CC BY
44Анализ современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути их решения
Воротников Андрей Александрович,
студент,
Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Чернятьева Марина Николаевна,
студент,
Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации
Данная работа основана на анализе современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования. Проведена оценка ключевых показателей, а именно оценка количества кредитных организаций, предоставляющих данный вид кредитования, количества и объемов выданных ипотечных жилищных кредитов, задолженности, средневзвешенных сроков и процентных ставок. Проанализированы основные проблемы данного рынка в современных условиях, а также рассмотрены пути их решения.
Ключевые слова: рынок ипотечного жилищного кредитования, ипотека, первоначальный взнос, кредитная организация, просроченная задолженность, процентная ставка.
На сегодняшний день, ипотека остается одним из наиболее быстро развивающихся сегментов банковской сферы. Ипотечное жилищное кредитование выступает одной из основных мер стимулирования экономики в условиях экономической нестабильности.
Ипотека достаточно прочно вошла в нашу повседневную жизнь, поскольку проблема с жильем является острых для большинства жителей нашей страны. Только около 11%1 жителей нашей страны обладают собственным жильем, что достаточно наглядно отражает катастрофическое положение с жильем в России. Из этой ситуации существует эффективный выход - это ипотечное жилищное кредитование, что и определяет актуальность темы данной работы, поскольку задача обеспечения населения страны необходимым жильем остается актуальной всегда.
Данная работа основана на анализе современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования. Проведена оценка ключевых показателей, а именно оценка количества кредитных организаций, предоставляющих данный вид кредитования, количества и объемов выданных ипотечных жилищных кредитов, задолженности, средневзвешенных сроков и процентных ставок.
Под ипотечным жилищным кредитованием (ИЖК) на сегодняшний день подразумевают кредит под залог недвижимости [1]. Не стоит путать жилищный кредит и ипотеку. Данные понятия довольно схожи между собой, однако между ними существуют два принципиальных отличия. Во-первых, оформление залога: ипотечное жилищное кредитование предполагает залог именно приобретаемой недвижимости, в то время как жилищный кредит допускает залог любой другой недвижимости, а в ряде случаев может быть и Н беззалоговым. Во-вторых, право собственности: | при ипотечном кредитовании до момента пога- ° шения долга основным собственником недвижи- Ы мости остается банк, в то время как при жилищ- р ном кредите собственником является непосред- § ственно сам покупатель. §
1 Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) https://www.acra-ratings.ru/
Безусловно, и жилищный кредит и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Но стоит отметить, что в современных условиях наибольшее предпочтение отдается именно ипотечному жилищному кредитованию, поскольку данный вид кредита предполагает более длительные сроки выплат (в отдельных случаях могут достигать 30 лет), что в свою очередь уменьшает размер ежемесячных платежей по долгу, тем самым не наносит существенный удар по семейному бюджету.
Ипотечное жилищное кредитование позволяет сочетать в себе интересы:
• населения страны (улучшение жилищных условий);
• кредитных организаций (получение прибыли);
• строительных фирм (непрерывность работы);
• государства (социальные улучшения, экономический подъем).
Рассматривая ипотечное жилищное кредитование, следует отметить его основные черты:
• залог недвижимости (выступает в качестве основного инструмента привлечения финансовых ресурсов);
• предмет ипотеки - это всегда недвижимое имущество;
• оформляется специальным документом -закладной;
• стоимость кредита составляет не более 6070% рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;
• целевой характер предоставления кредита -получение жилья;
• длительный характер (кредит предоставляется сроком до 30 лет), что позволяет равномерно распределить выплаты в течение срока.
Что касается функций, ипотечного жилищного кредитования, то можно выделить следующие:
• предоставление заемщику дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья;
• обеспечение жильем жителей страны;
• улучшение социального климата;
• привлечение инвестиций в сферу материального производства;
• перераспределение денежных ресурсов от субъектов (инвесторов) к субъектам (потребителям);
• стабилизация банковского сектора;
• обеспечение денежными средствами строительного комплекса;
• создание новых рабочих мест, что снижает уровень безработицы;
• поддержание стабильности экономического развития.
Ипотечное жилищное кредитование представляет собой систему, состоящую из взаимосвязанных между собой элементов, включающих:
• субъекты ипотечного жилищного кредитования (заемщик, кредитор, инвесторы, оценочная компания, страховая компания, государство);
• объекты (покупка и обустройство земельного участка под жилищную застройку, строительство и реконструкция жилья, покупка жилья);
• обеспечение (залог жилой недвижимости);
• организационно - экономическая основа (включает этапы кредитования, как последовательность строго определенных действий, а также сам кредитный процесс).
