Анализ факторов влияния на стоимость автомобильной заправочной станции Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Анализ факторов влияния на стоимость автомобильной заправочной станции*

А.Е. Яскевич

оценщик II категории ООО «Интерком-Аудит» (г. Москва)

Андрей Евгеньевич Яскевич, yaskevich@intercom-audit.ru

Введение

Автомобильная заправочная станция (АЗС) - объект транспортной инфраструктуры -рассматривается как комплекс объектов недвижимости (в составе земельных участков с улучшениями) и специализированного оборудования. Комплекс располагается на придорожной территории и предназначается для заправки топливом транспортных средств. Одновременно АЗС может являться торговым объектом оптово-розничной реализации горюче-смазочных материалов (ГСМ), сопутствующих товаров и услуг.

В России пока не сформировался развитый рынок АЗС, поэтому решение задачи оценки реальной рыночной стоимости отдельных станций или их сетей сопряжено с определенными сложностями.

Суть традиционных подходов к оценке применительно к оценке АЗС в следующем:

1) затратный подход в большинстве случаев основан на методе замещения, в рамках которого рассчитывается стоимость прав на земельные участки, улучшения, специализированное оборудование с учетом износов (для двух последних) и «прибыли предпринимателя» (внешнего износа). Затратный подход наиболее реально отражает «стоимость воспроизводства» основных средств, не касаясь самого бизнеса. Основной проблемой является определение прибыли предпринимателя (внешнего износа), что при оценке бизнеса может трактоваться как положительный и отрицательный гудвилл;

2) сравнительный подход базируется на сравнении имеющихся аналогов. Учитываются такие параметры, как емкости ГСМ, виды топлива, тип топливораздаточной колонки (ТРК), площади земельных участков, месторасположение (регион) с ориентировкой на трафик и деловую репутацию. Здесь возникают сложности в проведении корректировок при отсутствии достаточного предложения аналогов на рынке. Используя сравнительный подход к оценке, можно определить стоимость бизнеса;

3) использование доходного подхода в большинстве случаев основывается на данных заказчика о работе оцениваемой АЗС в части реализации ГСМ и сопутствующих услуг, об операционных расходах и о налогообложении. При применении этого подхода определяются денежные потоки и рассчитывается стоимость бизнеса методами дисконтированного денежного потока или прямой капитализации. Основной сложностью является определение достоверности информации, предоставляемой заказчиком. Более достоверной информацией могут стать фотография рабочего дня АЗС и среднеотраслевые данные. Используя доходный подход к оценке, можно определить стоимость бизнеса

В статье рассматривается решение вопросов ценообразования АЗС с применением сравнительного подхода.

* Автор выражает благодарность кандидату технических наук Яскевичу Е.Е. за постановку задачи, уточнение методологии и корректировку текстовой части работы.

Виды автомобильной заправочной станции

Существующие АЗС принято классифицировать по нескольким параметрам:

по работоспособности:

1) действующие;

2) недействующие:

• заброшенные;

• только что построенные;

по типу расположению на местности:

1) дорожные;

2) городские;

3) сельские;

4) речные;

по конструктивному исполнению:

1) стационарные (традиционные АЗС с подземным расположением резервуаров для хранения топлива при пространственном разнесение резервуаров и ТРК);

2) блочные (АЗС с подземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется размещением ТРК над блоком хранения топлива, выполненным как единое заводское изделие);

3) контейнерные (АЗС с надземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется размещением ТРК в контейнере хранения топлива, выполненном как единое заводское изделие);

4) модульные (АЗС с надземным расположением резервуаров для хранения топлива, технологическая система которых характеризуется разнесением ТРК и контейнера хранения топлива, выполненного как единое заводское изделие);

5) передвижные (АЗС, предназначенные для розничной продажи топлива, мобильная технологическая система установлена на автомобильном шасси, прицепе или полуприцепе и выполнена как единое заводское изделие);

по способу размещения резервуаров:

1) с подземным расположением (традиционные и блочные АЗС);

2) с наземным расположением (контейнерные и модульные АЗС);

3) с расположением на транспортном средстве (обычно для передвижных АЗС);

по нормативным параметрам типовых проектов:

1) число топливозаправочных колонок;

2) число заправок в часы пик;

3) количество заправляемых машин в сутки;

4) общая вместимость резервуаров;

по функциональному назначению:

1) общего пользования (как правило, многотопливная АЗС, на территории которой предусмотрена заправка транспортных средств двумя или тремя видами топлива (бензин и дизельное топливо, сжиженный углеводородный и сжатый природный газы);

2) ведомственные (заправочные пункты размещаются на территории предприятия и предназначены для заправки транспортных средств только этого предприятия).

