CC BY
155
УДК 332.8
АНАЛИЗ ЦИКЛИЧНОСТИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В. В. ПЕЧЕНКИНА,
доктор экономических наук, профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости E-mail:[email protected]
Е. А. ИВАНОВА,
магистрант инженерно-строительного института E-mail: [email protected] Сибирский федеральный университет
В статье представлен анализ рынка жилой недвижимости в период с 1998 по 2009 г. Приведены фазы, составляющие цикл рынка недвижимости. Выявлено влияние ипотечного кредитования на цикличность рынка недвижимости. Предложено регулирование строительной отрасли с учетом цикличности на рынке недвижимости.
Ключевые слова: цикличность, фаза, строительство, рынок, недвижимость, жилье, ипотека, кредитование, регулирование.
Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные изменения (подъемы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъема и до начала следующего подъема занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой — от двух или трех до двадцати лет. Циклы рынка недвижимости рассматриваются как его среднесрочные колебания. Тем не менее циклы рынка недвижимости, строго говоря, нельзя назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один надругой. Каждый новый цикл отличается от предыдущих причинами,
продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы.
Циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков. Таких как, скажем, рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости. В частности, можно выделить следующие особенности:
- недвижимость не является активом с высокой ликвидностью, следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определенного времени (спрос не может быть удовлетворен мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение ее владельца — процесс более медленный;
- рынок недвижимости дольше достигает (и на очень краткое время) равновесия (когда спрос соответствует предложению), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно
в виде резких повышений (подъемы) и понижений (спады).
За время одного цикла рынок недвижимости проходитряд фаз (см. таблицу, рис. 1). Иногда объединяют несколько фаз в полуциклы или периоды. Например, фазы рецессии и спада—в период спада, фазы восстановления и подъема — в период подъема.
И, наоборот, выделяют внутри фаз отдельные стадии. Например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума. Эти стадии могут быть как кратковременными, так и более-менее длительными.
Исследование цикличности рынка недвижимости в России проведено на основе данных официальной статистики за период с 1997 по 2006г., так как в этот промежуток времени исключено влияние ипотечного кредитования, которое оказывает значительное влияние как на скорость прохождения циклов, так и на рост стоимости 1 м2 жилья.
После кризиса 1998 г. в Российской Федерации произошло резкое снижение стоимости недвижи-
мости. А новый цикл, т. е. стабилизация цен на жилье и их повышение, наблюдается с 2000 г.
Взаимосвязь между цикличностью рынка жилой недвижимости в целом в Российской Федерации и в отдельных ее округах, в частности в Сибирском федеральном округе, очевидна. Данные о стоимости жилья в Российской Федерации являются средними по всей стране. Рынок недвижимости здесь имеет более затяжные циклы. Например, третий цикл в целом по Российской Федерации заканчивается в 2005 г., и рынок жилой недвижимости начинает активизироваться. Это объясняется развитием ипотечного кредитования в центральных регионах страны с 2005 г., тогда как на рынке недвижимости в Сибирском федеральном округе третий цикл закончился лишь в 2006 г., поскольку ипотека включилась в механизм рынка в данном регионе позднее, чем в целом по Российской Федерации (рис. 2).
Заслуживает внимания развитие рынка жилой недвижимости в Москве и Московской области. Эти регионы страны представляют больший ин-
Фазы цикла рынка недвижимости
Фаза цикла Содержание
Спад (рецессия) Низкая активность, цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьирует в зависимости от типа собственности и ее местонахождения. Одни районы могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие районы спад может оказать небольшое воздействие. Но темпы падения начинают снижаться, и, в конечном счете, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведется
Восстановление (оживление) Рынок стабилизируется, цены восстанавливаться, а избыточные площади постепенно поглощаются и приближаются кравновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению. Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов. Во-первых, это так называемый внешний удар — развитие вне системы рынка недвижимости может привести к восстановлению. Примерами являются изменение налоговой системы или война; Во-вторых, это фактор хода времени — цикл рынка недвижимости входит в свою нормальную стадию. После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом повышает спрос на недвижимость, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях
Подъем (рост) Во время фазы подъема площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза можетдлиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчете на одного работника и т. п.) и т.д.
