CC BY
79
Товарные свойства недвижимого имущества в рыночные условиях
Лебедева О.И,
доцент кафедры экономики и менеджмента Нижнекамского института информационных технологий и телекоммуникаций (филиала) ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им.
А.Н. Туполева - КАИ», кандидат экономических наук
Аннотация: В статье представлены товарные свойства недвижимого имущества, а также основные методы оценки недвижимости в современных рыночных условиях. Оценка недвижимости представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния.
Ключевые слова: недвижимое имущество, затратный подход к оценке недвижимости, доходный подход к оценке недвижимости.
The summary: In article commodity properties of real estate, and also the basic methods of an estimation of real estate in modern market conditions are presented. The real estate estimation represents the most significant, steady and foreseeable part saved up by a society and each individual of is material-material property.
Keywords: real estate, затратный the approach to a real estate estimation, the profitable approach to a real estate estimation.
В современных условиях вопросы совершенствования маркетинговой и рекламной деятельности экономического субъекта, работающего в сфере недвижимости, приобретают первостепенное значение. В данном контексте только предприятия в сфере недвижимости с эффективной рыночной рекламной и маркетинговой стратегией смогут максимизировать свои рыночные усилия и предложить рынку свои услуги и получить за их осуществление максимально возможную цену, позволяющую сполна окупить все затраты, а также существенно повысят эффективность своей торгово-
коммерческой деятельности.
С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.
Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.
Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса. Характер изогнутости различается на различных интервалах кривой, что связано изменениями эластичности спроса. Длительность интервалов зависит от степени реакции потребителей в ответ на изменение показателей рынка недвижимости. Отложенный спрос и неоправданные ожидания характеризуют неэластичный участок кривой спроса; этап стабилизации и насыщения рынка приводит к некоторому росту эластичности. Однако возможность более значительного роста эластичности, который мог бы произойти при поступлении на рынок недвижимости дополнительных финансовых ресурсов в большом объеме, нивелируется стационарностью, высокой стоимостью и низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Эти его особенности оказывают тормозящее
влияние на рост эластичности спроса, в результате чего общая эластичность спроса на рынке недвижимости остается низкой.
Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, что вызвано длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса или его структуры. На разных рынках, составляющих рынок недвижимости, эластичность спроса и предложения неодинакова.
Как показывают данные социологических исследований, к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, следует отнести:
1. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие
федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.
2. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого-то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Республики Татарстан 50-60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить.
3. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства
в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность
предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
В Республике Татарстан одним из сдерживающих факторов увеличения объемов строительства жилья является отсутствие подготовленных
строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных
земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Большое количество административных барьеров, строительные
компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
8. Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в
России не становится массовым, и большинство россиян не могут
воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
9. Непрозрачные источники доходов граждан.
10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой
инфраструктуры в системе ипотеки.
Вкладывать деньги в строящийся дом до сих пор рискованно. Массовое вливание денег на квартирный рынок региона резко увеличило стоимость жилья. За год цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 35%. В самой ипотечной корпорации клиентов ориентируют на вложение средств именно в строящееся жилье, а региональные власти, не дожидаясь федеральной
инициативы, сейчас разрабатывают новый закон, который будет страховать такие вклады.
Сложность «квартирного вопроса» заставляет искать новые и, самое главное, наиболее надежные и оптимальные способы его решения. В основном эти схемы связаны с ипотекой, и здесь в последнее время самой привлекательной формой приобретения жилья становится новый вид кредитования, основу которого составляют совместные ипотечные программы застройщиков и банков.
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии.
Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов. В числе наиболее "продвинутых" в этом направлении государств, следует назвать Англию, Германию, США, Францию, Швецию, Австрию и ряд других стран мира. В России с началом радикальных экономических реформ одновременно со становлением необходимой правовой базы появились и ряд структур, специализирующихся на экономической оценке недвижимости. Большинство из них мелкие, но есть уже и крупные, способные взять на себя функции "опорных узлов" или даже составных частей "несущего каркаса" формирующейся общегосударственной единой оценочной системы. Российской система экономической оценки недвижимости сталкивается сегодня с рядом проблем, в числе которых не только недостаточность существующей правовой базы, но и "конструктивная" незавершенность формирующейся организационной структуры.
Не менее, а возможно и более сложной выступает проблема методического обеспечения экономической оценки недвижимости, которую приходится выполнять в переходной экономике, когда коренные изменения происходят не в режиме эволюции и перемещения на более высокую ступень развития, а путем "возвращения" к нормальному состоянию уже сложившейся и "закостеневшей" в ненормальных искусственных условиях, отягощенной разного рода деформациями экономики. Суть данной проблемы в том, что точность оценок, их объективность и прогностическая надежность имеет решающее значение для определения рыночной стоимости любого объекта и для реализации любой цели оценочной деятельности. Действительно точные, надежные и объективные показатели требуются для каждого конкретного участника той или иной сделки, будь то продавец или покупатель, арендодатель
или арендатор, залогодатель или залогодержатель недвижимого объекта любой категории. Необходимо это для уверенной ориентации каждого из них в системе существующих и прогнозируемых имущественных отношений. Но не только прямые участники сделок заинтересованы в надежных и объективных результатах оценки. Не в меньшей мере нуждаются в такого рода результатах и различные посреднические, консалтинговые и оценочные организации, престиж и популярность которых в прямую зависят от эффективности их деятельности, т.е. гарантированного предоставления своим клиентам качественной оценочной информации. Особенно необходима такая информация в тех случаях, когда целями оценки выступает получение необходимых данных для осуществления необходимой эффективной государственной политики в сфере регулирования земельно-имущественных отношений, в частности в организации системы налогообложения недвижимости, ее публичного обременения, принудительного изъятия и т.п. Именно в данном случае объективность, точность и надежность экономической оценки обеспечит согласование общественных и частных интересов, позволит избежать экономических потерь и социальных конфликтов.
Для западных стран, где оценочные процедуры носят повседневный многолетний рутинный характер и охватывают в реальном масштабе времени достаточно ограниченную часть недвижимых объектов, любые, даже самые крупные просчеты будут иметь локальное, существенное только для ограниченного числа лиц, а не для общества в целом значение. Что касается соответствия практикуемых методов оценки недвижимости объективным условиям экономического процесса в России, то проще всего объяснить недостаточность метода ограничения продаж недвижимых объектов.
Во-первых, для использования данного метода в российских условиях отсутствует достаточная по объему и содержанию информационная статистическая база данных. Имеются ограниченные отрывочные официально зарегистрированные сведения о такого рода сделках, причем представленные далеко неравномерно по различным сегментам рынка недвижимости, к тому же
зачастую фальсифицированные их участниками для ухода от налогов, защиты от рэкета и т.п. Во-вторых, имеющаяся статистика сделок не позволяет "нащупать" какие-либо устойчивые закономерности и тенденции процесса ценообразования на недвижимость в силу резких колебаний экономического процесса в целом, его непредсказуемости в долгосрочном плане, особенно в региональном разрезе. Наконец, в-третьих, экстраполяция тенденции ценовой конъюнктуры дает представление лишь о механизме ценообразования, позволяет рассчитать некий статистически вероятный, а не объективный показатель ценового стандарта при конкретном сочетании факторов ценообразования.
Что касается затратного или доходного методов, то согласно концепции равновесной рыночной цены любого товара каждая сделка предполагает одновременный учет интересов двух ее участников, как продавца, так и покупателя. При этом интересы первого - компенсировать свои затраты, второго - получить максимальный доход от приобретаемой недвижимости. Поэтому применение в качестве альтернативного только затратного или исключительно доходного метода не отвечает этому условию и поэтому не обеспечивает получения необходимого объективно обоснованного ценового норматива.
