Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Лазарова Лариса Борисовна

д-р экон. наук llblazarova@mail.ru

Муриев Марат Владимирович

аспирант кафедры экономики и управления народным хозяйством, Современная гуманитарная академия, г. Москва maratmuriev@mail.ru

жилищный рынок россии: проблемы и перспективы

развития

_Аннотация

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья. Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Ключевые слова: жилье, рынок жилья, договор социального найма, аренда жилья, рынок жилищных услуг, жилищное строительство

Рынок жилья занимает определенную нишу в общеэкономическом рынке. Если рассматривать его взаимосвязи с другими сегментами рынка, то видно, что рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков. Рынок жилья, прежде всего, связан с финансовым рынком, который включает денежный рынок, валютный рынок, рынок капиталов, рынок ценных бумаг и рынок кредитов. История развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит и строительство осуществляется с привлечением кредитных средств.

Обычно строительство объекта жилой недвижимости застройщики производят: за счет собственных средств -10-15%, банковского кредита - 60-65%, прочих привлеченных средств - 20-30%.

Рынок жилья

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита. Важную роль при этом выполняет рынок ценных бумаг, который выступает посредником между рынком капитала и рынком кредита. С другой стороны, жилье может выступать в форме капитала, приносящего доход своему владельцу. Рынок жилья тесно связан с потребительским

рынком, так как определяет развитие рынков товаров длительного пользования и рабочей силы. Увеличение объемов жилищного рынка ведет к развитию потребительского рынка. А рост объемов строительства жилой недвижимости дает мультипликационный эффект во всех смежных отраслях экономики (производства стройматериалов, средств производства, транспорта и услуг и т.д.), которые становятся источником новых рабочих мест. Еще одной особенностью рынка жилья является то, что жилье, с одной стороны, выступает как товар, а с другой - как услуга (аренда жилья). По Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма) (1). Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование. В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между

1 Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, вводящего в действие Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 № 188-ФЗ). Согласно п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственникам жилых помещений также предоставлено право предоставлять их другим гражданам по договору аренды, договору найма, а также в безвозмездное пользование. - Прим. ред.

рынком жилищного фонда и жилищных услуг выражается нормой капитализации, определяемой как отношение годового дохода собственника от сдачи жилого помещения в аренду, к рыночной стоимости жилого помещения.

Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования, как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка. Главная тенденция на рынке жилья проявляется в увеличении сделок аренды жилья. Элементы такой формы взаимоотношений между владельцем жилья и лицом, нуждающимся в нем, в нашей стране существуют давно и носят, как правило, нецивилизованные формы. Объективную необходимость функционирования арендного жилищного сектора в рыночной экономике доказали Э. Дойг в Австрии и М. Эксинга в Нидерландах (2).

Интерес к области арендного жилья постоянно растет. Как показывает анализ, на рынке арендного жилья большую часть составляют старое жилье, в виду своей дешевизны.

«Доходные дома»

На рынке появилась тенденция, когда жилье покупается с целью последующей сдачи его в аренду. В этом случае жилье выступает в форме инвестиционного капитала, приносящего ежемесячный доход своему владельцу.

история развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит

обычно строительство объекта жилой недвижимости застройщики производят: за счет собственных средств - 10-15%, банковского кредита -60-65%, прочих привлеченных средств - 20-30%

Так, прибыль от сдачи квартиры может достигать до 12% годовых. Цены на аренду демонстрируют постоянное повышение. Объясняется это повышением тарифов на коммунальные услуги и ростом цен на недвижимость. Развитие арендного сектора сдерживается отсутствием нормативно-правовых документов, регламентирующих это вид деятельности. Наймодатели сами устанавливают «правила съема» и стабильность в этом секторе никто не гарантирует. Единственное, к чему обязывает закон российских наймода-телей - это налог на доходы от сдачи жилья в аренду в размере 13% от при-были2. Однако этот рынок практически закрыт, отсутствуют статистика по сдаче арендного жилья. Многие отношения между наймодателями и квартирантами идут в обход законов и заключаются без договорных отношений. Одним из этапов развития жилищного рынка является строительство жилья с целью последующей сдачи в

2 Речь идет о налоге на доходы физических лиц. - Прим. ред.

