CC BY
28
//http://www.rusnauka.com/29 NNM 2008/Economics/36103.doc.htm
4. Хорин А.Н. Стратегический анализ. - М., 2006. - 288 с.
В. В. Филатов В.И. Голованов
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ БИЗНЕСА НА ОСНОВЕ МЕТОДА АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ
PRESSING QUESTIONS OF MANAGEMENT IN MARKET COST OF BUSINESS ON THE BASIS OF A METHOD OF THE ANALYSIS OF HIERARCHIES
Аннотация: в статье рассмотрена оценка бизнеса как инструмент эффективного управления стоимостью предприятия в современных условиях. Цель исследования заключается в анализе проблем управления рыночной стоимостью бизнеса на основе метода анализа иерархий. Использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом, необходимо придать весомость 11%, доходному подходу - 40%, сравнительному подходу - 49%. Оценка бизнеса выявляет альтернативные методы управления предприятием и позволяет определить, какой из них обеспечит максимальную эффективность, и, следовательно, более высокую рыночную цену, что является основной целью собственника.
Ключевые слова: инновация, инновационное развитие, оценка бизнеса, управление стоимостью предприятия, рыночная стоимость, метод анализа иерархий, рыночная стоимость бизнеса.
Abstract: in given article pressing questions of an estimation of business as the tool of efficient control in cost of the enterprise in modern conditions are considered. The research objective consists in the analysis ofproblems of management in market cost of business on the basis of a method of the analysis of hierarchies. Use of a method of hierarchies for definition of weightiness of the results received by various methods of an estimation, has shown that it is necessary for the results received by a method of expenses to give weightiness of 11%, to the profitable approach - 40%; to the comparative approach of 49%. The business estimation reveals alternative management methods the enterprise and allows to define, what of them will provide peak efficiency, and, hence, and higher market price that is a main objective of the proprietor.
Keywords: an innovation, innovative development, a business estimation, enterprise management in cost, market cost, a method of the analysis of hierarchies, market cost of business.
Бизнес с точки зрения менеджера-оценщика - это совокупность недвижимости, активов, знаний и опыта трудового коллектива, имиджа предприятия, а также организация их совместного функционирования. Заслуживают внимания результаты научных исследований в области оценочной деятельности Американского института по оценке недвижимости, института экономического развития Всемирного банка, Агентства международного развития США, Международного комитета по стандартам оценки имущества, Европейской группы ассоциаций оценщиков, Российского общества оценщиков. К числу отечественных исследователей по проблемам оценки бизнеса относятся Григорьев В.В., Островкин И.М., Федотова М.А., Тарасевич Е.И., Черняк В.З., Рутгайзер В.М., Каледин С.В. [6]. Наработки по практическому
© В .В. Филатов, В.И. Голованов, 2012
использованию методов оценки в процессе реструктурирования и антикризисного управления фирмами содержатся в работах Беляева С.Г., Булычевой Г.В., Демина А.С., Дорофеева А.Ю. [3].
Цель нашего исследования заключается в анализе проблем управления рыночной стоимостью бизнеса на основе метода анализа иерархий. Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации [7]. Информационно-эмпирической базой стали данные статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, информационной сети Интернет; материалы научных семинаров и конференций; статистическая информация Росстата РФ; аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых; данные финансовой отчетности промышленных предприятий Московской области [1].
Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности в настоящее время. Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Однако, на практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут исследованы все три метода оценки с последующим согласованием результатов.
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ [2].
Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Последовательность применения метода сравнения продаж:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами, должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.
Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.
Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному [4].
Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта [5].