В статье исследуются действующие дорожные стационарные АЗС, то есть объекты, имеющие земельный участок (в собственности либо аренде), соответствующие улучшения земельного участка и специализированное оборудование.

Цель и задачи исследования

Целью исследования является анализ факторов влияния на стоимость АЗС и опреде-

ление наиболее оптимальных корреляционно-регрессионных зависимостей между основными факторами и стоимостью АЗС. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• проанализировать ретроспективные данные об оценке АЗС;

• определить ценообразующие факторы;

• произвести выборку рыночных данных;

• проанализировать вклад каждого фактора в стоимость АЗС;

• установить связь стоимости АЗС с основными факторами влияния;

• выбрать наиболее оптимальные связи для использования в расчетах по оценке АЗС.

Методология проведения исследования:

• получение представительной выборки данных о рынке купли-продажи АЗС в различных регионах с учетом различных ценообразующих факторов;

• применение методов теории вероятности и математической статистики для обработки полученных данных;

• определение корреляционно-регрессионных связей основных ценообразующих факторов со стоимостью АЗС.

Данные, используемые при применении трех подходов к оценке автомобильной заправочной станции

Существуют различные точки зрения по поводу выполнения отчетов об оценке АЗС1. АЗС оценивают:

1) как объект недвижимости;

2) как бизнес.

В отчете об оценке необходимо указать данные, полученные при использовании затратного, доходного и сравнительного подходов.

При применении затратного подхода, как правило, используются предоставленная заказчиком информация о сметной стоимости строительства (если таковая существует) либо укрупненные расценки. Отсутствие информации о составе оборудования, характеристиках улучшений, формирующих АЗС, прибыли предпринимателя (внешнего износа) может являться формальной причиной для отказа в использовании затратного подхода.

Доходный подход реализуется методами прямой капитализации или дисконтирования потоков денежных средств. Во многих случаях используется именно капитализация, поскольку простота исполнения этого метода в оценке обусловлена легкостью получения информации о годовой доходности объекта. Значения стоимости АЗС, полученные при применении доходного подхода, должны быть указаны в отчете, однако их надежность легко подвергнуть сомнению из-за относительно малого количества информации о доходности объекта в условиях экономической нестабильности.

Несмотря на относительно закрытый рынок, сложности в позиционировании АЗС и качественном подборе аналогов, при использовании сравнительного подхода к оценке АЗС можно получить стоимость, максимально приближенную к существующей. Однако расчеты зачастую осложняются необходимостью корректировок при отсутствии достаточной информации об объектах-аналогах. Также существует расхождение в определении ценообразующих факторов.

Большинство участников дискуссий на эту тему склоняются к тому, что основными факторами ценообразования являются количество заправок в сутки (параметр, отражающий выбор месторасположения, деловую репутацию и доходность объекта) или объемы продаж в натуральном выражении («прокачка»). Остальные факторы во многих случаях считают-

1 Ш1_: http://www.appraiser.ru http://labrate.ru

ся малозначимыми. Осложнение в оценке обусловлено сравнительно малой надежностью информации по этим факторам влияния по объектам-аналогам. При отсутствии документальной информации, предоставленной заказчиком, зачастую анализируется информация в краткосрочный период, что не учитывает фактор сезонности. Помимо этого, информация об объектах-аналогах не всегда является достоверной.

Как уже указывалось, корректировки при использовании сравнительного подхода - одно из затруднений, с которыми приходится сталкиваться при оценке АЗС. Наряду с привычными корректировками численных выражений таких параметров, как износ, площадь строений, объемы хранилищ ГСМ, дата реализации и т. п., в последнее время активно обсуждается возможность введения корректировок по результатам регрессионного анализа факторов влияния и стоимости АЗС. Отсутствие единого воззрения на ключевые параметры ценообразования порой приводит к неожиданным результатам:

• появляются прямые зависимости стоимости АЗС от реализации на ней ГСМ (суточной, месячной, годовой);

• появляются сложные и субъективные модели, в которых используются кодировки ряда параметров по балльным шкалам ранжирования.

