CC BY
13
УПРАВЛЕНИЕ БИЗНЕСОМ
Д-р экон. наук В. И. Ресин канд. экон. наук И. Л. Владимирова
УСЛОВИЯ И ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА КРУПНЫХ ГОРОДОВ НА ПРИЛЕГАЮЩИХ ТЕРРИТОРИЯХ И В ДРУГИХ РЕГИОНАХ
Сформированный за последние годы инвестиционно-строительный потенциал в крупных городах постепенно перерастает их границы, становится все меньше площадок под строительство крупных объектов. В то же время в регионах возникают задачи масштабного освоения территорий, возведения уникальных объектов высокого качества. В связи с этим наблюдается распространение инвестиционно-строительной активности столичных компаний в регионы, формы и методы которой требуют систематизации.
Ключевые слова: инвестиционно-строительная деятельность, крупные города, регионы, территориальная экспансия.
Строительная отрасль России, как и экономика страны в целом, вплоть до 2008 г. находилась на подъеме. Рост доходов компаний и благосостояния потребителей, доступность кредитных заимствований стимулировали приток средств в строительный сектор. По данным Росста-та, в 2000-2005 гг. рынок строительных работ в целом по стране увеличивался в среднем на 5-10% в год. С 2006 г. объем строительства стал увеличиваться еще быстрее - в среднем на 10-15% в год. Особенно заметный прирост произошел в сфере жилищного строительства. Растущие объемы строительных работ обеспечили заказами смежные отрасли. Так, например, в течение 2007 г. значительно увеличилось производство строительных материалов: цемента - более чем на 12%, железобетонных конструкций - на 5,7%.
Экстенсивный тип развития российского строительного рынка определил новые требования к организационной структуре компаний и их территориальной стратегии1. Вместе с тем активно стала меняться территориальная конфигурация рынка строительных работ. Одной из наи-
1 Выдвигаются предложения различать региональные стратегии компаний и региональные проекции инвестиционных стратегий. В данном случае преимущественно рассматривается именно региональная стратегия как основа территориальной экспансии строительного бизнеса.
более интересных тенденций стало насыщение строительного рынка Москвы, а также отсутствие свободных для застройки земель, что переориентировало инвесторов и девелоперов на перспективные рынки других городов и регионов, прежде всего в Московской области, Краснодарском и Пермском краях, Свердловской, Ростовской, Ярославской, Тамбовской, Калужской, Калининградской, Челябинской, Нижегородской, Саратовской областях.
Привлекательность внешних рынков строительства определяется рядом факторов:
- во-первых, желанием региональных властей работать с московскими компаниями;
- во-вторых, все перечисленные регионы не относятся к категории бедных и поэтому привлекательны с точки зрения доходов населения;
- в-третьих, при принятии решения о региональной экспансии московские инвестиционно-строительные компании в большинстве случаев учитывают географический фактор, который выражается в концентрации активности в близлежащих регионах; вместе с тем территориальная стратегия выстраивается с учетом современного разделения зон влияния строительного бизнеса.
Спрос на недвижимость в регионах долгое время находился на волне роста - сказывались экономический рост в регионах, рост доходов населения и желание людей улучшить свои жилищные условия. До сих пор в нестоличных регионах доля ветхого, аварийного, непригодного для жизни жилья значительно больше, чем в Москве.
Формы проникновения строительных фирм крупных городов (прежде всего московских) на региональные рынки весьма разнообразны. Наибольшее распространение получило заключение единичных или комплексных подрядных договоров на осуществление крупных проектов строительства жилья, уникальных объектов коммерческого, культурно-бытового назначения, которые не могут осуществить местные строительные организации по причине недостаточной мощности или невозможности обеспечить высокий уровень качества. Помимо собственно строительной деятельности территориальная экспансия крупных компаний выражается в приобретении активов предприятий промышленности строительных материалов.
В последние годы значительно увеличилась доля новых форм участия московских инвестиционно-строительных фирм в региональном строительном бизнесе, которые начинают присутствовать на региональных рынках не только в качестве девелоперов, но и в роли застройщиков, заказчиков, кредиторов. В ряде случаев московский бизнес занимается проектными разработками. Наиболее крупными московски-
ми компаниями, работающими в регионах, стали «Дон-Строй», «ПИК-Регион», «РеноваСтройГрупп», «Пересвет-Регион», «СУ-155», «Кон-ти», «СТ Групп Регион» и др.
