CC BY
127
DOI: 10.24411/2072-4098-2021-10306 Антикоррупционный комплаенс как инструмент профилактики правовых рисков и эффективной защиты имущественных прав компаний
С.В. Таут эксперт, адвокат, руководитель практики «Пепеляев Групп», заместитель заведующей Проектно-учебной лаборатории антикоррупционной политики НИУ «Высшая школа экономики» (г. Москва) М.А. Овечкина юрист практики legal GR и комплаенса адвокатского бюро «Пепеляев Групп» (г. Москва)
Сергей Владимирович Таут, s.taut@pgplaw.ru
Если б мошенник знал все выгоды честности, он из корысти перестал бы мошенничать.
Бенджамин Франклин
Поставьте мошенника у всех на виду, и он будет действовать как честный человек.
Наполеон Бонапарт
свою коммерческую деятельность, даже арифметически внимания стало только больше.
В кризисных условиях бизнесу необходимы быстрые и конкретные результаты, что зачастую затруднительно при обращении к легальным инструментам защиты прав и интересов (обращения в административные органы и суд, добровольное погашение претензий и т. п.). По этой причине собственники и сотрудники бизнес-субъектов все чаще прибегают к коррупции как к наиболее, на их взгляд, действенному, «простому» и быстрому способу решения тех или иных проблем. Однако практика показывает, что обращение к коррупционным механизмам не устраняет, а лишь порождает новые риски и опасности, которые могут стать фатальными для любого, даже самого устойчивого и масштабного бизнеса.
В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2008 года № 273-Ф3 «О противодействии коррупции» (далее - Закон
В современном мире бизнес ежедневно сталкивается с множеством вызовов и испытаний. Помимо многочисленных экономических трудностей, причинами обострения которых стали пандемия СОУЮ-19 и вызванный ею экономический кризис, в деятельности компаний возрастают риски административного и уголовного давления.
Несмотря на уменьшение количества бизнес-субъектов, масштабы контроля за ними не только не сократились, но и возросли, в том числе в сфере контроля вводимых санитарных правил и ограничений. Руководством страны анонсировано масштабное сокращение государственного аппарата (до 10 процентов от численности чиновников). Однако, во-первых, это весьма длительный процесс, во-вторых, широкий функционал правоохранительных и контрольно-надзорных органов наверняка сохранится.
Таким образом, к компаниям, сумевшим удержаться «на плаву» и продолжить
№ 273-Ф3) под коррупцией понимается «злоупотребление служебным положением, дача взятки, получение взятки, злоупотребление полномочиями, коммерческий подкуп либо иное незаконное использование физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег, ценностей, иного имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для себя или для третьих лиц либо незаконное предоставление такой выгоды указанному лицу другими физическими лицами; совершение вышеперечисленных деяний от имени или в интересах юридического лица» 1.
В случае выявления коррупционного правонарушения, выразившегося в незаконном вознаграждении от имени юридического лица (статья 19.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; далее - КоАП РФ), компаниям грозит штраф в размере от 1 до 100 миллионов рублей и даже более (верхний порог санкции составляет до 100 крат суммы незаконного вознаграждения, но не менее ста миллионов рублей, с обязательной конфискацией предмета правонарушения). Размер ответственности, предусмотренный указанной статьей, представляется довольно значительным и может стать достаточно чувствительным для любой крупной компании, а компании среднего и малого бизнеса - даже привести к банкротству. По данным Генеральной прокуратуры Российской Федерации, в 2020 году к административной ответственности по статье 19.28 КоАП РФ были привлечены 177 юридических лиц, а в 2019 году - 319 2.
Кроме того, в целях улучшения со-
бираемости штрафов по статье 19.28 «Незаконное вознаграждение от имени юридического лица» КоАП РФ органы прокуратуры активно прибегают к аресту имущества компаний, в отношении которых ведется производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном этой статьей, в целях обеспечения исполнения постановления о назначении административного наказания (для чего ими активно применяются нормы статьи 27.20 КоАП РФ 3) такие аресты могут быть наложены судами по ходатайству прокуроров.