В результате ретроспективных исследований было установлено, что различными авторами выделяются следующие факторы, влияющие на ценообразование АЗС:

1) расположение:

• регион;

• приближенность к населенному пункту;

• приближенность к трассе (объем проходящего трафика);

• удобство подъезда («левые» и «правые» АЗС, расположение относительно транспортного потока);

2) площадь:

• земельного участка (с учетом прав на него);

• улучшений;

3) оборудование:

• емкости для хранения ГСМ (объем, количество);

• ТРК (количество, тип);

• дополнительное оборудование;

4) сопутствующие сервисы:

• паркинг (наличие, площадь);

• магазин;

• мойка;

• кафе;

• станция технического обслуживания (СТО);

• шиномонтаж;

5) цены на ГСМ;

6) «прокачка» ГСМ;

7) принадлежность к крупной сети;

8) наличие заправщиков (такой фактор был указан в одном из расчетов при регрессионном анализе);

9) конструкция АЗС;

10) качество топлива (сложноучитываемый фактор).

Информация о рейтингах регионов и средней стоимости горюче-смазочных материалов

В рамках настоящего исследования в качестве фактора, отражающего месторасположение объектов в географическом смысле был выбран «рейтинг инвестиционно риско-

вый». Этот рейтинг отражает привлекательность капиталовложений в доходоприносящий объект. В качестве второго фактора, связанного с географией и регионом, была принята величина средних розничных цен на ГСМ в субъектах Российской Федерации. Поскольку существующие на рынке предложения купли-продажи АЗС значительно различаются по стоимости при сравнимых показателях площадей земельных участков и строений, объемам емкостей и заявленной «прокачке», а также при прочих равных условиях, целесообразно изучить характеристики регионов расположения АЗС с целью поиска стоимостных отличий именно в характеристиках региона расположения, то есть учитывать некие макроэкономические показатели.

Рейтинг регионов определен рейтинговым агентством «Эксперт РА»2, данные актуализированы на 31 декабря 2008 года. Схематично соотношение рейтингов представлено на рисунке 1.

Ц ГО

X Ф I—

О с

X

X

о

S

S

ь

ф

m

X

инвестиционный риск

Рис. 1. Соотношение инвестиционно рисковых рейтингов регионов

Средние потребительские цены на бензин автомобильный и дизельное топливо определены Федеральной службой государственной статистики по состоянию на 6 апреля 2009 года3.

Выборка рыночных данных для анализа

В рамках исследования был проведен анализ рынка АЗС в различных регионах Российской Федерации. Критерием отбора аналогов являлось содержание максимально полной информации по ценообразующим факторам. Учитывалась информация о наличии земельных участков и площадях строений. Информация была получена из открытых источников о продаже готового бизнеса и недвижимости4.

При анализе данных использовались встроенные средства MS Office, в частности, вычисление коэффициента корреляции и формулы регрессии.

2 URL: http://www.raexpert.ru

3 URL: http://www.gks.ru/

4 См. например: URL: http://www.bis-broker.com URL: http://www.ingimar.ru

URL: http://www.business.su URL: http://www.bfs.ru URL: http://www.deloshopnn.ru URL: http://www.biztorg.ru URL: http://www.bizzona.ru URL: http://www.irr.ru URL: http://www.bportal.ru URL: http://www.narashvat.ru

Результаты исследования

В процессе исследования было изучено влияние различных факторов на формирование стоимости АЗС. На основании рейтинга регионов, средней стоимости ГСМ и прочих параметров сгруппирована выборка рыночных данных, представленная в таблице 1.

На основании данных таблицы 1 были проанализированы следующие факторы влияния на формирование стоимости:

• наличие земельного участка и его площадь;

• количество топливных емкостей;

• объем топливных емкостей;

• количество топливораздаточных колонок (ТРК);

• количество пистолетов на ТРК.

Прежде всего была проверена зависимость стоимости предложения от площади земельного участка. График, представленный на рисунке 2, демонстрирует практическое отсутствие зависимости по этому элементу сравнения.

