CC BY
529ЗЕМЛЕУТРОЙСТВО И ЗЕМЛЕДЕЛИЕ LAND MANAGEMENT AND AGRICULTURE
Анализ нормативно - правового регулирования кадастровых работ
lb J МОСКОВСКИЙ ■р ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
DOI 10.24411/2413-046Х-2018-14020 Хабарова Ирина Андреевна,
кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры «Городского кадастра» ФГБОУВО «Государственныйуниверситет по землеустройству»
Хабаров Денис Андреевич, аспирант кафедры «Почвоведения, экологии и природопользования» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»
Чугунов Владимир Алексеевич, магистрант по направлению подготовки 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»
Кожевников Владислав Алексеевич, магистрант по направлению подготовки 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»
I.A. Khabarova, D.A. Khabarov, V.A. Chugunov , V.A. Kozhevnikov Аннотация. В статье изложены и проанализированы исторические аспекты становления современного кадастрового учёта, в том числе Законы Российской Федерации (далее -РФ), Постановления Правительства РФ, Приказы Минэкономразвития РФ, литература в области оценки объектов недвижимости и экономики недвижимости, а также иные нормативно - правовые документы.
Summary. The article presents and analyzes the historical aspects of the formation of modern cadastral accounting, including the Laws of the Russian Federation (hereinafter - the Russian
Federation), the government Of the Russian Federation, the Orders of the Ministry of economic development of the Russian Federation, literature in the field of real estate valuation and real estate Economics, as well as other legal documents.
Ключевые слова: нормативно-правовое регулирование, кадастровые работы, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, единый государственный реестр недвижимости, единый государственный реестр прав, межевой план, технический план.
Keywords: legal regulation, cadastral works, state cadastral registration, state registration of rights, unified state register of real estate, unified state register of rights, boundary plan, technical plan.
Одним из важных компонентов в жизни людей является - земля. Она служит для нас опорой, обеспечивая всем необходимым. В современных реалиях наибольшее значение такого ценного компонента отдаётся земле, как объекту недвижимости. Так, она используется как средство для базирования зданий, сооружений и иных объектов.
Начиная с 1985 года земля - объект гражданского оборота, а также она становится налогооблагаемой. Во времена «перестройки» переход прав на земельные участки или их отдельные части от одного землевладельца к другому происходил по воле самих лиц, то есть нормативные акты органов власти - не выпускались. Таким образом, выходит, что органы местной и государственной власти не располагали информацией о земле, а из этого следует, что плата за землю исчислялась и собиралась неправильно.
Возникали межевые споры, по причине оборота очень большого количества мелких земельных участков для целей ведения садоводства и индивидуально жилищного строительства, а также отсутствия сведений о местоположении границ на местности, разделяющих смежные земельные участки.
На помощь выходит Федеральный закон (далее - ФЗ) от 02.01.2000 № 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре», так как возникла необходимость регистрировать границы земельных участков. Данный Федеральный закон вносил порядок в отношения, возникающие при ведении государственного земельного кадастра.
В 2007 году 24 июня в силу вступил закон № 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и положения в нём являются олицетворением нынешнего кадастра. Сам закон является продолжением, а также развитием Федерального закона № 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 года [1].
С 1 января 2017 года вступил в силу закон от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно этот закон регулирует все
процедуры регистрации недвижимости в нынешние времена. Отличия ФЗ № 218 - ФЗ от ФЗ № 221 - ФЗ и ФЗ № 122 - ФЗ заключаются в следующем: 1) был создан Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), который объединил в себе сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) и в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП); 2) полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - ГРП) и государственный кадастровый учёт (далее - ГКУ) осуществляются федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) вместо подведомственной ей кадастровой палаты; 3) отменён обязательный порядок предоставления учредительных документов юридическим лицом, обратившимся за осуществлением ГКУ и ГРП на объект недвижимости; 4) перестали выдавать бумажные свидетельства о ГРП собственности, взамен ввели документ, выражающий содержание сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра, а также право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН; 5) ввели автоматическое внесение в ЕГРН записи о том, что земельный участок (далее - ЗУ) образован из государственных земель; 6) изменились сроки проведения ГКУ и ГРП [2].
