CC BY
36Анализ взаимосвязи эффективности банков и рынка недвижимости
Станкевич Иван Александрович,
кандидат экономических наук, КБ «Новое Время» (ООО), [email protected]
В данной статье анализируется взаимосвязь рынка недвижимости и банковского сектора. Данная связь анализируется на примере банков второго эшелона. Внутри данной группы банков выделяется подгруппа наиболее сильно связанных с рынком недвижимости. Критерием отбора таких банков послужила доля кредитов на приобретение недвижимости в объеме выданных кредитов. Проводится сравнительный анализ результатов деятельности таких банков в периоды до, в течение и после кризиса 2008-2009 годов. В результате устанавливается наличие существенной связи двух секторов экономики и прямого влияния ситуации на рынке недвижимости на ключевые показатели эффективности (КПЭ) банков. В данной статье основным рассматриваемым КПЭ является рентабельность капитала (RoE), так как события на рынке недвижимости отражаются на составляющих данного коэффициента наиболее явным образом.
Ключевые слова: банки второго эшелона, недвижимость, ипотека, рентабельность капитала.
Введение
Банковский сектор и сектор недвижимости являются одними из ключевых секторов экономики Российской Федерации. В 2013 году на эти два сектора приходилось 17% всей валовой добавленной стоимости, (см. Рисунок 1). Более того, эти два сектора связаны между собой: строительство и покупка недвижимости часто финансируются за счет кредитования. В то же время ипотечные кредиты и кредиты на строительство занимают большую долю в портфелях российских банков. Строительство является крайне процикличной отраслью, так как рост спроса на коммерческую и жилую недвижимость напрямую связан с экономической ситуацией в стране: именно в моменты экономического подъема и бума организации и домохозяйства могут позволить себе покупку недвижимости, в том числе в кредит. Структура дохода, а также активов и пассивов банков также сильно привязана к стадии экономического цикла. Таким образом, имеют место и внутренняя связь двух секторов экономики, и общие внешние факторы развития секторов. Особенный интерес представляет внутренняя связь и то, как она может воздействовать на банки второго эшелона, так как у банков этой группы меньше возможностей диверсифицировать портфель своих клиентов.
В данной статье будет описано влияние рынка недвижимости на финансовый сектор и, в частности, на банки второго эшелона. Для этого будет рассмотрено:
1. Общая характеристика взаимосвязи банковского сектора и рынка недвижимости
2. Внешние факторы развития обоих рынков
3. Каналы влияния рынка недвижимости на банковский сектор
4. Сравнение эффективности банков 2-го эшелона, имеющих и не имеющих существенную связь с рынком недвижимости с 2000 по 2015 годы
Следует отметить, что фокус анализа будет на промежутке с 2008 во 2010 год: именно в этот период наблюдалась максимальная волатильность цен на недвижимость (Рисунок 7), что позволяет проследить влияние событий на рынке недвижимости на банковский сектор.
Характеристика взаимосвязи банковского сектора и рынка недвижимости
Финансовые институты и рынок недвижимости связаны достаточно тесно: банки предоставляют финансирование как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Это в первую очередь связано с характером потока денежных средств в недвижимости. Между моментом приобретения земельного участка и сдачей площадей постройки в эксплуатацию проходит, как правило, от 1 до 4 лет. Это означает, что между периодами несения капитальных затрат и получения выручки существует разрыв, который большинство фирм не в состоянии «закрыть» собственными средствами. В то же время домохозяйства и компании, приобретающие недвижимое имущество, не располагают необходимыми для покупки средства, так как сумма часто в несколько раз превышает годовой доход. Таким образом, благодаря заемному финансированию на рынке появляются новые объекты недвижимости, и на них предъявляется спрос.
О £
ю
5
со
2 е
6
сч ai £
Б
ей
2 ©
Помимо рыночного кредитования, зависимость банков от рынка недвижимости обусловлена следующей деятельностью:
- Приобретение инвестиционной недвижимости
- Аффилированность с компаниями в секторе недвижимости
- Инвестиции в фонды
Одним из самых показательных примеров тесной связи банков и рынка недвижимости в действии является кризис 2008 года. Масштабному краху банковской системы США предшествовал цикл обратной связи между ростом цен на жилую недвижимость и снижением ставок по ипотекам. В общих чертах, это выглядело следующим образом:
1. Вследствие экономического подъема в США все больше людей могли позволить себе жилье, что вызывало одновременно рост цен на недвижимость и увеличение числа новых проектов по строительству жилья.
