Научная статья на тему 'Анализ условий организации процессов формирования и реализации объектов незавершенного строительства и их комплексов'

Анализ условий организации процессов формирования и реализации объектов незавершенного строительства и их комплексов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
110
35
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Вестник МГСУ
ВАК
RSCI
Область наук
Ключевые слова
НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ / FIXED CAPITAL / СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ И КОМПЛЕКСЫ / BUILDING OBJECTS AND COMPLEXES / INCOMPLETE BUILDING

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Волков А.А., Шульженко С.Н., Широков А.И., Куликова Е.Н.

Авторы анализируют процессы формирования и реализации объектов, незавершенных строительством и их комплексов, делают их оценку, дают рекомендации по организации процессов формирования и реализации объектов, незавершенных строительством и их комплексов.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

ANALYSIS OF THE CONDITIONS OF FORMATION AND IMPLEMENTATION PROCESSES ORGANIZATION FOR INCOMPLETE CONSTRUCTION OBJECTS AND COMPLEXES

The authors analyze the processes of formation and realization of incomplete construction objects and complexes, assess them and give some recommendations on the formation and realization process organization for such types of objects.

Текст научной работы на тему «Анализ условий организации процессов формирования и реализации объектов незавершенного строительства и их комплексов»

АНАЛИЗ УСЛОВИЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕССОВ ФОРМИРОВАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИХ КОМПЛЕКСОВ

ANALYSIS OF THE CONDITIONS OF FORMATION AND IMPLEMENTATION PROCESSES ORGANIZATION FOR INCOMPLETE CONSTRUCTION OBJECTS AND COMPLEXES

А.А.Волков, С.Н.Шульженко, А.И.Широков, E.H. Куликова

A.A.Volkov, S.N. Shulzhenko, A.I. Shirokov, E.N. Kulikova

ФГБОУ ВПО «МГСУ»

Авторы анализируют процессы формирования и реализации объектов, незавершенных строительством и их комплексов, делают их оценку, дают рекомендации по организации процессов формирования и реализации объектов, незавершенных строительством и их комплексов.

The authors analyze the processes of formation and realization of incomplete construction objects and complexes, assess them and give some recommendations on the formation and realization process organization for such types of objects.

В региональном строительном комплексе за прошедшие 10 лет большое число строительных предприятий перешло из государственной в акционерную и другие виды собственности. Для обеспечения инвариантности такого перехода законодательством предусматривается купля, продажа всего предприятия или отдельных элементов его имущества, кредитование под залог имущества, вхождение в состав другого предприятия частью имущественного комплекса организации, реализация инвестиционных проектов, создание совместных предприятий. И это далеко не полный перечень имущественных актов, требующих оценки собственности предприятия (недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса).

Объекты незавершенные строительством (ОНС) и их комплексы занимают особое место в имущественном комплексе предприятий и регионов.

Единственным нормативно-правовым актом, дающим определение ОНС, является «Временное положение о порядке реализации ОНС» № ФБ-8, в котором в п. 2 определены следующие признаки объекта, который признается ОНС:

- истечение установленных сроков строительства;

- приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.

ОНС и их комплексы подпадают под определение недвижимости, и право на него может быть зарегистрировано в порядке, установленном законодательством для объектов недвижимости [4].

Указ Президента РФ от 16.05.97 г., №485 [2] в п. 1 и Федеральный закон от 21.07.97 г., №122 [4] в п. 2 ст. 25 устанавливают, что право собственности на ОНС может быть зарегистрировано в том случае, если заявителем представлены документы,

6/2011 мвВЕСТНИК

подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, разрешение на производство строительных работ (если есть), а также описание ОНС.

Вторая сторона вопроса - каким образом ОНС и их комплексы участвует в гражданском обороте.

Объекты гражданских прав могут быть свободны в обороте, ограничены в обороте (отчуждаются по специальному разрешению) и изъяты из оборота (не могут быть предметом сделок или переходить от одного лица к другому в рамках гражданских правоотношений), что закреплено в ст. 129 ГК часть I.

В ст. 129 [1] также зафиксировано положение о том, что виды объектов гражданских прав, нахождение которых в гражданском обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе.

