CC BY
60
16. Хайруллин В.А., Быль Е.А. Последствия реформы жилищно-коммунального хозяйства для структуры управляющих компаний города Уфы // Интернет-журнал Науковедение. 2013. № 6 (19) [Электронный ресурс]. URL: http://publ.naukovedenie.ru (08 янв. 2015).
17. Хайруллин В.А., Гареева З.А., Баязитова Э.Ф. Расчет социальной ставки дисконта в процессе оценки величины социального эффекта при реконструкции участка автомобильной дороги М5 «Урал» // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 1 (20) [Электронный ресурс]. URL:
http://publ.naukovedenie.ru (08 янв. 2015).
18. Хайруллин В.А., Терехов И.Г., Огнева А.С. Метод расчета социального эффекта в ходе реализации инвестиционно-строительного процесса // Интернет-журнал Науковедение. 2013. № 4 (17) [Электронный ресурс]. URL: http://publ.naukovedenie.ru (09 янв. 2015).
19. Хайруллин В.А., Шакирова Э.В. Оценка бюджетного и социального эффекта при освоении государственных инвестиций: монография. Уфа: РИЦ УГНТУ, 2013. 54 с.
УДК 330.322.4
АЛГОРИТМ ФОРМИРОВАНИЯ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
л _ о
© И.В. Ямщикова1, Р.В. Сайфутдинова2
Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Предложен алгоритм формирования укрупненных показателей стоимости строительства жилья. Рассмотрены две главные задачи подготовительного этапа, а также способы создания укрупненных сметных норм с помощью приемов экономического анализа и основные этапы формирования укрупненных показателей стоимости строительства жилья. Итогом работы на основном этапе предложена процедура формирования системы укрупненных показателей из средних общих величин и поправочных коэффициентов к ним. На заключительном этапе рекомендовано провести оценку качества сформированных укрупненных показателей стоимости строительства жилья.
Ключевые слова: инвестиции; сметная стоимость; экономический анализ.
ALGORITHM TO FORM HOUSING CONSTRUCTION ESTIMATED COST CONSOLIDATED INDICES I. V. Yamshchikova, R.V. Saifutdinova
National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
An algorithm of forming consolidated indices of housing construction estimated cost is proposed. Two main objectives of the preparatory phase and the methods of consolidated estimation standard formation through the application of economic analysis techniques are considered. The basic formation stages of consolidated indices of housing construction estimated cost are discussed as well. The main stage of the work includes the formation procedure of the system of consolidated indices from mean total values and their correction factors. It is recommended to evaluate the quality of the formed consolidated indices of housing construction estimated cost at the final stage. Keywords: investment; estimated cost; economic analysis.
Повышение точности определения стоимости строительства на ранних стадиях инвестирования является важной задачей экономической науки. Минимизация погрешности расчетов при укрупненной оценке стоимости строительства позволит с большей достоверностью проводить экспертизу экономической эффективности и сокращать риски инвестирования, в том числе при реализации инновационных проектов.
Недостатком современных методов укрупненных расчетов является сложность оценки применения инноваций в строительстве и возведения уникальных объектов. Поэтому проблему повышения точности укрупненных сметных расчетов необходимо решать совместно с улучшением качественной стороны методик, например, за счет совершенствования методов и алгоритмов формирования укрупненных показателей
стоимости строительства.
Наиболее перспективным, на наш взгляд, является создание укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема здания. Подобные нормативы удобно применять на самых ранних стадиях проектирования и при этом осуществлять сравнительный анализ наиболее эффективных проектных решений для конкретного объекта.
Отталкиваясь от показанной выше направленности укрупненных сметных норм, мы предлагаем алгоритм действий, необходимых для их формирования (рисунок). Намеченный план действий имеет большое значение, поскольку поможет правильно организовать работу и качественно ее выполнить.
