CC BY
38УДК 332.873.1
анализ и развитие методологии инвестиционного обеспечения капитального ремонта Жилых домов*
analysis and development of methodology for investments and capital repairs of residential buildings*
Петр Андреевич САЗОНОВ,
старший преподаватель кафедры недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа, Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет E-mail: sazonov_petr@inbox.ru
В статье показана неэффективность существующей методологии инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Рассмотрены предлагаемые различными федеральными структурами модели организации ремонта, критерии их оценки. Предложены дополнительные критерии оценки.
Ключевые слова: инвестиционное обеспечение, капитальный ремонт, многоквартирные жилые дома, энергоэффективность, модернизация, воспроизводство основных фондов.
В последние годы в стране развернулась достаточно серьезная компания по капитальному ремонту многоквартирных домов со значительными объемами бюджетного финансирования. Начавшаяся кампания не могла опереться на эффективную правовую, методическую и нормативную базу. Вступивший в силу в 2005 г. новый Жилищный кодекс РФ предельно либерализовал ремонтную подотрасль. При этом были упущены многие принципиальные положения, из-за чего кодекс пришлось корректировать двенадцатью федеральными законами, в том числе четырьмя - по вопросам капитального ремонта. Это
Petr A. SAZONOV,
Senior Lecturer of the Department of Real Estate, Investment, Consulting and Analysis, Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering E-mail: sazonov_petr@inbox.ru
In the article the inefficiency of existing methodology of investment ensuring overhaul of apartment buildings is shown. The models of the organization of repair offered by various federal structures and criteria of their assessment are considered. Additional criteria of an assessment are offered. The results of comparison of efficiency of advanced model with other models are given.
Keywords: investment provision, overhaul, apartment buildings, energy efficiency, modernization, effective reproduction of fixed assets.
привело к большому количеству злоупотреблений с бюджетными средствами и средствами граждан, направляемыми на ремонт. Исправлять положение приходилось в «ручном режиме» и на несоразмерном проблеме высоком уровне. Так, в Федеральном законе от 21.07.2007 N° 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» вынуждены были указать пять конструктивных элементов многоквартирных домов, на которые допускалось расходовать средства фонда.
Такой несвойственный федеральному законодательству уровень детализации не потребовался
* Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Нижегородском государственном университете им. Н. И. Лобачевского - Национальном исследовательском университете.
* Article is provided by Information center of «FINANCE and CREDIT» Publishing house at the Lobachevsky State University of Nizhni Novgorod.
24
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: ЖВОРЪЯ it ЪР/ГКЖЪХА
бы при наличии надежной методической и нормативной базы организации капитального ремонта многоквартирных домов.
В связи с не столь отдаленным сроком ликвидации (01.01.2018) Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», через которую государство поддерживает финансирование региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов, актуальными становятся вопросы о том, каким образом будут финансироваться программы в дальнейшем, какие правовые и финансовые механизмы необходимо создать, чтобы не допустить падения объемов капитального ремонта многоквартирных домов в стране.
На протяжении последних лет органами государственной власти и экспертным сообществом обсуждаются возможные модели организации капитального ремонта. В настоящее время можно говорить как минимум о пяти моделях, которые предлагают различные заинтересованные стороны, прежде всего Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Министерство регионального развития РФ, Министерство экономического развития РФ, Торгово-промышленная палата РФ, международные и российские негосударственные экспертные организации.
Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) принял участие в этой работе, видимо, преследуя определенные цели. По заказу ЕБРР Институт экономики города выполнил сравнительный обзор пяти существующих моделей.
Модель I. Взаимное финансирование. Министерство регионального развития Российской Федерации предлагает модель региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов, разработанную Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Ключевыми элементами этой модели являются обязательные платежи собственников помещений и взаимное финансирование собственниками помещений разных домов.
Можно с уверенностью говорить о том, что основным вариантом аккумулирования и использования средств обязательных платежей собственников помещений по данной модели должны стать накопление средств в региональном фонде и их использование для финансирования капитального ремонта домов, вошедших в утвержденный органами местного самоуправления график. Иначе говоря,
предлагается модель, по которой собственники помещений в одном доме будут через региональный фонд давать взаймы свои средства на ремонт чужих домов.