За коррупционные правонарушения физические лица - от простых работников до руководства организации и ее бенефициаров - могут быть привлечены к уголовной ответственности по статьям 290, 291 (получение и дача взятки должностному лицу), 291.1 (посредничество во взяточничестве), 291.2. (мелкое взяточничество), 204 (коммерческий подкуп), 204.1 (посредничество в коммерческом подкупе), 204.2 (мелкий коммерческий подкуп) Уголовного кодекса Российской Федерации 4.
Согласно статистике Генеральной прокуратуры Российской Федерации в 201 9 году число выявленных преступлений коррупционной направленности составило 30 991 (рост на 1,6 процента по сравнению с 2018 годом). В части рассмотренных судами уголовных дел о преступлениях коррупционной направленности в 2019 году в Российской Федерации вынесено 9 803 обвинительных приговора (в 2018 году - 10 684) в отношении 10 960 человек (в 2018 году - 11 732) 5.
Помимо национального законодательства, для международных корпораций (ак-
Статья Закона № 273-Ф3 (в последней редакции). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_
LAW_82959/bbbd4641125b222beaf7483e16c594116ed2d9a1/
URL: https://genproc.gov.ru/anticor/register-of-illegal-remuneration/
Статья 27.20. Арест имущества в целях обеспечения исполнения постановления о назначении административного наказания за незаконное вознаграждение от имени юридического лица КоАП РФ. URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/129f980be4f92fc0233197a7bac89ebc4024ede8/ Уголовный кодекс Российской Федерации в редакции от 30 декабря 2020 года. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_10699/
URL: https://genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-1817130/
2
3
4
5
ции которых торгуются на мировых биржах, либо они осуществляют внешнеэкономическую деятельность) также существует риск привлечения к ответственности на основании американского Закона о коррупции за рубежом (Foreign Corrupt Practices Act -FCPA) и Закона Великобритании о взяточничестве (United Kingdom Bribery act - UK BA), санкции по которым могут превышать десятки и даже сотни миллионов долларов США. Так, в топе уплативших десять крупнейших штрафов за всю историю FCPA компаний находятся две российские, работающие в телекоммуникационном секторе, уплатившие в совокупности 1,65 миллиарда долларов штрафных санкций.
Помимо риска серьезнейшей юридической ответственности, вследствие коррупционных проявлений у компании возникают множественные внутренние и внешние риски.
Внутренние риски:
1) увеличение проявлений корпоративного мошенничества, должностных преступлений;
2) угроза прямых потерь компании от коррупционных действий сотрудников в собственных интересах, а не в интересах компании;
3) рост издержек ведения бизнеса, снижение эффективности бизнес-процессов, рост себестоимости продукции (услуг);
4) формирование атмосферы вседозволенности и аморальности в компании;
5) возможное снижение конкурентоспособности компании.
Внешние риски:
1) снижение стабильности функционирования бизнеса;
2) увеличение риска рейдерской атаки, использования конкурентами возникших уязвимостей;
3) риск попадания в «черные списки» неблагонадежных компаний;
4) возникновение субсидиарной ответственности по претензиям государства или
третьих лиц;
5) рост репутационных рисков;
6) снижение капитализации компании;
7) появление сложностей в выстраивании бизнес-отношений с партнерами;
8) затруднение прохождения проверок при заключении договоров, открытии счетов в банках, участии в конкурсах/торгах и т. п.
В этих условиях для организаций актуальным будет применение методики ком-плаенса - общепризнанного у нас в стране и за рубежом корпоративного стандарта превенции правовых и коррупционных рисков бизнес-субъектов.
Термин «комплаенс» является неадаптированным вариантом воспроизведения на русском языке термина «compliance». Compliance - это «действие в соответствии с запросом или указанием; повиновение (англ. compliance is an action in accordance with a request or command, obedience)» 6.
Предлагаем следующее определение, наиболее точно, на наш взгляд, отражающее суть этого явления: комплаенс - это корпоративная политика, направленная на предупреждение противоречащих закону действий сотрудников компании и внедрение мер по их превенции. Она представляет собой комплекс принятых в организации положений, политик и инструкций, базирующихся на действующем национальном и (в применимой части) зарубежном законодательстве.
