность на более выгодных условиях.
О масштабности работы Столыпина свидетельствует то, что проведение реформ продолжалось даже после убийства выдающегося политика в 1911 году.
По замыслу П.А. Столыпина, реализация реформ должна была привести страну к стабильному капитализму. История, однако, распорядилась иначе...
РСФР и СССР
Большевики, пришедшие к власти революционным путем, издают в 1917 году Декрет о земле, которым немедленно и без всяких условий отменялась частная собственность на землю. Государство национализировало землю, разрешая некоторые формы пользования ею (общинная, хуторская и т. д.). Также были национализированы крупные промышленные предприятия (а позднее и другие), что позволило государству реализовывать громадные планы по развертыванию масштабных проектов на любых участках земли.
В 1918 году была утверждена новая конституция, положения которой были направлены на отмену частной собственности. Земля объявлялась общенародным достоянием. В какой-то мере была реализована идея Л.Н. Толстого о том, что земля должна быть «собственностью всего народа».
Ведение гражданской войны требовало от большевиков колоссальных ресурсов, обеспечение которыми было вменено в обязанность крестьян - они могли оставлять себе лишь норму хлеба, который также
был национализирован, а излишки должны были сдаваться государству. Были созданы карательные отряды из бедняков, которые силой отбирали хлеб у тех, кто не желал повиноваться. Такая политика получила название «военный коммунизм».
Следует отметить, что гражданская война разделила Россию и по земельному вопросу.
Вопреки расхожему мнению, в Белом движении участвовали преимущественно капиталисты и конституционные монархисты (Колчак, Деникин, Врангель и другие). Большинство лидеров Белого движения поддерживали Временное правительство, однако отсутствие политической гибкости и их недальновидность в решении вопроса о земле позволили большевикам перетянуть пропагандой основную массу крестьян на свою сторону.
Барон Врангель - редкое исключение в среде белых лидеров (к несчастью для Белого движения, он появился в конце войны, когда во власти белых армий оставался только Крым). Барон оказался не только блестящим военным, но и хитрым, расчетливым и дальновидным политиком. Осознав первостепенную важность земельного вопроса для победы в гражданской войне, он начал стремительно вводить частную собственность на землю для крестьян на наиболее справедливых условиях, стараясь создать середняка, который стал бы основой будущей капиталистической России. Врангель справедливо полагал, что политика военного коммунизма не может продлиться долго и сама себя изживает. Люди поймут, что в белой России жить гораздо лучше, и перейдут на его сторону. Однако Врангель не смог долго противостоять Красной армии, многократно превосходящей его силы.
Ленин, осознав бесперспективность военного коммунизма и террора, стал проводить новую экономическую политику (НЭП), по сути, возрождая капитализм в России, -разрешались свободная торговля, аренда земли, наем рабочей силы и т. п.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
История подтверждает, что капитализм стремился появиться в России вопреки всему. Столыпин посредством проведения реформ пытался убить феодализм и заложить прочные основы капитализма. Даже после войн и революций, потрясших страну, капитализм пытался утвердиться через белые армии (Врангель), возрождение столыпинских реформ. Даже Ленин, всю свою сознательную жизнь боровшийся с капитализмом, понял его неизбежность (НЭП).
Однако Сталин, захвативший власть после смерти Ленина, повернул колесо истории вспять. Использовав жесточайший террор и репрессии, он, создав невиданную систему страха, по сути, вернулся к извращенной форме рабовладельческого строя - заставлял людей много работать (пятилетки, ГУЛАГ) зачастую без всякого вознаграждения. При Сталине произошел возврат к общинному крестьянству - добровольнопринудительная коллективизация. Крестьян загоняли в колхозы, земельная собственность была объявлена исключительно государственной. Соответственно, имущество колхозов также было государственным. Покушавшиеся на государственное имущество объявлялись врагами народа и подвергались наказанию - вплоть до расстрела. С течением времени контроль над всеми сферами жизни людей ужесточался. В 1937 году был введен запрет на аренду колхозной земли, приусадебных участков и т. д. Земля закреплялась за колхозами и совхозами в вечное пользование, но, по сути, она принадлежала государству. Таким образом, Сталин окончательно оборвал линию эволюции России по направлению к развитию капитализма, в том числе частной собственности на землю.
