CC BY
68
УДК 332.87
Высторопова Д.Ю. студент магистратуры Институт международного права и экономики (ИМПЭ) им. А. С. Грибоедова
Россия г. Москва АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ВОПРОСЫ ТЕОРИИ АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ Аннотация: В данной статье рассматриваются вопросы дублирования норм права, их противоречие в области договора аренды, приводятся исследования ученых цивилистов по данной теме исследования, что показывает немаловажную значимость темы исследования. Автором предлагается система мер, способствующая решению данной проблемы. Ключевые слова: дублирование норм права в области договора аренды, договор аренды, противоречивая практика в области договора аренды, преимущественное право федеральных законов.
Vystropova D. Y.
Master's student
Institute of international law and Economics (IME)
they. A. S. Griboyedov Moscow
CURRENT PROBLEMS AND ISSUES THE THEORY OF RENT IN CIVIL LAW OF RUSSIA
Annotations: This article discusses the issues of duplication of the law, their contradiction in the field of the lease agreement, the research of scientists of civilizations on this topic of research, which shows the important importance of the research. The author proposes a system of measures that contribute to the solution of this problem.
Key works: duplication of rules of law in the field of the lease agreement, the lease agreement, conflicting practice in the field of the lease agreement, the preferential right of Federal laws.
Нерешенность вопросов правоприменительной практики и вопросов теории, связанных с арендой на сегодняшний день, является особо острой. В последние время произошло увеличение рассматриваемых судами дел экономической направленности. Об этом свидетельствует статистические данные за последние три года Арбитражных судов и судов общей юрисдикции, так, например, произошло увеличения рассматриваемых дел, связанных с экономическими спорами в 2016 году по отношению к предыдущему году на 3,72% (72,3% - 68,58%), по отношению к базовому 2014 году на 11,4% (72,3% - 60,9%). Прежде всего, это произошло за счет увеличение удельного веса, связанного с арендой земли в структуре экономических споров, так, например, в 2016 году произошло увеличение на 2,2% по отношению к предыдущему, 2015 году (50%-47,8%), и на 8,3% по
отношению к базовому 2014 году. При этом на новое рассмотрение в связи с отменой решения было отправлено около 1% дел, связанных с договором аренды (2016 - 0,74%; 2015 - 0,86%; 2014 - 0,9%) [1].
Проблема, вызывающая такую противоречивую практику применения норм права, кроется в прямом дублировании таких норм права, а иногда и их полное противоречие, которые содержатся в Гражданском кодексе, а также в специальных федеральных законах.
Об этом немало проведено исследований цивилистов в своих научных трудах, однако данная тема не становится менее актуальной. Так, например, в своем исследовании Д.К. Формакидов говорит о том, что Жилищное право, эволюционируя из норм об имущественном найме, прошло противоречивый непростой путь развития. В связи с чем, предлагает максимально исключить излишнюю детализацию, дублирование норм ГК РФ и ЖК РФ, обеспечить рациональный подход к введению отсылочных норм [2; с. 17-34]. Еремкина Т.А. в своем исследования также упоминает данную проблему, говоря, что трудности возникают при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий [3; с. 8]. В. А. Белов прямо указывает, что одна из основ гражданского законодательства, именуемая как "равенство всех участников регулируемых отношений", должна раскрывать несколько иной, более глубокий, смысл по сравнению с Конституцией РФ, учитывая специфику гражданских правоотношений. В противном случае усматривается прямое дублирование отдельных норм права, что может иметь негативную оценку с точки зрения действительной потребности закрепления такого рода положений в специальных, по сравнению с Конституцией РФ, нормативных правовых актах [4; с.15-19]. При этом В.А. Белов ссылается на юридическую литературу, в которой принцип юридического равенства характеризует правовое положение участников гражданских правоотношений. [5; с.17-19]. Кокоева Л.Т. в своем научном труде упоминает, что одновременное регулирования арендных отношений нормами земельного и гражданского законодательства способствуют необходимости правильной дифференциации таких отношений, так как такие отношения, складывающиеся по поводу планирования, либо организации, либо контроля безусловно относятся к сфере действия норм земельного права. [6; с.9-12]. Эту же мысль продолжает в своем исследовании Скребкова О.П., при этом решение проблемы видит в необходимости изменения п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключения таких норм из ЗК РФ [7; с.7].