2. Для банков это означало, что при росте цен они ничего не потеряют (и, возможно, даже заработают) в случае дефолта кредитора по ипотеке и перехода залогового имущества на баланс банка. С этой установкой они смягчали условия выдачи ипотек в целях привлечь как можно больше заемщиков, пусть даже более низкого качества.
3. Поскольку ипотека становилась доступной слоям населения, которые ранее не могли себе её позволить, игроки на рынке недвижимости запускали все больше и больше проектов по строительству жилых домов. В то же время удешевление ипотеки позволяло представителям каждого сегмента приобретать более дорогое жилье, что вызвало дополнительный рост цен на рынке.
На третьем пункте круг замыкается: разогрев рынка недвижимости усиливает риск-аппетит банков, которые финансируют спрос на жилье. Что было дальше, многие помнят: секью-
Рис. 1.
ритизация ипотечных кредитов, дальнейшее понижение качества заемщика и рост числа дефолтов, увеличение доли неликвидного вторичного жилья в активах банков. 31 июля 2008 года IndyMac Bank подал заявление о банкротстве. С этого и начался крах финансовой системы США. Впоследствии крупнейшие банки США прекратили свое существование, были санированы или проданы с существенным дисконтом. Среди них были Lehmann Brothers, AIG, Merrill Lynch, Citigroup и прочие. Что объединяло эти крупнейшие банки и банковские холдинги? Помимо риск-аппетита, ключевым сходством была глубина связи с рынком недвижимости.
На примере данного кризиса можно выделить пять ключевых показателей связи банков с рынком недвижимости:
1. Доля ипотеки в общем объеме выданных потребительских кредитов
2. Средняя ставка по ипотеке в сравнении со среднерыночной
3. Доля изъятых объектов недвижимости в активах банка
4. Доля кредитов, выданных компаниям рынка недвижимости
5. Доля активов категории "инвестиционная недвижимость"
Доля ипотеки в общем объеме выданных потребительских кредитов - показатель, который будет использован в дальнейшем анализе российских банков. Он выбран для использования, поскольку обладает рядом
сравнительных преимуществ. Во-первых, значение показателя оказывает действительно сильное влияние на баланс и отчет о прибылях и убытках банка. Во-вторых, переменная сильнее всего связана с рынком недвижимости и показывает степень диверсификации источников получения доходов. Наконец, доступность соответствующей информации по данному показателю позволяет детально проанализировать деятельность набора банков, что и будет проделано в заключительной части исследования.
Кроме того, до детального анализа банков второго эшелона будут рассмотрены макроэкономические факторы, влияющие как на банковский сектор, так и на сектор недвижимости.
Внешние факторы развития банковского сектора и рынка недвижимости
Помимо внутренней взаимосвязи рассматриваемых секторов экономики, сильное влияние на них оказывает макроэкономическая ситуация в стране. Изменение в макроэкономической ситуации можно отследить по ключевой ставке, валютному курсу и прочим показателям, которые будут рассмотрены ниже. В этом разделе будут кратко рассмотрены основные макроэкономические факторы развития рынка недвижимости и банков.
Ни для кого не секрет, что в целом банковский сектор показывает наилучшие результаты во время роста и бума экономики страны, а в ходе кризиса
1200 1000
800 600
400 200
Рис. 2.
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
ВВП России и финансовый результат банковского сектора
■ nvíílth
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 ^нФнч. результат банковского сектора, млрд. руб. Годовой прирост ВВП %
ВВП России и инвестиции на рынке недвижимости
IL.LLLLl hLb
f
10%
0%
-5%
-10%
2000
2003
2006
2012
■ Ростинвестиций в ОС, % Ш Годовой при рост ВВП, %
Рисунок 3. ВВП и инвестиции на рынке недвижимости. Источник: World Bank, Росстат
вся финансовая система проходит через серьезное испытание, после которого наименее устойчивые фирмы прекращают своё существование.
Темп прироста ВВП
Одним из главных факторов является рост ВВП. Он оказывает давление (или поддержку) на две общих характеристики финансовых институтов.