Рынок ипотечного жилищного кредитования, как и любой другой сектор, подвержен воздействию различных рисков:
• кредитный риск (связан с неисполнением обязательств со стороны заемщика);
• риск изменения процентных ставок;
• риск ликвидности (связан с неспособностью банка обеспечить погашение обязательств в требуемом объеме своевременно);
• рыночный риск (связан с изменением цен на недвижимость);
• риск досрочного платежа;
• валютный риск (связан с изменением валютного курса);
• риск утраты трудоспособности;
• имущественные риски (риск повреждения, утраты права собственности, замораживания строительства).
Рынок ипотечного жилищного кредитования в настоящее время имеет ряд отличительных характеристик, во многом отражающих степень развитости данного сегмента в нашей стране [2].
В первую очередь, стоит отметить сокращение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. На протяжении 2016-2018 годов число участников рынка уменьшилось на 254 кредитных организаций и составило 484 участника. Данная негативная тенденция снижения количества кредитных организаций наблюдается уже на протяжении 5 лет (Рис.1) [3].
Рисунок 1. Динамика кредитных организаций, предоставляющих ИЖК
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих данный вид кредитования, приходится на Центральный федеральный округ (185 кредитных организаций). Наименьшее количество (3 кредитных организации) - СевероКавказский федеральный округ (Рис. 2) [3].
По состоянию на 1 января 2018 года, мы можем наблюдать увеличение средневзвешенного срока кредитования в рублях. Средневзвешенный срок в рублях на 1.01.2018 г. увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на 3,8 меся-цев[4] (Рис. 4).
■ центральный федеральный округ
■ северо-западный федеральный округ
■ южный федеральный округ
■ северо-кавказский федеральный округ
■ приволжский федеральный округ
■ уральский федеральный округ
■ сибирский федеральный округ
■ ЛДЛКНРРЮГТПЧНЫЙ сЬРЛРРДЛкНЫЙ ПКРУГ
Рисунок 2. Региональный разрез кредитных организаций, предоставляющих ИЖК
В последнее время наблюдается увеличение объемов предоставляемых ИЖК. Рынок ипотечного жилищного кредитования, поддерживаемый государством, за 2016 год вырос на 37,2 %: за 2017 г. кредитными организациями было предоставлено 1 086 951 ИЖК на общую сумму 2 021 946 млн. рублей [4] (Рис. 3).
Рисунок 3. Динамика количества и объема предоставляемых ИЖК
В 2017 году прослеживалось увеличение задолженности по ИЖК в рублях, и снижение в иностранной валюте. Если говорить о просроченной задолженности, то в рублях она возросла на 13,5 % и составила 48 049 млн руб., в иностранной валюте упала на 54,7 % и составила 14405 млн руб. (Таблица 1) [4].
Таблица 1
Динамика задолженности по ИЖК
01.01. 2014
01.01. 2015
01.01. 2016
01.01. 2017
01.01. 2018
Задолженность всего, млн руб.
в руб.
2 536 869
3 391 888
3 851 153
4 422 239
5 144 935
ин валюте
111 990
136 491
131 084
71 231
42 529
Просроченная задолженность, млн.руб.
в руб.
25 443
28 954
39 524
48 059
54 575
в ин валюте
14 207
17 143
26 685
22286
14 405
Рисунок 4. Динамика средневзвешенных сроков по ИЖК (в месяцах)
Что касается средневзвешенных процентных ставок (Рис. 5), то наблюдается падение на 1,84 п.п. до 10,64 % [4].
Рисунок 5. Динамика процентных ставок по ИЖК
Проанализировав современное состояние рынка ИЖК в России, можно выделить ряд ключевых проблем [6]:
Во-первых, это общеэкономическая нестабильность. Как уже упоминалось выше, ИЖК предоставляется на достаточно длительный срок, а для этого необходима стабильная экономика, что достаточно сложно достичь в современных условиях, поскольку экономическая ситуация страны постоянно подвергается влиянию мировых кризисов, мировых цен на сырьевые ресурсы, санкциям со стороны других стран.
Во-вторых, несовершенство законодательства, в частности относительно взыскания залогового имущества. Законодательные акты о недвижимости, жилье, земле, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Однако система Российского законодательства функционирует таким образом, что нормативные акты разных отраслей соответствуют друг другу лишь формально, а не по содержанию, что приводит к тому, что законы противоречат друг другу.
