CC BY
72
Взаимодействие управляющей компании и специализированного депозитария при обслуживании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
Т.С. Есаулкова
генеральный директор ООО «Специализированная депозитарная компания «ГАРАНТ»1
Меняющиеся экономические условия развития бизнеса, а также многообразие взаимоотношений субъектов рынка ценных бумаг во многом опережают законотворческий процесс, происходящий в Российской Федерации, и требуют ото всех участников бизнес-процессов слаженности в работе, одинакового понимания смысла и четкого толкования правовых норм, регулирующих деятельность управляющих компаний, осуществляющих доверительное управление активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (далее -ЗПИФ недвижимости). Однако несовершенное законодательство, возникающие подчас правовые коллизии, отсутствие четкого толкования нормативных правовых актов, а также отсутствие комментариев к ним, неурегулированность некоторых правовых отношений создают ситуацию, при которой от взаимодействия специализированных депозитариев и управляющих компаний зависят многие жизненно важные стороны их деятельности.
От того, как специализированный депозитарий склонен рассматривать ту или иную сделку управляющей компании, а также от того, насколько эффективно осуществляется взаимодействие структур обеих компаний для решения возникших вопросов, зависит наличие или отсутствие замечаний со стороны регулирующих органов к работе управляющих компаний.
Успешное развитие отношений между специализированными депозитариями и уп-
1 Информацию о компании см. на с. 38.
равляющими компаниями с соблюдением сторонами принципа разграничения полномочий и безусловным соблюдением принципа контроля одного над деятельностью другого во многом зависит от профессионализма и умения сотрудников находить решения из казалось бы неразрешимых ситуаций.
При работе с ЗПИФом недвижимости существенно возрастает роль специализированного депозитария при взаимодействии с управляющей компанией. Специализированный депозитарий, помимо основных функций, таких, как хранение, учет и контроль, выполняет функции консультанта (эксперта) управляющей компании в области инвестирования в недвижимость. Таким образом, специализированный депозитарий - это стратегический партнер управляющей компании, от взаимодействия которых во многом зависят успешные результаты деятельности управляющей компании.
Специализированная депозитарная компания «ГАРАНТ» (СДК «ГАРАНТ») занимается обслуживанием ЗПИФов недвижимости уже более трех лет. В 2003 году общество с ограниченной ответственностью (ООО) «СДК «ГАРАНТ» приступило к обслуживанию первого в России ЗПИФа недвижимости «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением закрытого акционерного общества «КОНКОРДИЯ - эс-сет менеджмент». По состоянию на конец 2006 года компания обслуживала 25 ЗПИФов недвижимости с суммарной стоимостью чистых активов в 12,4 миллиарда
рублей, что составило 20,16 процента от стоимости чистых активов всех ЗПИФов недвижимости на рынке1.
Рассказывая о взаимодействии управляющей компанией и специализированного депозитария при обслуживании ЗПИФов недвижимости, я в основном опираюсь на опыт, который за время своей работы приобрела компания СДК «ГАРАНТ» на рынке коллективных инвестиций.
Совместная деятельность специализированного депозитария и управляющей компании начинается сразу после подписания договора об оказании услуг, а именно на этапе подготовки правил доверительного управления фондом (далее - Правила Фонда). Этому этапу мы уделяем очень большое внимание. В период написания Правил Фонда управляющая компания проводит многочисленные консультации со специализированным депозитарием, а непосредственно перед представлением Правил Фонда на регистрацию в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР России) управляющая компания передает их на дополнительную контрольную проверку в специализированный депозитарий. Со своей стороны мы, по сути, осуществляем «аудит» этих Правил, обращая внимание управляющей компании на те или иные важные, с нашей точки зрения, моменты (ошибки, неточности, пробелы). Особенно это важно для вновь созданных управляющих компаний, которые либо только вышли на рынок коллективных инвестиций, либо ранее не работали с ЗПИФом недвижимости.
Исходя из практики работы нашей компании, можно отметить: особенно важно, чтобы управляющая компания в Правилах Фонда четко прописала следующие моменты:
• полный перечень прочих расходов фонда;
• предельно точные размеры процентов вознаграждения и расходов, выплачиваемых из имущества фонда;
• перечень активов, которые могут входить в состав фонда на этапе его формирования;
• порядок выплаты доходов по инвестиционным паям (как паи формируются, дата составления списка владельцев паев, механизм начисления дохода и т. д.).
После регистрации Правил Фонда начинается текущая работа. Перед вхождением в любой инвестиционный проект управляющая компания подробно согласовывает со специализированным депозитарием все существенные вопросы, такие, как схемы реализации, проекты договоров и условия договоров и другие. На этом этапе устраняются все спорные моменты и противоречия, формируется одинаковый взгляд на сделку у управляющей компании и специализированного депозитария.
В соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - закон об инвестиционных фондах) управляющая компания не имеет права распоряжаться имуществом без согласия специализированного депозитария. В связи с этим специализированный депозитарий осуществляет предварительный контроль2 за распоряжением управляющей компанией имуществом, составляющим фонд, в соответствии с Положением о деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 10 февраля 2004 года № 04-3/пс.
На практике это происходит следующим образом. До совершения действий по распоряжению имуществом фонда управляющая компания формирует документ (уведомление о намерении), содержащий существенную информацию о планируемых действиях управляющей компании (заключение сделок с недвижимым имуществом, списание денежных средств с банковского счета фонда) и представляет его в специализированный депозитарий. На этом этапе специализированный депозитарий осуществляет контроль за соответствием планируемых действий управляющей компании
1 Расчет произведен на основании данных Национальной лиги управляющих.
2 Термин «предварительный контроль» введен в употребление в компании СДК «ГАРАНТ».
