CC BY
55
ции стоимости во всех ситуациях развития рынка жилья за счет управленческих результирующих воздействий R:
R(S)=Lim S[W i ] ^ S т1п; ( 1 )
2. Доступность жилья по уровню платежеспособности - Б. При этом целевая функция управления доступностью может быть представлена как выражение максимизации D во всех ситуациях развития рынка за счет управленческих результирующих воздействий R:
R(D)=LimD[W 1 Н Dmax; ( 2 )
3. Уровень воспроизводства территориально порт-фелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) - У. Этот показатель предлагается структурировать как трехкомпонентный мультипликативного типа:
У = П ь р171 , ( 3 )
где Ь1 - уровень обеспеченности жильем на душу населения по 1- социальной категории домовладельцев в территориально-административных и градостроительных образованиях; в1 - поправочный коэффициент к Ь1 на удельный вес 1-го портфеля жилищной недвижимости в общем объеме ТПЖН по численности проживающего там населения; у1 _ поправочный уменьшающий коэффициент к Ь1 учитывающий средний уровень физического износа ¿-го портфеля домовладельцев жилищной недвижимости; ¿ = 1, 2 ... к - количество типов жилищных портфелей по категориям граждан-домовладельцев, которые рекомендуется устанавливать по социальным группам населения с разными уровнями дохода по планируемым градостроительным единицам управления территориального воспроизводства.
4. Целевая функция по управлению формированием и развитием территориальных рынков доступного жилья - L(Wi). Она может быть представлена в следующем виде:
L(W1 ) = Lim р ^ 1 ] - S ^ 1] } > 0 ( 4 )
У ,
ф н
где Уф - актический уровень воспроизводства ТПЖН; Ун - нормативный уровень воспроизводства ТПЖН.
Таким образом, управление формированием и развитием территориальных рынков доступного жилья можно определить как многокомпонентный процесс
максимизации разности между уровнем платежеспособности D и уровнем стоимости S по ситуациям развития рынка жилья WI .
Проведенные исследования в области методологического проектирования эффективных территориальных рынков доступного жилья показали значительную актуальность данной проблемной задачи и ее научно-практическую востребованность для успешной реализации национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье» на федерально-региональном уровне.
список ЛИТЕРАТУРЫ
1. Баронин С. А. Методология формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости. Пенза: ПГУАС, 2005. 215 с.
2. Баронин С. А., Варламова Н. М. и др. Управление процессом воспроизводства основных фондов в строительстве. Пенза: ПГУАС, 2006. 145 с.
3. Баронин С. А., Ступин В. А. Оценка и прогнозирование рынка жилья в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. №4. 8 с.
4. Баронин С. А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства // Экономика строительства. 2004. №7. 6 с.
5. Баронин С. А., Казейкин В. С., Рыжов Е. А., Семенов Р. В. Отечественный и зарубежный опыт работы ссудосбе-регательных систем на основе потребительских жилищных кооперативов. Пенза: МАИН, МАИФ, МГСУ, ПГУАС, 2005. 198 с.
6. Казейкин В. С., Баронин С. А., Хрусталев Б. Б., Рыжов Е. А. и др. Ипотечное жилищное кредитование: теория и опыт развития в регионах России: Учебное пособие. Пенза: МАИН, МАИФ, ПГУАС, 2004. 352 с.
7. Баронин С. А. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие. Пенза: МАИН, МАИФ, МГСУ, ПГУАС, 2006. 232 с.
8. Проблемы формирования, развития и законодательного обеспечения рынка доступного жилья в России: Материалы заседания в Государственной Думе Российской Федерации 14 февраля 2005 года и президиума Государственного Совета 19 апреля 2005 года. М.: Изд-во «Новая техника», 2005. 164 с.
УДК 336.467
УСТАНОВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ -КЛЮЧЕВОЙ ЭТАП ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
С. М. ВАСИН, В. Ю. СИНЯВИН Кафедра менеджмента и экономических теорий Статья посвящена особенностям исчисления экономической эффективности - важнейшим этапам системы инвестиционного проекта. Рассмотрена специфика установления показателей коммерческой эффективности инвестиционных проектов в аграрном секторе. Предложен ряд новых показателей, способствующих установлению экономической эффективности аграрных инвестиционных проектов.
Исчисление экономической эффективности - важнейший этап системы инвестиционного проектирования. Ряд авторов справедливо относят его к предин-вестиционной стадии, тем не менее отводя ему место
в предлагаемой последовательности действий сразу после определения инвестиционных целей. Так, В. Г. Черняк говорит об оценке инвестиционного проекта как об этапе, "когда концепция и проектно-смет-
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ►►►►►
инвестирования в аграрный сектор, мы предлагаем рассчитывать два показателя ЧДД: один - основанный на прогнозных данных в случае благоприятного воздействия факторов среды (назовем его «идеальный ЧДД»), второй - на данных развившейся неблагоприятной ситуации (низкая урожайность культур в неблагоприятных природных условиях, особенности рыночной конъюнктуры и т. д.). Разница двух показателей позволит инвестору получить представление о возможных потерях.