Модель II. Доверительное управление средствами для финансирования капитального ремонта региональными доверительными управляющими. Министерство экономического развития Российской Федерации предлагает модель доверительного управления денежными средствами, предназначенными для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, ключевым элементом которой является накопление средств собственниками помещений в каждом отдельном доме путем передачи их доверительному управляющему - одной организации в регионе.
Для реализации этой модели Минэкономразвития России предлагает ввести в состав платы собственников помещений плату за капитальный ремонт общего имущества, которая вносится до тех пор, пока размер средств, накопленных за счет этой платы, не достигнет предельного размера, установленного субъектом Федерации в соответствии с правилами, утвержденными органами государственной власти РФ.
Модель III. Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками. Независимое экспертное сообщество, основываясь на изучении международной практики энергоэффективной модернизации домов и понимании особенностей российского законодательства, разработало концепцию финансирования капитального ремонта, которая была представлена в Министерство регионального развития РФ и Министерство экономического развития РФ. Изложенная в концепции модель предусматривает финансирование ремонта за счет средств следующих финансовых источников:
- фонда ремонта, формируемого за счет обязательных платежей собственников помещений;
- кредита коммерческого банка (обеспечением которого являются средства фонда ремонта дома);
- субсидии из регионального и муниципального бюджетов.
Модель IV. Добровольные платежи. По заказу Международной финансовой корпорации (№С) консультантами ЗАО «Системные энергоэффективные решения и инвестиции» совместно с GreenMaxCapitalAdvisors предложена модель финансирования ремонта путем установления осо-
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: шгбТЪЯ те ЪР*?жг(Ъ4
25
бого статуса управления. Управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ) уполномочиваются собственниками помещений и выступают от их лица по вопросам накопления средств и финансирования капитального ремонта. Это единственная модель из рассматриваемых, которая не предполагает законодательного введения обязательных отчислений на капитальный ремонт. Эти отчисления возможны только по решению собственников.
Для усиления ответственности собственников помещений за погашение кредита модель предполагает использовать механизмы, позволяющие оформлять залог квартиры собственника. В случае отказа собственника погашать кредит ТСЖ вправе проводить открытые торги по реализации имущества и погашать образовавшуюся задолженность собственника. Для реализации этого механизма необходимо развитие муниципального жилья, предоставляемого должникам по договору найма.
Модель V. Финансирование восстановления и модернизации общего имущества многоквартирного дома путем введения института обязательных амортизационных отчислений. Торгово-промышленная палата Российской Федерации предлагает модель организации финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, ключевыми элементами которой являются обязательные ежемесячные амортизационные отчисления собственников помещений.
Для реализации модели предлагается:
- законодательное введение института амортизации общего имущества собственников помещений в доме;
- законодательное введение обязательных ежемесячных амортизационных отчислений собственников помещений на восстановление общего имущества дома;
- размер обязательных ежемесячных амортизационных отчислений устанавливается балансодержателем на основании кадастровой стоимости и в соответствии с законодательными актами, устанавливающими нормативы амортизационных отчислений в зависимости от типов зданий различных лет постройки. Кадастровая стоимость должна быть равна восстановительной стоимости за минусом износа. Институт экономики города провел оценку
рассмотренных моделей по 12 критериям, которые представлены в табл. 1. Здесь также приведены
сводные результаты оценки пяти моделей по этим критериям. Ранжирование моделей проводилось путем присвоения баллов от 1 до 5 на соответствие каждому критерию с последующим суммированием этих баллов.
В ходе анализа результатов ранжирования моделей обращают на себя внимание два момента.
Во-первых, модели имеют разную оценку по критерию обеспечения безопасности здания. Если модели не обеспечивают равноценной безопасности зданий, то дальнейший инвестиционный анализ теряет всякий смысл. Общеизвестно, что модели до начала анализа должны быть приведены в сопоставимый вид по качественным показателям.
Во-вторых, абстрагируясь от вопросов безопасности, можно утверждать, что модель взаимного финансирования, которая имеет самый большой потенциал по защите ремонтного фонда от инфляции, имеет и самую низкую оценку по антиинфляционному критерию.
