CC BY
0
АНАЛИЗ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В РАЗРЕЗЕ РАЙОНОВ ГОРОДА БИШКЕК ЗА ПЕРИОД
2020-2022 ГОДЫ
И.Д. Базарбаева, старший преподаватель, магистр
Кыргызский национальный аграрный университет имени К.И. Скрябина (Кыргызстан, г. Ош)
DOI:10.24412/2411-0450-2024-10-1-60-64
Аннотация. В статье проведен анализ рынка недвижимости на примере тенденции цен в разрезе районов города Бишкек за период с 2020 года по 2022 год (за 10 месяцев). Оценка коэффициентов показывает, что стоимость квартир в Бишкеке сильно зависит от девальвации сома и роста количества жителей города. Объем жилищного кредитования и денежных переводов заметно влияет на стоимость квадратного метра квартир в Бишкеке. Построена модель, характеризующая влияние используемых в анализе экономических факторов на стоимость квартир в Бишкеке.
Ключевые слова: рынок недвижимости, цены квартир, сделки купли-продажи, эффективность, анализ цен.
Развитие рынка недвижимости является одним из наиболее важных секторов экономики для любого развитого государства. По-этомудля нашей республики контроль и анализ развития рынка недвижимости является, несомненно, главной задачей.
Совершенные с квартирами гражданско-правовыесделки, стимулируют их участие в обороте. Рост объема оборота сделок с квартирами приводит к развитию рынка жилья.
В последнее время квартиры в г. Бишкек все больше стали вовлекаться в рыночные и не рыночные правоотношения. Квартиры, являясь объектом гражданско-правовых сделок, обладают стоимостью. Установление рыночной цены квартир необходимо для определения ставок налогообложения, для совершения сделок купли-продажи, аренды, залоговых оформлений и т.п. Квартиры, как и другие виды недвижимости, являются источником налоговых поступлений.
Активность оборота квартир в г. Бишкек зависит от определения ее рыночной стоимости. В свою очередь рыночная стоимость квартир зависит от его месторасположения и влияния экономических факторов [1-2].
На сегодняшний день много публикаций о предложенных на продажу квартир, которые имеют только информативный характер. При этом практически мало изучены факторы, которые оказывают влияние на состояние и развитие рынка недвижимости [1-2].
В связи с этим была поставлена цель данного исследования, которая заключается в проведении анализа влияния месторасположения на активность рынка квартир г. Бишкек и их стоимости.
Материалы и методы исследования. Материалы получили по завершенным сделкам купли-продажи.Методы исследование: по статическим данным проводились аналитический анализ. Объектом исследования является рынок квартир г. Бишкек в разрезе его районов.
Анализ цен проводился по совершенным сделкам купли-продажи за 10 месяцев 20202022 гг. на квартиры стандартных серий (104, 105 и 308-серии, а также квартиры индивидуального типа).
В целом за последние 10 месяцев 20202022 гг. заметно выросло количество сделок купли-продажи квартир (рис. 1).
Рис. 1. Количество сделок купли-продажи квартир в разрезе районов г. Бишкек
6000
10 мес.2020 10 мес.2021 10 мес.2022
5022
5120
| 5000
л Ч о
4000
ai с; с
* 3000
с; ш
3
1000
3495
2546
0
Л
П
С
О
За 10 месяцев 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 г., заметный рост количества сделок наблюдается в
(+14,44%) районах города. В Свердловском районе рост составил 6,73%, а в Октябрьском - 1,95%.
Первомайском (+19,03%) и Ленинском
Как видно из рисунка 4, доли квартир 104, 105 и 308-серий в общем количестве сделок купли-продажи в Ленинском районе города за 10 месяцев 2022 года по сравнению с анало-
гичными периодами 2020 и 2021 гг. уменьшились. В то же время в общем количестве сделок купли-продажи увеличилась доля квартир индивидуального типа (табл. 1).
Таблица 1. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в
Ленинском районе города Бишкек, в процентах___
__инд-1__инд-2__инд-3__инд-4_
2020 окт.__18,65__23,23__15,03__426_
2021 окт.__20,50__24,95__17,91__3,83_
2022 окт. 22,72 24,21 17,20 6,07
В Первомайском районе города, наоборот, 105-серий. Активность продажи квартир ин-увеличилась доля проданных квартир 104- дивидуального типа в анализируемые перио-серии, а также двухкомнатных квартир 308 и ды снизилась (табл. 2).
Таблица 2. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в Первомайском районе города Бишкек, в процентах___
инд-1 инд-2 инд-3 инд-4
2020 окт. 25,61 27,47 18,53 5,76
2021 окт. 21,51 29,55 19,35 4,63
2022 окт. 21,15 27,89 18,74 5,11
В Свердловском районе спад активности продажи коснулся практически всех типов квартир, за исключением двухкомнатных
Таблица 3. Доля квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в
квартир 105-серии и трехкомнатных квартир 308, 104-серий.
инд-1 инд-2 инд-3 инд-4
2020 окт. 12,71 12,15 10,30 2,41
2021 окт. 14,96 8,67 7,32 1,83
2022 окт. 12,30 9,93 6,76 2,12
В Октябрьском районе больше продавались однокомнатные квартиры индивидуального типа и трехкомнатные квартиры 308-серии и индивидуального типа.