Сформировалось несколько моделей пространственной экспансии крупнейших московских инвестиционно-строительных компаний. Так, «Дон-Строй» в 2006-2008 гг. начал рассматривать возможности выхода в регионы, считая перспективными направлениями крупные города, прежде всего Сочи, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, где востребованы проекты жилья эконом- и бизнес-класса, а также объекты коммерческой недвижимости. Компания учитывает усиление дефицита столичных площадей под застройку, что непременно будет сказываться и на ценах, и на политике девелоперов, которые станут корректировать стратегию бизнеса: заниматься комплексной реконструкцией районов, осваивать промзоны, уходить в регионы и даже на зарубежные рынки. При этом преимуществами московских застройщиков являются опыт и значительные финансовые ресурсы, позволяющие вести масштабные проекты.
«Группа Компаний ПИК» работает на российском рынке недвижимости с 1994 г. Как и «СУ-155», она начинала свою деятельность в Москве, а в 2004 г. вышла с масштабными строительными проектами в Московскую и Ростовскую области. В настоящий момент наряду с Москвой активное строительство ведется во многих городах Подмосковья, а также в Ростовской области (Ростов-на-Дону, Таганрог, Новочеркасск), в Краснодарском крае (Новороссийск), в Калининграде, Ярославле, Нижнем Новгороде, Омске и Перми. Активы в промышленности строительных материалов расположены в Москве и Московской области. В «Группу Компаний ПИК» входят Домостроительный комбинат № 2 и Домостроительный комбинат № 3. В Подмосковье у компании есть завод железобетонных изделий в Сергиевом Посаде и модульного домостроения в Королеве. С добычей нерудных полезных ископаемых компания вышла за пределы столичного региона и разрабатывает карьеры в Ивановской области и Карелии. С начала 2007 г. компания активно приобретает земельные участки в Центральном, СевероЗападном и Южном федеральных округах Российской Федерации под строительство 2 млн. квадратных метров жилья. «Группа Компаний ПИК» рассматривает перспективные планы и проекты застройки в таких городах, как Самара, Саратов, Казань, Астрахань и Санкт-Петербург. Она специализируется на строительстве жилья и комплексном строительстве жилых районов со всей необходимой инфраструктурой. В регионах преобладают дома экономкласса, ориентированные на средний класс потребителей. В крупных городах и в Москве также воз-
водятся дома категорий «бизнес» и «элита», но есть и проекты возведения коммерческой недвижимости.
Компания «СТ Групп Регион» давно и активно строит жилые и нежилые объекты в Сочи, Лазаревском, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Краснодаре, планирует войти на рынок Перми, Ялты, Нижнего Новгорода и других городов. Она строит жилье бизнес- и де люкс-класса. Компания вышла на региональные рынки еще в 2003 г., после принятия программы регионального сотрудничества.
Компания «Комстрин», которая традиционно специализируется на индивидуальной застройке, приступила к реализации крупных проектов комплексной застройки за пределами Москвы, включая один из лучших по архитектурному решению проект кварталов в городе Перми и строительство крупного коттеджного поселка в Екатеринбурге.
Московские компании не только обладают большим по сравнению с региональными застройщиками опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и располагают более мощными финансовыми ресурсами, но и имеют устойчивые отношения с банковской системой, а также свои накопления активов, что расширяет возможности привлечения кредитных ресурсов в регионы. Однако присутствие столичных компаний на региональных рынках приводит к росту цен на возводимые объекты, так как они хотят сохранить высокую рентабельность.
Другой формой пространственной экспансии столичного инвестиционно-строительного комплекса является скупка дополняющих производственных активов. В промышленности строительных материалов к началу 2009 г. сформировался крупный холдинг - ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», являющийся лидером российской цементной промышленности. Годовые мощности компании по выпуску цемента в 2007-2008 гг. составляли 35 млн. тонн, бетона - 2 млн. кубических метров. География деятельности холдинга отличается своей широтой, и еще более развита сбытовая сеть, которая охватывает 65 регионов России, в том числе Москву и Московскую область. В состав холдинга на территории России входят 13 цементных заводов. Значительная их часть находится в Центральной России - Брянской, Рязанской, Воронежской, Липецкой, Белгородской областях. «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» - одна из немногих бизнес-групп, которая работает в республиках Северного Кавказа. Особо стоит отметить завод «Кавказцемент» в Карачаево-Черкесии. Наряду с цементными заводами в состав группы входят такие производственные компании, как ОАО «Евробетон», крупнейший российский производитель минерального порошка ОАО «Комбинат строительных материалов», ОАО «Асфальтобетон Медвед-
ково», а также четыре цементных элеватора в Москве и Московской области.