Целями внедрения комплаенс-процедур являются:
1) превенция - предотвращение правонарушений, фактическое снижение риска негативных последствий нарушения норм действующего законодательства для компании и должностных лиц;
2) смягчение или устранение ответственности компании, ее топ-менеджмента и бенефициаров за правонарушения, совершенные сотрудниками компании;
3) создание рыночных преимуществ для
Гоечуха Н.М. Комплаенс и экономическая безопасность. С. 43.
6
компании - рост репутации и goodwill компании, упрощение процедур антикоррупционных проверок(банками, при проведении тендеров крупных компаний и т. п.).
В современном мире комплаенс стал общепризнанным корпоративным стандартом и ключевой методикой профилактики регуляторных рисков в различных сферах и отраслях права: налоговой, антимонопольной, корпоративной, трудовой, антикоррупционной и т. д. При этом набор регуляторных рисков и их «вес» для каждой компании имеют свою специфику, зависящую от характера бизнес-процессов.
Однако в России институт комплаенса до сих пор находится на достаточно низком уровне развития. Согласно современным исследованиям, в которых приняли участие крупнейшие компании России и других стран СНГ, только 43 процента от опрошенных компаний ежегодно оценивают комплаенс-риски, 21 процент делают это на ежеквартально, и только 46 процентов респондентов имеет отдельные подразделения комплаенс 7. Стоит отметить, что приоритетным для компаний является антикоррупционный комплаенс, который готовы внедрять 88 процентов от опрошенных.
Приоритет развития в компаниях именно антикоррупционного комплаенса не является чем-то удивительным, в том числе ввиду того, что статьей 13.3 Закона № 273-Ф3 устанавливается обязанность организаций разрабатывать и принимать меры по противодействию коррупции. Это связано с ратификацией нашей страной Конвенции ООН против коррупции от 31 октября 2003 года (Федеральный закон от 8 марта 2006 года № 40-ФЗ).
Под «противодействием коррупции» Закон № 273-ФЗ понимает следующую триаду:
1) предупреждение коррупции, в том числе ее профилактика;
2) выявление, раскрытие и расследование коррупционных правонарушений (борь-
ба с коррупцией);
3) минимизация и устранение последствий коррупционных правонарушений.
Довольно распространенным является мнение, что противодействовать коррупции должны только правоохранительные органы. Это не так, принимать соответствующие меры должны и институты гражданского общества, организации и физические лица в пределах их полномочий и возможностей.
Многие бизнес-субъекты ошибочно полагают, что обязанность разрабатывать и принимать меры по предупреждению коррупции зависит от организационно-правовой формы предприятия, отраслевой принадлежности, формы собственности, численности его работников и иных обстоятельств.
Приведем пример, к чему на практике приводит такое заблуждение. По результатам прокурорской проверки на малом производственном предприятии было установлено, что в нарушение положений Закона № 273-ФЗ организация не исполняет обязанности по принятию антикоррупционных мер. Прокурор обратился в суд, и на организацию была возложена обязанность разработать и принять меры по предупреждению коррупции.
Директор предприятия, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в которой сообщил, что меры по предупреждению коррупции не разрабатывались, поскольку число работников в организации не превышает 15 человек и у них отсутствуют полномочия на совершение действий, связанных с получением выгоды. Суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу требований статьи 13.3 Закона № 273-ФЗ обязанность принимать меры по предупреждению коррупции не зависит от организационно-правовой формы организации и численности работников и оставил решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу без удовлетворения.
URL: https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/ru/pdf/2018/06/ru-ru-compliance-survey-2017.pdf
7
Положительной тенденцией является то, что при принятии решения о привлечении компании к ответственности за коррупционное правонарушение по статье 19.28 «Незаконное вознаграждение от имени юридического лица» КоАП РФ суды все чаще учитывают деятельность компании по принятию мер антикоррупционного характера. В частности, положительно оценивается принятие юридическим лицом мер по соблюдению законодательства о противодействии коррупции (утверждение кодекса этики и служебного поведения работников, формирование негативного отношения к коррупционным практикам в коллективе), даже несмотря на то, что принятые меры не предотвращают противоправные действия работника.