После указанных просчетов нет смысла в детальном анализе более мелких недостатков оценки моделей. Сформулируем собственные критерии оценки моделей.
В тексте отчета ЕБРР упоминается некая абстрактная оптимальная модель организации капитального ремонта многоквартирного дома в жилом образовании. Теоретически такая оптимальная модель существует в любой экономической системе. Автор ставит перед собой задачу разработать модель организации капитального ремонта в жилом образовании, максимально приближенную к оптимальной, на базе анализа отечественного опыта и научно-методических разработок последнего времени. При этом безусловный приоритет должно иметь эффективное решение в модели инженерных вопросов, подразумевающих безопасность, технологичность и обеспечение социальных прав граждан. Только достаточно полное решение в модели этих базовых вопросов дает право на дальнейшую оценку по экономическим, юридическим и другим критериям.
Наиболее успешно перечисленные базовые вопросы решались в моделях организации капитального ремонта многоквартирных домов в СССР и социалистических странах, в первую очередь в ГДР. Для дальнейшего анализа необходимо подробнее остановиться на их опыте.
В соответствии с теорией воспроизводства основных фондов капитальный ремонт является
26
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: жгвТЪсЯ те чемкюехА
яоээя мохэь^ э вянэПо ивяохохд 1,854 2,481 3,876 3,938 1,645
гапгед 'вянэПо ивяохохд чо чо 9
обобщенные критерии модели выполня-емость вээя мохэь^ Э ВЯНЭЙО 1 0,332 I | 0,249 | | 0,166 | | 0,166 | | 0,083 |
гплгвд
гибкость вээя мохэь^ э вянэйо 0,166 I 0,249 | 0,415 | 0,415 | 0,166 |
гплгвд
Устойчивость вээя мохэь^ э вянэйо 0,083 | 0,332 | 0,415 | 0,415 | 0,166 I
митгед -
Критерии, связанные с государственной политикой в области капитального ремонта и энергосбережения вовлечение малообеспеченных домохо-зяйств вээя мохэь^ э вянэйо 0,083 | 0,083 | 0,249 | 0,332 | 0,166 I
митгед -
Усиление конкуренции вээя мохэь^ э вянэйо 0,083 | 0,166 I 0,249 | 0,166 I 0,083 |
митгед - -
повышение энер-гоэффек-тивности вээя мохэь^ э вянэйо 0,166 I 0,083 | 0,249 | 0,249 | 0,166 I
митгед
финансовые критерии меры по привлечению банковского сектора вээя мохэь^ э вянэйо 0,25 0,25 0,625 0,625 0,25
митгед
Доступность финансирования вээя мохэь^ э вянэйо 0,25 0,25 ,5 0, 0,625 0,25
митгед
институциональные критерии обеспечение безопасности здания вээя мохэь^ э вянэйо 0,126 | 0,315 | 0,252 | 0,126 | 0,063 I
митгед -
защита средств собственников вээя мохэь^ э вянэйо 0,063 I 0,252 | 0,252 | 0,189 | 3 6 ,0 0,
митгед - -
простота принятия решений вээя мохэь^ э вянэйо 0,126 | 0,189 | 0,252 | 0,315 | 0,063 I
митгед т
вовлеченность собс-твенни-ков вээя мохэь^ э вянэйо 0,126 | 3 6 ,0 0, 0,252 | 0,315 | 0,126 |
митгед -
модель 1_1 > >
обязательным условием простого воспроизводства. Без ремонта здание не может выработать свой временной ресурс, который в отраслевых терминах называется нормативным сроком службы. Капитальный ремонт позволяет снижать физический износ здания и не доводить его раньше времени до ветхого состояния (70 % физического износа). Пополнение ремонтных фондов по теории воспроизводства должно происходить за счет амортизационных отчислений на ремонт.
Нормативы амортизационных отчислений являлись достаточно надежной базой расчета величины средств, потребных для проведения капитального ремонта государственного, ведомственного и кооперативного жилищного фонда. Следует отметить, что в плановый период вопросы формирования амортизационных фондов на ремонт не касались населения. Амортизационные накопления ежегодно в полном объеме направлялись в регионы, отрасли и на предприятия.