с

3 О ц §

4

о

.а

I-

.0

I—

о

о

о

I—

о

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

у = 2Е-05х2- 0,0872х + 889,39 Я2 = 0,0437 ♦

♦

♦

♦♦ ♦ ♦ . ♦

♦ ^ ▲ ▲

♦ ♦ ♦ 1111 ▼ ♦ 1 $ 1 ♦ 1 1 1

1 000 2 000 3 000 4 000

5 000 6 000 7 000 8 000 9 000

площадь земельного участка, кв. м

0

0

Рис. 2. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от площади

земельного участка

Низкий коэффициент корреляции (Я = 0,209) свидетельствует о том, что этот фактор практически не оказывает влияния на стоимость АЗС.

Анализ зависимости и данных, представленных на рисунке 2, показывает, что площадь земельного участка до 3 000 квадратных метров является оптимальной для размещения АЗС. Большая площадь земельного участка обусловливает незначительное повышение стоимости АЗС за счет расположения на нем сопутствующих бизнес-единиц (кафе, парковка, мойка и т. п.).

На графике, представленном на рисунке 3, показана зависимость стоимости АЗС от объема топливных емкостей.

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950

Таблица 1

Таблица выборки данных

Регион Заявленная цена, тыс. р. Цена, тыс. долл. США Земельный участок, кв. м Количество топливных емкостей, шт. Объем топливных емкостей, куб. м Количество колонок, шт. Количество пистолетов, шт. Средняя розничная цена ГСМ, р/л Инвестиционно рисковый рейтинг

Брянская область 11 ООО 314 нет данных 4 300 8 8 17 ЗВ1

Саратовская область 41 ООО 1 171 5 000 4 172 4 8 18 ЗВ1

Калужская область 20 ООО 571 нет данных 4 200 6 6 18 ЗВ1

Рязанская область 21 ООО 600 нет данных 4 600 4 22 18 ЗВ1

Рязанская область 10 850 310 3 600 4 240 3 6 18 ЗВ1

Рязанская область 15 925 455 8 000 3 240 6 6 18 ЗВ1

Новосибирская область 17 500 500 4 631 4 175 4 4 17 2В

Самарская область 10 500 300 2 665 5 400 4 8 17 2В

Самарская область 10 500 300 3 600 8 350 4 4 17 2В

Самарская область 11 500 329 2 665 4 400 4 4 17 2В

Самарская область 7 000 200 1 280 3 500 3 5 17 2В

Нижегородская область 21 0000 6 000 нет данных 32 1 010 23 52 19 2В

Нижегородская область 32 000 1 000 1 650 9 440 6 6 19 2В

Нижегородская область 65 100 1 860 1 650 9 640 6 6 19 2В

Красноярский край 35 000 1 000 1 400 3 75 3 3 19 2В

Красноярский край 79 000 2 633 7 504 13 528 11 19 19 2В

Красноярский край 35 000 1 000 2 818 6 365 6 12 19 2В

Красноярский край 35 000 1 000 3 292 4 189 2 4 19 2В

Красноярский край 17 500 500 2 500 6 373 3 3 19 2В

Московская область 80 500 2 300 5 000 5 125 5 9 19 1В

Московская область 90 000 2 300 5 000 5 150 5 8 19 1В

Московская область 87 500 2 500 нет данных 4 300 4 16 19 1В

Московская область 30 600 900 3 500 4 180 4 8 19 1В

Московская область 7 820 230 5 000 6 350 4 8 19 1В

Московская область 10 000 294 6 000 4 250 4 4 19 1В

о

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

с

3

о

с;

о

4

о

.0

I-

.0

I—

о

о

о

I—

о

объем емкостей ГСМ, куб. м

Рис. 3. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от объема

топливных емкостей

Полученный коэффициент корреляции (Я = 0,817) свидетельствует о заметном влиянии этого фактора на ценообразование.

На рисунке 4 показана зависимость стоимости АЗС от количества топливных емкостей, расположенных на ней.

количество емкостей для ГСМ, шт.

Рис. 4. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от количества

топливных емкостей

Полученный коэффициент корреляции (Я = 0,837) свидетельствует о наличии влияния этого фактора на ценообразование.

На рисунке 5 показана зависимость стоимости АЗС от количества топливораздаточных колонок.

количество ТРК, шт.

Рис. 5. Влияние количества топливораздаточных колонок на формирование стоимости

автомобильной заправочной станции

Полученный коэффициент корреляции (Я = 0,835) свидетельствует о заметном влиянии этого фактора на ценообразование.