Исходя из изложенного возникает вопрос, какие именно меры по противодействию коррупции должны принимать компании?
Примерный список таких мер (часть из которых, к сожалению, не обладает, на наш взгляд, должной правовой определенностью и имеет общий и неконкретный характер) закреплен в статье 13.3 Закона № 273-ФЗ.
Так, принимаемые организацией меры могут включать:
• определение подразделений или должностных лиц, ответственных за профилактику коррупционных и иных правонарушений;
• сотрудничество организации с правоохранительными органами;
• разработку и внедрение в практику стандартов и процедур, направленных на обеспечение добросовестной работы организации;
• принятие кодекса этики и служебного поведения работников организации;
• предотвращение и урегулирование конфликта интересов;
• недопущение составления неофициальной отчетности и использования поддельных документов.
В целях конкретизации положений ста-
тьи 13.3 Закона № 273 ФЗ Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации (далее - Минтруд России) были разработаны рекомендательные материалы: Методические рекомендации по разработке и принятию организациями мер по предупреждению и противодействию коррупции (2013 год), и вышедшие в 2019 году информация «Меры по предупреждению коррупции в организациях», Памятка «Закрепление обязанностей работников организации, связанных с предупреждением коррупции, ответственности и стимулирование», а также Рекомендации по порядку проведения оценки коррупционных рисков в организации.
Названные документы, хоть и не имеют нормативный характер, являясь, по сути, методическими материалами, тем не менее детализируют ряд положений статьи 13.3 Закона № 273-ФЗ и дают минимально необходимое представление о конкретных мерах по предотвращению коррупционных проявлений в компании.
Важным документом, направленным на внедрение в сферу бизнеса антикоррупционных стандартов, процедур внутреннего контроля, этических норм и процедур антикоррупционного комплаенса, является Антикоррупционная хартия российского бизнеса (далее - Хартия), подписанная 21 сентября 2012 года на XI Инвестиционном форуме в Сочи руководителями крупнейших бизнес-союзов России (Торгово-промышленной палаты, Российского союза промышленников и предпринимателей, «ОПОРЫ России», «Деловой России»). Хартия предусматривает внедрение компаниями - участницами специальных антикоррупционных программ и практик, которые касаются не только ситуации внутри компаний, но и отношений с партнерами по бизнесу и с государством, закупок на основе открытых торгов, финансового контроля, обучения и работы с персоналом, содействия правоохранительным органам и т. д.
Для определения результативности разработанных компаниями антикоррупцион-
ных мер проводятся их текущий мониторинг и периодическая (не реже одного раза в два года либо одного раза в пять лет - в зависимости от выбранной формы подтверждения соответствия требованиям Хартии) оценка эффективности. При этом согласно Положению об учете организаций - участниц Хартии, организации, не представившие сведения о соблюдении положений Хартии либо не прошедшие соответствующую проверку, подлежат исключению из состава ее участников, что гарантирует действительное внедрение компаниями мер антикоррупционного характера.
Присоединение к Антикоррупционной хартии российского бизнеса и выполнение ее положений рассматривается учредившими Хартию бизнес-объединениями как гарант исполнения организацией требований статьи 13.3 Закона № 273-Ф3, однако эта позиция пока не закреплена в действующих нормах антикоррупционного законодательства 8.
Стоит отметить, что при внедрении в компании мер антикоррупционного характера и при разработке антикоррупционной политики компаниям, безусловно, не стоит ограничиваться положениями пока еще далекого от совершенства национального регулирования, а надлежит руководствоваться лучшими практиками и принятыми в международной корпоративной практике стандартами антикоррупционного комплаенса 9, в том числе базирующимися на гораздо более детализированных требованиях FCPA и UK BA, изложенных в соответствующих методических документах 10.
Итак, с чего компаниям необходимо начать построение системы антикоррупцион-
ного комплаенса, и что конкретно следует сделать?