При утверждении управленческих решений и прогнозировании вероятных итогов лицо, принимающее решение, как правило, сталкивается со сложной организацией взаимозависимых элементов, которую нужно разобрать. На сегодняшний день есть масса технологий, позволяющих максимально облегчить существование и помочь в решении проблем, сплоченных с процессами принятия решений. «Метод анализа иерархий, разработан Т. Саати. Сегодня его используют повсеместно: от риэлтеров, при оценке недвижимости, до кадровиков, при замещении вакантных должностей» [8]. Данный метод разрешает группе людей взаимодействовать по интересующей их задаче, видоизменять свои мнения и в итоге соединить групповые мнения в соответствии с главным критерием: при проведении попарных сопоставлений объектов по касательству к некоторой характеристике, или характеристик по отношению к высшей цели, полярные отношения обеспечивают ключ к объединению групповых суждений целесообразным образом. Метод анализа иерархий Т. Саати проводится по следующей схеме [9]:
1) структурирование проблемы выбора в виде иерархии или сети;
2) установка приоритетов критериев и оценка каждой из альтернатив по критериям;
3) вычисляются коэффициенты важности для элементов каждого уровня. При этом проверяется согласованность суждений;
4) подсчитывается комбинированный весовой коэффициент и определяется наилучшая альтернатива.
Ключевой задачей в методе анализа иерархий Т. Саати является оценка высших уровней исходя из взаимодействия разных уровней иерархии, а не из прямой зависимости от элементов на этих уровнях. Точные технологии построения систем в виде иерархий понемногу появляются в естественных и общественных науках, и, в особенности, в задачах общей теории систем, объединенных с планированием и построением социальных систем. Концептуально, наиболее примитивная иерархия -линейная, восходящая от одного уровня элементов к последующему.
Например, в процессе производства имеется уровень рабочих, подчиняющийся уровню мастеров, который в свою очередь подчиняется уровню управляющих и т. д., до вице-президентов и президента. В нелинейной иерархии верхний уровень может быть как в подчиняющем, так и в подчиненном положении. В математической теории иерархий разрабатывается технология оценки влияния уровня на соседний уровень посредством композиции надлежащего вклада компонентов нижнего уровня по отношению к компоненту верхнего уровня. Эта система может распространяться вверх по иерархии. В наиболее примитивном виде иерархия основывается с вершины, через промежуточные критерии к самому нижнему уровню - комплекту альтернатив. После иерархического отображения вопроса учреждаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по заданным параметрам. Каждый предмет можно оценивать по многим показателям качества. Эксперт может сопоставить два предмета и дать им оценки, например, упорядочить несколько предметов по привлекательности. Ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, итогами парных сравнений. Метод анализа иерархий Т. Саати предполагает следующие этапы [9]:
1. нахождение проблемы;
2. построение иерархии - разложение проблемы на элементарные составляющие: от проблемы через промежуточные составляющие к самому нижнему уровню - перечню простых альтернатив;
3. оценка важности альтернатив с помощью метода парных сравнений;
4. оценка локальных приоритетов сравниваемых элементов;
5. испытание согласованности локальных приоритетов;
6. иерархический синтез решения проблемы.
Для того чтобы формализовать оценки экспертов, в методе анализа иерархии вводится специальная шкала оценок - шкала относительной важности. Согласно этой шкале, для расчета показателей важности на первом этапе производится постановка и формализация задачи. Для этого на основе рассмотрения имеющейся системы мониторинга процессов, требований нормативной документации и соображений экспертов, складывается множество показателей и точек их проверки. Следующим действием является нахождение набора критериев и технологии их оценивания. Ранжирование представляет собой расположение критериев в порядке возрастания степени их важности. Например, подходу, который наихудшим образом соответствует выбранному критерию, присваивается ранг 1, следующему - ранг 2, наилучшему - ранг 3. Если, по мнению оценщика, ранги двух или трех элементов сравнения равны, то они осредняются. Например, наихудшему подходу присваивается ранг 1, двум другим -ранги: (2 + 3) / 2 = 2,5 [9].
В качестве количественной характеристики может быть избрано стандартное отклонение. В данном случае авторитет подхода обусловливается, по аналогии с
У У У У У
неравноточными измерениями, величиной обратно пропорциональной значимости квадрата стандартного отклонения. Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности. Метод анализа иерархий -действенный, элементарный и доступный метод. Он употреблялся при решении многих задач, среди которых [9]:
профессиональный отбор, планирование эффективного обучения, распределение кадров, аттестация специалистов, продвижение персонала по службе.
Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов проверены с использованием метода анализа иерархий, с помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов. Метод анализа иерархии (МАИ) является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке суждений лица, принимающего решения. При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора [7]:
• полноценность представленной информации,
• достоверность расчета рыночной стоимости,
• влияние внешних факторов.
Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для всех оцениваемых объектов. Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 1.
Таблица 1
Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости
№ п/п
Наименование ценообразующих факторов
Полноценность представленной информации
Достоверность расчета рыночной стоимости
Влияние внешних факторов
Среднее значение
Вес фактора
Полноценность представленной информации
1
0,2
0,50
0,46
19,70%
Достоверность расчета рыночной стоимости
0,40
1,26
53,50%
Влияние внешних факторов
0,4
1,00
0,63
26,80%
6,00
1,60
Сумма
1 ,90
2,36
100,00 %
и
2,55
2,55
2,55
2,55
Индекс согласованности экспертных оценок
-0,23
Индекс случайной согласованности
0,58
Отношение согласованности
-0,39
1
2
5
1
3
2
Таким образом, при оценке объектов недвижимости весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом: полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости -
53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%. Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 2-4.
Таблица 2
Расчет весомости фактора «Достоверность и полнота представленной инфо рмации»
№ п/п Варианты Затратный Доходный Сравнительный Среднее Вес объекта
1 затратный 1 1/3 1/5 0,41 11%
2 доходный 3 1 1 2/3 1,71 48%
3 сравнительный 5 3/5 1 1,44 41%
Сумма 9,00 1,93 2,87 3,56 100%
Ь 1 0,99 0,928 1,175333 3,09
Индекс согласованности экспертных оценок 0,05
Индекс случайной согласованности 0,58
Отношение согласованности 0,08
Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе - 11%, доходном подходе -
48%, а в сравнительном подходе - 41% .
Таблица 3
_ Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»_
№ п/п Варианты Затратный Доходный Сравнительный Среднее Вес объекта
1 затратный 1 1/4 1/5 0,368403 10,10%
2 доходный 4 1 1,25 1,71 46,60%
3 сравнительный 5 4/5 1 1,59 43,30%
Сумма 10,00 2,05 2,45 3,67 100%
Ь 1 1,01 0,9553 1,06085 3,03
Индекс согласованности экспертных оценок 0,01
Индекс случайной согласованности 0,58
Отношение согласованности 0,02
Таким образом, весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе - 10,1%, доходном подходе -46,6%, а в сравнительном подходе - 43,3%
Таблица 4
Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»_
№ п/п Варианты Затратный Доходный Сравнительный Среднее Вес объекта
1 затратный 1 1/2 1/6 0,44 11,00%
2 доходный 2 1 1/3 0,87 22,00%
3 сравнительный 6 3 1 2,62 67,00%
Сумма 9,00 4,50 1,50 3,93 100,00%
Ь 1 0,99 0,99 1,005 2,99
Индекс согласованности экспертных оценок -0,01
Индекс случайной согласованности 0,58
Отношение согласованности -0,01
Таким образом, весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе - 11%, доходном подходе - 22%, а в сравнительном подходе - 67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в сводной таблице 5.
Таблица 5
Сводная таблица весомости по методам расчета_
Наименование ценообразующих факторов Вес фактора Вес объекта по данному фактору
затратный доходный сравнительный
Достоверность и полнота представленной информации 19,70% 11,00% 48,00% 41,00%
Вероятность отражения рыночной стоимости 53,50% 10,10% 46,60% 43,30%
Влияние внешних факторов 26,80% 11,00% 22,00% 67,00%
Итого вес вариантов 100,00% 11,00% 40,00% 49,00%
Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу - 40%; сравнительному подходу - 49%.
Литература
1. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Богданова И.С. Управление стоимостью и оценка активов предприятия. Ч 1. Основные понятия и подходы к оценке бизнеса, оценка материальных активов предприятия. Учебно-практическое пособие с тестовыми заданиями в 2ух частях. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, 2012 г. -472 с.
2. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Богданова И.С. Управление стоимостью и оценка активов предприятия. Ч 1. Организационное обеспечение, оценка финансово-хозяйственной деятельности и нематериальных активов предприятия. Учебно-практическое пособие с тестовыми заданиями в 2ух частях. Издательство: ЦНТБ Пищевой промышленности, 2012 г. - 350 с.