В соответствующих муниципальных и ведомственных жилых образованиях поступившие средства ежегодно направлялись на капитальный ремонт многоквартирных домов, в наибольшей степени в нем нуждающихся. Очередность постановки домов на ремонт определялась на основе технически обоснованных нормативов. При составлении адресного списка первоочередных объектов и разработке видов и объемов ремонтных работ по ним ориентировались на планово-предупредительный подход. Такой подход, получивший распространение в ряде соцстран, именовался планово-предупредительным ремонтом.
Составлению адресных списков предшествовала большая работа по сплошному обследованию жилых зданий, потенциально подлежащих ремонту, выполняемая специализированными организациями. По результатам обследования выявлялись первоочередные объекты, по которым разрабатывалась проектно-сметная документация.
Для открытия финансирования капитального ремонта проектно-сметная документация по каждому зданию проходила экспертизу на экономическую эффективность с привлечением показателей стоимости нового строительства 1м2 жилья в регионе, стоимости ремонта 1 м2 жилой площади в данном доме, остаточного срока службы дома. Такая процедура экспертизы проектно-сметной документации в полной мере обеспечивала экономическую эффективность предстоящего капитального ремонта.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: жеорпя к ЪР*?жг(Ъ4
27
Социальная эффективность капитального ремонта, которая трактуется как безаварийная служба всех конструкций и систем здания, обеспечивалась частично за счет жесткого контроля технологичности, а в большей степени за счет ориентации проектов капитального ремонта на планово-предупредительный ремонт. В приложении к конкретной ситуации проектирования это сводилось к тому, что сроки ремонта и замены конструкций принимались не больше тех, что были указаны в действовавших на тот период нормативах [1]. Но главное то, что межремонтные сроки для выборочных и комплексных капитальных ремонтов принимались по нормативам, разработанным на основании графиков ремонтов и замен конструкций в сроки, опережающие среднестатистические сроки их отказов. Безусловно, на практике были серьезные отклонения от описанной схемы, но в теоретическом плане организационно-экономический механизм на последнем этапе существования плановой экономики работал именно так.
С изменением форм собственности на жилье организационно-экономический механизм плановой экономики не может быть применен в полном объеме, однако многие составляющие элементы, особенно инженерные, должны быть использованы. Учитывая выгодные стороны рассмотренного механизма, автором определены три дополнительных критерия, которые не нашли достаточного отражения в отчете ЕБРР. Эти критерии сформулированы как безопасность, технологичность и эффективность.
Под критерием безопасности подразумевается безопасность проживания граждан в конкретном здании, обеспечиваемая недоведением здания до ветхого (износ более 65 %) и аварийного состояний.
Под технологичностью понимается обеспечение бесперебойной работы конструктивных элементов и систем здания за счет их своевременных ремонтов и замен в сроки, не превышающие нормативные.
Критерий эффективности предполагает максимально возможное выполнение требований граждан в рамках технических нормативов в совокупности с рационализацией затрат на эти цели, которая подразумевает сохранение накапливаемых средств от инфляции.
Рассмотрим модели на соответствие перечисленным критериям.
Модель I. Взаимное финансирование. В соответствии с этой моделью накопления являются общими для собственников помещений, и решение о ремонте принимается ими, но реализация зависит от решения органа местного самоуправления или одобрения уполномоченного органа субъекта Федерации. Важным показателем является то, что средства собственников в региональном фонде могут оперативно использоваться для неотложных работ и при возникновении угрозы безопасности проживания.
В модели присутствуют элементы системы планово-предупредительного ремонта, так как очередность постановки на ремонт определяется техническим состоянием зданий. При приведении зданий муниципального образования в нормальное эксплуатационное состояние появится возможность для внедрения системы планово-предупредительного ремонта в полном объеме.