Во-первых, необходимо определить подразделение и лиц, ответственных за организацию работы по антикоррупционному контролю. На этом этапе следует создать подразделение по профилактике коррупционных правонарушений и посредством локальной специализации определить ответственное лицо (лиц), на которого преимущественно будут возложены обязанности по принятию мер по предупреждению коррупции. В случае если такой сотрудник выбирается из штата сотрудников организации, целесообразно организовать повышение его квалификации либо нанять стороннего специалиста (консультанта), обладающего необходимыми знаниями и навыками.
Стоит отметить, что при создании внутри организации подразделения по управлению комплаенс-рисками необходимо установить такой порядок взаимодействия между подразделением по профилактике коррупционных правонарушений и иными структурными подразделениями компании, который будет способствовать, с одной стороны, цели предупреждения коррупции, а с другой, не будет препятствовать профильной деятельности компании и оперативному принятию решений.
Во-вторых, необходимо разработать и принять базовые локальные антикоррупционные акты - кодекс деловой этики и антикоррупционную политику. Основой любой системы антикоррупционного комплаенса всегда является корпоративная программа (политика), в которой должен учитываться общепризнанный стандарт противодействия коррупции. Антикоррупционные
8 См. Артеменко Е А., Долотов Р.О., Крылова Д.В. [и др.]. Взаимодействие государственных органов власти с общественными институтами в целях минимизации коррупционных проявлений в отношении бизнеса: доклад к XX Апрельской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества (Москва, 9-12 апреля 2019 года). С. 67-68.
9 См. Крылова Д.В., Таут С.В., Пархоменко С.А. [и др.]. Регуляторные и коррупционные риски в сфере государственного регулирования деятельности субъектов предпринимательства: меры минимизации в условиях кризиса: доклад к XXI Апрельской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества (Москва, 2020 год). С. 111-112.
10 См., например, A Resource Guide to the U.S. Foreign Corrupt Practices Act By the Criminal Division of the U.S. Department of Justice and the Enforcement Division of the U.S. Securities and Exchange Commission. URL: https:// www.justice.gov/sites/default/files/criminal-fraud/legacy/2015/01/16/guide.pdf
локальные акты, регламенты и политики должны быть утверждены в полном соответствии с корпоративными процедурами и согласованиями, предусмотренными учредительными документами компании. При этом механизмы внедрения антикоррупционной политики должны быть реализуемы на практике.
В-третьих, всех работников компании необходимо ознакомить (под подпись) с разработанными антикоррупционными политиками и регламентами. Не лишним будет разместить такие локальные акты на интернет-портале компании. Чтобы работник четко знал антикоррупционные требования и понимал алгоритм действий в этически сложных ситуациях, немаловажным является регулярное проведение обучающих тренингов и семинаров с последующей оценкой полученных знаний.
В-четвертых, следует организовать работу по регулярному отслеживанию и устранению коррупционных рисков. Необходимо выделить «критические точки» для каждого бизнес-процесса компании и составить описание возможных коррупционных ситуаций - «карту коррупционных рисков», на основе которой организовывать дальнейшую работу.
По мнению Минтруда России, наиболее высокие коррупционные риски возникают в первую очередь в следующих направлениях деятельности организации:
• закупка товаров и услуг для нужд организации;
• получение и сдача в аренду имущества;
• реализация имущества, в том числе непрофильных активов;
• любые функции, предполагающие финансирование организацией деятельности физических и юридических лиц (например предоставление кредитов, спонсорской помощи и т. д.).
В качестве ключевого критерия для отнесения направлений деятельности организации к коррупционно опасным и последующего их ранжирования по уровню
коррупционных рисков может использоваться объем финансовых средств, распределяемых в рамках того или иного бизнес-процесса (см. [15, с. 113]).
Кроме того, рекомендуем в обязательном порядке разработать систему проверки потенциальных сотрудников при принятии их на работу в компанию.
Значительное внимание надлежит уделить работе с контрагентами компании -внедрить в формы соглашений стандартную антикоррупционную оговорку, проводить тщательную антикоррупционную и корпоративную проверку закупочных и конкурсных процедур. При этом целесообразно использовать достижения в сфере legal tech и автоматизации комплаенс-процедур.
