CC BY
112
П V V V V ■
Ветхии и аварийный жилищныи фонд города Кемерово: пути решения проблемы
Е.М. Вохмина
председатель комитета по жилищным вопросам города Кемерово Н.С. Карелина
заместитель председателя комитета по жилищным вопросам города Кемерово
Город Кемерово - это областной центр Кемеровской области, который населяют
522,6 тысячи человек. Жилищный фонд города составляет 9 988,4 тысячи квадратных метров с учетом частного жилищного фонда, расположенного на подработанных территориях ликвидированных шахт. 1 процент от всего жилищного фонда города (без учета частного сектора) - это ветхий жилищный фонд (706 домов площадью 111,5 тысячи квадратных метров), 28 процентов - жилые дома, степень физического износа которых колеблется от 30 до 65 процентов.
В нашем городе проблема ликвидации ветхого аварийного жилищного фонда возникла очень давно, и сегодня она является одной из наиболее актуальных. До принятия постановления Верховного Совета Российской Федерации о разграничении государственной собственности основная часть жилищного фонда была в ведении крупных промышленных предприятий. С 1992 года, с проведением приватизации предприятий, началась интенсивная передача ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность. Его состояние, мягко говоря, оставляло желать лучшего. Ремонт жилищного фонда фондодержателями не производился десятилетиями, в результате дома обветшали. В связи с ликвидацией ряда предприятий большое число домов осталось вообще без хозяина, поэтому, чтобы не допустить их окончательного разрушения, администрация города взяла на себя их техническое обслуживание. В числе этих домов - ветхие дома, находящиеся в зоне влияния горных работ и непригодные для
проживания по критериям безопасности. К ним относятся дома высотностью до двух этажей, засыпные бараки и частные дома, которые строились вокруг шахт в 30-50-е годы прошлого века. В настоящее время в бараках, как правило, живут малообеспеченные семьи.
Принятое в муниципальную собственность ведомственное жилье и инженерные сети были доведены до критического состояния в силу систематического недофинансирования министерствами и ведомствами строительства объектов социального и инженерного обеспечения жилых микрорайонов. Передача жилья в муниципальную собственность осуществлялась без финансирования, поэтому у муниципалитетов не было возможности осуществлять капитальный ремонт принятого жилья.
К 1995 году в городе Кемерово образовалось ветхого жилья площадью 162,8 тысячи квадратных метров, в том числе 67,9 тысячи квадратных метров аварийного (с учетом частного жилищного фонда). К 1998 году площадь ветхого жилья увеличилась до 266,7 тысячи квадратных метров за счет домов, признанных непригодными для проживания по критериям безопасности. В 2001 году площадь ветхого жилищного фонда составляла 273,7 тысячи квадратных метров. С 2002 года ситуация начала изменяться к лучшему, что было обусловлено принятием федеральных и региональных программ по ликвидации ветхого жилья. В последующие годы площадь ветхого жилья сокращалась следующим образом:
• 2003 год - до 260,2 тысячи квадратных метров;
• 2004 год - до 251,7 тысячи квадратных метров;
• 2005 год - до 243,1 тысячи квадратных метров;
• 2006 год - до 109,6 тысяч квадратных метров.
Сегодня из 706 ветхих домов площадью
109,6 тысячи квадратных метров 427 находятся в аварийном состоянии, из них 320 домов расположены на подработанной территории шахт.
Общее количество ветхого жилищного фонда распределяется следующим образом:
• щитовые дома с фундаментом из деревянных стульев и бутового камня - 235 (33,3%);
• деревянные дома - 357 (50,6%);
• кирпичные дома, в основном одноэтажные с разрушенным ленточным фундаментом - 114 (16,1%).
Общее количество аварийного жилищного фонда распределяется следующим образом:
• щитовые дома - 190 (44,5%);
• деревянные дома - 215 (50,4%;
• кирпичные дома - 22 (5,2%).
По форме собственности из 706 ветхих домов:
• муниципальные - 133 (18,8%);
• государственные - 290 (41,1%);
• частные (ветхие частные дома, расположенные на подработанной территории ликвидируемых шахт, признанные непригодными для постоянного проживания) -283 (40,1%).
Задачу переселения граждан из ветхих и находящихся в аварийном состоянии домах невозможно решить без формирования нормативной правовой базы для обеспечения жильем граждан, проживающих в таких домах. В связи с принятием в 2002 году Правительством Российской Федерации подпрограммы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящей в состав программы «Жилище», администрацией Кемеровской области была утверждена региональная целевая программа «Переселение граждан Кемеровс-
кой области из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2002-2010 годы.
В соответствии с требованиями региональной программы распоряжением главы города Кемерово от 31 октября 2002 года № 2720 «О мероприятиях по учету ветхого жилищного фонда, модернизации и сносу непригодных для проживания жилых зданий и помещений» были утверждены мероприятия по учету ветхого жилищного фонда, модернизации и сносу непригодных для проживания жилых зданий и помещений. Осуществление этих мероприятий позволило произвести инвентаризацию ветхого жилищного фонда города и впоследствии планомерно проводить работу по его обследованию и ликвидации.