В модели предлагается статус аккумулируемых на капитальный ремонт платежей собственников как общего имущества собственников помещений. Однако повлиять на сроки постановки дома на ремонт собственники не могут. Модель взаимного финансирования - это единственная модель, в которой длительное накопление средств не приводит к их значительному инфляционному обесцениванию. Риск обесценивания накоплений на банковском счете ликвидируется при условии равенства инфляционной коррекции обязательного платежа за ремонт и стоимости строительных работ. Когда придет срок ремонта дома, ранее передавшего средства в управление, этот дом получит от управляющего фондом средства, начисляемые от прочих домов по скорректированной на инфляцию ставке. Эту модель отличает сравнительно большая оперативность по сравнению с другими моделями за счет отсутствия необходимости определять размер платы на общем собрании.
Модель II. Доверительное управление. Хотя решение о проведении ремонта принимается общим собранием дома и, таким образом, процедура принятия решения о ремонте достаточно прозрачна, осуществимость этого решения вызывает большие сомнения. Во-первых, существует правовая проблема, связанная со статусом накапливаемых средств. Насколько общее собрание вправе распоряжаться средствами, принадлежащими каждому из собственников помещений индивидуально? Обязан ли каждый из собственников согласиться с общим собранием и передать средства, которые принадлежат
28
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: жгвТЪсЯ те ЪРЛЖкЫ
ему, именно на этот ремонт? Насколько решение собственников обязательно для доверительного управляющего, который действует на основании договора управления, заключенного с субъектом Федерации, и должен руководствоваться условиями этого договора? Очевидно, что здесь есть значительные риски. Во-вторых, если доверительный управляющий размещает деньги на длительный срок, то накопления могут быть недоступны для финансирования ремонта в срок, определенный общим собранием.
Модель в плане безопасности страдает низкой оперативностью в мобилизации средств на аварийный ремонт. Кроме того, интервал обследования домов, равный пяти годам, является слишком большим, что может сказаться на безопасности проживающих.
В этой модели решение о проведении капитального ремонта принимается по результатам технического обследования дома, проводимого в обязательном порядке специализированной организацией раз в пять лет, либо уполномоченным органом государственной власти субъекта Федерации (жилищной инспекцией) в случае, если собственники не приняли решения о проведении капитального ремонта, что не в полной мере соответствует действовавшей в советский период системе планово-предупредительного ремонта. По мнению экспертов, слишком велик интервал обследований.
Модель обеспечивает правовую принадлежность накапливаемых средств собственникам помещений. Никакие другие лица не могут воспользоваться этими средствами. Сохранность денег собственников и возможность их приращения - особенность данной модели. Но следует признать, что пока неясны механизмы, которые обеспечат доходность средств в результате доверительного управления ими. Неясна и цена создания этих механизмов.
Собственники сами определяют сроки и объемы ремонтных мероприятий в своем доме, самостоятельно накапливая необходимые средства.
В модели платежи на капитальный ремонт могут оказаться непостоянными во времени. В процессе накопления средств собственникам необходимо не только заботиться о сохранности этих средств, но и обеспечивать их рост темпами не ниже темпов инфляции в строительстве, что является очень сложной задачей. В силу этого прямые накопления на полноценный ремонт могут растянуться на долгие
годы, при этом размер платежей будет постоянно увеличиваться вслед за инфляцией в строительной сфере.
Модель III. Фонд ремонта дома. В этой модели предусматривается, что в случае обнаружения угрозы безопасности государственный надзорный орган должен направить собственникам жилья предписание о ликвидации этой угрозы. И только в случае, если собственники не исполнят это предписание, он обращается в суд для побуждения собственников к действиям. Суд в этом случае может принять решение об использовании накопленных средств собственников для проведения необходимых ремонтных работ. Таким образом, устранение угрозы безопасности может превратиться в достаточно длительный процесс.
К положительным моментам следует отнести введение в модель обязательного минимума платежей на ремонт, что должно гарантировать безопасность дома при правильном расчете этого минимума.
В данной модели, основанной на добровольных платежах, средства, накопленные на отдельном банковском счете, в первую очередь направляются на проведение технического аудита, разработку и утверждение проектной документации для капремонта.
Из приведенного в отчете ЕБРР описания модели не просматривается роли какого-либо регулятора объемов и сроков ремонтных мероприятий, за исключением суда, при возникновении угрозы зданию.
К положительным моментам следует отнести введение в модель обязательного минимума платежей на капитальный ремонт, что должно обеспечить минимальную технологичность.