В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что ЕГРН, который ведётся в наше время, так же, как и сами земельные отношения, являются результатом многолетних сложных исторических процессов и событий.
В свою очередь кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления ГКУ недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер [3].
Важно отметить становление кадастровой системы в современной России. Кадастр возникает в начале 90 - х годов 20 - го века, а именно 25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической
Республики (далее - РСФСР) [4].
Согласно данному земельному законодательству РСФСР, задачами являются регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения
природной среды и охрана прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций [5].
Земельный кодекс РСФСР официально признал частную собственность на землю, а также раскрыл систему передачи в собственность земельных участков. Изначально - это был земельный кадастр, в настоящее время - кадастр объектов недвижимости.
В течение двадцати семи лет организация, работающая с кадастровыми делами, перенесла различные преобразования и модифицирования.
В 1993 году образовался Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (далее - Роскомзем). Основными задачами являлись: осуществление государственной политики в области рационального использования и охраны земель, сохранения и воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды; организация и проведение работ, связанных с приватизацией земель; осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель; ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель; организация и проведение работ по землеустройству; организация выполнения научно - исследовательских работ по проблемам землеустройства, государственного земельного кадастра и мониторинга земель; создание банка данных о федеральных и других землях; разработка мер по экономическому стимулированию рационального использования земель и развитию всех форм хозяйствования на земле [6,7]. В целом, функциями данного комитета являлись обязанности по ведению землеустроительных работ, а также кадастровых.
В 1999 году, с 12 октября, на основании постановления Правительства РФ от 22 октября 1999 года № 1056, был упразднён Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Его заменили Государственным комитетом РФ по земельной политике (далее - Госкомзем). Госкомзем, в свою очередь, занимался ведением государственного земельного кадастра, а также осуществлял кадастровую оценку земель, землеустройство и государственный контроль за охраной и использованием земель. Также, как и Роскомзем, выполнял межотраслевую координацию деятельности в области земельных отношений и функционально регулировал её. Госкомзем утратил силу с 01.02.2001 года.
В 2001 году вышло Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» от 11 января 2001 года № 22. Образовался федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами или Федеральная служба земельного кадастра РФ (далее - Росземкадастр). Росземкадастр осуществлял исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие функции в отношении государственного
земельного кадастра, а также государственного учёта расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Выполнял государственную кадастровую оценку земель, а также мониторинг земель и государственный контроль за использованием и охраной земель.
После упразднения Росземкадастра, 9 марта 2004 года было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость). Это федеральный орган исполнительной власти, управляемый Министерством экономического развития Российской Федерации. В его полномочия входило: управление государственным имуществом; организация ведения кадастра объектов недвижимости; государственная кадастровая оценка земель; землеустройство. Орган был упразднён 1 марта 2009 года.
На основании Указа № 1847 Президента Российской Федерации, в декабре 2008 года была создан Росреестр, который совместил в себе три ведомства: Росрегистрацию, Роснедвижимость, а также Роскартографию. Росреестр осуществляет организацию единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройство, государственный мониторинг земель, государственную кадастровую оценку, федеральный государственный надзор в области геодезии и картографии, государственный земельный надзор и другое.
Правовую основу ГКУ и ГРП составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон № 218, другие Федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты РФ[2,8]. Также составляют нормативные правовые акты Федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно - правовому регулированию в сфере ведения ЕГРН, осуществления ГКУ недвижимого имущества и ГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относят - земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства [9,10].
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами [9, 10].
Кадастровый учёт осуществляется применительно к земельным участкам, зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершённого строительства, но не применим к участкам недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Кадастровые работы - это такие работы, которые выполняются специалистом, а именно - кадастровым инженером. В результате таких работ подготавливаются документы, которые содержат в себе все необходимые сведения о недвижимом имуществе, для дальнейшего кадастрового учёта.