Избыток предложения (рецессия) В какой-то момент фазы подъема рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают инвестировать средства в новые здания. Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а удельный вес незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, и цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы продолжается по двум основным причинам: - строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке; - у них есть проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится
Рис. 1. Фазы
рыночного
цикла
1997 1998 1999 2000 2001 -о— Российская Федерация
2002 2003 2004 2005 2006 2007 □ Сибирский федеральный округ
2008
Рис. 2. Стоимость 1 м2 общей площади на первичном рынке жилья, тыс. руб.:
1 и 2 — продолжительность цикла три года;
3 — продолжительность цикла два или три года
терес для всех, кто занимается изучением анализа рынка недвижимости, так как именно здесь рынок недвижимости является наиболее активным в Российской Федерации (рис. 3).
Развивается рынок недвижимости здесь синхронно с общероссийским. С другой стороны, если акцентировать внимание на амплитуде колебания стоимости 1м2 жилой недвижимости, то следует отметить, что уровень цен на жилье в Московской области значительно ниже уровня цен в Москве.
Для исследования рынка недвижимости в Сибирском федеральном округе субъекты Федерации целесообразно разделить на более развитые и развивающиеся (рис. 4,5). По продолжительности циклов
на рынке жилои недвижимости можно выделить Красноярский край и Омскую область, а также Кемеровскую, Новосибирскую и Томскую области.
Чем меньше продолжительность цикла и больше амплитуда колебания стоимости 1 м2 жилья, тем более развит рынок недвижимости в регионе, и данный регион можно считать более развитым по отношению к другим.
Цикличность региональных рынков недвижимости наблюдается во всех представленных регионах, но различаются между собой скоростью и амплитудой. Циклы продолжительностью 2—3 года имеют развитие по спирали, т. е. они не повторяются во времени, а, по существу, представляют
14
12
10
14 12 10
1997 1998 1999 2000 2001
Красноярский край — — — ............ Омская область
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Кемеровская область ............ Томская область
Новосибирская область
1997
1998 1999 2000 — Красноярский край Омская область
2001 2002 2003 2004 — — — — Кемеровская область
Новосибирская область
2005 2006 2007 2008 ......... Томская область
Рис. 3. Стоимость 1 м2 общей площади на первичном рынке жилья в Москве и Московской области,тыс. руб.: 1 и 2 — продолжительность цикла три года; 3 — продолжительность цикла два или три года
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -о— Московская область □ г. Москва
12 3
■---- ""» »
/ /
.—у * чх'--—:-
Рис. 4. Стоимость 1 м2 общей площади на первичном рынке жилья в Сибирском федеральном округе,тыс. руб.: 1 и 2 — продолжительность цикла три года; 3 — продолжительность цикла два или три года
1 2 3
у -с.....
//
..................—' ...........
Рис. 5. Стоимость 1 м2 общей площади на первичном рынке жилья в субъектах Сибирского федерального округа,тыс. руб.: 1 и 2 — продолжительность цикла три года; 3 — продолжительность цикла два или три года
собой мини-циклы, так как амплитуда колебаний стоимости 1 м2 не столь значительна, чтобы можно было говорить о прохождении рынком недвижимости полноценного цикла.
За анализируемый период рынок жилой недвижимости прошел три цикла. Рынок недвижимости в Москве значительно опережает в своем развитии остальные регионы по амплитуде колебания цен на жилье. В Сибирском федеральном округе лидирующие позиции занимает Красноярский край по уровню стоимости 1 м2 жилья. Минимальной амплитудой колебания цен на рынке недвижимости характеризуется Иркутская область.
На цикличность рынка недвижимости существенное влияние оказывает ипотечное кредитование. Так как активность выдачи ипотечных кредитов на рынке жилой недвижимости отмечается в Российской Федерации с 2006г., то при проведении анализа использовались данные официальной статистики за 2006—2009 гг.
На основании данных, опубликованных Центральным банком Российской Федерации [6], представляется возможность проанализировать влияние на стоимость 1 м2 жилья объема выданных ипотечных кредитов. Нарис. 6 представлена стоимость 1 м2 жилья в Красноярском крае на первичном рынке и объем предоставленных ипотечных кредитов.
Увеличение объема предоставляемых кредитов позволяет увеличить платежеспособный спрос на жилье, что приводит к росту стоимости 1 м2, поскольку особенностью данного товара является достаточно длительный срок его создания. Во втором квартале 2007 г. и в начале 2008 г. наблюдается снижение объема предоставляемых ипотечных кредитов.
Такие изменения объясняются опасениями покупателей переплаты за жилье в связи с завышенной рыночной стоимостью. Но уже в следующем квартале года спрос на ипотеку опять увеличивался, так как цены на недвижимость росли, и прогнозировалось еще большее их увеличение.