Е.А. Суханов в своем научном труде высказывает следующую мысль, что вследствие того, что вступление в действие гл. 17 ГК РФ только в 2001 году, практически одновременно с Земельным кодексом РФ, которая вследствие политических причин долгое время находилось в «замороженном» состоянии, объясняет включение в себя многих гражданско-правовых правил, в результате чего, становится очевидным, что дублирование норм Гражданского и Земельного законодательства в последствии станут
беспредметными и дублирующими регламентацию, гражданско-правовой направленности, а значит такие нормы подлежат исключению из Гражданского кодекса [8; с. 4-21].
Позиция Е.А. Суханова представляется верной, так как безусловно вызывают трудности применения и толкования, что ведет к противоречивой практике применения судами таких норм. В подтверждение нашей точки зрения могут служить отсылочного характера специальных норм, регулирующих договор аренды, закреплённых в Гражданском кодексе, при этом ведущие к специальным федеральным законам, таким как Земельный кодекс РФ, 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», кодекс внутреннего водного транспорта, Кодекс торгового мореплавания РФ , ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и т.п. Иными словами, происходит отсылка в специальных нормах об аренде к еще более специальным, а следовательно происходит процесс дублирования друг друга, примером, подтверждающим вышесказанное выступают нормы, регламентирующие отношения аренды транспортных средств:
1) происходит дублирования норм статей 638, 647 ГК РФ в пунктах 4 статьи 62, пункте 5 статьи 64 КВВТ РФ, а именно нормы о возможности транспортного средства;
2) Дублируются нормы пункта 2 части 2 статьи 635 Гражданского кодекса в п. 2 статьи 61 КВВТ РФ, а именно нормы, регулирующие отношение членов экипажа, являющимися работниками арендодателя;
3) Дублируются нормы статьи 636 ГК РФ в пункте 2 статьи 62 КВВТ РФ, а именно нормы регулирующие взаимоотношения арендодателя, связанные с коммерческой эксплуатацией судна и порядок осуществления арендатором всех расходов;
4) Дублируются нормы статьи 646 Гражданского кодекса РФ в пункте 2 статьи 64 КВВТ РФ, а именно нормы, регламентирующие обязанность по страхованию имущества арендодателя арендатором;
5) Дублируются нормы статьи 638 Гражданского кодекса РФ в пункте 1 статьи 62 КВВТ РФ, а именно права арендодателя по поводу заключать от своего имени без согласия арендодателя различные договоры. Такое дублирования правовых норм ставит под вопрос восприятия, а значит и их толкование, как применения, но и еще создает трудности в области регулирования и изменения норм права - то есть, если вдруг возникнет необходимость во внесении поправки в одну норму, необходимо будет тут же вносить аналогичные изменения и в другую норму, регулирующую тот же вопрос. Все это приводить к правовой неопределенности, такая неопределенность заключается, прежде всего, в неясности порядка принятия изменений НПА, так как оба акта являются федеральными законами.
Кроме того, в настоящее время некоторые нормы, закрепленные в ГК РФ и специальном законодательстве, входят друг с другом в противоречие. Данное противоречие можно выявить в следующих случаях.
1. пункт 4 статьи 63 КВВТ РФ, в котором регламентирован процесс вступления в силу договора аренды, а именно после регистрации такого договора аренды органом государственной регистрации судна, входит в противоречие статье 643 ГК РФ, в котором установлено, что правила о регистрации договоров аренды не применяются в отношении транспортных средств без экипажа.
2. Пунктом 6 ст. 22 Земельного кодекса регламентирован процесс передачи в субаренду арендатором земель без согласия арендодателя, однако, регламентация статьи 615 Гражданского кодекса РФ говорит об необходимости получения такого согласия от арендодателя.
3. Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что земельный участок и строение на нем рассматриваются как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля -продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, то есть земельного участка и строений на нем. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливает в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Однако ГК РФ, являясь так же, как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип.
