CC BY
380
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 2
ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
ТЛЕХУЧ Э.Р.,
соискатель,
Краснодарский государственный технологический университет, 350072, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Московская, д. 2
В статье рассмотрены экологические факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости и позволяющие конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта.
Ключевые слова: экологические факторы; стоимость объекта недвижимости.
In clause the ecological factors influencing a project cost of the real estate are considered and allowing to concretize key parameters of a qualitative condition of the surrounding anthropogenous environment of considered object.
Keywords: ecological factors; a project cost of the real estate.
Коды классификатора JEL: Q57.
Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещены, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на эти цены. Во многом это зависит от несовершенной законодательной базы, связанной с оценкой экологических факторов в стоимости недвижимости.
Можно много говорить о существующих методиках оценки экологических факторов при определении стоимости недвижимости, но основная масса из них, к сожалению, не соответствует настоящим условиям российской экономики. Вследствие чего необходимо совершенствовать методическую и правовую базы в этом отношении [2].
Трудно отрицать тот факт, что в последнее время проблема ухудшения экологической ситуации становится все более актуальной. Экологическая ситуация в городах, особенно крупных, уже давно перестала соответствовать экологическим
© Тлехуч Э.Р., 2010
нормам и стала небезопасна для жизни людей. Как следствие, одним из перспективных направлений реализации городской политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологического фактора при оценке стоимости недвижимости.
В настоящее время в российской практике оценка стоимости недвижимости, с точки зрения экологического фактора, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.
В основном существующие методики оценки экологического ущерба опираются на определенные нормативы, стандарты, т.е. фиксированные санкции при тех или иных нарушениях законодательства в экологической области.
Оценка экологического вреда регламентируется огромным перечнем нормативно-методических документов, но это не делает данную процедуру более эффективной. В настоящее время существует более 70 нормативных документов федерального значения, устанавливающих и разъясняющих различные аспекты деятельности в этой области. Но если учесть обстоятельство, что с того времени, как были приняты и утверждены данные документы, произошли серьезные изменения в законодательстве и структуре органов власти, то правовой статус большинства этих документов становится не ясен. Ситуация постоянно меняется, в том числе и экологическая, а нормативно правовая база не успевает адаптироваться к этим изменениям [1].
Сложившаяся экологическая ситуация незамедлительно требует выработки долговременной стратегии и срочных практических мер по обеспечению устойчивого развития городской среды.
Для расчета вреда, причиненного окружающей среде, используют ряд основных документов и методик, таких как: Федеральный закон от 20 декабря 2001 г. «Об охране окружающей среды», методика исчисления размера вреда окружающей среде (поверхностные и подземные воды), методика исчисления размера вреда окружающей среде (земля), методика исчисления размера вреда окружающей среде (атмосферный воздух), методика определения предотвращенного экологического ущерба, временная методика определения предотвращенного экологического ущерба, методические указания по оценке и возмещению вреда, нанесенного окружающей природной среде в результате экологических правонарушений, методические рекомендации по оценке ущерба от аварий на опасных производственных объектах, методика определения ущерба окружающей природной среде при авариях на магистральных нефтепроводах, методика определения размера вреда, который может быть причинен жизни, здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения, таксы для исчисления размера взысканий за ущерб, причиненный лесному фонду и не входящим в лесной фонд лесам нарушением лесного законодательства Российской Федерации, методика оценки стоимости зеленых насаждений и исчисления размера ущерба и убытков, вызываемых их повреждением и (или) уничтожением на территории Краснодара.
В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связи между уровнем загрязнения окружающей среды, с одной стороны, и такими медикобиологическими и физико-химическими процессами, как рост заболеваемости населения, ухудшение параметров функционирования естественных и искусственных экологических систем (их продуктивности, устойчивости и т. п.). Не вызы-
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 2
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 2
128
ТЛЕХУЧ Э.Р.
вает сомнений также и отрицательное воздействие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и кормовую ценность сельскохозяйственных культур.
С точки зрения экономики природопользования важное значение имеет такая категория как экологическая стоимость территории (местности), которая представляет собой совокупность функций, направленных на воспроизводство природных ресурсов и ассимиляцию загрязняющих веществ или же других последствий антропогенных воздействий. В этом отношении окружающая среда и ее качество выступают в форме экономической категории. По оценкам специалистов, окружающая среда выполняет целый ряд конкретных функций, без которых экономика не могла бы существовать. Причем имеются природные процессы, которые человек либо не в состоянии воспроизвести, либо предлагаемые им заменители во много раз дороже решений, предложенных природой.