Первая - финансовый результат. Очевидно, что при разогреве экономики растут как транзакционные доходы, так и кредитные. Кредитные доходы растут, прежде всего, поскольку и население, и организации ожидают дальнейшего роста благосостояния и готовы увеличить потребление прямо сейчас, а расплачиваться - при поступлении будущих возросших доходов. Транзакционные доходы банков также растут, поскольку в целом увеличива-
ется деловая активность в стране. Растут обороты, которые проходят через РКО и РТС (расчетно-кассовое обслуживание и расчетно-текущие счета) и т.д. Корреляция цикла экономики страны и финансового результата банковского сектора наглядно показана на Рисунке 2. Наиболее показательны данные с 2006 по 2010 год. На графике видно, как при высоком уровне прироста ВВП финансовый результат банковского сектора с 2006 по 2007 года вырастает более чем на 20%. В то же время финансовый результат за два года снижается более чем вдвое вслед за падением темпа прироста ВВП. Как только прирост ВВП возвращается к положительным значениям, рост финансового результата возобновляется.
Вторая характеристика, на которую оказывает влияние эко-
номический цикл, - финансовая стабильность банков. Если не учитывать кризисы, влияние экономического роста на устойчивость банков довольно сложно выявить эмпирически. В отчете «Macroeconomic Determinants of Banking Financial Performance and Resilience in Singapore»1 авторы рассматривают, к примеру, связь динамики ВВП и просроченных долгов. Несмотря на то, что эмпирика не не позволяет выявить четкую связь данных показателей, более верхнеуровневый обзор событий на финансовых рынках показывает наличие такой связи. К примеру, ранее была описана цепочка основных событий, повлекших ща собой кризис 2008-2009 годов. Именно из-за экономического расцвета возросли риск-аппетиты банков, что повлекло за собой снижение качества кредитных портфелей и их существенный рост. Можно заключить, что часто банки не ожидают резкой смены стадии цикла, которая приводит, к примеру, к резкому снижению стоимости залогового имущества. Такие ожидания приводят к ослаблению внутреннего риск-менеджмента и делают банковский сектор более шатким в период экономического подъема.
Аналогичным образом экономический бум влияет и на сектор недвижимости. Возрастающий спрос со стороны организаций и домохозяйств стимулирует рост цен на недвижимость, тем самым делая потенциально рентабельными всё большее количество проектов. Это стимулирует рост строительства. Поскольку постройка здания - часто многолетний процесс, в качестве индикатора развития рынка недвижимости используется объем инвестиций в основные средства. Этот показатель наиболее быстро реагирует на изменение конъюнктуры и ожиданий инвесторов (см. Рисунок 3).
Таким образом, оба сектора экономики показывают про-цикличность и зависимость от темпов прироста ВВП. Далее
О
ю i
*
ta
2 е
6
сч
СП £
Б
а
2 о
будет рассмотрена их зависимость от контрцикличной величины - ключевой ставки.
Ключевая ставка ЦБ РФ
Ключевую ставкуустанавлива-ет ЦБ РФ в рамках монетарной политики. Данная ставка, в числе прочего, предназначена для регулирования ликвидности банковского сектора, стимулирования или сдерживания выдачи кредитов частному сектору. Как правило, ставка повышается, когда необходимо сдержать темы инфляции или стабилизировать динамику курса рубля к иностранной валюте. В зависимости от целей ЦБ, за счет изменения ключевой ставки возрастает или снижается стоимость ликвидности для банков, если они занимают её уБанка России. Это, в свою очередь, влияет на ставки по кредитам для бизнеса и населения: чем выше стоимость привлечения средств, тем выше стоимость размещения. Чем выше стоимость размещения, тем меньше денег оборачивается в экономике, и тем меньше они дешевеют.
Для банков это, в первую очередь, сдерживает рост кредитного портфеля. Если ставка повысилась, для получения такого же процентного дохода при том же уровне риска банк вынужден назначать более высокую ставку по кредиту. Это понижает спрос на кредитование и оказывает давление сверху на размер кредитного портфеля.
На рынок недвижимости изменение данного показателя оказывает влияние через банковские институты. В результате повышения ключевой ставки заемное финансирование становится дороже, что приводит к удорожанию финансирования проектов и изменению структуры финансирования. При большей ставке по заемному финансированию активнее будут привлекаться инвестиции со стороны, к примеру, дольщиков (в случае с жилой недвижимостью).