3. Дорофеев А.Ю. и др. Теоретические основы проектирования систем менеджмента производственных предприятий в условиях экономической нестабильности. - Монография. - Издательство «Центральной Научно-технической библиотеки пищевой промышленности», 2008 - 282 с.
4. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Паластина И.П., Бачурин А.П. Формирование менеджмента организации на основе управления стоимостью / Проблемы экономики. 2010. № 1(35) , Издательство «Спутник+». - С.57-59.
5. Дорофеев А.Ю., Филатов В.В., Положенцева И.В., Бачурин А.П. Анализ специфики менеджмента нестандартных ситуаций в консультационном бизнесе. Вопросы гуманитарных наук / 2010. №1(45), Издательство «Спутник+». - С.58-60.
6. Каледин С.В. Методология и методы комплексной оценки финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. - М., 2007. - 319 с.
7. Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с англ. - М. Радио и связь, 1999. - 224 с.
8. Предисловие к книге Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 1993. - С.3-5.
9. Фоменко Н.А. Вариант практического применения метода анализа иерархий при согласовании результатов расчета в процессе оценки [Электронный ресурс] - 2012.
- Режим доступа: http://anf-ocenka.narod.ru/35.pdf, свободный. - Загл. с экрана. -Проверено 19.06.2012.
П.В. Худяев
ФОРМА ВОЗДЕЙСТВИЯ ФИКТИВНОГО КАПИТАЛА НА ИНВЕСТИЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИКИ
FORM OF IMPACT ON INVESTMENT CAPITAL FAKE ECONOMIC DEVELOPMENT
Аннотация: в статье раскрывается роль фиктивного капитала в инвестиционной составляющей развития экономики. Центральная идея - выявить каким образом изменение величины фиктивного капитала отражается на изменении величины действительного капитала.
Ключевые слова: капитал, фиктивный капитал, инвестиции, сбережения, ценные бумаги.
Abstract: this article addresses the role of fictitious capital in the investment component of economic development. The central idea - to identify how the change in the value of fictitious capital is reflected in changes in the value of real capital.
Keywords: capital, fictitious capital, investments, savings, securities.
Экономическая природа фиктивного капитала раскрывается, на наш взгляд, через его сравнение с реальным капиталом. Итак, если реальный капитал - это стоимость средств производства, то фиктивный капитал не имеет стоимости и состоит из акций и облигаций акционерных обществ и облигаций государственных займов.
Действительный капитал вкладывается в производство. Ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. Однако, данный капитал не существует вдвойне, один раз как капитальная стоимость титула собственности, акций, и другой раз как капитал, действительно вложенный или подлежащий вложению в предприятия. Капитал существует лишь в этой последней форме, и акция есть лишь титул собственности.
Однако накопление так называемого фиктивного капитала протекает по своим собственным законам и поэтому как качественно, так и количественно отличается от накопления денежного капитала, но в то же время эти процессы взаимодействуют. Биржевые крахи негативно отражаются на процессе накопления денежного капитала, а перенапряжение на финансовых рынках обычно вызывает понижательное колебание курсов акций.
В действительности «фиктивному капиталу» принадлежит важная роль в процессе воспроизводства: посредством ценных бумаг происходит трансформация сбережений (инвестиционного потенциала) в реальные инвестиции. Ценные бумаги приносят их владельцам осязаемые доходы и/или предоставляют иные имущественные и неимущественные права, и стремление к получению этих доходов и/или обладанию комплексом тех или иных прав побуждает собственников сбережений вкладывать средства в покупку ценных бумаг, а в конечном итоге - инвестировать их в производственный процесс. Мобилизованные эмитентами денежные средства в дальнейшем используются в производительных целях - на создание и/или приобретение средств производства, результатом чего является расширение масштабов производственной деятельности на уровне отдельного предприятия, а, значит, и во всей экономике в целом. Однако, точно так же, как цена всякого товара на рынке может
© П.В. Худяев, 2012
