CC BY
189
УДК 347
Иванова Мария Сергеевна
аспирант кафедры гражданского права и процесса Государственного университета управления Mariaivanova1991 @дтаИ.сот
Maria S. Ivanova
graduate student of department of civil law and process of the State university of management Mariaivanoval 991 @gmail.com
Законодательство о земле
в арабском эмирате дубай
Аннотация. В статье представлена информация о земельном законодательстве Арабского Эмирата Дубай - крупнейшего эмирата Объединённых Арабских Эмиратов, важнейшего торгового и финансового центра ОАЭ. Дана трактовка и перевод отдельных частей законодательства, посвященного недвижимому имуществу эмирата Дубай. Раскрыто содержание понятия «недвижимое имущество», его особенности, а также существующее право собственности и его виды. Выделены особенности процедуры приобретения иностранными гражданами объектов недвижимости в эмирате Дубай.
Ключевые слова: Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), недвижимое имущество, право собственности, законодательство о земле в эмирате Дубай, офф-план, застройщик, субзастройщик, департамент недвижимости, реестр недвижимости, получение визы.
Legislation about a land
in the arab emirates - dubai
Annotation. Information about land laws in Arab Emirates Dubai - the largest emirate of the United Arab Emirates, a major commercial and financial center of the UAE.Given interpretation and translation of individual pieces of legislation dedicated to real estate of Dubai. Discloses the concept of real estate, its features, as well as the existing ownership and its types. The features of the procedure of acquisition of real estate by foreign nationals in the emirate of Dubai.
Keywords: United Arab Emirates (UAE), real estate, property rights, legislation of the land in the emirate of Dubai, off-plan, the developer, subdeveloper, Department of Real Estate, the real estate register, visa.
Благодаря наступившему и длящемуся по настоящее время экономическому кризису, возникла необходимость сохранения ранее нажитых денежных средств и разработка выгодных вложений. Рассмотрим далее некоторые выгодные пути вложения средств с последующим получением прибыли. -,
средств в заграничную недвижимость. Компания The First Group считает, что вышеназванный способ является одним из лучших для сохранения нажитых средств и получением прибыли. Инвестирования в недвижимость на Ближнем Востоке выгодны, так как курс их валют наиболее устойчив, по
сравнению с Европой, и Восток постоянно разви-,
городу, оставляя его далеко позади. Ярким примером успешного инвестирования является Эмират Дубай. Местное население составляет 2,8 миллио-.
именно в недвижимость Дубая является его расположение - район Персидского залива, богатый .
в Объединенных Арабских Эмиратах не существует. Все возникающие вопросы о земле и о собственности решаются в соответствии с законами каждого эмирата (^го их 7).
5 мая 2002 года Указ наследного принца Дубая и -
Рашида Аль Мактума разрешил продажу земли и жилья иностранным гражданам в Дубае в полную собственность [1, с. 53-57]. 14 марта 2006 года был принят Закон «О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» [2], установивший: граждане ОАЭ и стран Персидского
залива имеют право на покупку собственности в :
- лизинг - 99 лет в любой точке эмирата Дубай;
- ,
стран Персидского Залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и лизинг в специально отведённых на то
территориях (газдан список); - -
дельца в земельном Департаменте Дубая (регистрационный сбор составлял 2 % от стоимости, причем 0,5 % взималось с продавца, а 1,5 % -с покупателя).
Граждане иных государств могут владеть недвижимым имуществом на основе фрихолда (право )
могут обладать правом узуфрукта (пожизненного ) ,
99 , ,
указанных напротив каждого из указанных ниже районов согласно картам, изданным Департа-
ментом ОАЭ. К таким районам относятся Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Springs, Arabian Ranches и др. Если в течение этого времени владелец перепродаёт или передаривает эту собственность, новый договор опять оформляется на 99 лет. В ОАЭ недвижимость - любое неподвижное, зафиксированное в своих границах имущество, которое не может быть перемещено без ущерба или изменения его характеристик. К таким объектам относятся земля и постоянные сооруже-,
получения значительных повреждений. При этом, многоэтажная или многоквартирная недвижимость считается одним объектом недвижимости. Для такой недвижимости в Реестре ведется отдельный лист с информацией. Дополнительные листы должны быть присоединены к основному листу для каждого собственника квартир, этажей, а также мест общего пользования.
В августе 2015 года наследным принцем Дубая была одобрена резолюция Исполнительного Совета эмирата № 37, [3], касающаяся новых требований к деятельности оценщиков недвижимости. С целью повышения контроля лиц, за, -
ности в случае нарушения законодательства, было принято решение:
1.
могут заниматься только граждане ОАЭ.
2. .
3. -
гистрации в RERA.
Если оценщики будут осуществлять свою деятельность вразрез с принятым постановлением, то будут облагаться весьма существенным .
законодательных норм возложен на RERA. RERA является частью Земельного Департамен-. ,
но направляет рекомендации в Исполнительный , -
творчеством. Совместно с Земельным Департаментом Агентство принимает законы и опубликовывает их в официальном печатном издании. Время от времени данный орган выпускает циркуляры, в которых комментируются и разъясняются официальные законы и декреты. Земельный Департамент, помимо всего прочего, занимается регистрацией земель и объектов недви-,
рассылает различные предупреждения.