Кроме «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» и других строительных компаний, которые производят строительные материалы в первую очередь для использования в собственном строительстве, производством строительных материалов занимаются структурные подразделения диверсифицированных бизнес-групп. Чаще всего это делается в связи с технологической связанностью производства стройматериалов с профильными для бизнес-групп производствами. Это относится, например, к цементному производству, сырьем для которого могут служить отходы черной и цветной металлургии. Самым ярким примером такого типа компаний является «БазэлЦемент», входящий в группу «Базовый элемент». В структуру «БазэлЦемента» до недавнего времени входили два предприятия: «Хакасский бетонит» (г. Черногорск) и «Ачинский цемент» (г. Ачинск). И в Хакасии, и в Красноярском крае у «Базового элемента» есть предприятия алюминиевой промышленности, в частности, Ачинский глиноземный комбинат. В последнее время стали обсуждаться планы «БазэлЦемента» по расширению присутствия компании в отрасли: в СМИ появлялись сообщения о планах по модернизации Серебрян-ского цементного завода в Рязанской области, строительству еще одного цементного завода на базе Ачинского глиноземного комбината и др.
Определенное распространение получил и приход компаний в строительство, даже если профильные предприятия этих компаний технологически не связаны с этой сферой. Предприятия промышленности строительных материалов и строительные организации приобретаются крупными бизнес-группами чаще всего по причине перспективности отрасли. Примером такой ситуации может служить подразделение «Главстрой» группы «Базовый элемент».
Как уже было отмечено, значительное место в промышленности стройматериалов занимают строительные компании, ведущие жилищное строительство. Одна из таких компаний - «СУ-155» (по версии журнала «Форбс» - крупнейшая по объемам выручки в 2005 г. строительная компания России). В силу рассмотренных выше особенностей размещения производственных мощностей промышленные предприятия строительных компаний размещаются чаще всего в тех же регионах, где эти компании ведут жилищное строительство. «СУ-155» первоначально стала формироваться в Москве и Московской области. В настоящее время она реализует крупные строительные проекты также в Иванове, Калининграде, Нижнем Новгороде и соседнем Кстове, Санкт-Петербурге, Тамбове, Туле, Ярославле.
«СУ-155» производит разнообразные строительные материалы. Производство железобетонных изделий размещено в Москве, в подмос-
ковных Домодедове и Одинцове, а также в Санкт-Петербурге; производство и монтаж оконных блоков, дверей, стеклопакетов и другой аналогичной продукции - в Москве и Одинцове. В Москве в структуру группы входят также Калибровский завод, выпускающий сантехнические изделия, фирма «ИНВЕСТ СИЕНА», работающая на рынке бето-норастворимых смесей, и кирпичный завод в Домодедове. «СУ-155» ведет также добычу и переработку песчано-гравийной смеси, щебня, песка, мрамора, торфа («Богаевский карьер», «Экоторф» в Московской области, «Орское карьеруправление» в Оренбургской области).
Более того, у «СУ-155» есть производства другого профиля, но выпускающие продукцию, используемую также в жилищном строительстве. Это, например, ООО «Лифтек» и Щербинский лифтострои-тельный завод в Московской области (лифтовое оборудование); ООО «Шатово», которое в Серпуховском районе Московской области занимается заготовкой, переработкой и доставкой пиломатериалов, а также несколько машиностроительных заводов: Одинцовский машиностроительный завод, «Строммашина» и Ивановский машиностроительный завод (башенные краны и другая аналогичная продукция).
Отличие «Группы ЛСР» от ранее рассмотренных компаний заключается в том, что исторически ее основная деятельность была сконцентрирована не в Москве, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Однако в последние годы компания стремится проводить экспансию в другие регионы. В 2006 г. она была уже представлена в Москве и Московской области. В будущем возможно ее проникновение и в другие регионы. Производственные предприятия «Группы ЛСР» занимаются выпуском кирпича, товарного бетона, строительного песка. При этом производство железобетонных изделий идет уже во всех трех регионах (Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Москве). В Санкт-Петербурге производятся также окна и двери, сухие смеси, в Ленинградской области добываются песок и щебень.
ЗАО «Интеко» вошло в строительный бизнес в середине 1990-х гг. и активно диверсифицировало свою деятельность в этой сфере, развивая разработку современных отделочных материалов и технологий для фасадных работ, производство цемента, панельное и монолитное домостроение, архитектурное проектирование, девелоперский и риелторский бизнес.