Отсутствие до настоящего времени единых методических подходов по социально-экономической оценке природных ресурсов не позволяет их учитывать и отражать в составе национального богатства страны, наряду со стоимостью основных производственных фондов, зданий и сооружений и др. Для экономической оценки земельных ресурсов города и его отдельных административных округов предлагается использовать ставки земельного налога.
Однако анализ методических материалов по определению платы за загрязнение окружающей среды показывает, что нормативы платы за выбросы (сбросы) загрязняющих веществ, размещение отходов производства и потребления в окружающей среде определялись преимущественно на базе оценки необходимых затрат по строительству очистных сооружений (для нормативов платы по водной среде), пылегазоулавливающих устройств и установок (нормативы платы по атмосферному воздуху), полигонов по захоронению промышленных и твердых бытовых отходов (нормативы платы за размещение отходов). Очевидно, что эколого-экономическое ранжирование не может осуществляться на основе просто значений удельной платы за загрязнение, поступающих с определенной территории. При этом должны учитываться более сложные зависимости, которые связаны с влиянием загрязнения на хозяйственные объекты, социальную и экологическую инфраструктуру, на здоровье населения, учитывать размеры компенсационных затрат других потребителей загрязненных ресурсов, экономико-географические и климатические факторы, обусловливающие влияние административных образований и территорий на соседние. Таким образом, для эколого-экономической оценки состояния территории могут быть использованы показатель приведенной удельной платы за загрязнение окружающей природной среды, а также коэффициенты взаимного влияния территорий [1].
Необходимо учитывать, что в классической экономической теории окружающая среда учитывалась в основном в функции поставщика природных ресурсов, либо в качестве поставщика производственного сырья или земельных участков для размещения производства. Такие функции окружающей среды, как «приемника» отходов, их ассимиляции и обезвреживания, а также формирования благоприятной среды обитания, до последнего времени не учитывались. Указанная оценка в учете функций окружающей среды объясняется тем, что многие природные ресурсы длительное время считались свободными потребительскими благами и использовались как «даровые блага» природы.
Переход на принципы экологически устойчивого, сбалансированного развития способствует вовлечению понятий «окружающая среда» и «экологические
блага» в экономические отношения, для чего необходимо определить специфику окружающей среды как продукции биосферы особого рода в системе общепринятых понятий и показателей.
Важное значение имеет показатель экономической ответственности за прошлый экологический ущерб. Исходя из распространенных подходов по оценке недвижимости и принципа вложенного в территорию труда, высокую стоимость в Москве имела земля с высокой степенью застройки, насыщенная инженерными и транспортными коммуникациями. В этих условиях земли, занятые природными компонентами и расположенные преимущественно на периферии города, оказались самыми «дешевыми» и доступными для хозяйственного освоения в новых экономических условиях. Между тем, земли, занятые растительностью, водными объектами, участками уникального рельефа, — это жизнеобеспечивающая природная система города, которая должна иметь соответствующую экономическую оценку, т.е. оценку, адекватную ее вкладу в обеспечение экологического благополучия города.
Основными экологическими проблемами для инвесторов при приватизации являются: высокие уровни загрязнения, обусловленные низкими затратами на охрану окружающей среды в прошлом, и ущерб, оставшийся от прошлой хозяйственной деятельности. Первая проблема может быть решена, поскольку имеется информационная и законодательная основа для расчета затрат, необходимых для финансирования природоохранных мероприятий.
Что касается оценки экологического ущерба, нанесенного прошлым собственником, недостаток информации и отсутствие должного регулирования в этой области приводят к тому, что ответственность за прошлый экологический ущерб практически не определяется.
Безусловно, одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является экология.
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающее среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Основная цель природоохранной политики — добиться, чтобы градостроительное развитие, экономический рост, повышение качества жизни происходили без увеличения нагрузки на окружающую среду.
ЛИТЕРАТУРА
1. К проблеме оценки природных ресурсов и земли как составляющих национального
богатства страны // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002.
Август. № 2-3 (11-12).
2. Технология оценки городской недвижимости // Экономика строительства. 2009.
№ 11.
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 3 Часть 2