Курс доллара к рублю
Стоимость доллара в рублях оказывает двоякое влияние на
банки. С одной стороны, банки располагают активами в валюте, стоимость которых растет при удешевлении рубля. В то же время растет и уровень риска, так как часто существенную долю в активах имеют кредитные обязательства контрагентов банков, чья платежеспособность снижается при повышении курса доллара. Более того, при росте курса падает норма сбережений населения (из-за уменьшения реального располагаемого дохода), что приводит к замедлению притока или даже к оттоку средств с депозитов.
Поскольку значительная часть оборудования, привлекаемого строительными компаниями, импортируется из-за рубежа, стоимость реализации проектов возрастает. Это приводит к уменьшению числа новых проектов. Более того, из-за уменьшения располагаемого дохода населения уменьшается спрос на недвижимость. В результате перед игроками на рынке встает выбор: пожертвовать прибыльностью проекта еще сильнее и понизить цену, либо рисковать столкнуться с профицитом недвижимости на рынке.
Инфляция
Инфляция часто ускоряется во время экономического подъема в стране. В этом случае, если она удерживается в определенном диапазоне значений, она не оказывает существенного влияния на рынки недвижимости и кредитования. Однако при прочих равных возросшая инфляция может отрицательно сказаться на стороне спроса в данных отраслях. Как и валютный курс, инфляция в первую очередь оказывает давление на платежеспособный спрос населения. Выражаясь в росте цен на конечные продукты, она моментально отражается на расходах домохозяйств, а их доходы растут с отставанием. В моменте это означает следующее:
1. Снижается норма сбережений. Из-за этого на депозиты в банках приходит меньше
денежных средств. Банки вынуждены повышать ставки по депозитам, что повышает стоимость привлекаемых средств.
2. Снижается реальная стоимость кредитного портфеля, особенно по краткосрочным кредитам, так как их размер закреплен в номинальном выражении
3. Снижается спрос на над-вижимость. Это происходит из-за уменьшения покупательной способности населения и привлекательности недвижимого имущества как инвестиционного продукта. Второе имеет место быть, когда цены на недвижимость растут более медленными темпами, чем инфляция. В этом случае рост издержек на содержание имущества дополняется его обесценением.В результате снижение спроса оказывает давление на цены на рынке, что ухудшает финансовые показатели игроков, так как им сложнее компенсировать возросшие издержки повышением цен.
Располагаемый доход
Как уже было сказано выше, влияние таких макроэкономических факторов как инфляция и валютный курс на рассматриваемые сектора экономики частично опосредовано изменением (реального) располагаемого дохода населения. При прочих равных данный показатель напрямую влияет на объем спроса на каждый товар с учетом его текущей цены: будь то квартира, земельный участок или кредит. При повышении располагаемого дохода растут как непосредственно потребление, так и сбережения. Очевидно, что это повышает спрос и обеспечивает ценам и ставкам кредитования положительную динамику.
При анализе взаимосвязи рынков кредитования и недвижимости важно разделять «внутренние» и «внешние» факторы развития рынков. Если первые рождаются в одном из секторов и оказывают влияние на другой, то последние влияют на оба сектора. В этом случае замеченная взаимосвязь
Рисунок 4. Структура кредитов физическим лицам. Источник: ЦБ РФ, Русипо-тека
Доля ипотеки в задолженности по жилищным кредитам, %
100%
90%
80%
70%
11111
10 Д.2008 12.1.2010 12.1.2012 12.1.2014 12.1.2015
■ Ипотечные ■ Прочие жилищные
Рисунок 5. Структура жилищных кредитов. Источник: ЦБ РФ
Структура задолженности по организациям, млрд. руб.
-и« 23% 23% 23%
40 000 17% __, .
[СЕШ?АГЮЕ] ГашинбЕ]
[СЕиКАМЙЕ] [С ЕУ^йЕ] [<" ^^ ^^
10.1.2008 12.1.2010 12.1.2012 12.1.2014 12.1.2015
25% 15%
5% -5%
^^я Прочее
Операции с недвижимым имуществом ( тр о и тел ьс тво
> Доля задолженности, связанной с рынком недвижимости
Рисунок 6. Структура задолженности по организациям. Источник: ЦБ РФ
может оказаться ложной, ведь это не более чем корреляция. В следующем разделе данной статьи будут рассмотрены факторы рынка недвижимости, которые оказывают влияние на банковский сектор.