Основными этапами формирования укрупненных
1Ямщикова Ирина Валентиновна, кандидат экономических наук, профессор кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, 89027625920.
Yamshchikova Irina, Candidate of Economics, Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, 89027625920.
2Сайфутдинова Раиса Викторовна, аспирант, тел.: 89149170861. Saifutdinova Raisa, Postgraduate, tel.: 89149170861.
Алгоритм формирования укрупненных показателей стоимости строительства жилья
показателей стоимости строительства жилья являются:
1) подготовительный этап, предусматривающий разработку методических основ предстоящего исследования. Основные задачи подготовительного этапа: разработка форм для сбора исходных данных на основе детальной классификации потребительских свойств и заранее определенного состава сметных затрат, а также определение направлений для отбора объектов-представителей посредством анализа популярных и перспективных архитектурно-планировочных решений жилых зданий;
2) сбор исходных данных позволяет грамотно организовать получение информации и материалов для дальнейшей обработки. В качестве исходной информации выступают, с одной стороны, элементы сметной стоимости или абсолютные стоимостные показатели, с другой - потребительские характеристики жилья;
3) основной этап, включает непосредственно математическую обработку стоимостных данных. Итогом работы на основном этапе будет формирование системы укрупненных показателей из средних общих величин стоимости конструктивных элементов и поправочных коэффициентов к ним;
4) заключительный этап предполагает проверку полученных результатов и сопоставление их с существующими методами укрупненных расчетов стоимости строительства. На заключительном этапе следует провести оценку качества сформированных укрупненных показателей стоимости строительства.
Нами определены две основные задачи подготовительного этапа:
- разработка форм для сбора исходных данных на основе детальной классификации потребительских свойств и заранее определенного состава сметных затрат;
- определение направлений для отбора объектов-представителей посредством анализа популярных и перспективных архитектурно-планировочных решений жилых зданий.
Мероприятия подготовительного этапа нацелены на облегчение и упорядочение следующего этапа -сбора исходных данных.
Сбор исходных данных является одним из ключевых этапов исследования. От качества собранной информации в значительной степени зависит результат. Заполнение подготовленных форм осуществляется на основании проектно-сметной документации, разработанной для подобранных объектов-представителей. На данном этапе проводится контроль полноты и достоверности собираемой информации. Для более точного описания объектов-представителей мы предлагаем вносить в заполняемые формы помимо основных характеристик также комментарии и примечания, которые затем помогут объяснить величину стоимостного показателя.
После сбора исходных данных начинается основной этап формирования укрупненных показателей стоимости строительства. Он связан с математической обработкой полученных стоимостных данных.
Аналитические расчеты можно выполнять даже при помощи стандартного пакета математических и статических функций MS Excel. Мы полагаем, что использование более совершенных статистических программных продуктов, таких как StatPro, в значительной степени облегчит расчетные процедуры основного этапа. Обязательное обеспечение экономического анализа математическими и статистическими программами обусловлено тем, что в обработке полученных данных задействован разнообразный математический инструментарий.
На начальном этапе мы придаем большое значение применению простейших методов экономического анализа: они помогают прежде всего выявить наличие влияния того или иного фактора на стоимостные показатели жилья. В первую очередь данные определенным образом группируются и систематизируются. В ходе непосредственного исследования, как правило, все методы экономического анализа применяются в тесной взаимосвязи. Например, графические методы анализа невозможно применять без предварительной группировки, при этом графическое представление величин служит индикатором правильности направления группировки. Пользуясь методом группировки, мы рекомендуем разделять исходные данные на группы по конструктивным элементам здания. Внутри группы могут быть выделены типологические подгруппы, обусловленные, например, определенным типом фундаментов.
Во вторую очередь применяется простейший метод экономического анализа - сравнение, которое подразумевает сопоставление изучаемых объектов, проводимое с целью выявления различий между ними или общих черт, а также выделения общих тенденций.