Проведенные исследования законодательства различных правовых систем показали, что нормативное регулирование в основном содержится в специальных нормах права. Так, например, рассматривая национальное право Италии, необходимо отметить, что положения о договоре аренды содержатся в Гражданском кодексе, который именуется Гражданским кодексом Республики Италии (далее - ГК Италии) [15]. В нем договору найма посвящена глава 6 раздела 3 (об отдельных договорах) книги 4 (об обязательствах). Однако сама аренда в большей степени регулируется специальными законами, отчего некоторые итальянские ученые относят Гражданский кодекс к источникам второстепенного права [16]. Источниками правового регулирования аренды по национальному праву Германии является специальный закон, именуемый Германским гражданским уложением.
Законодательство Венгрии, регулирующее операции с недвижимостью, в основном гармонизировано с нормативно-правовой базой и соответствующей практикой государств Евросоюза, которое заключено в специальных законах, таких как: - Закон CVI от 2007 года "О государственном имуществе"; Закон V от 2013 года "О гражданском кодексе"; Закон XCШ от 1990 года "О пошлинах"; Закон LV от 1994 года "О
сельскохозяйственных землях"; Закон CXXII от 2013 года "Об обороте земель в сельском и лесном хозяйствах" и т.д.
Таким образом, подытоживая вышесказанное, можно говорить о том, что решение данной проблемы видится в закрепление в федеральных законах преимущественного права. В связи с этим представляется немаловажным момент по реструктуризации норм особенной части ГК РФ. Поскольку в результате проделанного анализа можно сделать вывод о том, что в связи с установлением трехуровневого законодательного регулирования отношений из договора аренды происходит не только дублирование отдельных норм права, но также наблюдается полное их противоречие друг другу. Как показало исследование, на сегодняшний день существует необходимость пересмотра дифференциации различных типов договоров аренды, и выделения из выявленных признаков наиболее общих типов аренды имущества, свойственных гражданскому праву. При этом необходимо закрепить на уровне специального законодательства отдельные нормы в отношении конкретного имущества, так как при осуществлении правового регулирования необходимо руководствоваться не только правовой природой сделки, но также правовой природой правоотношений, складывающихся в отношении самих объектов аренды.
Представляется необходимым изложить ст. 643 ГК РФ в новой редакции: «Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Договор аренды судна без экипажа вступает в силу после регистрации этого договора органом государственной регистрации судна».
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ следует изложить в новой редакции:
«Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя в пределах срока договора аренды при условии письменного его уведомления. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор».
Использованные источники:
1. Годовая форма арбитражных судов субъектов РФ за 2016, 2015, 2014 гг. / Утвержденная приказом ВАС РФ от 28.12.2010 № 174 / Правовая система КонсультантПлюс.
2. Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения // Жилищное право. 2017. N 1. С. 17 - 34.
3. Еремкина Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: Дис. ... канд. юрид. наук. Москва, 2008.
4. Белов В.А. Принцип эквивалентности встречного предоставления и способы его реализации в гражданском праве // Гражданское право. 2016. N 6. С. 15 - 19
5. Дерюгина Т.В. Принципы осуществления гражданских прав в системе принципов гражданского права. С. 17 - 19.
6. Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. ... докт. юрид. Наук. Саратов, 2004.
7. Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2003.
8. Суханов Е.А. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник гражданского права. 2010. N 4. С. 4 - 21.
9. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 21 июля 2014 г.) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 21.07.2014 опубликован
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ / (ред. от 03 августа 2018 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2007. № 50. Ст. 6246.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 29 июля 2018 г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2007. № 50. Ст. 6247.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч III. от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (ред. от 03 августа 2018 г.) // Российская газета. 28 нояб. N 233.
13. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 03 августа 2018) // СЗ РФ. 2001, N 44, ст. 4147.
14. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07 марта 2001 г. N 24-ФЗ / (ред. от 29.12.2017) // Российская газета.2001. 13 март., N 50-51.
15. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 03 августа 2018) / "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Российская газета. 2002. 27 июля. N 137.
16. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 03 августа 2018 г.) / "О государственной регистрации недвижимости" // (с изм. и доп., вступ. в силу с 01 октября 2018) // Российская газета. 2015. 17 июля. N 156.
