CC BY
14УДК 340
О.И. Дарабан
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ОХРАНЫ КВАРТИР
Предметом исследования в настоящей статье является отечественная юридическая литература и законодательство РФ об оказании охранных услуг, в частности, охраны квартир. В современных условиях роста жилых комплексов и многоквартирных домов актуализировались вопросы оказания услуг по охране квартир. В статье уделяется внимание проблеме квартиры как объекта договора охраны, заключаемого гражданами с подразделениями вневедомственной охраны полиции. Анализ отдельных нормативных актов, регулирующих договор охраны квартир, позволил сделать вывод о том, что квартиру в качестве объекта охраны следует рассматривать как имущественный комплекс, состоящий из недвижимости (непосредственно, квартиры) и движимого имущества, находящегося в квартире. По мнению автора статьи, такое понимание квартиры (как объекта охраны) должно быть закреплено в Типовых договорах, заключаемых с подразделениями вневедомственной охраны.
Ключевые слова: квартира, объект недвижимости, движимое имущество, договор охраны, типовой договор, вневедомственная охрана.
Охранные услуги в настоящее время достаточно востребованы. В этой связи, особое внимание следует уделить вопросам охраны квартир. Для заключения договора охраны квартиры гражданин (собственник либо его законный представитель, в том числе иные лица, владеющие или распоряжающиеся квартирой на законном основании) подает заявление с рядом других необходимых документов в подразделение МВД РФ.
Вопросы оказания охранных услуг подразделениями вневедомственной охраны регулируются Приказом МВД России от 07.05.2014 № 410 «Вопросы организации охраны объектов, подлежащих обязательной охране полицией» [1], который не содержит положения о заключении договора с физическими лицами и регулирует отношения, возникающие исключительно на основании договоров охраны объектов, подлежащих обязательной охране полицией.
Некоторые нюансы заключения договора охраны квартиры с физическими лицами по их инициативе, остались вне поля зрения законодателя. К ним относятся: рассмотрение и принятие заявления, обследование квартиры межведомственной комиссией для определения устойчивости к преступным посягательствам, составление соответствующего акта.
Отсутствие положений об охране квартир физических лиц подразделениями вневедомственной охраны создает на практике немало трудностей при заключении договоров охраны квартир.
В договорах об охране квартир подразделения вневедомственной охраны выступают на стороне исполнителя, т.е. оказывают охранные услуги. На стороне заказчика охранных услуг, предоставляемых подразделениями вневедомственной охраны, выступает гражданин.
Предметом договора об охране квартир является деятельность подразделений вневедомственной охраны по предоставлению охранных услуг и действия владельца имущества по передаче квартиры или других помещений с личным имуществом (гараж, дача и т.д.) под охрану. В договоре об охране квартир отдельная квартира или другие помещения с личным имуществом (гараж, дача и т.д.) именуются объектом [2].
Особенностью объекта договора об охране квартир, является то, что под охрану передается изолированное помещение (отдельная квартира, дом, дача, гараж) с личным имуществом, т.е. описи имущества при передаче квартиры под охрану, не происходит, оценка имущества охраной также не производится. Оценка имущества производится его владельцем единолично. Вещи, которые приобрел владелец имущества после заключения договора, также охватываются понятием объект договора об охране квартир, т.е. подразделения вневедомственной охраны отвечают за хищение любого имущества, независимо от времени его приобретения, но в пределах назначенной суммы в момент заключения договора.
Договор об охране квартир по юридическим признакам является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
© Дарабан О.И., 2017.
Права и обязанности у сторон по этому договору возникают в момент достижения соглашения. Передачи объекта (квартиры, дачи, гаража и т.д.) с личным имуществом в хозяйственную сферу подразделений вневедомственной охраны не происходит, охрана осуществляется в месте нахождения имущества. К консенсуальному договор об охране квартир можно отнести еще и потому, что он является видом договора возмездного оказания услуг. Отношения же по монтажу охранной сигнализации, как предварительное (техническое) условие заключения договора об охране квартир, не что иное, как договорные подрядные отношения.
Форма договора - письменная. Данный договор в силу специфики предоставления охранных услуг (с помощью технических средств охранной сигнализации), имеет особенности заключения в виде оборудования техническими средствами охранной сигнализации, как предварительное (техническое) условие заключения договора об охране квартир.
Срок в договоре об охране квартир не относится к существенным условиям, так как договор может заключаться на неопределенный срок.