Влияние рынка недвижимости на банковский сектор
Два рассматриваемых сектора тесно между собой связаны как со стороны спроса на рынке недвижимости, так и со стороны предложения. Как уже было описано ранее, зачастую структура потоков денежных средств строительных компаний вынуждает их прибегать к
заемному финансированию и другим способам привлечения инвестиций. Это связано с тем, что в первые периоды проекта компания несет расходы на приобретение участка земли, его подготовку и строительство объекта недвижимости. Основную часть доходов от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости компания начинает получать только на поздних этапах строительства.
В данном и следующем разделах влияние рынка недвижимости на банковский сектор будет рассматриваться через призму ипотечного кредитования. Степень подверженности банков шокам на рынке недвижимости зачастую определяется долей ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам. Данный подход подтверждается эмпирически, к примеру, в статье Banking System, Real Estate Markets, and Nonperforming Loans, опубликованной в журнале International Real Estate Review. Именно этот показатель используется в качестве меры зависимости банков от динамики рынка недвижимости. Если рассматривать российский рынок, вклад ипотек в общий объем кредитования физических лиц стабильно высок и на конец2015 года составил почти 40% (см. Рисунок 4). На графике отображена суммарная задолженность по всем жилищным кредитам, то есть, не только по залоговым. На Рисунке 5 показана структура жилищных кредитов: с 2008 года по 2015 доля ипотечных непрерывно растет. Это объясняется распространением «американской» двухуровневой системы ипотечного кредитования, которая стимулирует рост соответствующего сегмента рынка. Благодаря этому банки снижают свой CoR (Cost of Risk), так как под залоговый кредит требуется выделять меньше резервов. Однако не стоит судить по одному показателю. Более подробно этот момент будет разобран в следующем разделе статьи.
О
ю
5
2 е
6
сч
СП £
Б
а
2 о
Следует отметить, что связь двух секторов также можно проследить со стороны предложения объектов недвижимости. Однако организации-заемщики более устойчивы с финансовой точки зрения, чем физические лица, к экономическим шо-кам. Следовательно, связь банков с юридическими лицами на рынке недвижимости не несет в себе аналогичных ипотечному кредитованию рисков, хотя и является устойчивой (см. Рисунок 6).
В следующем разделе статьи будет рассмотрена выборка банков второго эшелона. При помощи меры зависимости от рынка недвижимости, описанной в данной статье, будет проанализирована их деятельность в периоды шоков на рынке недвижимости.
Анализ эффективности банков 2-го эшелона в зависимости от степени зависимости от рынка недвижимости
Как уже было сказано выше, доля ипотечных кредитов в общем объеме задолженности физических лиц по банку служит эффективной мерой глубины связи банка с рынком недвижимости. В данном разделе данный показатель будет использован для формирования выборки банков для исследования и разбивки их на группы.
Рассматриваемый период -с 2007 год по 2010 года. Именно в этот промежуток можно было наблюдать пик стоимости жилья и прироста инвестиций строительных компаний в основные средства (Рисунок 3, Рисунок 7) в 2007-2008 годы. Рассматривая динамику цен ex post, легко даже на глаз определить, что рост цен был по большей части спекулятивным: сложно представить себе фундаментальные факторы, которые вызовут двукратный рост цен за полтора-два года. В рамках этого же промежутка произошел закономерный обвал цен на недвижимость более чем на треть. Это отразилось и на инвестициях в основные средства строительных компаний. Более того, индекс доходности
Рисунок 7. Индекс стоимости жилья в Москве. Источник: Индикаторы рынка недвижимости
Рисунок 8. Отношение доходности владения жилой недвижимостью к среднерыночной ставке по депозиту в банке. Источник: Индикаторы рынка недвижимости
жилья (Рисунок 8) принял противоположное негативное значение в 2009 году.
Очевидно, что в 2008-2009 годы кризис переживали не только банковский сектор и рынок недвижимости. Для того, чтобы выделить эффекты, связанные именно с вовлеченностью банков в рынок недвижимости, и была проведена группировка банков по доле ипотеки в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам.
