CC BY
66АУКЦИОН, КАК ФОРМА ЭКОНОМИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ
ПУБЛИЧНЫМИ ЗЕМЛЯМИ
AUCTION AS A FORM OF ECONOMIC MANAGEMENT OF PUBLIC
LANDS
Марьин Евгений Владимирович, к.ю.н., доцент кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости ФГБОУ ВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» (МИИГАиК),e-mail: evgenii_marin@mail. ru Evgeniy.V. Maryin
PhD, associate professor of the land right and state registration of the real estate Moscow State University of Geodesy and Cartography, e-mail: evgenii_marin@mail .ru
Аннотация
В статье анализируется практика проведения аукционов по предоставлению земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; автор приходит к выводу, что аукцион как форма предоставления является наиболее оптимальным и экономически эффективным способом управления публичными землями. Объектом исследования является общественные отношения, складывающиеся в связи с реализацией возможности купли-продажи или аренды публичных земель посредством проведения аукциона.
Summary
The article analyzes the practice of auctions for the provision of land that is in state or municipal ownership; the author concludes that the auction as a form of granting is the most optimal and cost-effective way to manage public lands. The object of the research is public relations formed in connection with the implementation of the possibility of buying, selling or leasing public land through an auction. Ключевые слова: арендная плата, казна, купля-продажа земельных участков, государственная и муниципальная собственность, аукцион. Keywords: rent, weasury, purchase and sale of land plots, state and municipal property, auction
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Федеральным законом 171-ФЗ от 03.06.2014г. в Земельный кодекс была введена глава V.1. «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Введение новой главы подтвердило важность регулирования предоставления земель, находящихся в публичной собственности, и позволило урегулировать вопросы основания и порядка предоставления таких земель, в том числе и в аренду. Под публичными землями понимаются земли принадлежащие на праве собственности публично-правовым организациям, то есть находящиеся непосредственно в государственной и муниципальной собственности [2,с.260].
Существует два способа предоставления земельных участков в аренду: на торгах и без проведения торгов. По общему правилу, установленному Земельным кодексом, земельные участки предоставляются в аренду по результатам торгов, которые проводятся в форме аукциона. Заключение договора аренды по результатам торгов остается одним из самых распространенных способов у государства, так как по результатам торгов первоначальная стоимость права заключения договора аренды или ежегодного платежа может увеличится в несколько раз, однако есть не мало случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения аукциона[1,с.30].
Возвращаясь к общему правилу, которое предусматривает проведение аукциона, то можно сказать, что данное правило было направлено на обеспечение эффективного использования земельных участков в области строительства и предотвращение долгостроев. Это реализуется посредством того, что с введением данной нормы, земельные участки для юридических лиц под строительство предоставляются только в аренду по результатам аукциона. Такой договор аренды заключается сроком в два раза превышающий срок необходимый для подготовки всей необходимой документации и строительства самого объекта.
Таким образом, застройщику выгоднее как можно скорее закончить строительство и сдать готовый объект недвижимости, чтобы не платить арендную плату за земельный участок [6,с.40].
Также отдельно стоит остановится на основаниях для отказа в проведении аукциона. Отказ в проведении аукциона и следовательно в предоставлении земельного участка может использоваться недобросовестными сотрудниками уполномоченных органов в целях извлечения личной выгоды, данные основания для отказа должны быть прописаны четко, без возможности двойного толкования данных норм, учитывая это стоит отметить, что основания для отказа предусмотренные пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ зачастую имеют объективный характер для отказа в проведении аукциона (отсутствие прав на участок, ограничение его в обороте, не уточнены границы
земельного участка, не определены параметры разрешенного строительства и.т.д.) [4,с.116].
Необходимо отметить, что случаи, установленные подпунктами 11 и 12 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, распространяются только на предоставление в собственность и могут быть предоставлены в аренду, во-вторых до 1 января 2020 года субъекты РФ имели право принимать решение об отказе по иным основаниям, которые были предусмотрены законами этих субъектов и при этом были приняты не позднее 1 января 2016 года [5,с.37]. Важным вопросом при проведении аукциона является определение начальной цены. Начальная цена продажи земельного участка определяется уполномоченным органом и определяется как рыночная стоимость земельного участка или же как кадастровая стоимость. В случае же с аукционом по аренде земельного участка начальная стоимость также определяется уполномоченным органом в размере ежегодной арендной платы, которая определяется по рыночной стоимости или в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости, но и здесь есть исключения, так для земельного участка предоставляемого для комплексного освоения территории начальной ценой аукциона будет являться размер первого арендного платежа, который определяется по результатам рыночной оценки. Окончательная стоимость определяется по результатам аукциона, в случае с продажей земельного участка это стоимость продажи земельного участка, а в случае с арендой ежегодный размер арендной платы [3,с.30].