Основная обязанность подразделений вневедомственной охраны - обеспечение сохранности имущества заказчика, которое может быть реализовано лишь тогда, когда «Объект» находится «под охраной», т.е. когда «Объект» «передан под охрану» и до момента «снятия объекта с охраны», а именно «в охраняемый период» [3].
Основной обязанностью «Заказчика» является своевременная оплата услуг подразделений вневедомственной охраны. «Заказчик» обязан соблюдать правила пользования средствами охранной сигнализации. С этой целью он обязан содержать в исправном состоянии входные и балконные двери, окна, оборудованные средствами охранной сигнализации. В случае производства ремонта квартиры, он должен вызвать технического специалиста для проверки исправности охранной сигнализации.
Также «Заказчик» обязан письменно информировать «Исполнителя» обо всех изменениях данных, указанных в заявлении при заключении договора, т.е. обязан сообщить новый рабочий телефон, изменившиеся рабочие телефоны членов семьи, телефоны и адреса доверенных лиц.
«Заказчик» обязан не разглашать посторонним лицам правила пользования сигнализацией. Эта обязанность в полной мере относится и к членам семьи «Заказчика». Если в процессе следствия по факту кражи имущества из охраняемой квартиры станет известно, что преступникам правила пользования охранной сигнализацией стали известны от «Заказчика» или членов его семьи, подразделения вневедомственной охраны будут освобождены от имущественной ответственности по возмещению ущерба причиненного кражей. «Заказчик» также обязан немедленно сообщить «Исполнителю» о факте нарушения целостности, находящегося под централизованным наблюдением «Объекта» (квартиры, иного помещения с личным имуществом) и до прибытия сотрудников полиции не входить на объект.
К правам «Заказчика» необходимо отнести право получения компенсации причиненного материального ущерба. В случае хищения имущества по вине «Исполнителя», «Заказчик» вправе обратиться с заявлением в подразделение вневедомственной охраны, приложив к заявлению справку следственных органов, удостоверяющую факт кражи; список похищенного с указанием стоимости предметов.
Возмещение ущерба производится подразделением вневедомственной охраны в месячный срок с момента подачи заявления, в пределах назначенной «Заказчиком» при заключении договора суммы (стоимости имущества).
Договор об охране квартир содержит перечень обстоятельств, освобождающих «Исполнителя» от ответственности. Данное условие в договоре формулируют следующим образом: «Исполнитель» не несет материальной ответственности, если докажет отсутствие своей вины, а также в тех случаях, если ущерб причинен пожаром, не связанным с кражей, наводнением или иным стихийным бедствием.
Ответственность «Заказчика», как стороны в договоре, также строится на общих условиях гражданско-правовой ответственности, наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Признавая договор по охране объекта с личным имуществом граждан, заключаемый подразделениями вневедомственной охраны МВД России, разновидностью договора возмездного оказания услуг следует в полной мере распространять на него нормы главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации [4].
Рассматривая некоторые особенности договора охраны квартир, в частности, обследования квартир, отметим, что по результатам такого обследования должен составляться соответствующий акт. В акте обследования должны быть указаны: категория объекта обследования, дата обследования, перечень организационных мероприятий для заключения договора на централизованную охрану с приложением схемы блокировки или исходных данных для составления технического задания на проектирование технических средств охраны (ТСО) [5]. В случае выявления недостатков инженерно-технического характера, такие недостатки должны быть устранены лицом, заключающим договор.
Некоторые подразделения вневедомственной охраны, например, подразделение вневедомственной охраны по Можайскому району Московской области, вместо акта обследования составляют оперативную карточку, которая содержит краткую характеристику охраняемой квартиры: занимаемые помещения, расположение входных и оконных проемов, уязвимые для проникновения места, возможные отходные пути (проходные подъезды, спуски в подвал и т.п.), место установки телефонной распределительной коробки; а также схему квартиры в объеме поэтажного плана, на которую наносятся места установок охранных датчиков, приемно-контрольного прибора и выносного индикатора, а также другие особенности помещения (находящиеся вблизи водосточные и газовые трубы, кабели электроснабжения, пожарные лестницы, козырьки и т.п.) [6]. Например, в оперативной карточке на охраняемую квартиру гражданина И., составленной отделом вневедомственной охраны по Можайскому району в 2009 г., было указано: в качестве объекта охраны — «двухкомнатная квартира в пятиэтажном доме», в графе «места вероятного проникновения» — входная дверь [7].