При сравнении стоимостных показателей мы подчеркиваем важность обеспечения сопоставимости данных. В значительной степени на уменьшение сопоставимости данных влияют следующие субъективные для каждого объекта факторы:
1. Особые условия строительной площадки (геология, гидрогеология, выраженный рельеф и т.п.).
2. Разделение во времени, обуславливающее:
- изменение строительных норм и других нормативов, являющихся основой для проектирования и производства работ;
- изменение технологий производства строительно-монтажных работ, применение новых материалов;
- разный уровень цен (несовершенство системы индексации сметной стоимости).
3. Сметная документация включает только те затраты сводного сметного расчета стоимости строительства, которые предусмотрены проектом.
4. Различия в выдаваемых технических условиях на подключения к сетям.
5. Субъективные пожелания (условия) заказчика.
6. Субъективные действия проектировщиков и сметчиков при разработке проектно-сметной документации.
Для большей сопоставимости стоимостных показателей мы предлагаем приводить их значения к од-
ному качественному виду (описывают один конструктивный элемент), а также к одному периоду времени (единый уровень цен). Также необходимо обеспечивать единство технических и природных условий (базовый регион строительства).
Особую сложность в сравнительном анализе представляют многомерные сравнения по множеству различных показателей. Мы предлагаем уменьшать многомерность сравнения путем выделения подгрупп внутри группы. При сравнительном анализе средних величин необходимо обратится к понятиям: средняя арифметическая взвешенная величина, среднее квадратичное отклонение, мода, медиана, дисперсия, коэффициент вариации и др.
Мы считаем удобным на основном этапе формирования укрупненных показателей стоимости строительства использовать аналитические таблицы. Они являются одним из важнейших приемов группировки данных. Применение таблиц, по нашему мнению, целесообразно на всех этапах формирования укрупненных показателей.
Для наглядного представления данных мы рекомендуем применять графические методы анализа. Графики помогают одновременно охарактеризовать и осмыслить совокупность показателей: выявить наиболее типичные соотношения и связи этих показателей, определить основные тенденции, различия в структуре затрат. Существует большое разнообразие графических методов анализа: это различные виды графиков, диаграмм, статистических карт, графических изображений и т.д. Графики и диаграммы представляются нам наиболее удобными. Они традиционно широко применяются в различных работах и проектах.
В третью очередь мы считаем возможным использование еще одного из средств экономического анализа - детализации. В случае, когда необходимо выявить влияние скрытых факторов, которые не так очевидно представляются при общем рассмотрении, показатель детализируется по элементам затрат в структуре сметной стоимости. Детализация оправдана, если получаемая при этом в конечном результате точность расчетов повышается.
При всех своих достоинствах применение простейших методов экономического анализа не позволяет получить математического выражения связи между действующими факторами и результатом. Мы подчеркиваем, что в ходе формирования укрупненных сметных норм наибольший интерес представляет оценка воздействия потребительских свойств объекта (факторов) на его стоимость (результат), а также ранжирование потребительских свойств по интенсивности их влияния. Поэтому простейшие методы экономического анализа необходимо дополнять более сложными методами стохастического экономического анализа. Последний направлен на исследование статистической связи, когда разным значениям одной переменной фактора х соответствуют разные распределения результата у. Факторы, в нашем случае потребительские свойства жилья, могут быть как количественными, так и неколичественными. В связи с этим мы
предлагаем воспользоваться частными случаями статистического анализа связей: регрессионным и дисперсионным анализом. Главная отличительная черта дисперсионного анализа - это исследование влияния на стоимость качественных (неколичественных) факторов.
В основе регрессионного и дисперсионного анализов лежит исследование корреляционной зависимости. Для проведения исследования корреляционной зависимости необходимо соблюдение нескольких условий, так называемых условий построения регрессии [1].