Следовательно, эти объекты свободны в обороте и могут отчуждаться собственником без всяких ограничений.

Законченные строительством объекты принимаются различными государственными приемочными комиссиями в зависимости от вида недвижимости.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов оформляется актом, который в свою очередь утверждается постановлением (распоряжением, приказом) органа, назначившего комиссию.

Указанный акт является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества и основанием для государственной регистрации права собственности на данное имущество в соответствии с п. 1 ст. 25 [2].

Таким образом, существует определенная правовая основа для работы с ОНС и их комплексами, как с недвижимым имуществом, по вовлечению их в хозяйственный и гражданский оборот.

Однако, вопрос об определении стоимости ОНС и их комплексов, соответствующей требованиям рыночной экономики, остается практически нерешенным, что, безусловно, не способствует повышению их ликвидности и поиску эффективного инвестора или собственника.

Очевидно, что стоимость ОНС и их комплексов должна быть справедливой для обеих сторон участников рынка и диктоваться только экономическими соображениями.

Управление статистики основных фондов и строительства Госкомстата РФ заявило, что к концу 2008 года объем незавершенного строительства достиг 925,9 трлн. рублей, что примерно в 2 раза больше годовых инвестиций в основной капитал [2]. Однако интересна не только абсолютная величина, но и динамика изменения объемов НС (табл. 1).

Таблица. 1

Динамика объемов незавершенного строительства в России

Показатели 2004г. 2005 г. 2006г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.

Объем незавершенного строительства, трлн.руб. (в текущих ценах) 431,9 837,2 836,9 932,3 925,9 910,2 824,6

В процентах к предыдущему году - 194 99,9 111 99,3 98,3 90,6

В процентах к 2003 году - 194 193,7 215,9 214.4 210,7 190,9

Согласно табл. 1 можно сделать вывод, что тенденции к сокращению незавершенного строительства практически нет. Это влияет отрицательным образом на экономику России в целом, поэтому необходимо соответствующим структурам заниматься принятием решений в данной области по дальнейшей реализации ОНС и их комплексов.

Правительство РФ было вынуждено принять ряд постановлений по переоценке основных фондов предприятий [6]. Постановлениями предполагалась переоценка и ОНС по индексам Госкомстата.

Ввиду признания индексов Госкомстата несколько завышенными, Правительство РФ, начиная с Постановления [6], разрешило предприятиям определять восстановительную стоимость основных фондов (ОФ) путем прямого пересчета, используя услуги независимых оценщиков [5]. Это существенно повлияло на балансовые стоимости ОФ.

Кроме того, согласно [6], впервые было разрешено при определении восстановительной стоимости ОНС учитывать их физическое и моральное устаревание. Это можно было сделать двумя методами. Один из них, дающий наибольший эффект по снижению восстановительной стоимости, состоит в определении скидки к затратам на воспроизводство ОНС и их комплексов, рассчитанной по отношению индексов изменения стоимости Госкомстата на них и на соответствующие ОФ. Многие предприятия воспользовались этим.

Для оценки учетной стоимости зданий, сооружений и объектов незавершенных строительством в рамках переоценки можно использовать систему индексов (табл. 2).

Таблица 2

Индексы изменения восстановительной стоимости основных фондов по периодам их строительства на 01.01.2011 г. (для Тульской области).

Группа основных фондов Индексы изменения восс фондов по пе] тановительной стоимости основных зиодам их строительства

до 1995г. 1996-2003г. 2005-2009г. 2010г.

min max min max min max 1ЕВ ПЕВ ШЕВ 1УЕВ

Здания промышленные 1,23 1,50 1,31 1,60 1,39 1,67 1,28 1,14 1,09 1,03

Здания кроме промышленных 1,33 1,62 1,43 1,74 1,50 1,80 1,37 1,20 1,12 1,04

Сооружения 1,27 1,55 1,35 1,64 1,43 1,71 1,31 1,16 1,10 1,03

Объекты незавершенные строительством 0,50 0,70 0,70 1,10 1,10 1,36 1,26 1,15 1,09 1,03

Табл. 2 отражает стоимостные показатели того, что происходит с техническими параметрами зданий, сооружений и незавершенных строительством объектов по годам строительства. Одним из основных факторов, влияющих на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, является период неиспользования здания. При неиспользовании здания физический износ увеличивается в несколько раз быстрее, чем при нормальной эксплуатации объекта. Неиспользование здания приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования.

