CC BY
42
Ковязина Н. А.,
аспирантка МГЮА
ЮРИДИКО-ТЕХНИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РФ
Распад СССР и образование Российской Федерации повлекли реформирование всех сфер жизни нашего государства. Земельная реформа, начатая в 90-х гг., продолжается до сих пор. В Указе Президента СССР от 5 января 1991 г. «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» говорится, что он принимается «в целях активизации проведения земельной реформы, создания условий для эффективного функционирования различных форм собственности и хозяйствования, устранения монополии на землевладение, перехода к многоукладной экономике в аграрном секторе и достижения на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции». Отныне собственником земли, на основании п. 2 ст. 8 Конституции РФ 1993 г., может быть не только государство. Поскольку земля становится объектом гражданского оборота, то теперь возможно более широкое ее обращение на рынке: ею можно владеть, пользоваться, распоряжаться. Для обращения земли как объекта, представляющего материальную ценность, он должен быть оценен. Об этом-то и пойдет речь в данном исследовании: оценка земли, правовое обоснование, экономическая сторона, способы, методы, практика. Практика для нас особенно интересна, поскольку она различается в зависимости от региона, местоположения участка. Эта разница имеет экономическое основание, поскольку именно экономические характеристики регионов сильно влияют на цену земли, хотя и правовая база играет не последнюю роль, так как, например, в постановлениях правительств различных областей ежегодно устанавливается нормативная цена земли.
Виды оценки земли
Использование земли в РФ является платным, плате за землю и ее оценке посвящена гл. X Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. (далее — ЗК РФ). Основной нормой, посвященной оценке земли, является ст. 66 ЗК РФ, которая называет 2 вида оценки участков: рыночную и кадастровую стоимость. Также существует нормативная цена земли, определяемая ст. 25 Федерального закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» (утратил силу с 1 января 2006 г. за исключением ст. 25 на основании Федерального закона от 29 октября 2004 г.).
Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Она вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллек-
тивно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. В ч. 2 ст. 66 ЗК РФ подчеркивается, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок ее проведения устанавливается Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». На основании ч. 3 ст. 66 ЗК РФ она устанавливается в процентах от рыночной стоимости (в случаях определения рыночной стоимости участка).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под ней понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении ее сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Цена продажи государственных и муниципальных земель собственникам расположенных на них зданий, строений устанавливается субъектом РФ (до установления применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога).
При продаже участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, утвержденный Правительством РФ, учитывающий основной
вид использования здания, строения, сооружения, находящегося на нем, в размере от 0,7 до 1,3.
Можно выделить следующие принципы рыночной стоимости земельных участков, отличающие ее от других видов оценки. Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Принцип спроса и предложения: стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Принцип замещения: стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. Принцип ожидания: стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее — земельной ренты). Принцип изменения: она изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Принцип внешнего влияния: она зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Методика и методы оценки земли
Для определения рыночной стоимости земельного участка необходимо обратиться к методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанным Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки». Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков, которые сформированы на настоящий момент или будут сформированы. Существует несколько подходов к оценке:
• затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Пункт 6 Постановления Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» определяет метод оценки как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Сами методы закреплены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ 6 марта 2002 г. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнения продаж, выделения, распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования, каждый из которых основан на своем подходе.
1. Сравнительный подход. Он применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем та, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
2. Доходный подход. Он применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень доходов этой категории.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных, с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование, аннуитеты и др.
Данный подход, чаще всего в отчетах о рыночной стоимости, подготавливаемых для физических лиц, не применялся, поскольку оцениваемыми объектами являются земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Они не относятся к недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода (на которое и направлен данный подход). В рамках доходного подхода используются методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
3. Затратный подход. Он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. Поэтому он практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.
4. Сравнительный подход. Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах: 1) полезности, 2) спроса и предложения, 3) замещения (рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности). Он предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Условие применения подхода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т. п.).
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в соответствии с факторами стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости; сопоставлением дохода двух ана-
логов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между ними, оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным определением корректировок цен аналогов.
На практике выбор того или иного подхода (и методов в его рамках) для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов, опять-таки, обосновываются в отчете об оценке.
Перечисленные методы могут применяться как к оценке рыночной стоимости земельных участков, не занятых зданиями, строениями, сооружениями, так и занятых ими или предназначенных для их размещения.
Из вышеперечисленных видов оценки наиболее эффективной, на мой взгляд, была бы нормативная цена земли, поскольку в ее основу положен принцип окупаемости, что должно быть верно, но этот вид в скором времени должен смениться оценкой недвижимости в связи с введением Единого кадастра объектов недвижимости. На данный же момент в условиях рыночной экономики более приемлемой является рыночная стоимость земельного участка, как распространенная, используемая и имеющая социальное и экономическое значение. Но именно этот вид является менее выгодным для государства, поскольку приобретаемая у РФ гражданами земля достается им по более низкой цене, нежели рыночная, соответветственно — меньшие деньги перечисляются в бюджет при отчуждении.
Необходимо отметить, что порядок вычисления рыночной стоимости земельного участка до конца не определен, с чем и связаны указанные в исследовании трудности, включая разброс цен на земельные участки при различных видах сделок в разных регионах. И это, в основном, экономические методики, не имеющие общеобязательного характера, для придания которого необходимо законодательное закрепление. Но Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости имеет право издания только разработать подобные акты, а издать Инструкцию или Письмо, включающие методики, компетентно Министерство природных ресурсов.