Кадастровую деятельность имеет право осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Такой аттестат выдаётся физическому лицу с тем условием, что он соответствует определённым требованиям. К этим требованиям относится: наличие гражданства РФ; наличие среднего профессионального образования по одной из специальностей, определённых органом нормативно - правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, которое было получено в образовательном учреждении высшего профессионального образования, имеющем государственную аккредитацию; не имеется непогашенных или неснятых судимостей за совершение умышленного преступления.
Важно отметить, что квалификационный аттестат является действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров. Данный реестр ведётся органом кадастрового учёта. В него вносятся следующие данные о кадастровых инженерах: фамилия, имя, отчество кадастрового инженера; дата и место рождения; номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты; данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина РФ на территории РФ; дата выдачи квалификационного аттестата; идентификационный номер данного аттестата; дата и основание аннулирование квалификационного аттестата.
Для получения квалификационного аттестата физическому лицу необходимо пройти аттестацию в виде квалификационного экзамена. Они проводятся квалификационной комиссией, которая формируется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Кадастровый инженер вправе организовать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или работника юридического лица на основании
трудового договора с таким юридическим лицом. Кадастровый инженер обязан оповестить орган, выдававший ему квалификационный аттестат, а также орган кадастрового учёта о выбранной форме организации своей кадастровой деятельности.
Кадастровый инженер обязан иметь такие атрибуты, как: печать; штампы; бланки, на которых указывается адрес нахождения, а также идентификационный номер его квалификационного аттестата. Основанием для проведения кадастровых работ является договор подряда (публичный договор).
Основными этапами кадастровых работ являются:
1. Подготовительные работы. На данном этапе происходит сбор информации о земельном участке, например: выписка из кадастра объектов недвижимости; кадастровый план необходимой территории; списки координат пунктов опорной межевой сети; картографические материалы; материалы дистанционного зондирования; материалы инвентаризации земель; сведения о правообладателях соседних (смежных) земельных участков; сведения о прохождении инженерных коммуникаций (газопроводов, трубопроводов, линий электропередач и прочие).
2. Полевые работы. Данный этап заключает в себе определение участка на местности: изучается подлинная ситуация на месте расположения земельного участка; составляется предварительная схема расположения земельного участка; уведомляются лица, права которых могут быть затронуты, проводя кадастровые работы; происходит увязка метаположения границ земельного участка с лицами, которые в этом заинтересованы; геодезическая съёмка границ земельного участка; определяется местоположение границ объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
3. Камеральные работы. Данный этап подразумевает подготовку необходимых документов, в которых отображается: вычисленные площади земельных участков в общем и отдельных частей, которые ограничены в использовании (например, охранными зонами газопровода, охранными зонами ЛЭП, водоохранными зонами, наложенными сервитутами и прочим); границы частей земельного участка, которые ограничены в использовании, а также обременены сервитутами (в межевом плане).
Система проведения кадастровых работ заключает в себе следующие этапы:
1. Оформление заявки. На данном этапе составляется заявка на проведение кадастровых работ, заключается договор, передаются документы для формирования межевого плана.
2. Съёмка ЗУ. На данном этапе группа геодезистов проводит съёмку.
3. Предоставление геодезических данных. Передаются данные кадастровому инженеру для последующего рассмотрения. Далее, в течение одного месяца, кадастровый инженер
формирует пакет документов, который необходим для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт. Срок указан с учётом того, что данные и документы предоставлены в положенный срок.
В результате проведения кадастровых работ выполняются: межевой план, технический план, акт обследования.
Межевой план представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписке о соответствующем земельном участке и в котором представлены: определённые сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости; перечислены сведения об образуемых земельных участках или земельном участке, либо о части или частях земельного участка; новые сведения о земельном участке или земельных участках, которые необходимы для внесения в государственный кадастр недвижимости. Данный план является базой для постановки земельных участков на кадастровый учёт и регистрацию прав на них. Межевой план состоит из двух частей: текстовая и графическая.
Графическая часть включает в себя: сведения кадастрового плана или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке; указывают местоположение границ образуемого земельного участка или земельных участках, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков; доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путём установления сервитутов.