В ОАЭ кредитором в ипотеке может выступать
,
институт, который должен иметь все соответствующие лицензии и быть зарегистрирован в Центральном Банке ОАЭ. В ст. 2 Закона Эмирата Дубай дается определение понятий: «Заемщик» - Владелец собственности или владелец вещного права или личного права по договору купли-продажи собственности, которая обозначается, как проданная, до завершения строительства и зарегистрирована в реестре недви-
жимого имущества или во временном реестре недвижимого имущества [4]. «Кредитор» - Лицо, одалживающее деньги заемщику в обмен на неприкосновенность имущества, которая существует в силу самого факта или в силу самого закона. В ОАЭ закладной называют договор, на основании которого кредитор получает гарантию на собственность или единицу жилья, являющейся составной частью собственности, включая любые подразделения незавершённого строительства (офф-плана). Ни один Генеральный или Субзастройщик не имеет права начать проект или продавать объекты недвижимости, пока
он не станет владельцем земли, на которой
,
одобрения со стороны Уполномоченного органа в Эмирате. Орган, занимающийся лицензированием и регистрацией проектов недвижимости в - . -том недвижимости понимается: земельный надел, строения, растения и иные объекты, расположенные на нем, находящийся на территории ,
отделена от других частей иными объектами государственной или частной собственности, и не имеет иных правообладателей и обремене-ний, отличных от остальных частей. Департамент ведет Реестр недвижимости. Все права на ,
должны быть зафиксированы в Реестре. Реестр представляет собой неоспоримое ни под каким предлогом свидетельство совершенного акта.
Копии документов Реестра, сохранённые в элек-, -
ствования наравне с оригиналами. Любые операции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Реестр.
Договор, предлагаемый застройщиком покупате-
,
ОАЭ. Детали, относящиеся к отдельному проек-( , -
держку платежей и т.д.), при заинтересованности
сторон могут обсуждаться; изменения в таких . -
ки, как Emaar, Nakheel и Damac свои контракты при продаже объектов частным лицам уже не меняют. Такая возможность есть только у инвесторов, приобретающих отдельный участок земли или проект. Если говорить о договорах с риэлторами, то есть, посредниками между продавцом и покупателем, то, конечно, такие контракты - -
няться исходя из пожеланий и требований сторон. Следует иметь в виду, что, независимо от
,
будет исходить от владельца проекта. Поэтому необходимо тщательно изучить условия основного договора и ещё до покупки обсудить возможность внесения изменений. При подписании договора стороны вправе оговорить максимальный размер платежей за обслуживание (maintenance fee). Нобходимо оговорить срок, в
течение которого эта ставка не будет изменена.
, -
мость, то жильцы вправе не согласиться с ново-установленной суммой и самостоятельно вы-
брать другую фирму, которая будет обслуживать .
Инвестор получает вид на жительство сроком до
трех лет с последующим продлением на общих .
и несовершеннолетних детей. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно непосредственно у работодателя. Оформление покупки на жену может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. По законам ОАЭ спонсором выступает муж; он открывает визы жене и детям. Альтернативный вариант -
зарегистрировать на имя одного из супругов , -
. -
ственность на оффшорные фирмы очень удобно
,
.
Получение визы происходит по стандартной схеме через департамент иммиграции и натурализации. Как правило, процедура занимает от
Литература:
1. Al-Baharna H.M. United Arab Emirates // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol.
1. 1973. P. U53-57.
2. Закон Эмирата Дубай № 7 «О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» от 14.03.2006. URL: http://constitutions.ru/archives/5245 (Дата обращения: 28.08.2015).
3. Amin S.H. Legal Systems of the Gulf // Lloyd's Maritime & Commercial Law Quarterly. February. 1983. P. 71-85.
4. 14 2008 . «
» 2008 . URL: http://www.worldislamlaw.ru/archives/641 (Да"га обращения: 28.08.2015). Law № 14 of 2008 Concerning mortgages in the Emirate of Dubai.
5.
Эмиратов 1985 год. THE CIVIL CODE OF UAE // Translated from Arabic into English by James Whelan MA (Cantab), Cert. Ed. (London) Resident Manager, Clifford Chance, Sharjah.
7 до 14 дней. Визы выдаются сразу по готовности объекта и оформления его в собственность;
проблем при их получении обычно не возникает.
,
пара, собственность удобнее оформлять на мужа и жену одновременно, чтобы они получили визы на равных правах. Если же собственником является только муж, то процесс оформления виз требует более длительного времени. Сначала виза будет делаться на собственника; далее он должен будет предоставить легализованные свидетельства о браке и рождении детей. На основании этих документов и будет открываться
виза на членов семьи. Ст. 11 ГК ОАЭ гласит [5], « -
,
». , -
менить конструкцию в пределах жилой секции
( ),
от застройщика объекта, ассоциации или сооб-
.
участка собственник вправе осуществлять любые формы озеленения на свое усмотрение.
Literature:
1. Al-Baharna H.M. United Arab Emirates // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol. 1. 1973. P. U53-57.
2. The law of the Emirate of Dubai № 7 «About registration of real estate in the Emirate of Dubai» of 14.03.2006. URL: http://constitutions.ru/archives/5245 (Data: 28.08.2015).
3. Amin S.H. Legal Systems of the Gulf // Lloyd's Maritime & Commercial Law Quarterly. February. 1983. P. 71-85.
4. The law of the Emirate of Dubai No. 14 of 2008. «About a mortgage in the Emirate of Dubai» of 2008. URL: http://www.worldislamlaw.ru/archives/641 (Data: 28.08.2015) Law № 14 of 2008 Concerning mortgages in the Emirate of Dubai.
5. Civil Code of the United Arab Emirates 1985.THE CIVIL CODE OF UAE // Translated from Arabic into English by James Whelan MA (Cantab), Cert. Ed. (London) Resident Manager, Clifford Chance, Sharjah.