Компания реализует свои инвестиционно-строительные программы в Москве, ряде других регионов России и за рубежом. В целом программа «Интеко» по созданию коммерческой недвижимости предполагает инвестиции в 2008-2012 гг. объемом порядка 4 млрд. долларов. В 2006-2007 гг. ежедневно компания инвестировала в проектные и строительные работы около 1,5-2 млн. долларов. Несмотря на финансовый
кризис, популярность городов-спутников, начавшаяся еще несколько лет назад и достигшая пика на крупнейших выставках недвижимости 2007 г., продолжается. Компания «РеноваСтройГрупп» объявила о возможности реализации проектов по комплексному освоению территорий в Волгограде и Краснодаре.
Строительство городов-спутников за окраиной больших городов до недавнего времени было популярно в разных странах мира, особенно в бывших республиках СССР. Достаточно известны проекты «А 101», «Константиново» в Московской области, «Лесная поляна» около Кемерова. «РеноваСтройГрупп» ранее также заявляла о реализации подобных проектов - это города-спутники недалеко от Челябинска («Солнечная долина») и Екатеринбурга («Академический»).
Производство стройматериалов ведут также компании «Дон-Строй» и «Ингеоком». В составе первой есть ООО «ДС Бетон», которая управляет в Московском регионе тремя заводами по производству бетона и железобетонных конструкций, а в составе «Ингеокома» - завод железобетонных изделий и металлоконструкций в Москве «Ингеоком-пром».
Более обширна география деятельности у строительного подразделения группы «Базовый элемент» «Главстроя», хотя строительство эта компания, как и подавляющее большинство других рассмотренных, ведет в основном в Москве. В Москве расположено и большинство предприятий по производству стройматериалов, которых у компании около двух десятков. За пределами столицы компании принадлежит «ДОК-6» в подмосковном Железнодорожном, «Горенка-Неруд» в Рязанской области (где есть предприятие у «БазэлЦемента»), а также «Моспром-стройматериалы-Вятка» в Кирове.
Резкий скачок цен на недвижимость и другие строительные объекты вызвал интерес к производству стройматериалов со стороны различных структур. Многие крупные строительные холдинги («ДСК-1», «СУ-155» и др.) активно наращивают соответствующие мощности, так как не хотят зависеть от поставщиков. Владелец «Базового элемента» и «Российского алюминия», постоянный заказчик строительных компаний Олег Дерипаска в 2007 г. стал покупать один за другим строительные активы: «Главстрой», 50% «Трансстроя», 30% австрийской Strabag и 9,99% немецкой Hochtief. До 2010 г. «Главстрой» намерен построить как минимум 10 заводов в шести регионах России. Это будут предприятия по производству газобетонных конструкций, силикатных и железобетонных изделий (ЖБИ), клееного бруса, извести и добавок для строительных смесей. «Трансстрой» построит взлетно-посадочную полосу и аэровокзальный комплекс аэропорта «Геленджик» общей стоимостью около 60 млн. долларов. За три года Дерипаска собирается соз-
дать уникальную компанию с оборотом 5 млрд. долларов, не имеющую аналогов в России. Это будет строительный холдинг западного образца. Внутри него будет несколько дивизионов: по автодорогам, аэропортам и коммерческой недвижимости. Рассматриваются возможности включения в холдинг энергетики или железных дорог, хотя проникнуть в эти сектора очень сложно, поскольку монополисты тесно связаны со своими постоянными подрядчиками.
Еще одной формой выражения региональной стратегии инвестиционно-строительных компаний является их интервенция в региональную инвестиционно-финансовую среду. Крупные игроки рынка недвижимости активно используют инструменты долгового рынка, практикуя заимствования как на российском, так и на международном рынках. Например, корпоративные облигации выпустили такие инвестиционно-строительные компании, как Mirax Group, «Группа Компаний ПИК», «Северный холдинг» (входит в холдинг RBI), «СУ-155», «Главмос-строй», «ЛенСпецСМУ», «МИАН», «Сувар-Казань». Выпуск еврооблигаций разместил «Дон-Строй». Следует отметить, что спрос на облигации строительных компаний существенно превышает объем выпуска. Международные заимствования являются приоритетными, ведь у компаний создается кредитная история, что облегчает им в дальнейшем проведение IPO на западных площадках. Так, в среднесрочной перспективе о планах первичного размещения уже заявили «Дон-Строй» и Mirax Group.
