CC BY
108Анализ рынка земельных участков и объектов недвижимости для кадастровой
оценки
Analysis of the land and real estate market for cadastral valuation
Ь Л московский
■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЧЛ ЖУРНАЛ
УДК 339.13.017 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10296
Жданова Руслана,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству
Рассказова Анна,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству
Zdanova Ruslana Rasskazova Anna
Аннотация. В статье рассматривается рынок объектов недвижимости на территории Белгородской области, авторами в данном исследовании был изучен и проведен анализ рынка земельных участков и объектов недвижимости на открытом рынке рассматриваемого субъекта Российской Федерации. Рассмотрена структура рынка недвижимости по типам прав (ограничений и обременений), по назначению объектов и категории земель. Для объективного анализа были рассмотрены различные официальные источники статистической информации, приведен анализ количество зарегистрированных сделок купли-продажи земельных участков в разрезе муниципальных образований, по результатам исследования сделаны выводы.
Summary. The article deals with the real estate market in the territory of the Belgorod region. the authors of this study studied and analyzed the market of land plots and real estate in the open market of the subject of the Russian Federation. The structure of the real estate market by types of rights (restrictions and encumbrances), by purpose of objects and land category is considered. For an objective analysis, various official sources of statistical information were considered, the
number of registered land purchase and sale transactions in the context of municipalities was analyzed, and conclusions were made based on the results of the study.
Ключевые слова: земельные участки, рынок объектов недвижимости, анализ, площадь, структура, информация, продажа, сделка.
Keywords: land plots, real estate market, analysis, area, structure, information, sale, transaction.
C учетом перехода Управления Росреестра с 1 января 2019 года на единую базу Единого государственного реестра недвижимости представленная статистическая информация ведется нарастающим итогом. В 2017-2018 году статистическая информация об объектах недвижимости велась из расчета объектов недвижимости, на которые производилась регистрация прав, а уже с 2019 года от количества прав, зарегистрированных на объект недвижимости, произошли изменения в отношении статистических данных.
В своей статье авторами был проведен анализ рынка недвижимости на территории Белгородской области. По типам сделок (ограничениям прав и обременениям объектов недвижимости) в рассматриваемом регионе преобладают сделки купли-продажи с ипотекой (залогом), количество которых в рассматриваемые периоды составило более 120 тысяч или 48,52 % от общего количества сделок, подвергшихся мониторингу.
В разрезе назначения объектов и категорий земель наибольший удельный вес зарегистрированных вещных прав по итогам 2019 года и начала 2020 года на жилые помещения и жилые дома (более 815 тыс. прав или 43,63%), земли населенных пунктов (более 579 тыс. прав или 30,99%), нежилые здания и помещения (более 336 тыс. сделок или 18%). Значительный удельный вес жилых помещений связан с ростом строительства многоквартирных жилых домов и развитым рынком квартир на рассматриваемой территории. Ниже на рисунке 1 показана структура рынка недвижимости по типам прав (ограничений и обременений) за 2019 год на территории Белгородской области.
Структура рынка недвижимости Белгородской области за 2020 гг. по назначению объектов и категории земель представлена на рисунке 2.
Для объективного анализа была также использована официальная статистическая
информация о количестве сделок с земельными, размещенная в Единой
межведомственной информационно - статистической системе. Результаты обобщения
соответствующей информации представлены ниже в таблице 1.
Таблица 1 - Общая характеристика объема рынка, земельных участков Белгородской области в 2017-2019 гг.
Показатель 2017 2013 2019
количество сделок с землей, совершенных в отчетном году (единица, значение показателя за год) 51721 38079 47042
площадь сделок с землей, совершенных в отчетном году (гектар, значение показателя за под) 83 932,37 510 502.34 270 303,96
средняя площадь на 1 сделку, га 1,62 13.41 5.76
количество сделок продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления (единица, значение показателя за под) 1941 1878 1328
площадь сделок продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления (гектар, значение показателя за год) 522.34 636,71 808.46
средняя площадь на 1 сделку продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления, га 0,27 0,34 0.61
количество сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами (единица, значение показателя за год) 20800 17176 15641
площадь сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами (гектар, значение показателя за год) 14 856,97 15 024,43 92 949.90
средняя площадь на 1 сделку продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами, га 0,71 0,87 5.94
количество сделок аренды государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (единица, значение показателя за год) 20946 20413 20384
площадь сделок аренды государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (гектар, значение показателя за год) 71 197,77 247 765.02 613 487,43
средняя площадь на 1 сделку аренды государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы, га 3,40 12.14 30,10
Анализируя указанные данные, в целом можно отметить тенденцию к снижению количества сделок купли-продажи, как по первичному рынку продажи государственных и
муниципальных земель, так и по вторичному рынку оборота земельных участков между частными лицами. Так как большую часть выкупаемых земельных участков составляют участки для индивидуальной жилой застройки, то немаловажным фактором является цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Белгородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
При определении кадастровой стоимости методами массовой оценки также используется информация о количестве сделок с объектами недвижимости содержащаяся в АИС «Мониторинг рынка недвижимости» Росреестра. представлена в таблице 2.
Таблица 2 - Количество зарегистрированных сделок купли-продажи земельных
участков в муниципальных образованпях Белгородской области в 2017-2020 гг
Муниципальный район 2017г. 2018г. 2019г. I квартал 2020г.