Накопленные средства доступны для реализации решения собственников. Особый режим банковского счета, на котором хранятся накапливаемые средства, обеспечивает невозможность несанкционированного использования собственниками данных средств. Модель предполагает ограничение длительности накоплений и минимизацию обязательного размера фонда ремонта, что снижает инфляционные потери. Более длительное накопление средств на банковском счете осуществляется по решению собственников, поэтому инфляционные риски в этой ситуации принимают на себя сами собственники. Модель предполагает законодательное введение мер для обеспечения сбора обязательных платежей на ремонт. Собственник свободен в этой модели, как ни в какой другой. Ограничение
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: Ш5б7>геЯ те ЪР*?жгеЪ4
29
этой свободы только в введении обязательного размера ремонтного фонда.
Модель IV. Добровольные платежи. Модель не содержит сколько-нибудь детальных предложений о том, как действует система накоплений на капитальный ремонт в случае возникновения угрозы безопасности. Из общего содержания модели можно предположить, что поскольку ответственность за состояние дома возложена на собственников, то и органы государственного контроля в случае возникновения угрозы безопасности должны предъявлять претензии собственникам. Модель также предлагает введение административной ответственности ТСЖ и управляющих организаций за непринятие решения о ремонте.
В части решения вопросов безопасности модель аналогична предыдущей. Однако в ней отсутствует такой элемент, как минимально необходимые платежи на ремонт, что может привести к сложностям при обеспечении безопасности здания.
Схема мало отличается от предыдущей. Разница в том, что решение об уровне платы принимается самими собственниками, и она может быть как выше, так и ниже уровня обязательной платы. Последнее допущение может привести к пропуску нормативных сроков ремонта или к его выполнению в усеченном объеме.
Согласно этой модели продолжительность и размер накоплений устанавливаются решением собственников, поэтому инфляционные риски собственники берут на себя. Модель предлагает детальный список мер по повышению собираемости платежей собственников помещений.
Модель V. Амортизационные отчисления. Ключевыми элементами этой модели являются обязательные ежемесячные амортизационные отчисления собственников помещений и расходование накопленных средств на капитальный ремонт только своего дома.
Критики этой модели указывают, что амортизация - это финансовый инструмент постепенного включения стоимости основных фондов хозяйствующего субъекта в затраты, а затем в стоимость услуг, т. е. фонды, которые принадлежат этому хозяйствующему субъекту, учитываются в бухгалтерии - находятся на балансе. Поэтому, считают критики модели, начислять амортизацию на жилое здание управляющей компании или ТСЖ нет никаких оснований.
По мнению автора, это замечание из области теории воспроизводства основных фондов является
непринципиальным и не имеет содержательного значения. Термин «амортизация» без ущерба для смысловой части модели может быть заменен термином «компенсационные платежи» или термином «накопления на капитальный ремонт».
Ранее было показано, что достаточно эффективной была советская модель аккумулирования и расходования средств на капитальный ремонт. Рассматриваемая модель наиболее близка в инженерном отношении к модели советского периода и даже превосходит ее в части точности расчета средств, потребных на ремонт конкретного дома, их закрепления за этим зданием и их расходования именно на это здание.
Следует сказать, что советская модель амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилых зданий работала на уровне областей. Средства собирались на основании нормативов амортизационных отчислений с учетом структуры жилищного фонда области. Однако распределялись средства с нарушением адресности, без учета накопленной по каждому дому суммы, а по техническому состоянию зданий, как в модели взаимного финансирования. В действовавшей модели советского периода начисление средств на капитальный ремонт и их распределение находились в определенном временном противоречии, которое постепенно устранялось по мере внедрения в практику капитального ремонта по системе планово-предупредительного ремонта.
В последние годы разновидности моделей ремонтного обслуживания многоквартирных домов на базе амортизационных отчислений все чаще обсуждаются в научной литературе. Не прекращаются исследования в области амортизационной политики с широким диапазоном подходов к расчетам норм амортизации, начиная от принципиальных изменений [2], заканчивая более детализированным учетом всех видов основных фондов. В ряде работ предлагается рассчитывать индивидуальные нормы амортизации для каждого здания, отдельно рассматривая все конструктивные элементы [3]. Конечно, это повысит точность расчета средств, необходимых для капитального ремонта конкретного дома. Однако, как отмечает большинство специалистов, такой подход является труднореализуемым в силу высокой трудоемкости расчетов.