Для проведения анализа была создана выборка банков, отвечающих ряду критериев:
1. Принадлежность ко второму эшелону на 2008 год (21-200 места рейтинга банков по активам)
2. Нахождение в топ-50 по объему выданных ипотек за 2008 год
3. Доля ипотечных кредитов в объеме выданных банком кредитов физическим лицам - не менее 25% (2008 год)
4. Доля банка на рынке ипотечного кредитования - более 0.5% (2008 год)
5. Наличие необходимых данных по банку
Данные критерии необходимы для того, чтобы в выборку попали банки с разной, но существенной степенью зависимости от рынка недвижимости. Важно отметить, что с учетом данных критериев выборка банков получилась достаточно репрезентативной: в неё попало три банка из диапазона 2140 в рейтинге по активам, три банка из диапазона 41-60 и два банка из диапазона 101-200. Данные банки занимают отно-
Таблица 1
Состав выборки банков второго эшелона
Название банка Место в Дола на рынке Дола ипотек в
рейтинге по ипотечного объеме кредиток
активам кредитования фи:), лицам
Банк Сосьете Женераль Восток 21 2.22% 38.55%
Абсолют Банк 22 3.01% 39.48%
КИТ Финанс Инвестиционный Банк 30 2.68% 52.54%
Собннбанк 50 0.73% 52.62%
Московский Кредитный Банк 54 0.81% 58.47%
Запсибкомбанк 55 0.76% 24.56%
Городской Ипотечный Банк 130 1.52% 84.10%
Мое кокс кое И нот е1! но е Агентство 174 0.40% 58.76%
Рисунок 9. Динамика RoE. Источник: расчеты автора, ЦБ РФ
сительно небольшую долю на рынке ипотеки. Это объясняется тем, что на банки первого эшелона (1-20 места в рейтинге банков по активам) приходится 71% объема ипотечного кредитования в 2008 году2. Список банков - ниже:
На данные банки приходится 69% объема ипотек, выданных банками, не входящими в первый эшелон. Учитывая, что только во второй эшелон входит 180 банков, эта доля для 8 банков действительно велика и говорит о концентрации даже в подгруппе относительно небольших банков.
Кроме того, из Таблицы 1 следует, что в выборке присутствуют как банки, имеющие большой процент ипотек в выданных ими кредитах в следствие перегрева рынка недвижимости, так и банки, которые
специализируются на ипотечном кредитовании безотносительно экономического цикла и состояния отрасли. Сравнение банков таких категорий также представляется интересным и позволяет сделать качественные выводы о результатах деятельности связанных с недвижимостью банков.
В ходе анализа ключевым показателем, характеризующим эффективность деятельности банков в выборке, выбран показатель рентабельности капитала RoE (Return on Equity). Он показывает, насколько результативно банк генерирует прибыль относительно размера вложенных в капитал средств. Этот показатель используется Центральным Банком Российской Федерации при анализе финансового результата банков и их рентабельности.
На Рисунке 9 отражена динамика RoE по банкам из выборки. Кроме того, там изображен бенчмарк (красным): это RoE по всем банкам второго эшелона. Поскольку RoE - частично лаго-вый показатель (база расчета размера капитала - среднее между значением текущего периода и предыдущего), наибольший интерес представляет значение за 2010 год. В этом периоде отражены как последствия, происходившие в момент кризиса и последующей рецессии 2009 года, так и первые попытки банков вернуть финансовую устойчивость. По графику видно, что только один банк превысил бенчмарк по показателю рентабельности капитала. Это Московский Кредитный Банк, занимающий 54-е место по активам по 2008 году. Он показывает самую стабильную динамику RoE за период с 2007 по 2010 годы даже с учетом крайне значительного экономического подъема в 20072008 годах. Это говорит об устойчивой и эффективной тактике банка на рынке кредитования.
Помимо МКБ, в отдельном комментарии нуждается динамика RoE банка КИТ Финанс ИБ. Такое поведение рентабельности капитала вызвано непропорционально большим объемом заключенных сделок РЕПО. Когда во второй половине 2008 года начался кризис, активы по сделкам РЕПО обесценились, и банк оказался не в состоянии расплатиться с контрагентами3 . Потеря ликвидности банком отразилась на динамике показателя RoE.