Надо отметить, что комплексное полноценное построение в компании системы по противодействию коррупции входит в функционал профессиональных компла-енс-специалистов. Именно специалист по комплаенсу, будь то специально нанятый сотрудник компании или внешний консультант, обладая необходимыми знаниями и опытом, поможет проанализировать и оценить возможные коррупционные риски в деятельности организации, разработать и утвердить необходимые антикоррупционные политики в соответствии с лучшими отечественными и международными практиками, довести антикоррупционные правила до сведения работников, осуществлять последующий комплаенс-контроль хозяйственных и иных операций в организации. Все это позволит выстроить предсказуемый, стабильный и безопасный для сотрудников и бенефициаров социально ответственный бизнес.
Профилактика, как известно, всегда дешевле лечения, поэтому комплаенс как общепризнанная система превенции правонарушений в корпоративном секторе позволит не только минимизировать риски ответственности за их совершение, но и снизить издержки хозяйственной деятельности, а также надежно защитить имущественные и иные права организации.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. О противодействии коррупции : Федеральный закон от 25 декабря 2008 года № 273-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ : в редакции от 30 декабря 2020 года. URL: http://www.consultant.ru/docu ment/cons_doc_LAW_34661/f61ff313afec f81a91a43d729c2df55c1d6a1533/
3. Реестр юридических лиц, привлеченных к административной ответственности по статье 19.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. URL: https://genproc.gov.ru/anticor/ register-of-illegal-remuneration/
4. Уголовный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ : в редакции от 30 декабря 2020 года. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_10699/
5. Foreign Corrupt Practices Act. URL: https://www.justice.gov/criminal-fraud/foreign-corrupt-practices-act
6. United Kingdom Bribery act. URL: https:// www.legislation.gov.uk/ukpga/2010/23/con tents
7. Генеральной прокуратурой Российской Федерации проанализировано состояние коррупционной преступности по итогам 2019 года. URL: https://genproc.gov. ru/smi/news/genproc/news-1817130/
8. Гоечуха Н. М. Комплаенс и экономическая безопасность // Надзорная деятельность и судебная экспертиза в системе безопасности. 2012. № 4. С. 43-44.
9. Исследование КПМГ. URL: https://as sets.kpmg/content/dam/kpmg/ru/pdf/2018/06/ ru-ru-compliance-survey-2017.pdf
10. О ратификации Конвенции Организации Объединенных Наций против коррупции : Федеральный закон от 8 марта 2006 года № 40-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Методические рекомендации по разработке и принятию организациями мер по
предупреждению и противодействию коррупции : утверждены Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации 8 ноября 2018 года. URL: https://base. garant.ru/70499600/
12. Меры по предупреждению коррупции в организациях : информация Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 18 сентября 2019 года. URL: http://base.garant.ru/72755766/
13. Закрепление обязанностей работников организации, связанных с предупреждением коррупции, ответственности и стимулирование : памятка Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 18 сентября 2019 года. URL: http:// base.garant.ru/72755734/
14. Рекомендации по порядку проведения оценки коррупционных рисков в организации : утверждены Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации 8 ноября 2018 года. URL: http://base. garant.ru/72755734/
15. Антикоррупционная хартия российского бизнеса. URL: http://ach.tpprf.ru/anti-bribes/Хартия_RUS.pdf
16. Таут С. В., Долотов Р. О., Крылова Д. В. [и др.]. Взаимодействие государственных органов власти с общественными институтами в целях минимизации коррупционных проявлений в отношении бизнеса : доклад к XX Апрельской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества (Москва, 9-12 апреля 2019 года) / науч. ред. Д. В. Крылова. М. : Издательский дом Высшей школы экономики, 2019. 89 с.
17. Крылова Д. В., Таут С. В., Пархоменко С. А. [и др.]. Регуляторные и коррупционные риски в сфере государственного регулирования деятельности субъектов предпринимательства: меры минимизации в условиях кризиса : доклад к XXI Апрельской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества (Москва, 2020 год). М. : Издательский дом Высшей школы экономики, 2020. 168 с.