в
В-третьих, падение платежеспособности населения. Во многом связано с экономическими изменениями в стране, изменением доходов.
Стоит признать, что для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в России необходимо находить качественный подход к решению вышеуказанных проблем, избегать противоречивости.
Во-первых, достаточно эффективной мерой будет создание выгодных условий для отдельных категорий граждан, а именно, требуется поддерживать молодые семьи и пенсионеров.
Во-вторых, следует снизить суммы первоначальных взносов для основных потребителей рынка ИЖК: 1) для молодых семей, поскольку они впервые осуществляют покупку собственного жилья и при этом не имеют достаточных средств на это; 2) для пенсионеров, которые в силу возраста и состояния здоровья физически не могут работать, а, следовательно, получать доход.
В-третьих, необходимо развивать рыночную инфраструктуру, привлекать дополнительных участников, что будет являться основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.
Таким образом, подведя итог под вышесказанным, можно сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование действительно является неотъемлемой частью банковской сферы. Сегодня, данный сектор имеет ряд положительных тенденций, однако имеются противоречивые моменты, во многом замедляющие темпы развития и совершенствования ипотечного жилищного кредитования. Решение данных проблем - это комплексная задача, которая затрагивает различные сферы экономики, политики, банковского сектора и т.д., требующая грамотную систему регулирования.
Несмотря на все негативные тенденции, сокращение числа кредитных организаций и количества выданных ипотечных кредитов, рост просроченной задолженности, падение платежеспособности населения и многих других, ипотечное жилищное кредитование остается востребованным у населения. Кроме того, будущее российского ипотечного жилищного кредитования достаточно оптимистично.
Литература
1. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Аналитический материал «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2017 году»// http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/ am_2017.pdf (Дата обращения: 20.01.2019 г.);
3. Статистика Центрального Банка РФ // Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования - Информация об участниках
^ рынка жилищного (ипотечного жилищного)
а.
е
со
о
кредитования // http://www.cbr.ru/statistics/ UDStat.aspx?TblID=3-
1&pid=ipoteka&sid=ITM_8591 (Дата обращения: 20.01.2019 г.);
4. Статистика Центрального Банка РФ - Информация о Показателях первичного рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (в целом по Российской Федерации) // http://www.cbr. ru/statistics/?PrtId=ipoteka (Дата обращения: 20.01.2019 г.);
5. Статистика Центрального Банка РФ - Информация о Показателях первичного рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (региональный разрез) // http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka (Дата обращения: 20.01.2019 г.);
6. Лаврова М.И., Худорошкова М.А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. - 2016. - №10.5. - С. 36-38.
ANALYSIS OF THE CURRENT STATE OF THE MARKET
MORTGAGE HOUSING LENDING IN RUSSIA: PROBLEMS AND SOLUTIONS
Vorotnikov A.A.,
Finance University under the Government of the Russian Federation
Chernyateva M.N.,
Finance University under the Government of the Russian Federation
This article is based on analysis of the current state of the mortgage lending market. The key indicators were evaluated, namely, the estimation of the number of credit institutions that provide this type of lending, the number and volumes of mortgage housing loans, debts, weighted average terms and interest rates. The main problems of the given market in modern conditions are analyzed, and also ways of their solutions are considered.
Keywords: mortgage lending market, mortgage, down payment, a credit institution, overdue debt, the interest rate
References
1. Federal Law of the Russian Federation of December 29, 2004 N 188-ФЗ Housing Code of the Russian Federation;
2. Analytical material "On the state of the housing mortgage lending market in 2017" // http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/ am_2017.pdf (Appeal date: 01/20/2019);
3. Statistics of the Central Bank of the Russian Federation // Indicators of the housing (mortgage housing) lending market - Information on participants in the housing (mortgage housing) lending market // http://www.cbr.ru/statistics/UDStat. aspx?TblID=3-1 &pid = ipoteka & sid = ITM_8591 (Appeal date: 01/20/2019);
4. Statistics of the Central Bank of the Russian Federation - Information on Indicators of the Primary Market for Housing (Mortgage Housing) Lending (for the Russian Federation as a whole) // http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka (Treatment Date: 01/20/2019 year);
5. Statistics of the Central Bank of the Russian Federation - Information on Indicators of the Primary Market for Housing (Mortgage Housing) Lending (Regional Section) // http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka (Circulation Date: 01/20/2019) ;
6. Lavrova M.I., Khudoroshkova M.A. Problems of the development of mortgage lending in Russia // Young Scientist. - 2016. - №10.5. - p. 36-38.