требованиям закона об инвестиционных фондах, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам и Правил Фонда на основании полученных от управляющей компании копий первичных документов на дату проведения предварительного контроля.
Еще раз хочу отметить, что все договоры, дополнительные соглашения, акты и другие соответствующие документы детально изучаются и визируются юридическим отделом специализированного депозитария. По договоренности с управляющей компанией согласие специализированного депозитария на распоряжение объектами недвижимого имущества и правами на них, строящимися и реконструируемыми объектами недвижимого имущества и другим имуществом может быть дополнительно подтверждено путем подписания уполномоченным лицом специализированного депозитария соответствующего договора. На практике все договоры и дополнительные соглашения мы подписываем третьей подписью в режиме «согласовано».
В случае соответствия намерений управляющей компании требованиям закона об инвестиционных фондах, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам и Правил Фонда специализированный депозитарий на уведомлении о намерении ставит отметку, свидетельствующую о согласии специализированного депозитария с дальнейшим распоряжением имуществом, составляющим фонд.
В случае выявления на стадии предварительного контроля противоречий требованиям Федерального закона, Правил Фонда и иным нормативным правовым актам, а также в случае приостановления действия или аннулирования лицензии управляющей компании на уведомлении о намерении специализированный депозитарий ставит отметку, свидетельствующую о его несогласии с планируемыми действиями управляющей компании, при этом обязательно указывая основания своего несогласия в строке «Причина несогласия».
Уведомление о намерении может быть передано в электронном виде, если специализированный депозитарий и управляющая компания используют системы электронного документооборота с учетом требований существующего законодательства.
Специализированный депозитарий не вправе давать управляющей компании согласие на списание денежных средств в оплату недвижимого имущества и (или) прав на недвижимое имущество до предоставления специализированному депозитарию документов, подтверждающих государственную регистрацию прав управляющей компании фонда на недвижимое имущество.
Для осуществления специализированным депозитарием учета имущества, составляющего фонд, и контроля за распоряжением этим имуществом управляющая компания в отношении каждого отдельного объекта имущества, в который размещены активы фонда, предоставляет в специализированный депозитарий документы, являющиеся необходимым и достаточным подтверждением такого размещения имущества фонда, а именно:
в отношении недвижимости и прав на недвижимое имущество:
• оригинал договора купли-продажи недвижимости и (или) прав на недвижимое имущество;
• оригинал документа, удостоверяющего право собственности на имущество (при покупке);
• оригиналы документов, подтверждающих переход права собственности, либо нотариально заверенные копии документов контрагента (при продаже);
• копию заключения независимого оценщика;
в отношении строящихся и реконструируемых объектов недвижимого имущества:
• оригинал инвестиционного контракта или иного договора;
• оригинал договора уступки прав требования на недвижимое имущество с отметкой об учетной регистрации (в случае необходимости);
• копии всех договоров и первичных документов, касающихся конкретного объекта недвижимости;
• копию заключения независимого оценщика;
• копию акта-приема передачи и других документов;
в отношении проектно-сметной документации:
• копию проектно-сметной документации;
• оригинал договора или другого документа, подтверждающего переход прав собственности на проектно-сметную документацию;
• копию заключения независимого оценщика;
в отношении доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью:
• оригинал договора уступки права требования, а при необходимости копии документов, подтверждающих правомерность заключения сделки, либо решение об образовании общества с ограниченной ответственностью в случае его учреждения;
• нотариально заверенные копии учредительных документов общества с ограниченной ответственностью;
• копию регистрации изменений в учредительных документах, нотариально заверенную налоговой инспекцией с отметкой Федеральной налоговой службы;
• копию заключения независимого оценщика.
Как известно, работа с недвижимостью сопровождается значительными объемами разрешительной документации, договорные отношения усложняются согласованием взаимных прав и обязанностей, определением момента перехода прав собственности и обязанности проведения государственной регистрации этих прав, определением ответственности сторон в случаях нарушения ими своих обязательств, а также соблюдением иных условий, предусмотренных российским законодательством. Очевидно, что успешное заключение и завершение той или иной сделки с недвижи-
мостью или правами на нее требует всестороннего и полного изучения документации со стороны специализированного депозитария вплоть до изучения его специалистами чистоты сделки во избежание признания сделки недействительной или ничтожной в будущем, что может привести к непредсказуемым последствиям для фонда. Несмотря на то, что такая работа является «зоной ответственности» управляющей компании, компания СДК «ГАРАНТ», осуществляя свою деятельность в интересах пайщиков фонда, не может самоустраниться от участия в столь ответственном деле и всемерно способствует управляющим компаниям в их стремлении избежать возможных неблагоприятных последствий.
Важной стороной взаимодействия нашей компании с управляющими компаниями является совместное изучение схем множества сделок управляющих компаний с активами фондов, при совершении которых возникает огромное количество вопросов в области гражданского, финансового и налогового права с учетом требований ФСФР России. Взаимное обсуждение вопросов, как правило, позволяет найти нужное направление поиска выхода из сложных и запутанных ситуаций.
Опыт работы ООО «СДК «ГАРАНТ» с ЗПИФами недвижимости, многолетнее сохранение компанией устойчивых позиций на рынке ценных бумаг, активное участие в работе Профессиональной ассоциации регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев, а также плодотворное взаимодействие с ФСФР России, открытость и соответствие высочайшим требованиям как законодательства, так и депозитарного сообщества являются залогом получения управляющими компаниями профессионального и квалифицированного обслуживания, а также залогом получения в качестве делового партнера авторитетного и надежного «ГАРАНТА» - гаранта их высоких результатов а, следовательно, успеха в бизнесе.