6/2011 ВЕСТНИК

Существует общепринятое мнение о том, что незавершенное строительство - это замороженные средства. По мнению авторов, термин «замороженные средства», относящийся к ОНС и их комплексам, по меньшей мере некорректен. Средства, вложенные в ОНС и их комплексы, интенсивно уменьшаются, буквально тают.

Из ряда публикаций известно, что физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации в 3 раза.

Но существует и серьезная статистика о техническом состоянии ОНС и их комплексов [7]. Она показывает, что в 48% случаев отказы основных несущих конструкций происходят в строящихся в сверхнормативные сроки объектах, а 20% - в уже построенных, но не введенных в эксплуатацию (табл. 3).

Таблица. 3

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных

элементов здания

Наименование элементов здания Удельные веса укрупненных Накопительным итогом, %

Фундаменты 9,0 9,0

Стены, перегородки 30,0 39,0

Перекрытия, покрытия 19,0 58,0

Кровля, крыша 6,2 64,2

Полы, проемы, отделка, сантехнические устройства 35,8 100

Проведенный анализ позволяет авторам констатировать следующее:

- объем незавершенного строительства на протяжении последних лет в физическом выражении практически не уменьшается;

- ОНС и их комплексы, из-за отсутствия системного подхода к оценке их качества, активно не обращаются на рынке, а, значит, не находят эффективного собственника;

- ОНС и их комплексы подвержены как интенсивному физическому, функциональному, так и экономическому (внешнему) износу, который оценивается качественно и полно, что приводит к обесцениванию капитальных вложений;

По мнению авторов, при достаточном законодательном обеспечении ОНС и их комплексов, как недвижимого имущества, одной из причин продолжительного состояния простоя рынка этого товара, является отсутствие соответствующей рыночным условиям программы по реализации ОНС и их комплексов.

Разработка программы, по мнению авторов, будет способствовать поиску эффективного собственника, инвестора и позволит активизировать включение в рыночный оборот ОНС и их комплексов.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ. М.: Омега-Л, 2011. - 478 с.

2. Инвестиции в экономику России. Отчет Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат). М., 2010.

3. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами. Указ президента РФ от 15.05.97 г., №486.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный Закон от 21.07.97 г., №122 в ред. Федеральных законов

5. Краткая методика оценки основных средств ОАО "ГАЗПРОМ". Приложение к письму

от 30 декабря 2005 года №01/1600/3-2842.

6. Постановление Правительства Российской Федерации О переоценке основных фондов от 25.11.95 г. №1448.

7. Ройтман А.Г. Предупреждение аварий жилых зданий / Ройтман Альфредо Герцевич. -М.: Стройиздат, 1990. - 240с.

Literature

1. The civil code of the Russian Federation. M: the Omega-l, 2011. - 478 with.

2. Investments into economy of Russia. The report of Federal Agency of statistics of the Russian Federation (Rosstat). M, 2010.

3. About guarantees to proprietors of objects of real estate in acquisition in private the ground areas under these objects. The decree of the president of the Russian Federation from 15.05.97, №486.

4. About the state registration of the rights to real estate and transactions with it. The federal Law from 21.07.97, №122 in edition Federal laws

5. A short technique of an estimation of the basic means of Open Society "GAZPROM". The appendix to the letter from December, 30th, 2005 №01/1600/3-2842.

6. The governmental order of the Russian Federation About revaluation of bases of funds from 25.11.95 №1448.

7. Rojtman A.G. Prevention of failures of residential buildings / Rojtman Alfredo Gertsevich. -M: Stroyizdat, 1990. - 240c.

Ключевые слова: незавершенное строительство, основные фонды, строительные объекты и комплексы.

Keywords: incomplete building, fixed capital, building objects and complexes.

129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26; тел. +7 (499) 929-52-29; e-mail: volkov@mgsu.ru, istac@mgsu.ru + 7 (910) 942-95-10, e-mail: shulzh79@mail.ru

Рецензент: к.т.н., доц. ТулГУ, Извольский В.В.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.