Управление инвестициями в условиях экономического кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Галимов Н.Р.

доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета [email protected]

кризис и жилищное

строительство

управление инвестициями

в условиях экономического кризиса

_Аннотация

В условиях экономического кризиса крупным инвесторам региона совместно с региональными властями необходимо как можно быстрее проработать стратегию развития. Она должна быть направлена, с одной стороны, на возобновление строительства коммерческого многоквартирного и малоэтажного жилья, а с другой - на стимулирование спроса на построенные квартиры со стороны населения.

Строительный комплекс в конце 2008 года ощутил на себе влияние кризиса сильнее, чем другие отрасли. Нынешний кризис тесно связан с прекращением кредитования застройщиков, поскольку значительная часть проектов сегодня реализуется за счет заемных средств.

В итоге приток денежных средств в строительные компании сократился с двух сторон: произошло сокращение займов и возможностей кредитоваться и перекреди-товываться и резко сократились продажи. Банки отказывали (и отказывают) застройщикам пролонгировать кредитные договоры на прежних условиях, предлагая повысить процентную ставку, либо

требуя незамедлительного возврата средств, что усугубило и без того сложную ситуацию.

Кризис

Строительные компании оказались в кольце сужающейся ликвидности. Не вполне понятной остается логика банков, ведь долговая нагрузка строительного комплекса не самая высокая по сравнению с другими секторами. Есть отрасли, где соотношение чистой прибыли к банковским займам значительно ниже.

Никакого четкого внутреннего решения проблемы на сегодня нет. Если, конечно, не говорить о полной перестройке строительного рынка, в основе которой лежит

строительный бизн

значительное сокращение производственных объемов. И до тех пор, пока не разрешатся проблемы, существующие вне строительной сферы, не исчезнет и кризис внутри строительного комплекса. На наш взгляд, самих действий и мер по преодолению кризиса заявлено достаточно, но главная опасность, что они будут фрагментарными и несогласованными. Должна быть серия скоординированных действий, которая бы аккумулировала в себе все инструменты. Вообще, для возвращения доверия и банков, и покупателей необходимо максимально широко освещать мероприятия по поддержке строительной отрасли. Но даже в случае возобновления всех процессов финансирования компании сократят свои инвестиционные программы. На фоне кризиса строители пребывают в некотором шоке и активно занимаются внутренней оптимизацией. Поэтому в лучшем случае с учетом принятых мер в 2009 году можно

ожидать нулевой прирост по объемам строительства жилья в сравнении с 2008 годом. Вероятнее всего, что и ликвидность в строительной сфере до конца 2009 года может быть восстановлена. Но это не приведет к возврату всех оставленных проектов. С учетом всех предложенных мер, 2009 год для некоторых успешных регионов (например, Республики Татарстан) должен стать годом нулевого роста, и это довольно оптимистический сценарий развития.

Модель

денежных потоков

Чтобы более подробно описать механизмы изменения правил игры на рынке недвижимости, приведем укрупненную модель денежных потоков, поступающих в строительный комплекс (см. рис. на с. 111). Как показано на рисунке, основные действия по оптимизации инвестиционной деятельности строительного комплекса состоят в следующем:

- государственная поддержка банковской системы осуществляется при соглашении выполнения банками определенных условий кредитования населения и фирм;

- выдача ипотечных кредитов -согласно условиям, поставленным государством (оптимальные требования: ставка 14-15%, срок выдачи 25-30 лет);

- восстановление кредитных линий строительных фирм, снижение ставок по кредитам до уровня начала 2008 года;

- осуществление господдержки при создании стройсберкасс;

- привлечение у населения денежных средств в стройсберкассы;

Ключевые слова:

рынок недвижимости, экономический кризис, стимулирование спроса, стройсберкассы, денежные потоки, строительный комплекс

Keywords:

real estate market, economic crisis, stimulation of demand, construction savings banks, money flows, construction complex

Зарубежные компании и бюджеты других стран

ВНЕШНИЕ ПОТОКИ

Зарубежная банковская система

Валютная выручка

ДА

ЧУ

Зарубежные займы

Доходы компаний

"Я

Доходы бюджета

л

Градйцни влияния кризиса

I I - наименьшее влияние

[71 - заметное влияние

I I - сильное влияние

I | - критическое влияние

Банковская система

Щь-Ш

^С^. Доходы населения -

Ипотечные кредиты

Кредитование строительных фирм

Инвестиции компаний,

а

1

Промышленное строительство

£

Бюджетные расходы на

Дорожное и инфраструктурное строительство

£

Расходы населения

на недвижимость -^^

Инвестиции В недвижимость,

Покупка жилья

&

и

Жилищное строительство

ВНУТРЕННИЕ ПОТОКИ

—V"

