CC BY
5110
УДК 332.72
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
RESIDENTIAL REAL ESTAE TO BE ASSESSED
А.О. Бурундукова A^. Burundukova
ООО «Экспертно-оценочное агентство "Ледон "»
Рассматриваются проблемы оценки жилой недвижимости. Проводится анализ определений жилья, данных в законодательстве, приводится авторская редакция понятия «жилая недвижимость». Кроме того, выдвигаются предложения по созданию классификации жилой недвижимости, позволяющей решать задачи, стоящие перед оценщиком при реализации сравнительного подхода.
The article is dedicated to the issues of residential property appraisal, reviews its legislative definitions and amends the concept of residential real estate. The author proposes to set up grading of the given property that allows carrying out the tasks of appraisal applying comparative approach.
Ключевые слова: жилая недвижимость, законодательство, экспертная оценка, классификация объектов недвижимости.
Key words: residential real estate, legislation, expert appraisal, real estate grading.
Вопросы оценки жилья в условиях декларирования важности программ государственной поддержки молодых семей, граждан с невысоким достатком в улучшении жилищных условий приобретают особую актуальность. Ведь оценщик, представляющий заинтересованным сторонам свое экспертное суждение о величине стоимости того или иного объекта, задает некоторые начальные параметры предполагаемой сделки. При этом необходимо учитывать, что вложения в недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер. В этих условиях для оценщика обязательным является учет максимального количества ценовых и неценовых факторов, которые могут оказывать влияние на стоимость того или иного объекта жилья. В противном случае вероятно возникновение рисков для одной или обеих сторон сделки.
Законодательство РФ в области оценочной деятельности посредством установления требований и ограничений для субъектов оценочной деятельности предпринимает попытку урегулирования проблем подобного свойства. При этом важным в процессе работы эксперта становится не только следование установленным ограничениям, но и понимание, а также однозначное трактование используемых фундаментальных понятий. Проведенное с этой целью комплексное рассмотрение законода-
© О.А. Бурундукова, 2011
тельных актов различных уровней показывает, что на сегодняшний день не существует целостной картины определений некоторых объектов недвижимости и возможностей операций с ними. В связи с этим резонно возникают вопросы, ответы на которые, оценщики вынуждены искать либо в западной практике, либо посредством дискуссий на страницах специализированных журналов.
Обращаясь к практике осуществления оценочной деятельности, важно отметить следующее:
- как и любая другая экспертная деятельность, оценка предполагает разграничение профессиональных интересов её субъектов. Так, «универсальных» оценщиков, навыки которых одинаково высоко развиты в части оценки жилой, коммерческой недвижимости, а также движимого имущества, не существует;
- оценщик, выбравший специализацию (в частности, оценку жилой недвижимости), четко должен представлять себе специфику выбранных им групп объектов.
В случае, если выбранным направлением деятельности является жилая недвижимость, то оценщик обязан как понимать общие отличия жилой недвижимости от иных типов недвижимого имущества, так и ориентироваться в специфике видов жилья. Фундаментальные положения для развития подобных знаний содержатся в Гражданском кодексе РФ, Жилищ-
ном кодексе РФ, учебной и научной литературе. Очевидно, что любой пользователь, прочитавший определения недвижимости в Гражданском кодексе и жилья в Жилищном, сможет сформировать для себя общее представление о предмете разговора. Но в случае, когда речь идет о жилой недвижимости как объекте оценки, перекрестный анализ законодательства в области оценочной деятельности и действующих кодексов формирует предположение, что содержательно их положения, в части определений жилой недвижимости, не имеют точек соприкосновения и существуют параллельно.
Такое предположение косвенно подтверждается существующими работами в области анализа рынка недвижимости. Ученые, работающие в этой сфере, отмечают, что система понятий и терминология рынка недвижимости складывались по мере развития этой отрасли. При этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой, который при разработке, в том числе, законодательной базы адаптировался к реальным условиям переходной экономики страны. Поэтому сегодня участники рынка недвижимости сталкиваются с такими проблемами, как прямое перенесение терминов в русский язык (что не всегда позволяет отразить сущность рассматриваемого понятия), а также отсутствие многих терминов в российском законодательстве.
В таких условиях сложились по крайней мере три источника развития системы понятий и терминологии рынка недвижимости:
- профессионалы-практики (риэлторы, оценщики, аналитики), которые стремятся глубже и точнее определить в понятиях тенденции рынка;
- юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы;
- лингвисты (составители словарей и справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения [1].