Значение, полученное при сравнении двух показателей, предлагаем именовать «величиной вероятных потерь», исчисляя ее по формуле:
Вп= ЧДДИ - ЧДДф (5),
где Вп - величина вероятных потерь; ЧДДИ - чистый дисконтированный доход идеальный; ЧДДф - чистый дисконтированный доход, который будет иметь место в случае неблагоприятного отклонения факторов среды.
Имея представления о величине вероятных потерь, инвестор может заблаговременно разработать мероприятия, направленные на оптимизацию фактора, приведшего к ним. Размер затрат определит итоговую сумму вложений, изменяя ее в большую сторону. При этом инвестор должен соотнести его с величиной ожидаемых поступлений денежных средств по реализации проекта и сделать вывод о его прибыльности. Подобные мероприятия, на наш взгляд, позволят внести большую ясность в деятельность инвестора, повысить степень прогнозируемости ее результатов (прежде всего финансовых). Неблагоприятные природные условия отдельных лет, отрицательные воздействия каких-либо других переменных не станут в этом случае для инвестора неожиданными.
Внутренняя норма доходности (ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности) характеризует уровень доходности определенного инвестиционного объекта, выражаемый нормой дисконта, при которой будущая стоимость денежного потока от инвестиций равна текущей стоимости инвестируемых средств и исчисляется по формуле:
ВНД = Е'+ ЧДД'Х,( Е"~Е:) ЧДД ЧЦД "
(6),
где Е' - норма дисконта, при которой ЧДД принимает ближайшее к 0 положительное (либо отрицательное значение); Е'' - норма дисконта, повышенная, или напротив, пониженная на один пункт по сравнению с Е'; ЧДД' и ЧДД" - чистый дисконтированный доход при Е' и Е''.
Расчет ВНД легче реализуется, когда потоки денежных средств складываются следующим образом: на первом шаге - отрицательное выражение потока в связи с инвестированием, на втором - наращивание доходов по мере освоения производства, на третьем - сокращение доходов из-за выплаты процентов и долгов. Однако практика сельскохозяйственного производства показывает, что поток денежных средств не всегда принимает подобный вид за счет дополнительных вложений по оптимизации определяющих факто-
ров. В этом случае график ЧДД будет иметь вид кривой, сальдо денежных потоков - то положительное, то отрицательное, расчет величины ВНД затруднен.
При этом одни специалисты предлагают разбивать проект и, соответственно, денежный поток на ряд фаз и для каждой высчитывать величину ЧНД и ВНД. Другие - дисконтировать по норме дохода отрицательные значения потока к началу расчетного периода, положительные - к концу. В последнем случае денежный поток будет иметь на начальном шаге минусы, затем нули, на завершающих шагах - плюсы.
Насколько подобный расчет показателей ВНД отражает эффективность аграрного инвестиционного проекта? Каким образом его интерпретировать? Возможные варианты - сравнение величины ВНД с депозитной ставкой, принятой для расчета коэффициента дисконтирования, соотнесение ее с нормой дохода, приемлемой для инвестора, - рассматриваются многими авторами как ненадежные. При сравнении величины ВНД, рассчитанной вышеуказанным способом, с депозитной ставкой, по их мнению, игнорируется инвестиционный риск, который может быть выше риска размещения средств на депозите [2, с. 113].
На наш взгляд, подобные суждения не всегда оправданны. В том случае, если речь идет об инвестиционном проекте АПК, в процессе реализации которого проводятся дополнительные затраты на оптимизацию неблагоприятных факторов, его риск снижается, так как сами факторы утрачивают свое влияние на величину прибыли. Таким образом, в сфере агропромышленного инвестирования при рассмотрении величины ВНД инвестиционного проекта с нетрадиционным потоком мы предлагаем использовать ее сравнение с процентной ставкой по депозиту. Проведенные инвестором мероприятия по оптимизации неблагоприятных факторов, минимизирующие риски и практически уравнивающие их с риском размещения средств на депозите, делают подобное сравнение оправданным, тем более, что нестабильность экономики современной России превращают последние в весьма рискованное мероприятие.
Срок окупаемости («простой» срок окупаемости или срок возмещения) - продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости (начальный момент указывается в задании на проектирование). Другими словами, срок окупаемости определяется периодом от начала реализации проекта на практике до наступления момента в динамике ЧДД, когда его значение становится положительным. Моментом же окупаемости считается тот момент, когда чистый доход становится неотрицательным.
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования является период с начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования.