Во втором квартале 2008 г. цены на недвижимость достигли рекордных показателей, в это же время отмечается резкое снижение спроса на ипотеку, так как большинство граждан было не в состоянии позволить себе ипотечный кредит. Рынок недвижимости в Красноярском крае в 2006—2009 гг. прошел полный цикл. Наблюдается наличие всех фаз, входящих в состав полноценного цикла: фаза оживления, подъема, избытка предложения и фаза рецессии, в которой находится рынок жилой недвижимости в настоящее время.
Ипотечное кредитование повышает платежеспособный спрос, что, в свою очередь, порождает рост стоимости 1 м2 жилья, но при росте стоимости жилья спрос на ипотечные кредиты также подвергается колебаниям.
Необходимо отметить двойственный характер ипотеки, которая может иметь и положительное влияние, и отрицательное в зависимости оттех процессов, которые происходят на рынке. В состоянии стабильной ситуации — всем хорошо: и заемщикам, и кредиторам. Если цены на рынке снижаются, и снижается платежеспособность заемщиков, — неминуем кризис. Если цены на недвижимость растут, ипотечные кредиты вздувают их еще больше.
Двойственный характер имеет ипотечное кредитование не только для развития рынка, но и для заемщиков: с одной стороны, она позволяет
-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-
I II III IV I II III IV I II III IV I II III
2006 2007 2008 2009
О- Стоимость 1 м2 жилой недвижимости □ Объем ипотечных кредитов
50 45
40 35 30 25 20 15 10
- 5
- 0
Рис. 6. Динамика предоставленных ипотечных кредитов (правая шкала) и стоимости 1 м2 жилой недвижимости (левая шкала) в Красноярском крае за 2006—2009 гг. (поквартально), тыс. руб.
приобрести жилье тем, кто не имеет возможности заплатить полную его стоимость, сдругой стороны, стимулируя спрос, она подхлестывает цены [1].
Необходимо сделать акцент на том, что цикличность рынка недвижимости наблюдается независимо от того, участвует на данном рынке ипотечное кредитование или нет. Ипотечное кредитование оказывает влияние на сроки прохождения циклов.
С 2006 по 2009 г. наблюдается прохождение полноценного цикла. Ипотека, влияя на рост цен недвижимости, является своего рода катализатором цикличности. Циклы протекают по обычной схеме, но развивается скорость прохождения фаз. С десяти лет(по данным экспертов, в период с 1990по2006г. рынок недвижимости в Российской Федерации совершил полтора цикла) срок прохождения полного цикла уменьшился до трех лет [1,4,6,8].
Проходя очередной цикл, рынок недвижимости видоизменяется, стоимость 1 м2 жилья в конечном счете увеличивается. Наряду с этим растут и доходы граждан, банки предлагают ипотечные программы для приобретения жилья на все более выгодных условиях. Таким образом, развивается ипотечное кредитование, а значит, развивается и рынок жилой недвижимости.
Исследуя цикличность рынка жилой недвижимости [2, 3,5], представляется актуальным анализ динамики валового внутреннего продукта и объемов ввода жилья в эксплуатацию.
Макроэкономические индикаторы разделяют натри основные группы: потоки, запасы (активы) и показатели экономической конъюнктуры (емкости рынка). Потоки отражают передачу ценностей субъектами друг другу в процессе экономической деятельности, запасы — накопление и использование ценностей субъектами. Примером потоков является покупка или продажа жилой недвижимости, примером запасов — накопленный капитал.
Между запасами и потоками в экономике существует взаимосвязь: изменения в одних величинах, как правило, сопровождаются соответствующими изменениями в других. Однако при определенных обстоятельствах показатели запасов и потоков могут изменяться независимо друг от друга.
Так как валовой внутренний продукт — это денежная оценка всех произведенных конечных товаров и услуг в экономике за год с учетом годового объема конечных товаров и услуг, созданных на территории страны, то соотнесение показателей валового внутреннего продукта и объема ввода в эксплуатацию жилой недвижимости на первичном рынке является логичным [7].
Уровень валового внутреннего продукта изменяется циклично, как и рынок жилья [2, 3]. Время прохождения циклов на рынке недвижимости по объему ввода жилья в эксплуатацию сопряжено с уровнем валового внутреннего продукта в стране, так как, по определению, объемы строительства (производство продукта—недвижимости) на территории Российской Федерации являются составляющей валового внутреннего продукта. В период с 1995 по 2009 г. наблюдаются три полноценных цикла.
Под мультипликатором в кейнсианской теории понимается коэффициент, показывающий зависимость изменения объема производства и национального дохода от изменения инвестиций. Основоположник этой теории английский экономист Д. М. Кейнс доказывал, что увеличение инвестиций приводит к росту национального дохода, причем на величину, большую, чем первоначальный прирост инвестиций. Инвестиции, брошенные в экономику, вызывают цепную реакцию в виде прироста дохода и занятости.