Кроме применения корректных и четких определений в процессе оценки стоимости, для получения максимально доказательного и достоверного результата оценки (в частности, при применении сравнительного подхода к оценке жилья) необходимо качественным образом проводить сегментирование рынка жилой недвижимости. Это необходимо для обеспечения поиска объектов, в наибольшей степени соответствующих оцениваемому. Сегментирование
рынка жилой недвижимости, в свою очередь, опирается как на профессиональный опыт оценщика в части знания особенностей рынка жилья в отдельно взятом населенном пункте, так и на общепринятые классификации объектов жилой недвижимости. К сожалению, в научной и учебной литературе по экономике недвижимости последним уделяется очень мало внимания. Классификации ограничиваются перечислением материальной сущности объектов, которые могут быть отнесены к жилью, а также выделением некоторых типологических характеристик: элитное жилье, жилье повышенной комфортности, типовое жилье, жилье низких потребительских качеств [2]. Но стоит отметить, что сегодня растет понимание степени важности классификаций жилья. В различных регионах предпринимаются попытки создать адаптированную для практики классификацию жилой недвижимости, но при этом до сих пор отсутствуют массовые методики выделения классификационных признаков, которые позволяли снизить время, затрачиваемое на разработку классификаций, а также сделать последние применимыми.
Указанные проблемы в совокупности формируют необходимость определения жилой недвижимости как объекта оценки а также группировку отдельных её видов с целью структурирования фонда жилья. Попытка организации знания об особенностях этого рынка может дать возможность повысить степень доказательности и соблюсти принцип однозначности толкования [3] в отчете об оценке того или иного объекта жилой недвижимости.
Рассмотрение первой из указанных проблем целесообразно проводить путем комплексного анализа трех основных законодательных актов:
1) Гражданского кодекса РФ,
2) Жилищного кодекса РФ,
3) ФЗ об оценочной деятельности.
Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необходимо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Гражданском кодексе РФ.
Под недвижимостью ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относят и вещи, перемещаемые в пространстве, что также отражено в Гражданском кодексе. Это подлежащие госу-
дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности [4].
Вместе с этим гл. 2 Жилищного кодекса «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» содержит следующие положения [5].
Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Исходя из этого определения можно заключить, что любое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:
1. Быть недвижимым (не перемещаемым в пространстве).
2. Конструктивные, планировочные решения, а также техническое состояние помещения должны отвечать правилам и нормам законодательства в целях обеспечения возможности проживания там граждан.
3. Право на него должно быть зарегистрировано в порядке, установленным законом (порядок регистрации, в частности жилья, регулируется положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Анализируя приведенные условия, можно заключить, что кроме критерия неперемещаемо-сти, являющегося ключевым согласно ГК РФ, не менее важным является и то, что Жилищный кодекс отождествляет объект жилищного права и жилое помещение. В этих условиях возникает следующий вопрос: что является объектом оценки - вещное право на объект жилой недвижимости или сам этот объект?
Обращаясь к положениям закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно выделить два ключевых основания:
1. Государственной регистрации подлежит недвижимая вещь как объект (включая право на него в момент регистрации).
2. Регистрации подлежат сделки, т. е. основания для перехода прав на объекты.
Применяя установленное к жилой недвижимости, можно разделить позицию экономистов, ведущих исследования в области эконо-
мического анализа и оценки недвижимости [2; 6]. Она сводится к тому, что, понимая под объектом оценки то или иное жилье, необходимо включать в его состав не только его физические, но и юридические характеристики. Таким образом, объект жилой недвижимости можно представить следующим образом:
Собственно объект жилой недвижимости
Вещное право на объект жилой недвижимости
Следовательно, жилую недвижимость (жилье) как объект оценки можно определить как актив субъекта экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на него.
Поскольку очевидным фактом является то, что жилая недвижимость представляет собой множество не идентичных объектов, права на объекты жилья также могут быть разнообразными и, наконец, владельцами жилья могут выступать экономические субъекты, извлекающие различные цели из имеющихся прав, необходимым является упорядочение существующих видов жилой недвижимости (их классификация).
Отсюда, целью классификации жилой недвижимости является выделение сегментов этого рынка, различающихся по закономерностям ценообразования и иным процессам. В соответствии с этим сегменты рынка будут выделяться с помощью классификации всех элементов рассматриваемого рынка: объектов, субъектов, процессов.
Ключевые положения проблем разработки классификаций в рамках общей методологии анализа рынка недвижимости содержатся в книге главного аналитика Российской гильдии риэлторов Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов». Автор указывает на то, что принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования не универсальны. Их выбор в конечном счете зависит от целей классифицирования. Так, например, классификация жилой недвижимости г. Омска, принятая в июле 2010 г., ориентируется на рассмотрение жилого фонда города с позиций его элитности. Со-
гласно этой классификации, жилые дома делятся на три группы: эконом-класс, бизнес-класс, элитное жилье. В свою очередь, в каждом классе выделяются подклассы (люкс, премиум, бизнес-элита, современный бизнес, современный эконом, комфорт) с морфотипами, которые различаются по определенным признакам. Также определены обобщенные характеристики благоустройства и дополнительных возможностей для жильцов.