Остальные семь банков не требуют отдельных комментариев. Возвращаясь к показателям RoE за 2010, следует отметить: за исключением МКБ, ниже уровня бенчмарка оказались именно те банки, которые делали особенно большой вклад (в сравнении с другими банками второго эшелона) в предложение ипотечного кредитования в 2008 году. Более того, эти банки имели одни из наиболее высоких показателей доли ипотеки в кредитования
О À
BS
I
&
(О N
e
6
сч
СП £
б
а
физических лиц. Если средним значением по отрасли является 27% (исходя из информации на Рисунках 3 и 4), то минимальное значение по выборке -39%. Среднее взвешенное -45%. Таким образом, доля ипотеки в выборке в 1.7 раз выше, чем в среднем по индустрии. Это, вместе с обвалом цен на недвижимость, и является ключевой причиной отклонения показателя ЯоЕ по выборке от бенчмарка.
Для справки следует уточнить, что показатель рентабельности капитала рассчитывается как отношение прибыли после уплаты налогов к среднему объему капитала за два года. Для банков значительной составляющей прибыли является статья «Изменение резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, а также средствам, размещенным на корреспондентских счетах». По банкам в рассмотренной выборке за 2009-2010 года среднее значение по этой статье составило 107% размера прибыли за соответствующий период.
Заключение
В данной статье были рассмотрены как внешние факторы, определяющие развитие банковского сектора и рынка недвижимости, так и каналы взаимосвязи двух секторов экономики. По результатам анализа банков второго эшелона, имевших связи с рынком недвижимости, была установлена зависимость основных показателей деятельности банков от ситуации на рынке недвижимости. Была рассмотрена динамика коэффициента рентабельности капитала (ЯоЕ), через которую и можно проследить влияние
рынка недвижимости на рассмотренные банки. Ключевым показателем зависимости банков от рынка недвижимости является доля ипотеки в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам за соответствующий период.
Литература
1. Статистические данные Центрального банка Российской Федерации http://cbr.ru/statistics/
2. Центральный банк Российской Федерации. Отчет о развитии банковского сектора и банковского надзора в 2008 году (а также аналогичные отчеты по 2010-2015 годам)
3. Федеральная служба государственной статистики(ГКС) http://www.gks.ru/
4. Аналитические материалы Всемирного банка (World Bank) https://dataworldbank.org
5. Публикации периодического издания «Ведомости»
6. Аналитические материалы Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секь-юритизации «Русипотека»
7. Аналитические материалы ГК «Индикаторы рынка недвижимости»
8. Monetary Authority of Singapore, 2004. MAS Staff Paper No. 4
9. Wen-Chieh Wu et al., 2003. Banking System, Real Estate Markets, and Nonperforming Loans - International Real Estate Review
Ссылки:
1 Monetary Authority of Singapore, 2004. MAS Staff Paper No. 4
2 Данные аналитического агентства «Русипотека»
3 https://www.vedomosti.ru/ newspaper/articles/2008/09/17/ klient-podvel-kit-finans
Banks' effectiveness and real estate market interrelationship analysis Stankevich I.A.
Novoe Vremya Commercial Bank LLC This paper describes interconnection of real estate and banking industries. Second echelon banks represent basic group for analysis of the channel of real estate market influence on banking sector. A sample of banks for detailed analysis consists of second echelon banks that are exposed to reals estate industry the most are. The key criteria used for sampling is share of housing loans (including mortgages) in banks' total retail loans provided. The comparative analysis of sample banks versus general second echelon group suggests significant differences in their performance before, during and after the 2008-2009's crisis. A key factor that most evidently shows discrepancies in their performance is return on equity (RoE) Key words: second echelon banks, real estate, mortgage, return on equity
References
1. Statistical data of the Central bank
of the Russian Federation http://cbr.ru/statistics/
2. Central bank of the Russian Federation. The report on development of the banking sector and bank supervision in 2008 (and also similar reports by 2010-2015)
3. Federal State Statistics Service (GKS) http://www.gks.ru/
4. Analytical materials of the World Bank
(World Bank) https://dataworldbank.org
5. Publications of the periodical Vedomosti
6. Analytical materials of Analytical Center on mortgage lending and securitization of Rusipotek
7. Analytical materials of Indikatory
rynka nedvizhimosti Group
8. Monetary Authority of Singapore, 2004. MAS Staff Paper No. 4
9. Wen-Chieh Wu et al., 2003. Banking
System, Real Estate Markets, and Nonperforming Loans -International Real Estate Review
2 о