Новая Россия
С конца 1980-х годов в России начинает развиваться процесс либерализации, одновременно власти приступают к решению земельного вопроса. В то время произошел катастрофический обвал цен на нефть, поэтому у государства практически
44 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
не осталось средств на массовое дотирование советского хозяйства. Уже в марте 1989 года Пленум ЦК КПСС фактически признал несостоятельность совхозно-колхозного строя, объявив, что партия признает многообразие форм ведения сельского хозяйства и форм собственности, включая собственность на землю.
Еще до распада СССР, в 1990 году, Законом «О земельной реформе» была отменена монополия государства на землю. 15 декабря 1990 года Второй Съезд народных депутатов РСФСР, внеся изменения в Конституцию РСФСР, установил, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность. Право собственности, впрочем, было неполноценным, ибо продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, разрешались только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен участок (часть 3 статьи 12 Конституции РСФСР). При этом в течение 10 лет с момента приобретения права собственности купля-продажа участка не допускалась. Иначе говоря, его можно было только подарить государству.
25 апреля 1991 года Верховный Совет РСФСР в рамках проводившейся экономической реформы принял Земельный кодекс РСФСР. Статьей 7 кодекса было установлено, что граждане РСФСР имеют право на получение в собственность земельных участков:
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах;
• для садоводства;
• для огородничества;
• для животноводства;
• для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.
-9789, [email protected]
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Важным нововведением Земельного кодекса РСФСР явилось установление возможности судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (суды рассматривали лишь спор о пользовании земельным участком его собственниками в городе).
9 декабря 1992 года Съездом народных депутатов Российской Федерации были внесены следующие изменения в статью 12 Конституции Российской Федерации:
«Полученные или приобретенные в собственность земельные участки могут быть отчуждены, в том числе и проданы их собственниками без изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность:
• Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, с учетом произведенных на этом участке затрат;
• физическим и юридическим лицам по договорной цене - для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Во всех остальных случаях земельные участки могут быть проданы физическим и юридическим лицам по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были получены в собственность за плату».
В развитие этих положений 23 декабря 1992 года Верховный Совет Российской Федерации принял Закон «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Таким образом, с начала 1993 года в России стартовал свободный оборот земель соответствующих целевых назначений.
В 1992 году Борис Ельцин бесплатно передал сельскохозяйственные земли в собственность коллективным хозяйствам.
В 1993 году Конституция Российской Федерации устанавливает право частной собственности на землю.
Надо отметить, что в то время в стране была крайне нестабильная социальная, политическая и экономическая обстановка, иногда приближенная к анархии, поэтому полностью земельные проблемы урегулированы не были, в частности не было проведено размежевание земель.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» продолжалась приватизация земель.
В Указе Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» закреплялось право граждан на земельные участки (доли) и свободное распоряжение ими в самых различных формах. В результате 14 миллионов граждан России стали собственниками земельных наделов. Однако федерального закона, регулирующего оборот земель, не было до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации (далее - также ЗК РФ, Земельный кодекс) в 2001 году. Среди прочего кодекс определил механизм купли-продажи земли. При его принятии основным спорным вопросом был оборот земель сельскохозяйственного назначения, поскольку некоторые депутаты Государственной Думы первого и второго созывов были категорически против купли-продажи этой категории земель.
Земля сельскохозяйственного назначения находится за пределами границ населенного пункта и предоставляется исключительно для сельскохозяйственных нужд, это главный инструмент сельскохозяйственного производства.
С принятием Земельного кодекса Российской Федерации исходя из важности этой категории земель продажа земли сельскохозяйственного назначения стала контролироваться местными органами власти.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
В настоящее время совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного, иного специального законодательства. Предусмотрена возможность следующих гражданско-правовых сделок:
• купля-продажа;
• мена;
• дарение;
• рента;
• аренда;
• безвозмездное пользование;
• внесение земельного участка или права пользования земельным участком в уставный капитал (паевой фонд).