Условие 1. Наличие достаточно большого количества данных о величине исследуемых факторов. Необходимо располагать данными о стоимостных показателях по конструктивным элементам, а также о величине влияющих на них факторов согласно условию
бк < п, (1)
при этом число объясняющих переменных п должно быть меньше числа наблюдений к не менее чем в 6 раз.
Условие 2. Обеспечение однородности данных. Исследование корреляционной зависимости стоимостных показателей строится по традиционной схеме:
1. Определяются факторы, влияющие на сметную стоимость, и выбираются самые существенные из них для непосредственного анализа. От правильного выбора факторов во многом зависит точность результатов расчета. При выполнении этой ответственной процедуры мы предлагаем руководствоваться следующими правилами:
- прежде всего следует учитывать факторы, находящиеся в причинно-следственной связи со стоимостным показателем;
- при создании многофакторной корреляционной модели необходимо отбирать факторы, которые оказывают наиболее существенное влияние на стоимостной показатель;
- необходимо выявить взаимосвязанные факторы. По правилам корреляционного исследования, если парный коэффициент корреляции между факторами больше 0,85, один из указанных факторов необходимо исключить;
- не следует включать в корреляционную модель факторы, связь которых со стоимостным показателем носит функциональный характер.
Для облегчения отбора факторов корреляционной модели мы рекомендуем применять описанные выше простейшие методы экономического анализа, а именно, аналитические таблицы, группировки, способ сравнения параллельных и динамических рядов, линейные графики. С их помощью, как уже было отмечено, можно определить наличие, направление и форму зависимости.
2. Осуществляется сбор данных по каждому факторному и стоимостному показателю. При этом данные должны быть достоверны, однородны и соответствовать закону нормального распределения. Стои-
мостные показатели необходимо привести к одному уровню цен.
3. Изучается характер и моделируется связь между факторами (потребительскими свойствами) и стоимостными показателями (стоимостью). Представление указанной связи осуществляется математическим уравнением, которое наиболее точно выражает характер исследуемой зависимости. Для установления зависимости между потребительскими свойствами и стоимостным показателем мы рекомендуем применять метод наименьших квадратов.
4. Проводится проверка адекватности полученной модели. В качестве проверки мы предлагаем использовать коэффициент множественной корреляции, который оценивает интенсивность корреляционной связи.
Дисперсионный анализ отличается от регрессионного тем, что позволяет исследовать влияние качественных факторов на стоимость в том случае, когда не представляется возможным использовать числовую шкалу.
На практике чаще всего на стоимостные показатели совместно влияют численные и качественные факторы. Нами выявлено два основных способа решения указанной проблемы:
- разделить группу стоимостных показателей на подгруппы меньшей величины, объединенные одинаковым значением какого-либо из факторов;
- математически «очистить» стоимостной показатель от влияния количественного фактора и затем уже продолжить анализ по качественным факторам.
Следующий шаг на стадии математической обработки, как уже было отмечено нами выше, это проверка полученных моделей укрупненных показателей. В этих целях мы рекомендуем при формировании укрупненных показателей заранее разделять весь массив данных по объектам-представителям на два подмножества, первое из которых будет использовано для построения модели, а второе послужит для проведения проверки. Необходимо выяснить, станет ли справедлива для второго подмножества зависимость, выявленная для первого подмножества.
Основное назначение полученных и откорректированных моделей дисперсионного и регрессионного анализа - это нахождение некоторого постоянного значения укрупненного показателя ПЛЭ и его переменного значения, обусловленного влиянием потребительских свойств АПКЭ.
В случае модели однофакторного дисперсионного анализа применимо выражение
(2)
П:кэ = ПКЭ + <■
где ПП'КЭ - /'-е наблюдение над функцией укрупненного показателя стоимости конструктивного элемента, когда фактор х (качественная характеристика) принял
значение п (находится на п-м уровне); П'КЭ - общая средняя величина укрупненного показателя; АП„яЭ - эффект п-го уровня фактора х.
е'п - случайная ошибка в /-м наблюдении при п-м уровне фактора (качественной характеристики объекта).