Безусловно, это замечание относится и к анализируемой модели амортизационных отчислений, так как расчет точных норм амортизации в условиях отсутствия типового строительства должен
30
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: ЖВбРЪЯ -и ЪР/ГКЖЪХА
производиться индивидуально на базе анализа долговечности и стоимости конструктивных элементов здания.
Отмечая точность, инженерную и социально-экономическую безупречность модели амортизационных отчислений следует сказать, что эти достоинства предопределили и ее практическую несостоятельность. Потребуется много времени для накопления достаточных средств, чтобы такая модель стала эффективной, так как комплексный капитальный ремонт является достаточно затратным мероприятием (более 30 % от стоимости нового строительства).
С использованием новых критериев автором проведена экспертная оценка моделей финансирования капитального ремонта для выявления наиболее эффективной. Исходя их полученных в результате анализа выводов, раскрывающих содержание каждого критерия, было установлено, насколько каждая из представленных моделей соответствует новым критериям. Каждый из критериев оценивался по шкале от 1 до 10 баллов. Результаты оценки приведены в табл. 2.
По итогам проведенной оценки модель взаимного финансирования получила наивысшие баллы. Распределение мест в рейтинге моделей, построенном на основании проведенной оценки, достаточно устойчиво, что свидетельствует о высокой степени объективности выполненной оценки.
Проведенная оценка моделей ЕБРР по предлагаемым автором критериям позволила отобрать лучшую модель. Это модель взаимного финансирования. Вместе с тем ей присущи следующие недостатки:
Таблица 2
результаты оценки моделей по новым инженерным критериям
- недостаточная проработанность инженерной составляющей;
- отсутствие учета требований собственников жилья в части согласования с ними сроков и объемов ремонтных работ;
- отсутствие методик расчетов экономической эффективности модели по сравнению с другими. На основе данных замечаний построена и
описана авторская модель финансирования капитального ремонта. В предлагаемой модели сбор средств на капитальный ремонт организован по советскому образцу, но в части их распределения прежние подходы не используются. Так, предполагается распределять средства на капитальный ремонт только в рамках той жилой агломерации, в которой они были собраны.
Эти нормативы могут быть использованы в части отбора зданий по их состоянию в жилую агломерацию, чтобы обеспечить ритмичность в постановке зданий на капитальный ремонт. Однако следует постоянно уточнять приведенные в нормативах сроки, сообразуясь с местной (региональной) статистикой по долговечности конструкций и элементов зданий, в соответствии с существующей нормативной базой [5].
Новый Жилищный кодекс РФ представляет собственникам жилых помещений право определять объемы и сроки работ по капитальному ремонту их общего имущества. В модели взаимного финансирования это право совершенно не учитывается.
В описании инженерных аспектов авторской модели была предложена процедура планирования капитального ремонта на основе нормативов. Такой достаточно жесткий, хотя и технически обоснованный подход может вызвать неприятие собственников жилья. Можно предположить, что эти два противоречащих друг другу подхода к определению сроков и объемов капитального ремонта будут часто иметь место. Для разрешения этого противоречия необходим поиск компромисса. Такой компромисс может быть обеспечен в рамках разработанного организационно-экономического механизма капитального ремонта. Этот механизм универсален и может применяться в рамках любой из рассмотренных моделей [4].
Рассмотренные корректировки модели взаимного финансирования по инженерным и социальным составляющим могут быть осуществлены и в других моделях, предлагаемых ЕБРР. Но в них они не будут выглядеть так органично, как в авторской
социальная
Безопас- техно- и эконо-
модель ность логич- мическая всего
здания ность эффективность
Взаимное фи- 8 10 9 27
нансирование
Доверительное 5 4 6 15
управление
Фонд ремонта 7 7 4 18
дома
Добровольные 3 3 4 10
платежи
Амортизацион- 9 9 7 25
ные отчисления
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: шгб7>теЯ те ЪР*?жгеЪ4
31
модели. Экономический блок авторской модели является логическим продолжением инженерного и социального блоков.