18 ноября 2004 года был принят Закон Кемеровской области № 77-ОЗ «Об отдельных положениях по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья», который определил основные принципы обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в ветхих домах, расположенных на территории Кемеровской области.
Следующим этапом в формировании нормативно-правовой базы стал Закон Кемеровской области от 15 февраля 2001 года № 21-ОЗ «О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области». 13 июля 2005 года был принят Закон Кемеровской области № 79-ОЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Кемеровской области от 15 февраля
2001 года № 21-ОЗ «О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области». Впоследствии, в связи с принятием Закона Кемеровской области от 16 мая 2006 года № 58-ОЗ «О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования», этот закон утратил силу.
В результате проведенной на нормативном уровне работы, а также благодаря целевому финансированию из федерального, областного и местного бюджетов за последние 6 лет (начиная с 2000 года) администрации города Кемерово удалось пересе-
лить из ветхого жилья 970 семей (35 процентов от общего числа граждан, проживающих в ветхих домах), из них 343 семей - с подработанных территорий ликвидированных шахт. За этот период снесено 204 дома, из них - 115 домов, непригодных для проживания по критериям безопасности.
Для достижения таких показателей были приняты следующие меры:
1) проведение индивидуальной работы с каждой семьей, проживающей в ветхом жилищном фонде. Администрация города тщательно работает не только с семьями, которым предоставляется жилье по социальному найму, но и с семьями, получающими субсидии и займы с целью переселения из ветхого жилья. Несмотря на то, что обязанность подбора жилого помещения для приобретения в собственность лежит на самом гражданине, администрация города предлагает помощь каждой семье как в подборе вариантов покупки жилого помещения, таки в юридическом сопровождении сделки;
2) построение «цепочек» при распределении жилья. Закон Кемеровской области «Об отдельных положениях по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья» создал правовую основу для обеспечения жильем граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, преимущественно путем построения «цепочек» аварийное жилье - вторичный рынок - новое жилье. Администрацией области перед городами поставлена задача - производить заселение жилых помещений в новых домах с коэффициентом как минимум «2». В результате осуществления таких мер решается не только задача переселения граждан из ветхих и аварийных домов (с подбором жилых помещений необходимой номенклатуры), но и обеспечения жильем иных категорий населения, как правило, работников бюджетной сферы;
3) предоставление гражданам, проживающим в ветхом жилье, льготных займов на приобретение жилых помещений. Такая возможность предусмотрена областным законом, который позволил гражданам решать свою жилищную проблему, не дожидаясь признания дома аварийным и наступ-
ления очередности его сноса. Долгосрочные целевые жилищные займы предоставляются гражданам, проживающим в ветхом жилье, сроком до 15 лет без уплаты первоначального взноса и выплаты процентов на сумму займа.
К сожалению, учитывая общее количество ветхого жилищного фонда города реализация указанных мер не оказала существенного влияния на решение проблемы сноса ветхого и аварийного жилья. Сегодня в ветхом и аварийном жилищном фонде города Кемерово проживают 2 757 семей. В случае признания домов в установленном порядке непригодными для проживания (аварийными) граждане, в них проживающие, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном статьей 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), независимо от того, стоят они в очереди на получение жилья или нет.
Механизм признания жилищного фонда аварийным в городе Кемерово определен распоряжением главы города от 31 октября
2002 года № 2720 «О мероприятиях по учету ветхого жилищного фонда, модернизации и сносу непригодных для проживания жилых зданий и помещений», о котором уже упоминалось ранее.
Определенные в распоряжении мероприятия предусматривают последовательность действий городских структур: от оценки состояния ветхого жилья до принятия решения о сносе, проведении капитального ремонта или реконструкции ветхих домов и реализации площадок после сноса домов. В первую очередь был составлен базовый список ветхого жилья, находящегося на территории города Кемерово, независимо от ведомственной принадлежности. При составлении списка за основу был взят физический износ жилых домов по данным органов технической инвентаризации. Базовый список был передан в управление жизнеобеспечения городского хозяйства администрации города, которое совместно с территориальными управлениями районов классифицировало ветхие дома на следующие категории:
• жилые дома, непригодные для проживания (66,2 тыс. м2);
• жилые дома, которые могут быть приведены в пригодное состояние путем проведения капитального ремонта (31,3 тыс. м2);
• жилые дома, пригодные для проживания (12,1 тыс. м2).
На основании перечня домов первой категории был подготовлен список наиболее ветхих домов и направлен в институт «Ке-меровогорпроект» для обследования и выдачи заключения. Заключения переданы в межведомственную комиссию, по результатам работы которой, с учетом наличия источников финансирования распоряжением главы города сформирован и утвержден план сноса ветхого жилья на 2006 год. План сноса ветхого жилья ежегодно формируется и утверждается распоряжением главы города. Указанным распоряжением определены структуры городской администрации, ответственные за переселение семей, снос, проведение капитального ремонта домов, а также за реализацию площадок после сноса домов.