При незначительной величине случайной ошибки формулу (2) можно представить в виде
щкэ = пКЭ-(1)■
(3)
Для удобства последующих расчетов выражение в скобках формулы (3) представляем как поправочный коэффициент, который и показывает величину влияния качественной характеристики на стоимостной показатель
= 1+ КЭ
П
(4)
КЭ
Полученные нами выражения описывают только один из возможных случаев зависимости укрупненного показателя стоимости конструктивного элемента от потребительской характеристики объекта. Не исключена необходимость обработки многофакторных моделей, а также моделей степенной, логарифмической или других функций, тогда поправочный коэффициент к укрупненному показателю будет определяться исходя из вида подобранного выражения.
Итогом работы на основном этапе является формирование системы укрупненных показателей из средних общих величин и поправочных коэффициентов к ним.
На заключительном этапе мы рекомендуем провести оценку качества сформированных укрупненных показателей стоимости строительства.
Основным критерием качества сметных норм является точность, поэтому важнейшей частью качественной оценки является сравнение результата, получаемого по разработанным укрупненным нормам, с «эталоном» расчета сметной стоимости. Естественно, «эталон» не означает безупречно точный расчет сметной стоимости, который на практике трудно достичь. Тем не менее в качестве эталонного мы предлагаем поэлементный метод определения сметной стоимости, который дает более точный результат. В настоящее время Министерство строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации предлагает создать условия для поэтапного перехода от базисно-индексного метода к более современному и максимально объективному ресурсному методу [2]. Поэтому мы предлагаем в качестве эталонного использовать именно ресурсный метод.
После того как рассчитано «эталонное» значение сметной стоимости, для продолжения качественной оценки необходимо подобрать наиболее часто применяемые существующие укрупненные сметные нормы и рассчитать стоимость объекта с их помощью. Проводить сравнение мы предлагаем по следующим критериям качества укрупненных показателей:
- наличие технического описания конструктивных элементов;
- поправочные коэффициенты, учитывающие отличия от базовых (типовых) конструктивных решений
и условий производства;
- применимость (широкая или узкая сфера применения);
- структуризация и унификация данных;
- удобство применения;
- требования к уровню специальных знаний пользователя;
- точность производимых расчетов;
- скорость расчетов;
- количество исходных данных;
- быстрота расчета исходных данных;
- возможность корректировки норм (в связи с изменением технологий и изменением стоимости ресурсов);
- преемственность расчетов (наработки, выполненные при укрупненном расчете, могут быть использованы в поэлементных расчетах);
- возможность автоматизации расчетов;
- возможность учета срока строительства (приведенный в методике порядок расчета, позволяющий рассчитывать как в базисных, текущих, так и прогнозных ценах).
В качестве программного обеспечения на этапе апробации укрупненных показателей следует применять программы сметных расчетов, прошедшие сертификацию Госстроя России, рекомендуемые к использованию для составления проектно-сметной и первичной учетной документации в строительстве.
Итак, представленный алгоритм достаточно полно представляет весь процесс создания укрупненных сметных норм, позволяет выявить основные трудности, с которыми могут столкнуться разработчики, а также помогает найти оптимальные направления для решения проблем.
Совершенствование методов формирования укрупненных сметных норм, поиск перспективных методических приемов и направлений позволит вывести на новый качественный уровень практику укрупненных расчетов в строительстве. А это в свою очередь поспособствует принятию решений о целесообразности инвестиций даже на самых ранних стадиях инвестиционного процесса.
Статья поступила 15.03.2015 г.
Библиографический список
1. Теория экономического анализа: учеб. пособие / под ред. 2. Минстрой России. Пресс-центр [Электронный ресурс]. Р.П. Казаковой, С.В. Казакова. М.: Экзамен, 2006. 318 с. URL: http://minstroyrf.ru/press (20 февр. 2015).