18. A Resource Guide to the U.S. Foreign
Corrupt Practices Act By the Criminal Division of the U.S. Department of Justice and the Enforcement Division of the U.S. Securities and
Exchange Commission. URL: https://www.jus tice.gov/sites/default/files/criminal-fraud/lega cy/2015/01/16/guide.pdf
СДАВАТЬ КВАРТИРУ САМОМУ ИЛИ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА? ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ОБЕИХ СХЕМ
Сдавать недвижимость в аренду можно разными способами. Сейчас, по данным аналитиков фонда «Институт экономики города», в Москве сдается в аренду 10% всех помещений - это около 400 тыс. объектов недвижимости. При этом значительная часть апартаментов на первичном рынке покупается именно под сдачу - это инвестиционные объекты, приобретаемые не только и не столько с целью последующего заработка, сколько в попытке сохранить сбережения.
Существует несколько способов управлять сдаваемым в аренду объектом, и самые заметные из них - самостоятельное управление или с помощью компании, которая не только найдет арендатора, но и будет сопровождать процесс вплоть до возвращения ключей собственнику.
Сдача самостоятельно. Исторически сложилось, что россияне чаще сдают жилье самостоятельно, хотя в большинстве зарубежных стран такая позиция считается странной - там эту задачу обычно делегируют управляющим компаниям. По всей видимости, эта разница в подходе обусловлена менталитетом: многие нынешние арендодатели родом из СССР, когда своего у людей было не так много, поэтому сегодня отношение к недвижимости у них очень трепетное - они переживают и за сохранность самой квартиры, и за ее наполнение, и за отношения с соседями. К тому же многие сдают те квартиры, в которых и сами когда-то жили - это дает дополнительный повод трястись за жилплощадь. Таким образом, сдавая жилье самостоятельно, хозяева получают возможность контролировать процесс и сдачи (выбирая арендаторов), и последующего проживания.
Сдача через управляющую компанию. Прямо противоположный вариант - полностью отдать объект под управление профессиональной компании. Безусловным плюсом является огромная экономия времени: нет необходимости отвечать на звонки претендентов и выезжать на просмотры (которые чаще всего назначаются в неудобное время - в выходные или на вечера будних дней). Все эти заботы берет на себя компания, хотя за комфорт придется заплатить. Кроме того, агентство помогает составить договор, без которого сдача квартиры - сомнительный и рискованный аттракцион. Выбирая агентство и риелтора, стоит заранее выяснить, оказывают ли эти посредники юридическое сопровождение при возникновении конфликтных ситуаций. Во сколько обходится комфорт? В среднем ежемесячно стоимость таких услуг составляет 8-10% от стоимости аренды квартиры -если платить по фиксированной ставке, то чаще всего можно уложиться в 10-20 тыс. руб. На рынке высокобюджетной аренды в последнее время набирает обороты сдача объекта с привлечением компании, сопровождающей процесс с момента начала поиска клиента до окончания срока действия договора.
Как выбрать компанию При выборе компании, которая возьмет под управление ваш объект, обратите внимание на полный перечень услуг. Обязательным является пункт о возможности компании решать не только мелкие вопросы, но и содействовать при взыскании денег у страховых компаний. Еще одним большим плюсом будет являться возможность помочь в суде, если спор с арендаторами выйдет на столь высокий уровень.
Напоследок я хотел бы дать пару рекомендаций и самим компаниям. В большинстве случаев агентства недвижимости работают по принципу «заключил сделку - растворился». И если 15 лет назад такая позиция вполне имела право на существование, то сегодня, в век жесточайшей конкуренции, необходимо давать немного больше, чем ждут клиенты (и, кстати, другие агентства-конкуренты). В данном случае работает круговая взаимосвязь: если клиенты начнут требовать больше (голосуя рублем и отдавая предпочтение более высокому сервису и качеству), станут подтягиваться и агентства недвижимости. В результате те, кто не смог угнаться за рынком и ответить на запросы клиентов, просто сойдут с дистанции - останутся лишь самые сильные. Рынок в итоге станет только лучше.
Материал опубликован 6 ноября 2020 г. на сайте Института экономики города http://www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news
* * *