Текстовая часть включает в себя: сведения о земельном участке или земельных участках, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости, в таком объёме, который установлен органом нормативно - правового регулирования в области кадастровых отношений; также сведения, необходимые для согласования местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
Технический план представляет из себя документ, в котором содержатся: сведения, которые были внесены в государственный кадастр недвижимости; сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершённого строительства, необходимые для постановки на учёт такого объекта недвижимости; сведения о части или частях объекта недвижимости; новые сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершённого строительства содержатся: сведения кадастрового плана территории или кадастровой выписки о земельном участке; указывается местоположение здания,
сооружения, объекта незавершённого строительства на земельном участке. Соответственно, графическая часть технического плана помещения описывает план этажа или части этажа здания, или сооружения с указанием на плане местоположения помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения, либо план необходимой части здания или сооружения с обозначением местоположения помещения.
Местоположение здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке выявляется с помощью определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке. Местоположение помещения определяется путём отображения границы геометрической фигуры, сформированной внутренними сторонами наружных стен помещения, на плане этажа или части этажа здания или сооружения. В том случает, если этажности нет, то на плане здания или сооружения, либо на плане части здания или сооружения.
Текстовая часть технического плана содержит сведения в объёме, который установлен органом нормативно - правового регулирования в области кадастровых отношений, необходимых для внесения в государственный кадастр недвижимости.
Актом обследования является документ, полученный в результате осмотра кадастровым инженером местонахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства, учитывая имеющиеся кадастровые сведения об объекте недвижимости. Кадастровый инженер подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства по причине гибели или уничтожения объекта недвижимости, либо прекращения существования помещения, по причине гибели или уничтожения здания или сооружения, в которых оно было расположено. В связи с гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в границах которой помещение было расположено.
Межевой план, технический план и акт обследования заверяются подписью и печатью кадастрового инженера.
Безусловно, каждый документ, разрабатываемый для целей ГКУ, должен нести в себе достоверную информацию. Только благодаря соблюдению норм и требований, создаётся единая база данных, на основе которой упрощается вся кадастровая деятельность в целом.
Список литературы
1. Федеральный закон № 221 - ФЗ от 24.07.2007 года (ред. от 28.02.2018) «О кадастровой деятельности» (дата обращения: 22.05.2018).
2. Федеральный закон № 218 - ФЗ от 13.07.2015 года (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (дата обращения: 22.05.2018).
3. Федеральный закон № 221 - ФЗ от 24.07.2007 года (ред. от 28.02.2018) «О кадастровой деятельности» (дата обращения: 22.05.2018).
4. Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Разработка схемы функционирования системы мониторинга объектов недвижимости.// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, №7, 2018, С. 60-64.
5. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 года (ред. от 24.12.1993) (дата обращения: 21.05.2018).
6. Федеральный закон № 135 - ФЗ от 29.07.1998 года (ред. от 04.06.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (дата обращения 04.06.2018).
7. Хабарова И.А., Шипиева А.В. Развитие экономической теории и практики и их влияние на систему управления в земельно-имущественном комплексе России «Московский экономический журнал» №1/2018. 2018. - 6 с.
8. Шаповалов Д.А., Хабарова И.А., Дручинин С.С., Хабаров Д.А. Опыт экономических реформ в России и актуальные вопросы науки и образования «Московский экономический журнал» №1/2018. 2018. - 11 с.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 года № 51 -ФЗ (ред. от 23.05.2018) (дата обращения: 22.05.2018).
10. Валиев Д.С., Хабарова И.А. История развития государственного кадастрового учета «Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral» №4/2018.- 17 с.
11. Валиев Д.С., Хабарова И.А. Правовые основы государственного кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения «Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral» №4/2018.- 20 с.
12. Фомин А.А. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года / Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина. Москва, 2018.
13. Фомин А.А. Законодательное обеспечение эффективного и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. В сборнике: Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к
Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года. Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина. Москва, 2018. С. 223-232.
14. Фомин А.А. Экономические преобразования в земельно-имущественном комплексе России: анализ и пути решения. Сборник научных статей и тезисов Международной научной-практической конференции / 2017.
15. Фомин А.А., Донцов А.В., Лукьянова Т.С. Устойчивое развитие сельских территорий: социальные и правовые аспекты. Московский экономический журнал. 2017. № 5. С. 19.