Свое значение в экономической оценке объекта недвижимости играет и цель, с которой она осуществляется. В литературе сегодня можно встретить достаточно широкий перечень целей соответствующей оценочной деятельности. В их числе называются такие, как цель покупки, продажи и сдачи в аренду; тарификации; исчисления налогов на имущество; передачу собственности; доходы от прироста капитала; наследство и дарения; продажи земли государством, принудительного отчуждения. Упоминаются и такие цели, как финансовая отчетность, создание жилищных организаций, административных целей, ввода сервитутов и т.п. В целом такого рода перечень наводит на размышление о том, что и в данном случае преобладает эмпирический подход, когда систематизация и обобщение подменяются
простым перечислением встречающихся на практике конкретных эпизодов. Если же систематизировать и обобщить эти случаи, то можно, на наш взгляд, ограничиться следующими основными вариантами целей экономической оценки объектов недвижимости:
- передачи на постоянной основе в полном объеме всех прав собственности на недвижимость от одного собственника к другому в масштабе реального места и времени (операции добровольной купли-продажи на рынке недвижимости; то же - при принудительном изъятии соответствующих объектов);
- делегирования в частичном объеме прав собственности от собственника недвижимости к не собственнику (сделки по кратко- и долго срочной аренде, передаче в трастовое управление, в виде паевого взноса в уставной фонд, либо в складочный капитал и т.п.);
- осуществления сделок, предполагающих временное ограничение, либо перераспределение прав собственности на недвижимое имущество без физического изъятия его у собственника в регламентированные договором сроки (залоговые операции, выпуск в обращение ценных бумаг);
- выполнения государственного контроля и управления недвижимостью (оценки накопленного богатства и финансовой отчетности о его величине, структуре и состоянии, налогообложения, компенсации издержек от публичных сервитутов, анализа эффективности инвестиционных проектов, установления размера пошлин при передаче по наследству, регистрации сделок и т.п.).
Каждая из сформулированных целей оценки объективно отличается не только по своему экономическому содержанию, но и по таким существенным признакам, как продолжительность периода, на который осуществляется оценка, т.е. ее временной "горизонт" (оперативные текущие цены, кратко-, средне- либо долгосрочные расчетные показатели), массовость осуществляемой оценки (единичная, выборочная ограниченная, сплошная), требуемая исходная информация и т.п. Вполне понятно, что различия в целях оценки предполагает и применение разных исходных данных и процедур оценки объектов
недвижимости. Вряд ли, например, подойдет для массовой экономической оценки недвижимости с целью ее налогообложения "штучные" данные и процедуры, предназначенные для оценки объектов, тем более для каких-либо разовых сделок. Точно также оценка недвижимости для частных сделок между физическими, либо юридическими лицами потребуют иных, нежели для обеспечения государственного регулирования имущественных отношений способов определения стоимости соответствующих объектов. Ведь в одном случае требуется определить наиболее реалистичную для конкретного места и времени стоимость объекта, во втором - достаточно компромиссную, выгодную с точки зрения всех участников сделки ее величину, в третьем, -максимально ликвидный, обремененный в минимальном размере разного рода рисками показатель, в четвертом - наиболее отвечающий в обозримой перспективе общим экономическим условиям развития ценовой параметр и т.п.
Оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Существенную роль в процедуре оценки недвижимого имущества необходимо отвести анализу рынка недвижимости.
Библиографический список
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - СПБ.: «Гуманистика», 2007.- 406с.
2. Батяев А. А. Справочник риэлтора / А. А. Батяев. - Ростов н/Д: «Феникс», 2009. - 318с.
3. Басовский, Л.Е. Теория экономического анализа / Л.Е. Басовский. - М. : Инфра-М, 2007. - 344 с.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / С.В. Грибовский.- СПб.: Питер, 2009.- 336с.