Алексеевский район 139 150 145 37
Белгород район 349 302 292 75
Белгородский район 1600 1220 901 275
Борисовский район 63 73 68 18
Валуйский район 53 195 184 48
Вейделевский район 38 62 45 15
Волоконовский район 114 107 104 26
Грайворонский район 40 46 56 11
Губкинский район 114 123 136 32
Ивнянский район 25 48 36 12
Корочанский район 112 139 160 34
Красненский район 54 52 48 13
Красногвардейский район 122 134 132 33
Краснояружский район 41 49 44 12
Новооскольский район 51 120 156 40
Прохоровский район 42 57 96 14
Ракитянский район 94 116 108 29
Ровеньский район 19 24 24 6
Старооскольский район 50 8 502 508 123
Чернянский район 87 99 128 24
Шебекинский район 127 142 192 35
Яковлевский район 198 156 140 39
итого 4000 3921 3073 951
Количество сделок аренды государственных земель характеризуется относительной стабильностью в рассматриваемый период. Значительное их количество обусловлено проводимой на территории Белгородской области политикой в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой с 2004 года сформирован значительный по площади (свыше 600 тыс. га) земельный фонд областной собственности из земель сельскохозяйственного назначений, соответствующие земельные участки передаются в долгосрочную аренду сельхозтоваропроизводителям, а так же органы местного самоуправления перезаключают договора на новый срок (3 года) для завершения
строительства с арендаторами земельных участков являющимися собственниками объектов незавершенного строительства и с собственниками жилых домов, которые не выкупают земельные участки сразу после завершения строительства.
Наибольшее количество сделок с земельными участками в течении 2017-2019 года зарегистрировано в Белгородском районе, что связано с активностью развития земельных участков индивидуального жилищного строительства проводимой в последние годы на территории области политики развития через специально созданного оператора АО «Белгородская ипотечная корпорация» застройщикам выделяется от 3 до 7 тыс. земельных участков, ежегодно водится в эксплуатацию более 600 тыс. кв.м. индивидуального жилья. Участники областной программы развития индивидуальной жилой застройки имеют право выкупить земельный участок в рассрочку по цене ниже его рыночной стоимости при условии строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома не позднее 7 лет с момента получения участка. Согласно, структуры предложений купли-продажи земельных участков по сегментам рынка наибольшая доля приходится на земельные участки индивидуальной жилой застройки, что составляет 415 предложений, что составляет 29% (рис. 3).
■ Когигиерчекйя недвижимость ■ Индивидуальная жилая застройка
■ Производственное назначение ИД-пя ведения личного подсобного хозяйства
■ Для сельскохозяйственного назначения
Рисунок 3 - Структура предложений купли-продажи по сегментам рынка на территории Белгородской области в 2020 году
Результаты анализа цен предложений и уровня удельных показателей рыночной стоимости их количества в разрезе основных сегментов рынка земельных участков области представлены далее в таблице 3.
Таблица 3 - Уровень предложений кушп-продажп на рынке земельных участков Белгородской области за 2019 и начало 2020 года.
Сегмент Колич ество Цена предложения купли-продажи (руб.) Удельный показатель рыночной стоимости предложения купли-продажи (руб./кв.м.)
М1п Мал Средняя М1п Мах Средний
для индивидуального жилого строительства 420 15000 6500000 939138 10:00 5333;33 670.97
для с/х 246 54000 55000 000 3090015 1,15 650,00 45,08
для ведения садоводства и личного подсобного хозяйства 397 15000 3000000 377109 14.71 3166.67 402,22
производственное назначение 234 125000 300000 ООО 9058709 97.48 7317.07 1915.46
коммерческое назначение 177 125 ООО 41 000 000 6 392 564 155.56 25 000.00 4 155.29
В заключении можно сказать, что наибольшие предложения купли-продажи и удельные показатели рыночной стоимости земельных участков для вышеуказанных сегментов рынка располагаются в г. Белгороде, как в административном центре Белгородской области и Белгородском районе, как наиболее приближенном к административному центру, а также связаны с наличием на земельном участке объектов капитального строительства различного назначения, следовательно, данные предложения продажи можно расценить как продажу единого недвижимого комплекса. Что касается наименьших предложений купли-продажи и удельные показатели рыночной стоимости, то наиболее влияющими факторами являются местоположение объектов недвижимости в малонаселенных пунктах районов.
Список литературы
1. Антропов, Д.В., Комаров, С.И. Анализ эффективности управления земельными ресурсами региона на основе применения методики комплексного (кластерного) зонирования территорий (на примере земель сельскохозяйственного назначения) / Д.В.Антропов, С.И. Комаров //Международный сельскохозяйственный журнал.-2018.-№5.-С.16-19.
2. Варламов, А.А. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю /Монография/Под ред. А.А. Варламова//Итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 2001-2005 гг. -М.: ГУЗ, 2006. -с.103-120.
3. Варламов А.А., Гальченко С.А. Развитие системы землепользования в современной России // Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 6. С. 8-9.
4. Варламов А., Гальченко С. Развитие земельных отношений в России // Эксперт. 2013. № 5. С. 17-21.
5. Комаров, С.И. Развитие рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство вокруг крупных мегаполисов (на примере Московского региона) [Текст]/Комаров С.И., Ломакин Г.В.//Вестник Восточно-Казахстанского государственного университета имени Д. Серикбаева № 3. -Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2005. -С: 96-103.
6. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью наивных моделей [Текст]/Комаров С.И.//Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 3 (04). -2005. -С. 51-53.
7. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью экспоненциального сглаживания [Текст]/Комаров С.И.//Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 4 (05). -2005. -С. 46-49.
8. Фонд данных государственной кадастровой оценки. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР [Электронный ресурс] // URL:https://rosreestr.ru
9. Доска частных объявлений «Из рук в руки» [Электронный ресурс] // URL.https://irт.ru/