Особенностью шахтерских городов является то, что большинство земельных участков, на которых расположены ветхие дома, не пригодны под строительство, поскольку они расположены в зоне влияния горных работ либо не имеют коммерческой привлекательности для застройки.
Нельзя не остановиться на проблемах, с которыми приходится сталкиваться при переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Несмотря на стабильный рост показателей за последние годы, таких проблем немало.
Первая проблема - нормативно-правовая. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации существует коллизия норм статьи 57 и статьи 89. В части 1 статьи 89 ЖК РФ говорится о том, что жилое помещение, предоставляемое гражданам, в том числе в связи со сносом дома, должно быть «равнозначным по общей площади ранее занимаемому». В части 2 статьи 57 ЖК РФ говорится о внеочередном предоставлении жилых помещений по договору социального найма гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, при этом ссылка на статью 89 ЖК РФ не дается. В
результате в правоприменительной практике, в том числе судебной, возникло неоднозначное толкование закона. Неясно, какое жилое помещение должно быть предоставлено гражданам в таких случаях - равнозначное или по установленным нормам. Во избежание двойного толкования закона в Жилищный кодекс Российской Федерации должна быть внесена поправка.
Кроме того, неясен смысл применения в нашем регионе статьи 32 ЖК РФ, которая регламентирует порядок изъятия жилого помещения в ветхом доме у собственника с уплатой собственнику выкупной цены либо предоставлением ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. Эта норма, на наш взгляд, экономически оправдана в отношении таких крупных городов, как Москва и Санкт-Петербург, в которых стоимость земельных участков под застройку высокая. Что касается Кемеровской области, где 80 процентов ветхого жилья расположено на подработанной территорий, не пригодной к повторной застройке, то здесь эта норма положительного значения для собственника не имеет. По смыслу статьи 32 ЖК РФ собственник вправе получить за свое жилье выкупную цену, по которой он не сможет приобрести какое-либо жилье даже в пригороде, в результате собственник останется без крыши над головой. Эти аспекты должны быть еще раз тщательно отработаны законодателем и отражены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Вторая серьезная проблема - размер субсидии, которую получает семья, проживающая в ветхом доме, не пригодном для проживания по критериям безопасности. Расчет суммы субсидии производится исходя из социальной нормы площади на состав семьи и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади, утверждаемой ежеквартально Министерством регионального развития Российской Федерации. Причем по всей области утверждается единая стоимость одного квадратного метра жилой площади. Для шахтерских городов области величина этой стоимости вполне подходит и соответствует реальной рыночной стоимости жилья. Что касается
города Кемерово как областного центра, то здесь рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в два раза выше устанавливаемого норматива. В результате жители Кемерова, получающие субсидию, находятся в неравных условиях с жителями других городов Кузбасса: они не могут приобрести благоустроенные жилые помещения в своем городе. Как правило, они не имеют средств на доплату, поскольку в ветхих домах в основном проживают неплатежеспособные граждане и их семьи - бывшие шахтеры, потерявшие работу в связи с ликвидацией шахт, пенсионеры, инвалиды. В результате люди вынуждены переезжать в близлежащие города (на периферию) и сельские районы либо приобретать неблагоустроенное жилье, что также неблагоприятно для пожилых граждан и инвалидов. Все это порождает недовольство и недоверие населения к политике области и государства в целом. Поэтому, на наш взгляд, для расчета субсидий в областных и краевых центрах следует установить отдельный норматив стоимости одного квадратного метра жилой площади с учетом реальной рыночной стоимости.
Третья проблема также связана с неплатежеспособностью граждан, проживающих в ветхом жилье. Как уже было сказано, для них существует областная программа предоставления беспроцентных займов без первоначального взноса. Однако большинство кемеровчан, проживающих в ветхом жилье, неплатежеспособны погашать даже такие займы. Решением проблемы могло бы стать частичное субсидирование этих граждан из федерального бюджета, к тому
же это выгодно и с экономической точки зрения. Жилищным законодательством предусмотрено, что если жилой дом, непригодный для проживания, подлежит сносу, то переселяемым гражданам, занимаемым в таком доме жилые помещения по договорам социального найма, органами государственной власти или органами местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома, непригодного для проживания, должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Иными словами, соответствующие органы власти вынуждены расходовать бюджетные средства на приобретение для граждан жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в полном объеме их рыночной стоимости, тогда как при предоставлении целевых жилищных займов на приобретение жилья и частичном субсидировании граждан из федерального бюджета часть стоимости приобретаемого жилого помещения оплачивалась бы гражданином и часть средств затрачивалась бы из федерального бюджета. Следовательно, расходы бюджетных средств на приобретение жилых помещений взамен сносимых значительно уменьшились бы.
Подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что ликвидация ветхого жилья при наличии программы, принятой на местном уровне, и четко отлаженной системы возможна, но главным условием выполнения этой задачи является поддержка со стороны государства как в части финансирования, так и в части усовершенствования существующего законодательства.