В предлагаемой автором модели экономическая составляющая представлена обязательными платежами за капитальный ремонт и его взаимным финансированием собственниками помещений разных домов. В отличие от модели взаимного финансирования сбор средств осуществляется на основании инженерных подходов, т. е. объединение многоквартирных домов происходит на базе технической обоснованности. Таким образом, в агломерацию включаются дома, близкие по техническим характеристикам. Это своего рода график, в котором указаны дома, нуждающиеся в ремонте. Это позволяет собирать денежные средства со всех домов и в тот же год тратить их на ремонт одного дома, у которого наиболее высокая степень физического износа.
Апробация экономического блока авторской модели проведена на условном примере. В примере пять однотипных домов, капитально ремонтируемых в течение пяти лет (установленный плановый горизонт).
В модели может быть сколько угодно зданий, но их число должно быть кратно плановому горизонту. Количество зданий в реальных экономических условиях будет определяться даже не деньгами, а возможностями (мощностями) ремонтно-строительных организаций.
Для выяснения экономических преимуществ авторской модели были рассчитаны затраты на капитальный ремонт той же группы домов с соблюдением тех же инженерных и социальных нормалей,
List of references
1. Departmental building codes VSN 58-88 (p) Provision on organization and carrying out reconstruction, repair and maintenance of buildings, objects of municipal and welfare appointment: order of the State Committee on architecture at the State Committee for Construction of the USSR of 23.11.1988, no. 312.
2. Korobeynikov O. P., Korobeynikova O. O., Bocha-rov V. A., Panyutina E. A., Morozova N. A., Sorokin E. E. Analysis, reproduction and asset accounting on basis of engineering [Analiz, vosproizvodstvo i uchet osnovnykh fondov na inzhiniringovoi osnove], Ekonomicheskii analiz: teoriia i praktika - Economic analysis: theory and practice, 2013, no. 28 (331), pp. 36-41.
3. Kostetsky N. F., Gurko A. И. Potential sources of financing the reconstruction and modernization of
но с финансированием ремонта за счет кредитов для каждого дома. Эта кредитная модель обобщает наиболее существенные экономические черты моделей, предложенных ЕБРР, кроме моделей взаимного финансирования и амортизационных отчислений. Сравнение затрат на условном примере показало почти двукратное преимущество авторской модели.
Список литературы
1. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»: приказ Госкомархитекту-ры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312.
2. Коробейников О. П., Коробейникова О. О., Бочаров В. А., Панютина Е. А., МорозоваН. А., Сорокина Е. Е. Анализ, воспроизводство и учет основных фондов на инжиниринговой основе // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 28. С. 36-41.
3. Костецкий Н. Ф., Гурко А. И. Потенциальные источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда // Экономика строительства. 2004. № 12. С. 12-25.
4. Сазонов П. А., Смирнов С. А. Оптимизационное моделирование как инструмент повышения эффективности инвестиций в капитальный ремонт жилых зданий // Социально-гуманитарные науки: c6. тр. аспирантов и магистрантов. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. С. 290-292.
5. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные . Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. URL: http://docs. cntd. ru/document/1200084096.
housing stock [Potentsial'nye istochniki finansirovaniia rekonstruktsii i modernizatsii zhilishchnogo fonda], Jekonomika stroitel 'stva - Construction Economics, 2004, no. 12, pp. 12-25.
4. Sazonov P. A., Smirnov, S.A. Optimization modeling as tool to improve the efficiency of investment in capital repairs of residential buildings [Optimizatsionnoe modelirovanie kak instrument povysheniia effektivnosti investitsii v kapital'nyi remont zhilykh zdanii], Sotsial 'no-gumanitarnye nauki: sbornik trudov aspirantov i magistrantov - Social-Human Sciences, N. Novgorod: the Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering, 2011, pp. 290-292.
5. SP 54.13330.2011 Multifamily residential buildings. Updated edition of SNIP 31-01-2003, Available at: http://docs. cntd. ru/document/1200084096.
32
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: ШВОРНЯ -и ЪРЛЖкЫ