аренду. В экономической литературе такое жилье трактуется как «доходные дома». В данном случае жилье выступает в форме капитала, так как построенные «доходные дома» предоставляются в эксплуатацию за плату. Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:

- законодательное закрепление статуса «доходных домов»;

- налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;

- установление норм арендной платы;

- субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);

- лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.

Тенденции воспроизводства жилищного фонда в России

Одной из особенностей ситуации на жилищном рынке России является его криминализация. Основная часть средств при покупке квартиры выплачивается наличными, а это способствует мошенничеству. Эти меры со стороны продавцов и покупателей принимаются в целях снижения налогообложения. В связи с этим вторичный рынок жилья практически не вовлекается в ипотечные сделки. Что касается предоставления жилищных услуг, то эта сфера так же закрыта для государства. Одна из форм жилищного инвестирования - долевое участие граждан в строительстве жилья, так же не получила должного развития.

Анализ показал, что последние десятилетия ХХ в. и начало XXI в. в целом по стране характеризуются негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 1990-х г новое строительство осуществлялось более низкими темпами и в меньшем объеме, по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет не проводились ремонтные работы, в связи с этим высока степень износа жилищного фонда. В 2001-2002 гг. появилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что

отражается на средней обеспеченности населения жильем. В начале 2008 г сохранилась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. Так, в 2008 г было введено в действие 64,1 млн кв. м общей площади жилых домов, что на 104% больше, чем за такой же период 2007 г Однако в 2009 году произошло резкое сокращение ввода жилья и этот показатель снизился по отношению к предыдущему году на 7% и составил 59,9 млн кв. м. (см. рис. 1 ниже) (3). Если в начале 90-х годов XX в. соотношение ввода всего построенного жилья к построенному населением

Рис. 1. Динамика ввода жилых домов за 1990-2009 гг. Составлено по: Российский статистический ежегодник. - М., 2010. - С. 247.

Рис. 2. Ввод в действие жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов

за свой счет и с помощью кредитов, составляет всего лишь 5,4%, в 2009 г. эта цифра составляет 47,7% (см. рис. 2 на с. 117).

Как изменить ситуацию?

На основании проведенного анализа воспроизводства жилищного фонда в России мы предлагаем следующий элементы механизма улучшения жилищных условий и привлечения денежных средств населения и организаций в жилищное строительство:

- приобретение жилья за счет собственных средств на первичном или вторичном рынках недвижимости;

- ипотечное жилищное кредитование населения банками;

- приобретение квартир населением через участие в ЖСК и ЖНК, ПИ;

- получение льготными категориями граждан государственных жилищных сертификатов или безвозмездных жилищных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- проживание в арендуемом жилье (коммерческом или социальном);

- развитие финансово-промышленных групп в строительстве для оптимизации

финансовых потоков оборачиваемости вложений. Эта мера будет способствовать привлечению дополнительных ресурсов в строительство жилья;

- строительство ведомственного жилья за счет средств крупных предприятий;

- реконструкция жилищного фонда, способствующая экономии средств и времени на строительство нового жилья.

Литература

1. Об основах федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. -1993. - № 3. - С. 99.

2. Elsinga M. To Buy of Not to Buy a Burning Question for Lower income Groups - About Tenur Choice in the Netherlands Paper prepared for the ENHR conference Housing Policy in Europe in the 2010's. - Bedapest, 2010. -7-10 September. - P. 45.

3. Российский статистический ежегод-ник-2010. - М., 2010. - 247 с.

Larisa B. Lazarova

Doctor of Econ. Sci. Marat V. Muriev

Postgraduate Student, Department of Economics and Economic Management, Modern Academy for the Humanities, Moscow

The Housing Market in Russia: Problems and Prospects

_Abstract

The article discusses issues related to the development of the housing market in Russia. In particular, it is devoted to the public housing and the development of the housing rent market. A mechanism to improve housing conditions is suggested.

Keywords: housing, housing market, contract of social rent, housing rent, market of housing services, housing construction