Также земельный участок можно заложить, завещать, наследовать. При совершении сделок с земельными участками должно сохраняться их целевое назначение.
С момента принятия ЗК РФ в кодекс внесены десятки изменений, но и сегодня многие земельные вопросы решаются в режиме ручного управления на уровне муниципалитетов, отсутствуют единые методики оценки стоимости земли, что затрудняет выполнение требования ЗК РФ о платном характере предоставления земли. Федеральная власть, провозглашая единую землеустроительную политику, фактически не в состоянии эффективно управлять земельными ресурсами. А не имеющая реальной стоимости земля не является основой хозяйственной деятельности и не служит опорой развития промышленности, сельского хозяйства, экономики.
В России особый характер собственности муниципальных образований выражается в том, что наряду с правом частной и государственной собственности устанавливается право муниципальной собственности. До революции в отношении городов и городских сообществ закон указывал на возможность принадлежности им городских земель, выгонов, лесов и угодий, причем как внутри города, так и за его пределами. Тем не менее в Городовом положении
46 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
указывалось, что принадлежащие городскому поселению земли, назначенные по городскому плану под площади, улицы, переулки, тротуары, проходы и бечевники или заменяющие их пристани и набережные, а равно пролегающие через городские земли водяные сообщения, оставаясь городской собственностью, состоят в общем для всех пользовании. Такой подход просматривается и в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сегодня общие вопросы права государственной и муниципальной собственности на землю определены в статьях 9-11 и 16-19 ЗК РФ. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации указывается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
В Земельном кодексе определяются возникновение и прекращение права на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности (кроме тех, которые находятся исключительно в государственной и муниципальной собственности). В указанной норме воспроизводятся положения Закона Российской Федерации от 6 июля 1991 года «О местном самоуправлении в Российской Федерации». В статьях 51, 60 и 71 названного законодательного акта полномочия по распоряжению земельными участками предоставлены поселковым, сельским, районным и городским администрациям. Пункт 2 статьи 16 ЗК РФ внес окончательную ясность в вопросы о том, кто и каким образом может стать собственником разграничиваемых земель.
Иногда возникает вопрос, почему законодатель потребовал выделить из состава государственных земель муниципальную собственность. Зачастую муниципальные образования не видят практической надобности юридически закреплять в свою собственность земельные участки исходя
-9789, [email protected]
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
из того, что согласно существующему законодательству они вправе распоряжаться неразграниченной государственной собственностью на землю как собственники. Субъектом права муниципальной собственности на землю выступают муниципальные образования - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория. Права собственника осуществляют органы местного самоуправления (статьи 125 и 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации), но допускается возможность их осуществления непосредственно населением (пункт 2 статьи 29 Федерального закона «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации») в форме местных референдумов и собраний граждан.
Механизм возникновения муниципальной собственности на землю предусматривает три составляющие.
Во-первых - разграничение ранее единой государственной собственности на землю в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Закона Российской Федерации от 6 июля 1991 года № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации», а также постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации» (в постановлении был указан перечень объектов недвижимого имущества, передаваемых в федеральную, региональную и муниципальную собственность, что впоследствии стало основанием для закрепления и соответствующих земельных участков).
Механизм выделения муниципальной собственности, прописанный в Федеральном законе от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», практически не работал, поскольку, кроме городских лесов, городская территория практически
находится в частной собственности, будучи занята индивидуальными жилыми домами (приусадебными наделами личного подсобного хозяйства), многоквартирными домами (с перспективой передачи в общую долевую собственность собственникам квартир), объектами общественноделового, производственного, культового назначения и т. п. Это несоответствие было устранено внесением в апреле 2006 года изменений в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
• земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
• иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.
В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности поселений могут находиться автомобильные дороги местного значения в их границах, земельные участки, предназначенные для осуществления ритуальных услуг и содержания мест захоронения, а также отне-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
сенные федеральным законодательством к муниципальной собственности поселения пруды и обводненные карьеры на его территории.