Безусловно, такое «разложение» жилого фонда позволит иногородним/зарубежным инвесторам в самом общем виде сформировать структурированное представление о возможностях омского рынка жилой недвижимости, а также, по словам разработчиков, «действовать омским экспертам в едином стандартизированном информационном поле, поможет строить качественную аналитику» [7]. Но вместе с этим, понимая под экспертами в том числе и оценщиков, нельзя забывать о специфике их работы. В связи с этим представляется полезной доработка существующей классификации в направлении расширения применяемых классификационных признаков, а также включение в нее ранее не рассмотренных объектов.
Для пояснения выдвинутого предположения обратимся к процессу оценки рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. Сложившаяся практика оценки показывает, что наиболее точное отражение рынка дает сравнительный подход. В самом общем виде он определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия [8].
Таким образом, очевидно, что для многоуровневой квартиры в блокированном доме (та-унхаусе) и для комнаты гостиного типа должны выбираться разные объекты сравнения. Именно для этого, оценщик должен проводить обоснованное сегментирование рынка жилья с перечислением тех фундаментальных характеристик для каждого сегмента, которые дают основание считать выбранный объект сравнения аналогом.
В этой связи ориентация на степень элитности, зависящей от года постройки, материала стен и благоустройства жилья, представляется недостаточной для оценщика при применении сравнительного подхода.
Из вышеприведенного можно сделать вывод, что для корректного отражения тенден-
ций рынка, выражающихся в итоговой стоимости жилья, оценщик должен не только четко представлять себе, что в самом общем виде является объектом рассмотрения в рамках оценки, но и выделять из всего многообразия жилья, предлагаемого к продаже на рынке, объекты, максимально соответствующие рассматриваемому. Важность существования для указанных целей классификации будет заключаться еще и в том, что при недостаточном уровне знания оценщиком (по различным причинам) местного рынка недвижимости, классификация сможет обеспечить процесс движения от «общего к частному» с минимальным уровнем погрешности.
Специфика движения от «общего к частному» в таком случае будет предполагать поступательный анализ объекта оценки от уровня к уровню, на каждом из которых будет формироваться часть характеристик, выделяющих рассматриваемый объект из многообразия существующих. Результатом будет является краткое описание объекта оценки, содержащее набор таких характеристик, которым должны отвечать объекты-аналоги при применении сравнительного подхода.
В этом случае под классификационным признаком будет пониматься характеристика, позволяющая объединить объекты недвижимости в группы. В свою очередь, при формировании перечня возможных групп недвижимости внутри признака необходимо учитывать региональные особенности рынка жилой недвижимости, которые в первую очередь связаны со спецификой жилого фонда в регионе. Среди классификационных признаков, относимых к недвижимости, можно выделить четыре уровня:
1. Общие сведения об объекте оценки.
2. Местоположение объекта оценки.
3. Дом расположения объекта оценки.
4. Особенности объекта оценки.
Выбор именно такого количества уровней обусловлен одной из задач оценщика при реализации сравнительного подхода: формирование выборки объектов-аналогов, в наибольшей степени соответствующих оцениваемому.
Далее приведена таблица, в столбцах которой содержатся предлагаемые классификационные признаки и соответствующие им группировки жилья.
Группировка объектов жилой недвижимости по классификационным признакам
Классификационный признак Группировка объектов
Уровень 1. Общие сведения об объекте оценки
Вид жилой недвижимости 1. Квартира
2. Жилой дом
3. Комната
Уровень 2. Местоположение объекта оценки
Район расположения 1. Центральный район 2. Вблизи центра 3. Спальные районы на удалении от центра 4. Жилая застройка на окраинах города 5. Микрорайоны в непосредственной близости от города
Развитость инфраструктуры района 1. Район с хорошо развитой инфраструктурой 2. Средняя развитость инфраструктуры 3. Районы с плохо развитой инфраструктурой
Принадлежность к микрорайону 1. Жилье, входящее в состав микрорайона (преимущественно для современной микрорайонной застройки) 2. Жилье, не относящееся к микрорайонной застройке
Расположение в микрорайоне 1. В центре микрорайона 2. На окраине микрорайона
Окружающая застройка 1. Современная микрорайонная многоэтажная застройка 2. Современная микрорайонная малоэтажная застройка 3. «Советская» многоэтажная застройка 4. «Советская» малоэтажная застройка
Возможности транспортной доступности до местоположения объекта оценки 1. Высокая степень доступности 2. Средняя степень доступности 3. Низкая степень доступности
Уровень 3. Дом расположения объекта оценки
Этажность 1. Одноэтажный 2. Малоэтажный (2-4 этажа) 3. Среднеэтажный (5-12 этажей) 4. Многоэтажный (12 и более)
Вид проекта 1. Типовой 2. Индивидуальный
Наличие благоустройства 1. Полностью благоустроенный 2. Частично благоустроенный 3. Элементы благоустройства отсутствуют
Возраст 1. Новое жилье (0-10лет) 2. Молодое жилье (11-20 лет) 3. Жилье среднего возраста (21-50) 4. Ветхое жилье (51 и старше)
Техническое состояние 1. Пригодные к проживанию 2. Аварийные
Число жилых помещений 1. Односемейные дома 2. Блокированные (таунхаусы) 3. Малоквартирные (до 100 квартир) 4. Многоквартирные (более 100 квартир)
Материал стен 1. Железобетонные 2. Монолитные 3. Кирпичные 4. Деревянные
Контроль доступа 1. Контрольно-пропускной пункт, ограждение территории 2. Ограждение территории 3. Аудио-, видео-, комбинированные домофоны
Окончание табл.