Строительная отрасль обладает мультипликативным эффектом, так как ее развитие способствует развитию сопутствующих отраслей: машиностроения, производства мебели, отделочных и строительных материалов, санитарно-фаянсовых изделий и т.д. По оценкам экспертов, одно дополнительное рабочее место в строительной отрасли обеспечивает работу четырех — пяти человек в смежных отраслях.
Согласно теории мультипликатора построена модель, представленная нарис. 7.
Таким образом, необходимо развивать отрасль строительства. Налаживание взаимодействий со всеми смежными отраслями дает возможность параллельного развития, увеличения валового внутреннего продукта на душу населения, а, следовательно, положительный мультипликативный эффект.
Проведенное исследование цикличности рынка недвижимости позволило выявить этап цикла, на котором строителям нужно активизировать деятельность, чтобы выходить на рынок недвижимости с предложением в период завершения роста спроса на произведенный продукт. Так, в фазах спада и избытка предложение во много раз превышает спрос, а эта ситуация не выгодна для строителей. А при нахождении рынка недвижимости в фазах восстановления и роста, наоборот, предложение значительно отстает от спроса.
В анализируемый период (2006—2009 гг) рассмотрим пример строительства многоквартирного жилого дома как длительного процесса с вводом объекта в
Инвестиции в строительство жилого дома
с>
/
Рис. 7. Мультипликативный эффект строительной отрасли
эксплуатацию в 2006—2007 гг. (выход на рынок недвижимости планируется в фазе подъема).
Фазу проектирования и строительства здания можно разделить на следующие стадии: предпро-ектную, проектную и стадию строительства.
Предпроектная стадия занимает в среднем шесть месяцев. Таким образом, онадолжнабылаприходиться на начало 2003 г. (на фазу цикличности «спад»).
Стадия проектирования длится один — два года. К ней целесообразно отвести период с середины 2003 г. по конец 2004 г. (фаза цикличности «восстановление»).
Список литературы
Непосредственно стадия строительства занимает в среднем один — полтора года и ее необходимо осуществить в фазы цикличности восстановления и подъема, а именно в 2005-2006 гг. (рис. 4). Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию приходится на середину 2006 г. (фаза цикличности «подъем»). Спрос на недвижимость высокий, предлагаемое жилье востребовано, и рентабельность строительства высокая.
Таким образом, строительным компаниям и строительному кластеру в регионе нужно стремиться выстраивать деятельность так, чтобы предлагаемая недвижимость приходилась именно на фазы максимального спроса на их продукцию.
Результаты представленного исследования и мониторинга рынка недвижимости могут быть использованы и органами управления для разработки стимулирования инвестиций в строительную отрасль в необходимые фазы циклов рынка недвижимости. Так, в период фаз цикличности восстановления и подъема (2003—2006гг.), учитывая мультипликативный эффект строительной отрасли (рис. 8), целесообразно стимулировать строителей и все смежные сегменты, занятые в процессе строительства зданий. На фазах цикличности избытка предложения и спада (2007—2009гг.), наоборот, необходимо усиливать внимание к увеличению спроса, т. е. стимулировать ипотечное кредитование для повышения доступности жилья.
1. Двойственность ипотеки: заветная мечта и влияние на рынок. URL: http://www.credits.ru.
2. Иванова Е. А. Анализ рынка жилой недвижимости Сибирского федерального округа // Проблемы и развитие рынка недвижимости: материалы VI Всероссийской научно-технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодежь и наука» / подред. Н. О. Дмитриевой. Красноярск: ИГУиРЭ СФУ, 2010.
3. Иванова Е.А. Цикличность рынка недвижимости // Проблемы современной экономики: сб. тезисов. Красноярск: СФУ, 2009.
4. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики — http://www.gks.ru.
5. Печенкина В.В., Иванова Е.А. Влияние ипотечного кредитования на цикличность рынка жилой недвижимости // Проблемы строительного производства и управления недвижимостью: Материалы I Международной научно-практической конференции. Кемерово, 15—16.02.2010. Кемерово: Кузбас. гос. техн. ун-т, 2010.
6. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. URL: http://www.cbr.ru/statistics/ ?Prtid=ipoteka.
7. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2009. М.: Росстат. 2009.
8. Репченко О. В. Семь раз за семь лет, или формула кризиса на рынке недвижимости. URL: http://www.IRN.ru.