На графике, представленном на рисунке 6, показана зависимость стоимости АЗС от количества топливораздаточных пистолетов.

3

о

с;

О

_о

к

о

о

к

о

количество топливораздаточных пистолетов, шт.

Рис. 6. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от количества

топливораздаточных пистолетов

Высокая величина коэффициента корреляции (Я = 0,844) свидетельствует о ключевом влиянии этого фактора на формирование стоимости АЗС (более высоком, чем влияние количества ТРК или количества топливных емкостей, см. рисунки 3 и 4).

Хотелось бы отметить, что количество пистолетов, количество ТРК, количество топливных емкостей - величины, связанные с наличием типовых проектов АЗС, предлагаемых к постройке. Расчетное подтверждение этого утверждения можно продемонстрировать уравнениями регрессионной зависимости, полученными при анализе этих показателей (рис. 7), который показывает, что количественные характеристики элементов топливораздаточной системы являются величинами взаимосвязанными.

ь 60

О

X

_о

і

т

о

I-

сс

со

со

о

со

с

о

I-

о

со

к

о

ф

т

о

50

40

30

20

10

у = 0,0827х2 + 0,1579х + 4,7029 Н 2= 0,8191

у = 0,0507х2- 0,2044х + 6,9239 Н2 = 0,7941

10 15 20 25 30 35

количество емкостей для ГСМ, ТРК, шт.

♦ зависимость количества пистолетов от количества ТРК

■ зависимость количества пистолетов от количества емкостей для ГСМ

0

Рис. 7. Связь факторов количества топливных емкостей, количества топливораздаточных

колонок и количества пистолетов

Иными словами, существуют устоявшиеся конструктивные схемы, в рамках которых проектируется система «количество топливных емкостей - количество ТРК - количество топливораздаточных пистолетов».

Достаточно высокий коэффициент корреляции (Я = 0,891-0,905) свидетельствует о том, что можно рассматривать факторы «количество топливных емкостей», «количество ТРК», «количество топливораздаточных пистолетов» как взаимосвязанные.

В соответствии с предыдущим утверждением целесообразным представляется анализ зависимости стоимости предложения от соотношения количества пистолетов к объему емкостей, то есть фактор «предполагаемой предельной прокачки» (рис. 8).

Несколько неожиданным представляется падение коэффициента корреляции (Я = 0,587) с устойчивого показателя 0,817-0,844 в область значений, вызывающих сомнение в наличии зависимости.

Дальнейший анализ был проведен с использованием информации, представленной в таблице 1. Рыночные данные были сгруппированы по регионам расположения в соответствии с инвестиционно рисковыми рейтингами и среднестатистической рыночной стоимостью топлива. После такого разбиения был проведен анализ формирования стоимости

предложения АЗС на основании отношения количества пистолетов к усредненной розничной цене топлива в емкостях для хранения ГСМ. На рисунке 8 показаны результаты этого анализа.

отношение количества топливораздаточных пистолетов к объекму емкостей ГСМ

Рис. 8. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от отношения

количества топливораздаточных пистолетов к объему предельного запаса горючесмазочных материалов

Анализ (рис. 9) показал аналогичный предыдущему (рис. 8) результат, полученный при использовании данных без учета региональных особенностей (коэффициент корреляции 0,587 и 0,560 соответственно). Графики и зависимости, построенные с учетом разделения по региональному признаку, дают высокий показатель корреляционной зависимости: 0,900-0,963. Высокие коэффициенты корреляции при разбиении выборки по регионам расположения свидетельствуют о том, что группирование рыночных данных по их глобальному местоположению с соответствующим инвестиционно рисковым рейтингом и введение в расчеты стоимости относительной розничной цены топлива необходимы для объективного анализа факторов, влияющих на ценообразование.

Следует отметить, что найденные корреляционно-регрессионные зависимости получены без учета скидки на уторговывание, которая зависит от состояния экономики и рынков.

Также в рамках настоящего исследования было проверено предположение о влиянии площади земельного участка и наличия дополнительных сервисов (с разбиением предложений по региону размещения) на стоимость АЗС. Для этой цели из общей выборки были отобраны предложения, информация о которых позволяла судить о наличии (отсутствии) дополнительных сервисов и площади земельного участка.