Второй источник формирования муниципальной собственности - определенный статьями 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации переход в муниципальную собственность земельных участков граждан и юридических лиц на основе выкупа (допустимого лишь при необходимости размещения муниципальных объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и автомобильных дорог межмуниципального или местного значения). Возможен также выкуп земельного участка в случае признания многоквартирного дома аварийным или подлежащим сносу (реконструкции).
Третий источник формирования муниципальной собственности на землю - весьма редкая на практике передача муниципальным образованиям земельных участков из федеральной или региональной собственности, закрепленная Федеральным законом от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения...».
Следует признать, что адекватное решение земельного вопроса возможно лишь при условии большей самостоятельности местного самоуправления в вопросах эффективного землеустройства - одной из основ управления территорией.
Вместо заключения
Проблема частной собственности на землю, так или иначе, существовала на протяжении всей мировой истории. Зачатки земельного вопроса в имплицитной форме можно обнаружить еще в Ветхом Завете. Решить этот вопрос пытались и философы (Руссо, Маркс), однако споры не прекращаются по сей день.
Наиболее развитые страны (США, Великобритания и другие) пришли к осознанию первостепенной важности введения част-
48 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
ной собственности на землю эволюционным путем. В массовом сознании современного западного человека частная собственность на землю является ключевым и неотъемлемым его правом, поскольку человек вкладывает в землю свой труд, получает с него дополнительный доход.
Многие вслед за Л.Н. Толстым полагают, что разделение земли ведет к ее разобщению и несправедливости, что земля должна принадлежать всему обществу. Большевики довели эту идею до абсурда - земля не принадлежала конкретному человеку, он был отчужден от нее и не заинтересован в труде. Советская система оказалась нежизнеспособной. Капиталистическая система с частной собственностью на землю доказала свое превосходство.
В современной России нет хаоса 1990-х, появилась некоторая стабильность и очевиден экономический подъем. У страны есть возможность обеспечить, пусть путем сложных и длительных реформ, стабильность и процветание страны в будущем.
ЛИТЕРАТУРА
1. О Всемилостивейшем даровании крепостным людям прав состояния свободных сельских обывателей : Манифест от 19 февраля 1861 года.
2. Декрет о земле : принят на Втором всероссийском съезде советов 26 октября 1917 года.
3. О земельной реформе : Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1.
4. Конституция РСФСР : введена в действие 12 апреля 1978 года.
5. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года.
6. О референдуме РСФСР : Закон РСФСР от 16 октября 1990 года № 241-1.
7. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 1 5 октября 1 993 года № 1 633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
-9789, [email protected]
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
8. О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства : Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4196-I.
9. Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года : Указ Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года № 1535.
10. О реализации конституционных прав граждан на землю : Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337.
11. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
12. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (с изменениями от 2006 года).
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
14. О местном самоуправлении в Российской Федерации : Закон Российской Фе-
дерации от 6 июля 1991 года № 1550-I.
15. Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации : Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ.
16. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации : постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1 991 года № 3020-1.
17. О разграничении государственной собственности на землю : Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ.
18. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации : Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ.
19. О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» : Федеральный закон от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ.
содружество
земельных
юристов
Содружество Земельных Юристов - единственная юридическая компания в Центральном регионе России, которая специализируется исключительно на решении любых земельных вопросов.
Наши адвокаты, юристы и консультанты оказывают следующие услуги в сфере земельных отношений:
• представительство в судах по земельным и инвестиционным спорам любой сложности;
• снижение кадастровой стоимости за землю и земельных платежей;
• юридическая экспертиза недвижимости, анализ рисков при покупке/продаже недвижимости (Due Diligence);
• сопровождение оформления земли под зданиями;
• взыскание убытков, вызванных изъятием земель, прекращением инвестиционных контрактов;
• восстановление границ земельного участка, сопровождение межевания и кадастровых действий;
• помощь в получении и оспаривании градостроительных планов земельных участков.
103001, Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 32, стр. 4, тел.: (495) 661-26-41 сайт: www.zem-advokat.ru, e-mail: [email protected]
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