По результатам обследования разрабатывается перечень объектов, принимаемых под охрану, дислокация постов и маршрутов движения, рассчитывается необходимая для охраны численность сотрудников подразделений вневедомственной охраны полиции; предусматриваются подлежащие выполнению мероприятия по инженерно-технической укрепленности объекта, оборудованию его ТСО.
Существенным недостатком приказа МВД..., является отсутствие понятия имущества, а также перечня имущества, которое может быть принято под охрану.
В тексте типовых и отдельных заключенных договоров охраны описания квартиры не содержится (п. 1 Типового договора о централизованной охране квартир и объектов собственности граждан подразделениями вневедомственной охраны г. Москвы) [8]. В некоторых договорах указывается только адрес, где расположена принимаемая под охрану квартира, а также говорится о наличии в ней личного имущества гражданина [9].
В результате заключения договора на охрану квартиры некоторые действия собственника, связанные с пользованием квартирой, подвергаются добровольному ограничению. К примеру, если исходить из положений типовых договоров охраны, у собственника нет права на замену входной двери, окон, замков не уведомив охранную организацию. Также собственник не имеет права на изменение обстановки помещения (иными словами переставлять мебель), осуществлять квартирную перепланировку не уведомив охранную организацию по той причине, что подобные действия уменьшат зону действия охранной сигнализации (датчиков и извещателей объемного обнаружения).
Несмотря на то, что в отечественной доктрине гражданского права имущество понимается в широком смысле (движимое и недвижимое), в рамках договора на охрану имущества подразделениями вневедомственной охраны квартира рассматривается, прежде всего, как место хранения движимого имущества, а не как объект недвижимости. Подобный подход не может обеспечить в полноценную защиту имущественных интересов собственников квартиры (либо прочих уполномоченных лиц).
Стоит предположить, что в случае причинения вреда имуществу собственника (или иного уполномоченного липа) сделать правильный вывод о его характере, и об объеме ответственности подразделения вневедомственной охраны в момент заключения договора охраны в тексте договора стоит указать о том, что квартира является комплексом имущества. По этой причине существует предложение о внесении изменений в приказ Министерства внутренних дел РФ от 07.05.2014 № 410, где необходимо указать, что подразделение вневедомственной охраны будет отвечать за целостность квартиры как объекта недвижимости.
Резюмируя изложенное, мы пришли к выводу о том, что в типовых договорах охраны квартир, заключаемых с подразделениями вневедомственной охраны, необходимо закрепить следующие положения:
1) квартира - имущественный комплекс, состоящий из недвижимости (самой квартиры) и движимого имущества, которое будет находиться в квартире в момент заключения договора;
2) объект (квартира) находится в зоне действия пунктов централизованной охраны;
3) объект (квартира) подготовлен под охрану путем инженерно-технических мероприятий.
Библиографический список
1.Приказ МВД России от 07.05.2014 N 410 «Вопросы организации охраны объектов, подлежащих обязательной охране полицией» (вместе с «Правилами организации охраны объектов, подлежащих обязательной охране полицией») (Зарегистрировано в Минюсте России 23.07.2014 N 33242) // СПС «ГАРАНТ».
2.Кузнецова А.С. О предмете договора охраны объектов частной собственности // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции. 2016. № 4 (43). С. 65.
3.Кузнецова А.С. О некоторых условиях договора охраны объектов частной собственности // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2016. № 3. С. 119.
4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Российская газета. N 23. 06.02.1996.
5.Рекомендации МВД России Р78.36.031-2013 «Обследование объектов, квартир и МХИГ, принимаемых под централизованную охрану» (утверждены заместителем начальника ГУВО МВД России 23.10.2003) // СПС «Гарант».
6.Приказ Министерства внутренних дел РФ от 16.06.2011 № 676 «Об утверждении Инструкции по организации работы пунктов централизованной охраны подразделений вневедомственной охраны» // СПС «Гарант» (документ опубликован не был).
7.Оперативная карточка на охраняемую квартиру от 15.04.2009 // Текущий архив отделения вневедомственной охраны по Можайскому району Московской области.
8.URL: http://www.oxrana.org/index/tipovye_dogovory/0-65 (дата обращения: 28.11.2017).
9. Договор от 17.12.2013 № 13/13 на охрану объектов с личным имуществом граждан // Текущий архив от
ДАРАБАН ОКСАНА ИВАНОВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.