Анализ приведенных примеров показывает, что в каждом конкретном случае особенности пространственной экспансии регионального инвестиционно-строительного комплекса определяются тремя основными условиями:
1) наличием в структуре компании различных видов деятельности (инвестиционной, девелоперской, производства строительных материалов и т. д.);
2) специализацией собственно строительной деятельности в сочетании с наличием в отдельных регионах спроса на соответствующие виды строительных работ (эта особенность в основном касается девелоперских подразделений компаний);
3) субъективными причинами и факторами, в том числе наличием устойчивых связей с регионами потенциального присутствия.
Активность московских компаний вне Москвы, как правило, определяется рыночными установками предпринимателей, в первую очередь ориентированностью на определенную норму прибыли.
Можно условно выделить пять типов пространственного поведения строительных компаний: 1) активный агломерационный; 2) пассивный агломерационный (локальный); 3) технологический; 4) ком-
промиссный; 5) дисперсный. Между этими типами нет жестких различий, и большинство элементов каждого из них присутствуют в других, а инвестиционно-строительные компании, как правило, одновременно используют несколько типов пространственного развития. Соответствующие характеристики типов пространственного поведения приведены в таблице.
Модели региональной экспансии строительных компаний крупных городов
Тип экспансии Территориальная выраженность экспансии Основные движущие силы экспансии Примеры компаний
Активный агломерационный Внешние зоны городских агломераций, территории нескольких близлежащих к базовому городу регионов Стратегия диверсификации деятельности, сохранение территориальной целостности активов и деятельности, снижение издержек за счет пространственной лока-лизованности деятельности, оформления зон влияния и регионов присутствия «Конти», «ДСК-1»
Пассивный агломерационный (локальный) Внешние зоны агломераций крупных городов, базовых для строительных компаний Насыщение рынков ин-вестиционно-строитель-ной деятельности в крупных городах, искусственное расширение рынка за счет субурбаниза-ционного рынка «Дон-Строй», «Ингеоком»
Технологический Выборочная территориальная экспансия, в основном в регионах производства строительных материалов Стремление создать полный производственный цикл посредством приобретения активов предприятий промышленности строительных материалов «Интеко», «СУ-155»
Компромиссный Сочетание элементов агломерационной и выборочной территориальной экспансии Комбинация факторов, характерных для агломерационной и технологической моделей экспансии «Группа Компаний ПИК»
Дисперсный Отсутствие пространственных закономерностей Инвестиционная привлекательность. Расширение может происходить в форме инвестиционной интервенции «РеноваСтройГрупп»
Территориальная экспансия инвестиционно-строительных компаний, первоначально ориентированных на рынок одного крупного города, как правило, места размещения их основных производственных мощностей, - относительно новое явление в России, исследование которого только начинается.
В настоящее время в ряде крупных строительных компаний имеются планы создания специализированных подразделений, занимающихся региональным маркетингом, разработкой стратегий региональной деятельности и связей с регионами и т. п. Одновременно возникает ряд новых для компаний целей и проблем, систематизация которых предпринята в настоящей статье.
Список литературы
1. Бачурина С. С., Ресин В. И., Трайнев В. А. Стратегия корпоративного менеджмента в градостроительстве / под общ. ред. В. И. Ресина. - М. : ИТК «Дашков и Ко», 2007.
2. Зубаревич Н. В. Крупный бизнес в регионах России: территориальные стратегии развития и социальные интересы. - М., 2005.
3. Кайль А. Н. Инвестиции в строительство. Договора долевого участия. - М. : ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008.
4. Кузнецова О. В., Кузнецов А. В., Туровский Р. Ф., Четверикова А. С. Инвестиционные стратегии крупного бизнеса и экономика регионов / под ред. О. В. Кузнецовой. - М., 2007.
5. Леонтьев Р. Г., Веретенников Н. П., Адаменя А. И., Орлов А. Л. Отраслевые корпорации и региональный бизнес. Интеграция интересов. - М. : ВИНИТИ РАН, 2009.
6. Матвеев А. А., Новиков Д. А., Цветков А. В. Модели и методы управления портфелями проектов. - М. : ПМСОФТ, 2005.
7. Пахомова Н. В., Рихтер К. К. Экономика отраслевых рынков и политика государства. - Серия: Учебники экономического факультета СПбГУ. - М. : Экономика, 2009.
8. Ресин В. И. Вероятностные аспекты динамического системного анализа в управлении развитием города // Труды инженерно-экономического факультета. - Вып. 5 / под общ. ред. В. А. Колоколова. - М., 2006.
9. Экономика градостроительства : учебное пособие для вузов / под ред. Ю. Ф. Симионова, Н. Н. Титомирова. - М. : ИКЦ «МарТ», 2003.
