CC BY
85
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №9/2015 ISSN 2410-6070
5) риск уменьшения ликвидности в связи с общими изменениями на земельном рынке;
6) риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников.
Учет данных рисков в методике расчета залоговой стоимости позволил бы получить более корректную стоимость залогового имущества.
Список использованной литературы:
1. Мальцев К.В. Земельный рынок России : методология исследования и механизмы управления / К.В. Мальцев. - Н. Новгород : Изд-во Волго-Вятской акад. гос. службы, 2007.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) .
3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 Статья 334.
© Е.Ю. Юманов, 2015
УДК 332
Е.Ю. Юманов
Студент 2 курса магистратуры Санкт-Петербургский государственный экономический университет
г. Санкт-Петербург, Российская Федерация
АНАЛИЗ РИСКОВ ПРИ ПРИНЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЗАЛОГ
Аннотация
В статье представлены основные результаты исследования автора. Проанализировано понятие залогового дисконта, а также классификация рисков при оценке земельного участка в целях залога, рассмотрены методы их влияния на залоговую стоимость. Получены итоговые выводы в ходе исследования
Ключевые слова
Залог, земельный участок, залоговая стоимость, залоговый дисконт, оценка, анализ рисков
Залог - самый распространенный в банковской сфере способ обеспечения исполнения обязательств должником. Кредит выдаётся под залог недвижимости, товаров в обороте, и прочих ценностей.
В данной статье мы рассмотрим анализ рисков при оценке земельного участка.
В процессе кредитования под залог земельного участка, банку необходимо определить его залоговую стоимость. Методика расчёта залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, но все их можно подвести под один базис - рыночная или ликвидационная стоимость минус залоговый дисконт. Залоговый дисконт должен включать в себя:
- сумму долга с учетом процентов и пенни;
- налоговые расходы;
- транспортные расходы;
- риски, связанные с предметом залога;
- судебные издержки;
- прочие расходы, которые пришлось осуществить при реализации залогового имущества.
Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого предмета залога, банки
используют шаблоны дисконтов для разного вида имущества. Эти шаблоны не всегда корректно отражают те риски, которые несёт в себе предмет залога.
Для земельных участков можно выделить такие риски как:
7) риск уменьшения стоимости земельного участка в результате потери свойств плодородного слоя почвы;
215
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №9/2015 ISSN 2410-6070
8) риск повреждения, разрушения и утраты объекта залога в результате провалов грунта, оползней, наводнений и т.д.;
9) правовой риск, связанный с предоставлением документов с различными нарушениями;
10) риск недостоверной оценки земельного участка чаще всего возникает в результате сговора клиента и оценщика;
11) риск уменьшения ликвидности в связи с общими изменениями на земельном рынке;
12) риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников.
В профессиональных оценках риск обычно комбинирует вероятность событий, их обстоятельства, а также последствия, которые они могут повлечь. Однако если активы оцениваются рынком, то все события, их вероятности и воздействия интегрально отражаются в цене, и риск, поэтому наступает только от изменения самой цены.
Анализ рисков можно разделить на два вида: качественный и количественный. Цель качественного анализа - определить фактор риска, цель количественного анализа - численное определение риска.
При анализе рисков при принятии имущества в залог могут использоваться общие методы анализа рисков. В практике известны три основных метода: расчётно-аналитический, статический, экспертный. [2]
Статический метод заключается в изучении статистики событий на аналогичных объектах, с целью определение вероятности того, что они произойдут. В нашем случае это может быть статистика стихийных бедствий: наводнений, оползней и т.д.
Например, вероятность оползней на интересующем нас участке земли - 5%, вероятность наводнений -10%, вероятность обвала грунта - 10%. Ущерб от данных событий - 80%, 70%, 60% соответственно. Рыночная стоимость участка - 300 000 руб. Среднее ожидаемое значение дисконта составит:
0,05 * 300 000 * 0,8 + 0,1 * 300 000 * 0,7 + 0,1 * 300 000 * 0,6 = 51 000 руб.
Экспертный метод основан на обобщении мнений специалистов-экспертов о вероятности того или иного риска. Интуитивные характеристик, которые основаны на опыте и интуиции экспертов в ряде случаев дают довольно точные оценки. Данный метод хорош тем, что позволяет быстро и без больших трудовых затрат получить информацию, необходимую для того или иного решения.
Расчётно-аналитический - метод построения кривой распределения вероятностей потерь и оценки на этой основе показателей риска. Метод базируется на математических моделях, предлагаемых теорией игр, теории вероятностей и т.п. Также к числу наиболее распространенных методов определения вероятности наступления неблагоприятного события можно отнести метод построения «дерева событий», метод «событие - последствие», метод построения дерева отказов.
Для оценки приемлемости риска выделяют определенные его зоны в зависимости от ожидаемой величины потерь: безрисковая зона, зона допустимого риска, зона критического риска, зона
катастрофического риска. [1]
Анализ вышеперечисленных рисков, их учёт в залоговом дисконте позволяет формировать корректную залоговую стоимость, что в свою очередь положительно влияет на финансовую устойчивость банка в целом.
Список использованной литературы:
1. ГОСТ Р 52806-2007 «Менеджмент рисков проектов. Общие положения».
2. Шиляев С.А., Банковское обозрение №1, 2013г. «Практика оценки рисков при принятии имущества в залог».
© Е.Ю. Юманов, 2015
216