Определение начальной цены предмета аукциона является очень важной процедурой и установленные правила определения начальной цены устанавливаются в том числе и для тех случаев, когда аукцион признается несостоявшимся, что может произойти по различным причинам, среди которых очень распространены случаи подачи единственной заявки на участие в аукционе. В таких случаях и заключается договор (купли-продажи, аренды) с единственным лицом, участвовавшим в аукционе по начальной цене предмета аукциона. Если же на участие в аукционе не было подано не единственной заявки или не один из заявителей не был допущен до участия в торгах, а также в случае не заключения договора с единственным участником, то в таком случае уполномоченный орган вправе уменьшить начальную стоимость предмета аукциона, но не более чем на 30%[7,с.582]. Пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ закреплены сведения, которые должны содержаться в извещении, к ним относятся: информация об организаторе аукциона и об уполномоченном органе, решение о проведении аукциона, место, дата и время его проведения и предмет аукциона с подробным его
описанием и описанием всех его характеристик, обязательству по сносу или приведению в соответствующее состояние построек находящихся на земельном участке. Из важной информации относительно аукциона по заключению договора аренды публикуются:
1. Срок аренды;
2. Размер ежегодной арендной платы за исключением первого арендного платежа, который определяется по результатам аукциона. Эта норма касается земельных участков, которые предоставляются юридическим лицам для комплексного освоения территории. Ежегодный арендный платеж в этом случае рассчитывается как для земельного участка предоставляемого без проведения торгов;
3. Льготы по арендной плате, если такие установлены нормативно правовыми Правительства РФ, субъектов РФ и муниципальными правовыми актами.
Также вместе с извещением о проведении аукциона должен быть опубликован проект договора купли-продажи или аренды земельного участка. Проведение аукциона по аренде или продаже земельного участка регулируется статьей 39.12 ЗК РФ. Для участия в аукционе, каждый желающий должен предоставить следующие документы: заявку для участия в аукционе, документы удостоверяющие личность заявителя (копии), соглашение о внесении задатка, а также в случае если заявителем является иностранная компания, перевод документов о государственной регистрации юридического лица, который должен быть заверен надлежащем образом. Так же в некоторых случаях, которые мы уже упоминали ранее, может понадобится подтверждение о принадлежности к субъектам малого и среднего предпринимательства. Ни каких других документов организатор аукциона не вправе требовать от заявителя. Организатор аукциона самостоятельно запрашивает сведения о заявителе, если заявителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, содержащиеся в государственном реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Литература
1. Белобородов Р.Ю., Ишбулатов М.Г. Способы получения земельного участка в аренду у администрации//Студенческий форум. 2019. № 13-1 (64). С. 29-32.
2. Вербина О.Л. Особенности предоставление земельных участков из публичной собственности в свете изменений земельного законодательства// Сборник статей по материалам Международной
научно-практической конференции "Российская общественно-гуманитарная наука перед вызовами современности "/ Под редакцией В. С. Слобожниковой, И. В. Суслова. 2019. С. 257-265.
3. Гришко Л.А., Гагаринова Н.В. Механизм предоставления земельных участков государственной и муниципальной собственности / / Colloquium-journal. 2019. № 3-4 (27). С. 31-32.
4. Коссова Ю.С. Практика и проблемные вопросы проведения аукционов на право заключения договора аренды земельного участка// Материалы IX Международной научно-практической конференции "Актуальные вопросы развития конкурентной политики, совершенствования правоприменительной практики пресечения недобросовестной конкуренции и ненадлежащей рекламы"/ Под редакцией Д. А. Ендовицкого, В. Г. Попова. 2019. С. 114-118.
5. Коссова Ю.С. Заключения договора аренды земельного участка//Инновационная экономика и современный менеджмент. 2019. №2 2. С. 36-38.
1. б.Левцова Р.С. Предоставление земельного участка юридическим лицам для строительства// Вестник науки. 2019. Т. 2. № 9. С. 39-43.
6. Шевченко А.А. Выделение земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности для последующей реализации на торгах// Сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции "Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений ". 2019. С. 578-585.
References
1. Beloborodov R.YU., Ishbulatov M.G. Sposoby polucheniya zemel'nogo uchastka v arendu u administracii//Studencheskij forum. 2019. №2 13-1 (64). S. 29-32.
2. Verbina O.L. Osobennosti predostavlenie zemel'nyh uchastkov iz publichnoj sobstvennosti v svete izmenenij zemel'nogo zakonodatel'stva// Sbornik statej po materialam Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii "Rossijskaya obshchestvenno-gumanitarnaya nauka pered vyzovami sovremennosti "/ Pod redakciej V. S. Slobozhnikovoj, I. V. Suslova. 2019. S. 257-265.
3. Grishko L.A., Gagarinova N.V. Mekhanizm predostavleniya zemel'nyh uchastkov gosudarstvennoj i municipal'noj sobstvennosti / / Colloquium-journal. 2019. № 3-4 (27). S. 31-32.
4. Kossova YU.S. Praktika i problemnye voprosy provedeniya aukcionov na pravo zaklyucheniya dogovora arendy zemel'nogo uchastka// Materialy IH Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii "Aktual'nye voprosy razvitiya konkurentnoj politiki, sovershenstvovaniya pravoprimenitel'noj praktiki presecheniya nedobrosovestnoj konkurencii i nenadlezhashchej reklamy"/ Pod redakciej D. A. Endovickogo, V. G. Popova. 2019. S. 114-118.
5. Kossova YU.S. Zaklyucheniya dogovora arendy zemel'nogo uchastka//Innovacionnaya ekonomika i sovremennyj menedzhment. 2019. № 2. S. 36-38.
6. Levcova R.S. Predostavlenie zemel'nogo uchastka yuridicheskim licam dlya stroitel'stva// Vestnik nauki. 2019. T. 2. № 9. S. 39-43.
7. SHevchenko A.A. Vydelenie zemel'nyh uchastkov iz zemel' gosudarstvennoj i municipal'noj sobstvennosti dlya posleduyushchej realizacii na torgah// Sbornik statej po materialam Vserossijskoj nauchno-prakticheskoj konferencii "Sovremennye problemy i perspektivy razvitiya zemel'no-imushchestvennyh otnoshenij ". 2019. S. 578-585.