Инвестиции застройщиков

Строительство коммерческой недвижимости

Доходы застройщиков

Рис. Укрупненная модель денежных потоков, поступающих в строительный комплекс (в условиях кризиса)

- привлечение бюджетных средств в развитие инфраструктурных проектов;

- дополнительное привлечение бюджетных средств на поддержку жилищного строительства. Стоит отметить, что повышение доступности банковского кредитования для предприятий антикризисными мерами Правительства РФ предусмотрены (2), но конкретно не прописаны требования к банкам, получающим государственную поддержку. Таким образом, данный механизм воздействия государства на банковскую систему в настоящее время практически не работает.

Стройсберкассы

Очевидной становится необходимость других способов мобилизации средств для кредитования и жилищного строительства. Одним из таких способов может выступить система строительных сбережений.

Стоит подчеркнуть, что стройсбер-кассы и ипотечная кредитная система в данном случае не являются конкурентами, и они могут эффективно дополнять друг друга (1). Такую схему можно представить как «стройсберкасса + ипотека»:

на фоне кризиса строители пребывают

в некотором шоке и активно занимаются внутренней оптимизацией

30-40% от стоимости квартиры гражданин накапливает в строй-сберкассе, ссуда от стройс-беркассы составляет примерно столько же, остаток в 20-40% финансирует банк за счет ипотечного кредита.

Положительным является тот факт, что накопления через систему стройсберкасс обеспечивают приход на рынок ипотеки нижнего сегмента среднего класса, представители которого в настоящее время практически не могут получать ипотечные кредиты. Данная система посредством предоставления государственных премий может стимулировать накопление собственного капитала в жилищном строительстве. Кроме всего прочего, в систему строительных сбережений могут эффективно встраиваться такие формы государственной поддержки, как:

- накопительно-ипотечные системы для военнослужащих;

- использование жилищных сертификатов;

- программы по предоставлению жилья молодым семьям;

- сертификаты на использование материнского капитала и другие. Выделение таких средств через систему строительных сбережений может удваивать данные средства благодаря предоставлению кредита на эквивалентную сумму.

Еще одним шагом по преодолению кризиса может стать привлечение бюджетных средств в развитие инфраструктурных проектов. За счет масштабных инвестиций в инфраструктурные проекты возможно создание большого коли-

чества новых рабочих мест, что особенно актуально в рамках кризиса. Получив механизмы финансового управления, государство сможет повлиять на ситуацию в строительной отрасли и решить больше вопросов, чем в условиях стабильной экономики. В строительном комплексе регионов и страны в целом имеются значительные резервы инвестиционного роста. При рациональном использовании всех этих резервов строительный комплекс способен не только восстановить свои позиции, но также и существенно улучшить их в дальнейшем. А благодаря мультипликативному эффекту он способен существенно повлиять на изменение общеэкономической ситуации в стране. Таким образом, совершенствование инвестиционной деятельности является ключевым фактором для преодоления экономического кризиса и для выхода на новую ступень развития.

.. .совершенствование

инвестиционной деятельности является ключевым фактором для преодоления экономического кризиса и для выхода на новую ступень развития

Литература

1. Тихонов Е. За квартирой - в сберкассу. // Российская бизнес-газета. - 2007. - № 590 от 6 февраля.

2. Основные мероприятия Правительства Российской Федерации и Банка России по оздоровлению российской экономики в 2009 г. // Приложение к «Российской газете». - 2009. - № 48. - С. 5-6.

Galimov N.R.

Assistant professor, Chair of Economy and Enterprising in Construction Industry, Kazan State University of Architecture and Construction

Crisis and housing construction

Management of investments in the economic crisis conditions

_Abstract

In the economic crisis conditions large investors of the region together with the regional authorities need to work out a strategy of development as soon as possible. On the one hand, it should aim at resumption of commercial high-rise and low housing construction, and on the other hand - at the stimulation of the demand of the population for already built apartments.

строительный бизне>