В связи с тем, что выгоду от наличия различных сервисов на оцениваемой АЗС оценить достаточно сложно, все возможные варианты были приравнены по весомости своего вклада. Для получения некоего цифрового выражения количества сопутствующих сервисов была применена соответствующая кодировка (табл. 2).

отношение

О все регионы

о регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 1В д регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 2В щ регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 3В1

Рис. 9. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от отношения количества пистолетов к розничной стоимости предельного запаса горючего в топливных емкостях (на графике - ось отношений), с разделением на три региона

Таблица 2

Кодировка наличия сервисов на автомобильной заправочной станции

Наименование сервиса Балл

Кафе 2

Магазин 2

Автостоянка (возможность ее организации) 2

Мойка 2

Автомастерская (шиномонтаж, СТО, иные) 2

Итого 10

Полученная выборка приведена в таблице 3.

Таблица 3

Выборка автомобильных заправочных станций для анализа влияния дополнительных сервисов и площади земельного участка на их стоимость

Стоимость тыс. долл. США Регион Рейтинг Земельный участок, кв. м Магазин, сопутствующие сервисы, шт.

2 500 Московская область 1В нет данных 2

900 Московская область 1В 3 500 2

230 Московская область 1В 5 000 2

294 Московская область 1В 6 000 2

2 300 Московская область 1В 5 000 8

2 300 Московская область 1В 5 000 10

200 Самарская область 2В 1 280 0

1 000 Красноярский край 2В 1 400 0

1 000 Нижегородская область 2В 1 650 0

1 860 Нижегородская область 2В 1 650 0

500 Красноярский край 2В 2 500 0

1 000 Красноярский край 2В 2 818 2

1 000 Красноярский край 2В 3 292 2

2 633 Красноярский край 2В 7 504 2

6 000 Нижегородская область 2В нет данных 4

300 Самарская область 2В 2 665 4

300 Самарская область 2В 3 600 4

500 Новосибирская область 2В 4 631 4

По выборке (табл. 3) были построены графики, представленные на рисунках 10 и 11.

площадь земельного участка, кв. м

♦ регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 1В

■ регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 2В

Рис. 10. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от площади земельного участка с разбиением по регионам

О

_0

I-

.0

13

о

о

13

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000 У

-50,208 х2 + 416,58х + 912 Я2 = 0,0619, рейтинг 2В

у = -27,479 х2 + 494,62х + 101,67 Я2 = 0,4091, рейтинг 1В

0 2 4 6 8 10 12

сегментирование по дополнительным сервисам

■ регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 1В + регионы с инвестиционно рисковым рейтингом 2В

Рис. 11. Зависимость стоимости автомобильной заправочной станции от наличия дополнительных сервисов с разбиением по регионам

0

Низкие коэффициенты корреляции (0,123 и 0,507 - для зависимости стоимости АЗС от площади земельного участка; 0,640 и 0,249 - для зависимости АЗС от наличия сопутствующих сервисов) на обоих графиках (рисунки 10 и 11) свидетельствуют о малой степени корреляции. Однако наличие дополнительных сервисных бизнес-единиц показывает устойчивую тенденцию роста стоимости АЗС.

Выводы

Результаты проведенного исследования позволили сделать следующие выводы:

1) существует слабая зависимость ценообразования от площади земельного участка. Наиболее оптимальна площадь земельного участка менее 3 000 квадратных метров, при увеличении его площади имеется тенденция роста стоимости АЗС;

2) наличие дополнительных сервисов способно оказать влияние на стоимость АЗС в сторону роста. Надежных статистических данных не получено;

3) параметры топливораздаточного оборудования (объем и количество топливных емкостей, количество ТРК и количество топливораздаточных пистолетов) имеют значительное влияние на стоимость АЗС;

4) корреляционно-регрессионные зависимости между основными факторами влияния (количество пистолетов, объем топливных емкостей, средняя стоимость ГСМ) тесно связаны с рейтингом инвестиционной привлекательности регионов и среднестатистическими ценами на ГСМ;

5) введение корректировок на объем топливных емкостей, количество ТРК, количество пистолетов, регион и среднюю цену ГСМ может производиться с использованием корреляционно-регрессионных зависимостей, установленных в настоящем исследовании.

В таблице 4 представлены выявленные корреляционно-регрессионные связи в порядке возрастания их влияния на стоимость АЗС.