Мы предлагаем также рассчитывать срок окупаемости по вложениям, направляемым на оптимизацию факторов эффективности агроинвестиционных проектов. Чем меньше количество лет, прошедших с момента осуществления затрат до наступления момента окупаемости, тем выше эффективность осуществленных мероприятий.
Исчисление срока окупаемости по вложениям в оптимизацию фактора ни в коей степени не дублирует и не умаляет значение расчета срока окупаемости по всему инвестиционному проекту. Напротив, оно придает деятельности инвестора большую конкретность, позволяет нагляднее судить о правильности решений в оценке факторов и необходимости осуществлений мероприятий по их оптимизации.
Вернемся к схемам оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, предлагаемых авторами. Согласно вышеуказанной схеме профессора Абрамова для проекта, получившего положительную оценку коммерческой эффективности, наступает вторая ступень этапа оценки экономической эффективности - установление величины эффективности участия в проекте.
В нашей системе инвестиционного проекта мы предлагаем выделять оценку эффективности участия в проекте в отдельный этап, следующий за этапом установления эффективности инвестиционного проекта в целом, а не рассматривать его как составной элемент единого этапа. Самодостаточность этапа оценки эффективности инвестиционного проекта в целом основывается на том, что отрицательные показатели коммерческой эффективности сами по себе уже предполагают признание проекта неэффективным и сворачивание действий по его дальнейшей разработке и реализации. Таким образом, категория коммерческой эффективности является базовой для выяснения как содержания, так и методики исчисления эффективности конкретного инвестиционного проекта. М. И. Ример, А. Д. Касатов и Н. И. Матиенко утверждают: «Определение экономической эффективности инвестиционного проекта заключается в решении двуединой задачи - выяснения соответствия проекта заложенных в нем технических, организационных, маркетинговых и других решений целям и интересам участников» [2, с. 56]. Заметим, параметры указанных авторами показателей характеризуют прежде всего коммерческую эффективность инвестиционного проекта; сведения, полученные в ходе ее установления, ложатся в основу принимаемого инвестором решения о том, быть или не быть проекту на практике.
Этап оценки эффективности участия в проекте и установления величины инвестиционных рисков
может включать, в зависимости от схемы финансирования, оценку эффективности участия в проекте для организации акционеров (отличительной особенностью которой является посыл о том, что возможность использования денежных средств не зависит о того, заемные ли эти средства, собственные или же прибыль), оценку участия в проекте структур более высокого уровня (когда, например, финансирование проекта осуществляется за счет средств холдинга, в состав которого входит организация проектоустроитель), оценку бюджетной эффективности инвестиционного проекта (в случае, если средства на него выделяют федеральный либо региональный бюджеты) и исчисление величины возможных рисков.
для инвестиционных проектов агропромышленного комплекса возможно исчисление всех трех видов эффективности участия в проекте. как подчеркивалось выше, в большинстве случаев источником инвестиционных ресурсов в российском АПК выступают собственные средства предприятий. В этом случае будет иметь место установление эффективности участия в проекте для организаций и акционерных обществ. В ряде случаев сельскохозяйственные предприятия или же предприятия-переработчики сельхозпродукции входят в состав холдингов, и разрабатываемый ими инвестиционный проект потребует установления величины эффективности участия в проекте для структур более высокого уровня. Оценка данного вида эффективности необходима, например, при подготовке инвестиционных проектов по проектированию и возведению в Пензенской области магистральных газопроводов, часть средств на которые выделяют ОАО Газпром. Строительство в районах области жилья для молодых специалистов в рамках губернаторской программы «Дом для молодой семьи», финансируемое за счет областного бюджета, предполагает оценку бюджетной эффективности данного инвестиционного проекта.
список литературы
1. Абрамов С. И. Управление инвестициями в основной капитал. Ростов н/Д.: Феникс, 2004, 544 с.
2. Ример М. И., Касатов А. Д., Матиенко Н. Н. Экономическая оценка инвестиций. СПб.: Питер, 2005. 480 с.
3. Черняк В. Г. Управление инвестиционными проектами. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 351 с.
теоретические подходы к формированию понятия социальный капитал
И.Г. ИЩЕНКО Кафедра менеджмента и экономических теорий Сегодня одним из важнейших вопросов для организации становится грамотное, эффективное управление. И речь идет не только об управлении человеческим капиталом, но и об управлении капиталом социальным, который связывают прежде всего с общением, сотрудничеством, взаимодействием, доверием как в межличностных, так и в экономических отношениях. Проблеме формулирования подходов к теории социального капитала, выявлению положительных эффектов от его использования и посвящена данная статья.
Качественное изменение роли человека в эконо- ловеческого капитала и воспроизводства человечес-мике, связанное с переходом к постиндустриальному кого потенциала. Категория "человеческий капитал" обществу, обусловило рост интереса к проблемам че- достаточно быстро вошла в научный оборот как за