В целом по городу Бишкек в разрезе районов на дату анализа больше всего продавалось однокомнатные и двухкомнатные квартиры (табл. 4).
Таблица 4. г. Бишкек в разрезе районов на дату анализа больше всего продавалось одноком-
Л 1 комн. 2 комн. 3 комн. 4 комн.
10 мес.2020 695 694 433 81
10 мес.2021 1059 1126 752 117
10 мес.2022 1234 1210 839 212
П 1 комн. 2 комн. 3 комн. 4 комн.
10 мес.2020 494 556 374 87
10 мес.2021 591 880 569 99
10 мес.2022 735 1022 659 130
С 1 комн. 2 комн. 3 комн. 4 комн.
10 мес.2020 426 422 365 30
10 мес.2021 663 617 544 34
10 мес.2022 658 724 559 42
О 1 комн. 2 комн. 3 комн. 4 комн.
10 мес.2020 889 996 716 86
10 мес.2021 1803 1843 1254 122
10 мес.2022 1953 1726 1335 106
Однокомнатные квартиры больше всего продавались в Ленинском и Октябрьском районах города (35,5% и 35,7%, соответственно). Двухкомнатные квартиры имеет спрос в Первомайском районе (39,4%), каждое третье трехкомнатные квартиры продавались в Свердловском (29%) районе города.
Результат исследования. Активность роста сделок купли-продажи квартир также привела к росту цен на квартиры.
В октябре 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. однокомнатные квартиры 104-серии в Ленинском районе подорожали на 18%, в Свердловском на 11,7%, в Октябрьском на 22,8% и в Первомайском на 32%.
Подорожание характерно для всех типов квартир, за исключением трехкомнатных квартир в Свердловском и Октябрьском районах. Данный факт, по-
видимому,объясняется неравномерным
распределением предложений квартир сданных в эксплуатацию по районам города указанных типов квартир. Квартиры, сданные в эксплуатацию имеют более высокую стоимость, чем квартиры, сданные под самоотделку.
Самые дорогие квартиры 104-серии, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры 105-серии продавались в Октябрьском районе, однокомнатные квартиры 308-серии и 105-серии в Первомайском и Ленинском районах.
Двухкомнатные квартиры в Свердловском районе и трехкомнатные квартиры в Ленинском и Октябрьском районах дороже, трехкомнатные в Ленинском и Октябрьском районах. Квартиры индивидуального типа в Ленинском районе, двухкомнатные в Октябрьском, трехкомнатные и четырехкомнатные в Первомайском районах города оказались до-
Выводы. На дату исследования (20202022 гг.) высоким спросом обладали однокомнатные (34%) и двухкомнатные квартиры (36%). Доля трехкомнатных квартир в общем количестве купли продажи составила 26%, четырехкомнатных 4%. Доли квартир индивидуального типа в общем количестве сделок купли-продажи в Ленинском районе города за 10 месяцев 2022 года составили 70,19%, в Первомайском 73,88%, в Октябрьском 45,4% и в Свердловском 31,1%, что свидетельствует об увеличении объема строительства новых квартир в первых двух названных районах, что свидетельствует об увеличении объема строительства новых квартир в первых двух назван. В Октябрьском районе расположены самые дорогие квартиры. Ленинский и Первомайский районы идут по рангу. В Свердловском районе продают более дешевые квартиры.
рогими.
Библиографический список
1. Болот уулу Нурбек, Сукенбаев А.С., Кадыркулуулу Марат. Анализ цикличности рынка недвижимости (на примере рынка квартир г. Бишкек) // Вестник КНАУ. - 2020. - № 3(54).- С. 167172.
2. Bazarbaeva I.D., Batukova A.Zh., SukenbaevA.S. ets. Housing affordability analysis in the real estate market in the Kyrgyz Republic // Vestnik KNAU. - 2021. - № 5 (59). - P. 155-159.
3. Supaeva, G.T. Transport infrastructure as a factor in the development of foreign economic activities of the republic of Kyrgyzstan / G.T. Supaeva, А. Japarov, А. Kadyraliev, U.B. Bakas, N. Dzholdoshev // Transportation Research Procediathis link is disabled. - 2022. - №63. - P. 14731480. - URL: www.scopus.com/authid/detail.uri?authorId=57402125200.
ANALYSIS OF APARTMENT PRICES IN THE CONTEXT OF BISHKEK CITY DISTRICTS
FOR THE PERIOD 2020-2022
I.D. Bazarbayeva, Senior Lecturer, Master's degree
Kyrgyz National Agrarian University named after K.I. Scriabin
(Kyrgyzstan, Osh)
Abstract. The article analyzes the real estate market by the example of the trend in apartment prices in the context of Bishkek city districts for the period from 2020 to 2022 (for 10 months). The evaluation of the coefficients shows that the cost of apartments in Bishkek strongly depends on the devaluation of the SOM and the growth of the number of residents of the city. The volume of housing loans and money transfers significantly affects the cost per square meter of apartments in Bishkek. A model is constructed that characterizes the influence of economic factors used in the analysis on the cost of apartments in Bishkek.
Keywords: real estate market, apartment prices, sale transactions, efficiency, price analysis.