Классификационный признак Группировка объектов
Уровень 4. Особенности объекта оценки
Количество комнат 1. Одна 2. Две 3. Три 4. Четыре 5. Больше четырех
Этаж расположения 1. Первый 2. Средний 3. Крайний
Этажность помещения 1. Один 2. Два 3. Больше двух
Тип планировки 1. Фиксированная 2. Свободная
Отделка 1. Черновая 2. Чистовая
Качество планировки 1. Простая 2. Улучшенная
Качество отделки 1. Простая 2. Улучшенная 3. Высококачественная 4. Уникальная
Тип кухни 1. Индивидуальная кухня 2. Общая кухня на нескольких хозяев
Тип санузла 1. Индивидуальный 2. Общий санузел на нескольких хозяев
Как видно из таблицы, приведенные классификационные признаки не рассматривают правовые особенности объектов жилой недвижимости. Но вместе с этим определение жилой недвижимости (жилья), данное выше, описывает её как актив субъекта экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на нее. Предполагается, что анализ правового статуса выбранных аналогов должен проводиться после выбора собственно физических объектов. В частности, это предположение основывается на том, что сопоставимые объекты, как правило, обладают сопоставимым набором прав. Примером могут стать квартиры в строящихся домах. Как правило, все строящиеся дома в Омске возводятся с привлечением дольщиков. Соответственно, в случае возникновения необходимости оценки квартиры в строящемся доме вероятнее всего оценщик будет иметь дело с тем, что правовой статус объекта долевого строительства - право требования - будет аналогичен набору прав объектов-аналогов -квартир в этом же доме или микрорайоне. В случае, если право на объект оценки представ-
лено в виде доли в общей долевой собственности, то при отсутствии на рынке предложений о продаже аналогичных объектов с сопоставимым видом права, общий алгоритм выбора аналогов будет аналогичен приведенному. Различия будут заключаться в способах корректировки стоимости аналогов, что не является предметом рассмотрения данной статьи.
Вся совокупность указанных признаков позволяет поэтапно проводить выбор аналогов, при этом оставляя возможность эксперту на различных этапах расширять возможности выбора путем увеличения числа рассматриваемых объектов.
Примером для вышесказанного может быть следующая ситуация. Оценщик идентифицировал объект оценки как двухкомнатную квартиру в многоэтажном кирпичном доме серии «Континенталь». Зная особенности местного рынка, он должен понимать, что идеальными аналогами для объекта оценки являются квартиры близкой площади и планировки в похожих домах. Но в непосредственной близости от объекта оценки такие дома отсутствуют (инвестиционный проект застройщика предполагал строительство нескольких жилых до-
мов этой серии в различных районах города). Следовательно, у оценщика существует возможность, оставляя все выбранные критерии оценки неизменными, расширить критерий «район расположения», сохраняя при этом корректность выборки для определения стоимости (с учетом выбранной корректировки на местоположение).
Безусловной в конечном варианте классификации является необходимость приведения описания для некоторых указанных групп с целью минимизации разночтений в понимании характеристик той или иной группы.
Нами также предполагается возможность дополнения каждого из уровней другими классификационными признаками, введение которых может быть, в частности, обусловлено особенностями постановки цели оценки.
Таким образом, предложенная модель классификации жилой недвижимости через поступательное движение от её общих характеристик к частным в некоторой степени снижает риски профессиональной деятельности оценщика в части соблюдения принципов обоснованности и достоверности, а также является попыткой структурирования знаний об объектах жилья, рассматриваемых в рамках осуществления оценочной деятельности.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник. - СПб. : Питер, 2004. - 512 с.
3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации [утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): [федер. закон: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.]. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 29 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.]. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости : монография. - СПб. : МКС, 2007. - 535 с.
7. Жилье классифицировали по-новому // Недвижимость. - Омск, 2010, июль. - № 29.
8. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. - М. : КНОРУС, 2009. - 344 с.
1. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. -М. : Экономика, 2009. - 606 с.