Таблица 4

Выявленные корреляционно-регрессионные связи между стоимостью АЗС

и различными параметрами

№ Параметр Регрессия R Примечание Номер рисунка с иллюстрирующим графиком

1 Площадь земельного участка: - в целом, без учета региона нахождения АЗС - с разбиением по регионам с различным рейтингом у = 2Е - 0,5х2 - 0,0872х + 889,39 0,209 Площадь земельного участка не влияет на стоимость АЗС, зависимости нет 2

у = -0,14^ + 1899,4 0,123 Зависимость слабая либо отсутствует 10

у = 0,2069x + 315,12 0,507

2 Наличие дополнительных сервисов (с разбиением по регионам) у = -27,479x2 + 494^ + 101,67 0,640 11

у = -50,208x2 + 416,58я + 912 0,249

3 Объем топливных емкостей у = 0,0115х2 - 7,5775x + 1 875,3 0,817 Зависимость имеется 3

4 Количество топливных емкостей у = 2,4043x2 + 102^ + 288,55 0,837 4

5 Количество ТРК у = 7,301а*2 + 78,845x + 350,9 0,835 5

6 Количество топливораздаточных пистолетов у = 0,7434x2 + 68,552x + 331,55 0,844 6

7 Параметры топливораздаточного оборудования: - зависимость количества топливораздаточных пистолетов от количества топливных емкостей - зависимость количества топливораздаточных пистолетов от количества ТРК - отношение количества пистолетов к объему топливных емкостей (без разбиения по регионам) - отношение количества пистолетов к розничной стоимости предельного запаса горючего в топливных емкостях (с разбиением по регионам) у = 0,0507x2 - 0,2044х + 6,9239 0,891 Данные параметры топливораздаточного оборудования АЗС связаны между собой 7

у = 0,0827x2 + o,1579x + 4,7029 0,905

у = 596 38и2 + 1332x + 361,44 0,587 Зависимость слабая либо отсутствует 8

у = -0,3758x2 + 77,265x - 1 099,3 0,901 Зависимость от выраженной до ярко выраженной 9

у = 5,2177x2 - 200^ + 2 275,6 0,905

у = 1,11x2 - 50,7^ + 943,47 0,963

Сделанные выводы дают возможность судить о следующем:

1) площадь земельного участка имеет низкое влияние на ценообразование. Косвенно это утверждение можно обосновать тем, что существует труднооцениваемое количество факторов, связанных с получением и эксплуатацией земельного участка, информация о которых, вероятнее всего, предоставляться не будет, и фактор того, что создание АЗС, как правило - единичный случай в определенном районе расположения; оборудование нескольких АЗС с большой плотностью расположения приведет к общему падению доходности;

2) влияние дополнительных сервисов, таких как магазин, СТО, мойка, кафе и т. д., на стоимость АЗС крайне низкое либо отсутствует;

3) максимально влияющими факторами, как показывают приведенные графики, являются количество топливораздаточных пистолетов и стоимость хранимого запаса топлива (максимальное количество реализуемого горючего). Иными словами, стоимость предложения АЗС на рынке формируется возможностью реализации имеющегося запаса горючего в минимальные сроки.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. URL: http://www.appraiser.ru 8. URL http //www.bfs.ru

2. http://labrate.ru 9. URL http //www.deloshopnn.ru

3. URL: http://www.raexpert.ru 10. URL http //www.biztorg.ru

4. URL: http://www.gks.ru/ 11. URL http //www.bizzona.ru

5. URL: http://www.bis-broker.com 12. URL http //www.irr.ru

6. URL: http://www.ingimar.ru 13. URL http //www.bportal.ru

7. URL: http://www.business.su 14. URL http //www.narashvat.ru

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (РАГС)

ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ» МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» РАГС

Приглашают принять участие в практическом консультационном

семинаре 6-8 апреля 2010 года, г. Москва

ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬ

• правовой режим различных категорий земель. Отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую

• нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель и их применение в практической работе

• порядок ведения и формы документов по кадастровому учету объектов недвижимости

• требования к подготовке межевого плана

• программные комплексы по автоматизированной подготовке межевого плана

• методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных работ

• формирование земельных участков

• современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель

• государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

• технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства

• о лицензировании геодезической и картографической деятельности

• судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками

• ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства

• правила установления на местности границ объектов землеустройства

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел/ф: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 по e-mail: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru