CC BY
82
ТЕНЕВЫЕ РЫНКИ ЖИЛЬЯ: ПОВЕДЕНЧЕСКАЯ ИНТЕРПРЕТАЦИЯ
МИРГОРОДСКАЯ Е.О.,
заведующая кафедрой экономической теории и предпринимательства, Ростовский государственный строительный университет,
e-mail: emirgorod@mail.ru;
СЕМЕНОВ М.Е.,
аспирант кафедры экономической теории и предпринимательства, Ростовский государственный строительный университет,
e-mail: msemenov@mail.ru
В статье рассматриваются финансовые и поведенческие трактовки существования теневых
со
О т
рынков жилой недвижимости и предлагается объяснение характера таких инвестиций. Социологи- у
ческие данные демонстрируют, что финансовое ограничение дос-тупности жилья показывают лишь 44,4% (респонденты США, ЕС) и 25,1% (моделирование ситуации на локальном рынке России - Ростовская область) причин отказа от продаж собственности, а три документально подтвержденных поведенческих причины объясняют большую часть таких отказов. Поскольку демографические характеристики респондентов могут оказывать весомое воздействие на теневые рынки, то в работе они были проанализированы в качестве дополнений к трем поведенческим причинам.
о см
Ключевые слова: инвестиции в жилье; теневой рынок жилья; финансирование жилищных инвестиций; когнитивные ошибки инвесторов; «осведомленность»; «отклонение в сторону статуса кво»; «ложные ориентиры».
BEHAVIORAL ASPECTS OF THE REAL ESTATE SHADOW MARKET
MIRGORODSKAYA E.O.,
Head of the chair of economic theory and entrepreneurship, 3 Rostov State University of Civil Engineering,
e-mail: emirgorod@mail.ru; q
z
SEMENOV M.E., O
Postgraduate student, UJ Rostov State University of Civil Engineering, < e-mail: msemenov@mail.ru c^
LU I—
The article discusses the financial and behavioral interpretation of the existence of the shadow of the residential property markets and provides an explanation of the nature of such in-vestments. Sociological data show that financial constraint is available from the housing show only 44.4% (of respondents USA, EU) and 25.1% (modeling, the situation on the local market of Russia - Rostov region) the reasons for the refusal from sales of own responsibility, and three documented behavioral reasons account for a large part of such refusals. Because the demographic characteristics of the respondents may have a significant impact on the shadow markets, the work they were has-optimized as additions to the three behavioral reasons.
Keywords: residential investment; shadow market; financing housing investment; cognitive errors investors; «awareness»; «deviation towards the status quo»; «false benchmarks».
JEL classification: A12, B52, C93, D03, D84.
Идея инвестиционно-спекулятивного обогащения на всех рыночных уровнях недвижимости является весьма актуальной и нередко стимулирует тезаврацию жилья и ускоренный рост цен. Сегмент рынка недвижимости, неучтенный официальной статистикой, весьма существенен, а простой жилых объектов в настоящее время означает,
© Е.О. Миргородская, М.Е. Семенов, 2013
О
что продавцы готовы продать их капитальные активы, однако их нежелание продавать вызвано экономическими и поведенческими причинами.
В мировой практике природу таких инвестиций связывают с феноменом сокрытия от официального учета и контроля, а их совокупность показывает «теневой рынок недвижимости». Существование подобных рынков означает существование серьезной проблемы для государств, поскольку никто не знает, насколько они «велики» по своим масштабам.
Так, например, во время бума на рынке недвижимости США в середине 2000-х, быстрого роста цен, свободной выдачи кредитов1 и отсутствия должного денежно-кредитного контроля, был создан идеальный механизм «когнитивных искажений» индивидуального принятия инвестиционных и финансовых решений. Соблазн легкого проникновения на рынок и получения сверхдоходов был настолько велик, что массив инвестиций в жилую недвижимость включал огромное количество нетрадиционных инвесторов. Идее быстрого обогащения пришел конец в результате падения спроса и в настоящее время задолженность по ипотечным кредитам превышает возможную выручку от продажи такого актива. Сегодня без надлежащего уровня резервов жилой актив продать не представляется возможным. Вместо включения жилья в листинг на продажу инвесторы надеются дождаться роста цен, внося ипотечные платежи.
Как показывает нижеприведенный обзор зарубежных академических публикаций (Bokhari, Geltner, 2011; Cao, Han, Hir-shleifer, Zhang, 2007; Einio, Kaustia, Puttonen, 2008; Gonzalez-Navarro, Quintana-Domeque, 2009; Kaustia, Alho, Puttonen, 2008; Е Lane, M. Seiler, V. Seiler, 2012; M. Seiler, V. Seiler, Traub, Harrison, 2008), иррациональное поведение, наблюдаемое на финансо-R вых рынках в последнее десятилетие, все чаще проявляется и на национальных рынках недвижимости. Финансовая трак-i товка существования теневых рынков жилья (финансовое ограничение доступности)2 - не единственная причина, по ко-C торой собственники отказываются от продаж. Теоретические и эмпирические исследования последних лет показывают, что изучение поведения инвесторов может опираться на методологию поведенческой экономической теории (поведенческой экономики), которая повышает объяснительную способность традиционной теории за счет более реалистичного психологического обоснования исходных предпосылок анализа. В статье показано, что такие основные когнитивные ошибки, как
0 «осведомленность» (familiarity bias), «отклонение в сторону статуса кво» (status quo deviation aversion), «ложные ориенти-ti ры» (false reference points) являются «подводными камнями» теневых рынков жилья. Другими факторами, объясняющими
теневой характер инвестиций, являются демографические характеристики инвесторов, находящихся в «тени» рынка.
1 Эвристика «осведомленности» относится к недооценке риска или переоценке прибыли. М. Сейлер, В. Сейлер, Трауб и Харрисон (Seiler, Seiler, Traub, Harrison, 2008. P. 465) рассматривают «осведомленность» в контексте отноше-
0 ния к собственникам домов. В частности, они исследуют мнения домовладельцев, касающиеся будущего рыночного
3 потенциала их актива относительно домов определенной улицы, региона, страны. Авторы считают, что как только границы сравнения расширяются, «осведомленность» становится более выраженной. В связи с этим Каустиа, Альхо и Паттонен (Kaustia, Alho, Puttonen, 2008. P. 400) демонстрируют то, как можно манипулировать будущими ожиданиями возврата вложений просто путем создания якорей (заданных цен) или отправных точек. Это условие подтверж-
т дается даже в отношении профессиональных финансовых менеджеров.
0 Гонсалес-Наварро и Кинтана-Домекю (Gonzalez-Navarro, Quintana-Domeque, 2009. P. 215) изучают возможности ^ людей оценивать текущую цену их активов. Авторы обнаружили, что люди ошибаются в оценке стоимости и количе-t ственная величина ошибки (отклонения) является функцией степени «осведомленности». В своей совокупности эти № исследования показывают, что домовладельцы не могут точно оценить ни текущей, ни будущей цены актива, а также
Ю Т-,
2 сопутствующие риски. В то время как вышеупомянутые исследования изучают «осведомленность» в контексте когнитивного приоритета владельцев домов, разумно ожидать похожую ситуацию с инвестициями в многоквартирные
4 дома, поскольку владельцы первоначально ознакомлены с условиями проживания.
С «Отклонение в сторону статуса кво» - концепция, впервые выдвинутая Самуэльсоном и Зекхаузером (Samuelson,
1 Zeckhauser, 1988. P. 17) и получившая дальнейшее развитие в работе Цао, Хана, Хешлейфера и Чжана (Cao, Han, Hirshleifer,
3 Zhang, 2007. P. 37). В основе концепции лежит тенденция инвесторов не изменять выбранные стратегии, оставаясь верным взятому курсу инвестирования. При этом тенденция должна сохраняться даже если нынешняя ситуация невыгодна. В психологии, многочисленные исследования засвидетельствовали распространенную тенденцию - «оставаться в колее как бы вредно это ни было для здоровья и благополучия» (Colvin, Block, Funder, 1995. P. 1158; Bandura, 1999. P. 200).
«Ложные ориентиры» побуждают людей принимать решения на основе экономически-произвольных предположений и, чаще всего, невыгодной максимизации ценового уровня. Дженесоу и Майер (Genesove, Mayer, 2001. P.1245) впервые документально подтвердили этот эффект воздействия на рынок жилья при рассмотрении эффектов Бостонской жилой недвижимости. Они обнаружили, что продавцы, которые приобрели собственность на пиковом уровне цен, выставили большую или идентичную цену продажи в будущем. Цена, которую они заплатили, представляет собой «ложный ориентир». Из-за нереально высоких запрашиваемых цен продавцы домов создали ситуацию перепроизводства и, как ожидалось, не закрыли позиции по сниженной на активы цене. Авторы показали, что чем дольше сохраняется ситуация перепроизводства («зависание» инвесторов на рынке) и неснижаемых цен,
1 Кредиты с низкими гарантиями и требованиями обеспечения стали называться «NINJA loans» (No Income, No Job or Assets) и означали заемщика без доходов, работы или активов.
2 Традиционная экономическая теория справедливо предполагает, что одной из причин, почему люди не выставляют жилую собственность на продажу, является то, что они не могут позволить себе завершить сделку ввиду ограничений денежного (наличного) резерва. Закрытие позиций, брокерские вознаграждения и пр. элементы традиционно рассматриваются в качестве издержек продавца при продаже, который создает собственный капитал с течением времени через (1) начальный взнос, (2) правило понижения ипотечных платежей по кредиту по мере оплаты (амортизации), (3) рост цен на недвижимость. Однако слабые стандарты кредитования позволяют «менее квалифицированным» покупателям вносить низкий первоначальный взнос и получать кредит с регулируемой (варьируемой) ставкой. Это в сочетании с резким падением цен ведет к простою множества вложений.
тем быстрее уменьшается вероятность релевантной продажи (без потери времени и доходности). Эйнио, Каустиа и Паттонен (Einio, Kaustia, Puttonen, 2008. P. 28) привели документальные подтверждения «ложных ориентиров» в отношении нежелания продажи недвижимости в разрез межнациональных интересов (регулирования).
Рассмотренные выше поведенческие условия, зафиксированные в реалиях рынков, стали основой академического исследования Лейна, М. Сейлера, В. Сейлера (Lane, Seiler, Seiler, 2012. P. 195), которые впервые рассмотрели указанные поведенческие феномены в совокупности как одной из причин существования теневых рынков недвижимости.
Авторы отобрали 750 респондентов разных стран (преимущественно жителей США и европейских стран), которые держали теневые инвестиции и не выставляли на продажу в период с 20 сентября 2009 г. по 4 октября 2009 г.3. Респондентам задавался следующий вопрос: «Оцените по шкале от 1 до 9 причину, по которой Вы не пытаетесь активно реализовать инвестиции в недвижимость (продать жилье)?». Было представлено 4 варианта причин, а также открыта опция объяснения причины самостоятельно. Также были представлены различные демографические характеристики для того, чтобы узнать, имеются ли конкретные смысловые модели или характеристики разграничения опрашиваемых людей по группам4. Серии регрессий были сформулированы авторами так, чтобы изучить взаимосвязь между демографией и причинами, побуждающими не продавать текущие активы.
Переменные были определены следующим образом:
Доступность = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку не могу позволить продать собственность прямо сейчас. Задолженность по ипотеке превышает ее стоимость. К тому же я не собираюсь тратить наличные деньги на погашение остатков по ипотеке и возможные сборы (издержки)». 1 = не согласен, 9 = согласен.
Осведомленность = «Я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку верю, что мои вложения принесут большую доходность в течение следующих 12 месяцев по сравнению с вложениями в другие инструменты (акции, облигации, золото, прочая недвижимость и т. д.) с идентичным риском». 1 = не согласен, 9 = согласен.
Отклонение в сторону статуса кво = «Я не выставляю недвижимость на продажу (не реализую инвестиции), поскольку уже владею реальным объектом жилья и могу распоряжаться им». 1 = не согласен, 9 = согласен.
Ложные ориентиры = «я не выставляю недвижимость на продажу, поскольку, несмотря на то, что имею достаточно наличных средств для покрытия расходов на продажу, я не готов продать актив по цене ниже той, которую заплатил (например, вы заплатили $400000, а текущая рыночная цена $395000)». 1 = не согласен, 9 = согласен.
Основные результаты анкетирования представлены в табл. 1.
Таблица 1
со .о О
о
Т
Результаты анкетирования респондентов США и стран Европы
Показатель «Ограничение «Осведомленность» «Отклонение в сто- «Ложные
доступности» рону статуса кво» ориентиры»
Раздел 1. Средние значения утверждений из 5,75 5,67 4,44 5,20
полной выборки (743) (748) (746) (748)
Раздел 2. Количество утверждений (^ с огра-
ничениями:
- главная причина (связь допускается) и ответ > 5 (среднее = 239) N = 303 N = 244 N = 156 N = 253
- главная причина (связь не допускается) и ответ > 5 (среднее = 89) N = 158 N = 82 N = 52 N = 64
Раздел 3: Результаты ограничения по возмож-
ности продажи (т. е. респонденты, имеющие
возможность продать актив)
Значение «ограничение доступности» < 5 - среднее значение - выборка (^ 5,86 N = 252 4,91 N = 252 5,67 N = 254
Значение «ограничение доступности» = 1 - среднее значение - выборка (^ 6,39 N = 94 5,34 N = 95 5,51 N = 95
Ответ = «1» N = 10 N = 25 N = 29
Ответ = «2» N = 5 N = 2 N = 3
Ответ = «3» N = 4 N = 6 N = 2
Ответ = «4» N = 4 N = 4 N = 2
Ответ = «5» N = 6 N = 8 N = 5
Ответ = «6» N = 8 N = 8 N = 5
Ответ = «7» N = 14 N = 6 N = 6
Ответ = «8» N = 10 N = 10 N = 10
Ответ = «9» N = 33 N = 26 N = 33
о см
со 3
О
О
О О
С а а
3 Необходимо обратить внимание, что не была измерена степень нахождения инвестиций в тени. Гонсалес-Наварро и Кинтана-Домекю (Gonzalez-Navarro, Quintana-Domeque, 2009. P. 317) показывают, что люди имеют предвзятые оценки текущей (как и будущей) стоимости активов. Более того, их ошибки являются функцией владения. По этим причинам, пытаясь измерить соотношение коэффициента LTV (loan-to-value) (кредит к стоимости обеспечения) без предварительного проведения формальной, независимой и объективной оценки третьей стороной, будет возникать «шум» в результатах. В то же время, поведение людей может меняться в зависимости от степени нахождения в тени, особенно в экстремальных условиях.
4 Необходимо отметить, что местонахождение собственности не было указано, не было учтено возможное влияние правовых условий отдельных государств, что является поводом для углубления исследований.
Раздел 1 показывает средние значения по 9-балльной шкале для каждой из четырех причин невыставления недвижимости на продажу. Неудивительно, что ограничение доступности является основной причиной. Люди не тратят время, когда знают, что не могут позволить себе завершить сделку, т. е. они хотят продать, но не могут себе этого позволить.
Раздел 2 выделяет главные причины. В первой строке 303 респондента выбрали «ограничение доступности» в качестве главной причины (основной из нескольких) и 158 респондентов (вторая строка) выбрали «ограничение доступности» в качестве единственной причины, т. е. никаких связей не допускается. Результаты показывают только выделение одной из причин в качестве доминирующей5.
В разделе 2 (строка № 2) ограничение доступности составляет лишь 44,4% теневого рынка. Остальная часть (55,6%) предполагает проявления поведенческих причин. Такие когнитивные искажения, как «осведомленность» и «ложные ориентиры», значительно влияют на результаты и объясняют решения инвесторов, в то время как проявление «отклонений в сторону статуса кво» незначительно. Однако 156 из 750 опрошенных респондентов выделили данную позицию в качестве одной из причин не продавать актив (раздел 2, строка № 1)6. Кроме того, строка № 2 показывает, что эта причина указана в качестве основной в 52 случаях.
В разделе 3 табл. 1 выделены только те респонденты, которые могут позволить себе продать недвижимость.
т В первых двух строках указаны только те, критерий «доступность» которых ниже 5. Как «осведомленность», так и лЭ
А «ложные ориентиры» остаются существенными показателями причин не продавать активы. В строке ниже пред-т ставлены респонденты с критерием «доступность», оцененной по минимуму, т. е. «1». Эти люди не ссылаются на О «ограничение доступности» вообще. Поведенческая ошибка «осведомленности» и здесь является основной причи-N ной нереализованных инвестиций.
Ответы респондентов не придавались огласке, что служило индикатором надежности, честности респондентов С и точным мнением о перспективах инвестиций в недвижимость.
U В своем исследовании авторы показали, что элементы демографических особенностей (пол, брак, этнос, нали-
сл
чие детей, образование, возраст, чистая стоимость капитальных активов, размер дохода) могут быть рассмотрены в
— качестве дополнения к трем поведенческим причинам, однако четких закономерностей выявлено не было. Одной из причин объяснения силы демографических характеристик является то, что демография не движет поведением.
2 Наоборот, демографические характеристики могут оказывать повышенное влияние вкупе с психологическими
0
характеристиками, имеющими место на рынке инвестиций в недвижимость.
Аналог описанного выше исследования был проведен в реалиях российского локализованного рынка -рынка жилой недвижимости Ростовской области, что послужило почвой для сравнения выходных данных исследований. Поскольку национальные рынки недвижимости уникальны, в частности системы ипотечного жилищного кредитования и их организация имеют национальные особенности, то исследование свойств теневых инвестиций в российских условиях приняло форму индивидуального интервью с моделированием описанной
1 выше ситуации7.
— В период с 10.02.2013 по 21.06.2013 было отобрано 270 респондентов (жителей г. Ростова-на-ДонуиРостовской ^ области), которые отвечали одному из следующих критериев:
2 • держатели теневых инвестиций, которые не выставляли собственность на продажу;
• субъекты рынка, имеющие опыт в осуществлении сделок с недвижимостью;
4 • лица, хорошо знакомые с институтом ипотеки, которые собираются осуществлять сделки с недвижимо-
с стью.
— Результаты опроса были представлены в виде серии регрессий (табл. 2).
03 Из раздела 1 видно, что среднее значение «ограничения доступности» у представителей РФ (5,73) идентично соответствующему показателю представителей США и большинства европейских стран (5,75), однако представляется самым низким из всех средних значений у респондентов из России (Ростовская область). Это может быть объяснено тем, что люди осознают, что не могут позволить себе продать жилье ввиду финансового ограничения (значение 5,73 показывает высокую степень нейтральности), однако поведенческие мотивы движут ими еще в большей степени. Так, переменная «осведомленность» составила 5,79, что незначительно превышает показатель аналога пионерного анкетирования (5,67). Существенные отличия зафиксированы относительно переменных «отклонение в сторону статуса кво» и «ложные ориентиры».
Тенденция инвесторов к консервативным стратегиям в виде привязки к жилью как реальному функционирующему объекту («отклонение в сторону статуса кво») в России очень высока. Средний показатель составил 6,55, в то время как в анкетировании респондентов из США и стран Европы он был самым низким - 4,44.
5 Например, если человек оценил причины по шкале от 1 до 9 как «6» (ограничение доступности), 6 (осведомленность), 8 (отклонение в сторону статуса кво), и 8 (ложные ориентиры), то ответ будет отображаться в строке 1 раздела 2 как для позиции «отклонение статуса кво», так и для позиции «ложные ориентиры», в качестве главных причин, но из-за равенства показателей ответ не будет отражен в строке 2 раздела 2 (связь не допускается).
6 Фактически 292 респондента указали значение 6 или выше по данной позиции.
7 Незначительные изменения анкеты затронули ряд демографических показателей: заменен критерий «ежегодный доход» на критерий «ежемесячный доход» в рублевом эквиваленте, отвечающий российским условиям, а также критерий «СЧА (стоимость чистых активов)» был представлен в рублевом эквиваленте, отвечающий российским условиям. Ключевые параметры исследования изменены не были.
Таблица 2
Результаты опроса респондентов локального рынка жилья РФ (Ростовская область)
Показатель «Ограничение доступности» «Осведомленность» «Отклонение в сторону статуса кво» «Ложные ориентиры»
Раздел 1. Средние значения утверждений из 5,73 5,79 6,55 7,38
полной выборки (270) (270) (270) (270)
Раздел 2. Количество утверждений (^ с огра-
ничениями:
- главная причина (связь допускается) и ответ > 5 (среднее = 97) N = 89 N = 52 N = 93 N = 155
- главная причина (связь не допускается) и ответ > 5 (среднее = 43) N = 43 N = 11 N = 37 N = 80
Раздел 3: Результаты ограничения по возмож-
ности продажи (т. е. респонденты, имеющие
возможность продать актив)
Значение «ограничение доступности» < 5 - среднее значение - выборка (^ 5,96 N = 85 7,09 N = 85 7,56 N = 85
Значение «ограничение доступности» = 1 - среднее значение - выборка (^ 5,48 N = 21 7,05 N = 21 6,95 N = 21
Ответ = «1» N = 2 N = 0 N = 0
Ответ = «2» N = 1 N = 0 N = 0
Ответ = «3» N = 1 N = 0 N = 1
Ответ = «4» N = 2 N = 1 N = 1
Ответ = «5» N = 2 N = 3 N = 1
Ответ = «6» N = 5 N = 3 N = 5
Ответ = «7» N = 5 N = 6 N = 5
Ответ = «8» N = 2 N = 3 N = 3
Ответ = «9» N = 1 N = 5 N = 5
со .а
I—
О О т
о
CN
со 3
О
О z О Ü
С а а
Склонность инвесторов к отвращению потерь («ложные ориентиры») по данным опроса локального рынка РФ характеризуется максимальным средним показателем из представленных утверждений - 7,38 (аналогичный показатель пионерного анкетирования составил 5,20). Среднее значение 7,38 показывает приверженность россиян данной поведенческой причине теневых рынков, т. е. большинство инвесторов не готово закрывать позицию с убытком, а предпочитает дождаться лучших условий к продаже, жертвуя временем и альтернативными возможностями инвестирования.
Раздел 2 позволяет глубже понять основные причины выбора респондентов. В строке 1 (главная причина (связь допускается) и ответ > 5) 89 респондентов выделили «ограничение доступности» в качестве основной из причин не выставлять недвижимость на продажу, что составляет лишь 25,1% теневого рынка жилья (44,4% по данным анкетирования в США и большинстве европейских стран). Такое низкое значение финансовой причины может быть объяснено склонностью российских инвесторов придерживаться поведенческой концепции «ложные ориентиры» -155 респондентов (39,8%) выделили данный критерий в качестве одного из главных. Такой вывод подтверждает выделение главной причины выбора респондентов (строка 2 раздела 2): 80 респондентов (46,8%) отдали предпочтение утверждению «ложные ориентиры», 43 респондента (25,2%) выделили финансовое ограничение доступности в качестве главной причины теневых инвестиций, 48 респондентов (28%) выделили прочие поведенческие причины в качестве основных.
Раздел 3 позволяет анализировать поведенческие причины при условии отрицания финансового ограничения доступности жилья к продаже. «Ложные ориентиры» и «отклонение в сторону статуса кво» подтверждены средними значениями, превышающими уровень 7, что говорит о согласии респондентов с этим утверждением (респонденты США, ЕС в среднем были склонны к нейтральности при условии отрицания финансового ограничения). Эти данные подтверждены ситуацией, когда люди не ссылаются на «ограничение доступности» вообще (см. раздел 3: значение «ограничение доступности» = 1).
С целью изучения силы влияния демографических факторов на свойства теневых инвестиций авторы проводит структурно-логический и корреляционный анализ зависимостей поведенческих причин и демографических особенностей респондентов локального рынка жилья РФ (рис. 1-8).
В ходе изучения парных связей между основными причинами существования теневых рынков и демографическими показателями были выявлены незначительные закономерности, что лишь подтверждает выводы М. Лейна, Сейлера, В. Сейлера ( Lane, Seiler, Seiler, 2012. P. 210) о том, что демографические характеристики не могут находиться в прямой зависимости от поведения, а вместе с тем выступают механизмом принятия решений. Подробные результаты приведены в табл. 3.
Дальнейшие же исследования поведенческих компонент должны быть направлены на изучение проявлений эффектов альтруизма, социального давления (страх, чувство вины), измерение осознания людьми правовой защиты и последствий неэтичного поведения.
Таблица 3
Матричный анализ парных связей между переменными (вариантами ответа на вопрос исследования)
и демографическими характеристиками8
ю
ю А
т
О О
0
1 о
С1
со
—
м о
л о о
-ч сг
3
Переменные «Ограничение доступности» «Осведомленность» «Отклонение в сторону статуса кво» «Ложные ориентиры»
Демография
1 2 3 4 5
Пол8 Парная связь между показателями «количество респондентов» и «степень утверждений» не допускается. Зависимостей по признаку «пол» не выявлено Парная связь между показателями «количество респондентов» и «степень утверждений» допускается. И мужчины и женщины склонны согласиться с утверждением, либо нейтральны. Нет значительных расхождений во мнениях по половому признаку Парная связь между показателями «количество респондентов» и «степень утверждений» не допускается. Зависимостей по признаку «пол» не выявлено Парная связь между показателями «количество респондентов» и «степень утверждений» допускается. И мужчины и женщины склонны согласиться с утверждением. Нет значительных расхождений во мнениях по половому признаку
Число детей Отсутствие статистически подтвержденной связи. Склонность респондентов, не имеющих детей полностью согласиться с утверждением (степень утверждения 9). Респонденты, имеющие одного ребенка также склонны к согласию или нейтральности. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов с более чем одним ребенком (маленькая выборка) Отсутствие статистически подтвержденной связи. Склонность респондентов, не имеющих детей согласиться с утверждением (степень утверждения 7). Респонденты, имеющие одного ребенка склонны к согласию в утверждении. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов с более чем одним ребенком (маленькая выборка) Отсутствие статистически подтвержденной связи. Склонность респондентов, не имеющих детей оставаться нейтральными и «частично согласиться» с утверждением (степень утверждения 5-7). Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов с детьми Отсутствие статистически подтвержденной связи. Склонность респондентов, не имеющих детей полностью согласиться с утверждением (степень утверждения 9). Респонденты, имеющие одного ребенка склонны к согласию или нейтральности. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов с более чем одним ребенком (маленькая выборка)
Число детей до 18 лет Отсутствие статистически подтвержденной связи. Результаты опроса респондентов с несовершеннолетними детьми схожи с результатами анализа связи «ограничение доступности» -дети» Связь допустима. Респонденты с несовершеннолетними детьми (1 ребенок) склонны к полному согласию с утверждением. Это подчеркивает меньшую склонность к риску. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов с более чем одним ребенком до 18 лет (маленькая выборка) Отсутствие статистически подтвержденной связи. Результаты опроса респондентов с несовершеннолетними детьми схожи с результатами анализа связи «осведомленность» -дети» Отсутствие статистически подтвержденной связи. Результаты опроса респондентов с несовершеннолетними детьми схожи с результатами анализа связи «ложные ориентиры» - дети»
Возраст Связь допустима. Люди старше 50 лет склонны относиться нейтрально либо отрицать утверждение Связь допустима. Люди до 30 лет склонны соглашаться с утверждением либо быть нейтральными. Респонденты старше 60 лет (6 из 7) склонны согласиться с утверждением Связь недопустима. Респонденты любого возраста в большинстве своем склонны к нейтральности Связь недопустима. Респонденты любого возраста в большинстве своем склонны согласиться с утверждением
Семейный статус Связь недопустима. Не наблюдалось влияния демографического фактора «семейный статус» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось влияния демографического фактора «семейный статус» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось влияния демографического фактора «семейный статус» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось влияния демографического фактора «семейный статус» на степень утверждения
8 Результаты исследования парных связей межу общими показателями «количество респондентов» и «степень утверждений» отвечали следующим критериям: связь допускалась, если между случайными величинами коэффициент корреляции превышал 0,8, коэффициент детерминации превышал 0,6, уровень надежности результатов - не ниже 95%. Если условие не выполнялось, то результат означал отсутствие статистически подтвержденной связи между случайными величинами.
Окончание табл. 3
1 2 3 4 5
Образование Отсутствие статистически подтвержденной связи. Не наблюдалось влияния демографического фактора «образование» на степень утверждения Отсутствие статистически подтвержденной связи. Люди с высшим образованием склонны к согласию или нейтральности в утверждениях. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов со средним и послевузовским образование (маленькая выборка) Отсутствие статистически подтвержденной связи. Люди с высшим образованием склонны к нейтральности в утверждениях. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов со средним и послевузовским образование (маленькая выборка) Отсутствие статистически подтвержденной связи. Люди с высшим образованием склонны к согласию в утверждениях. Нельзя дать точную оценку результатам опроса респондентов со средним и послевузовским образование (маленькая выборка)
Ежегодный доход Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «ежемесячный доход» на степень утверждения Связь допустима. Респонденты с уровнем дохода выше 60 т. р. в месяц склонны соглашаться с утверждением, т. е. не изменять выбранные стратегии инвестирования Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «ежемесячный доход» на степень утверждения Связь допустима. Респонденты с уровнем дохода выше 60 т. р. в месяц склонны соглашаться с утверждением (степень утверждения 7-9), т. е. могут продать актив, но не готовы мириться с пониженной ценой и поэтому держат инвестиции
СЧА Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «СЧА» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «СЧА» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «СЧА» на степень утверждения Связь недопустима. Не наблюдалось существенного влияния демографического фактора «СЧА» на степень утверждения
со
-0 ь-О О Т
OI
Таким образом, наличие теневых рынков жилья, анализ их характера должен включать исследование элементов ^ субъективной иррациональности. Основой подобных исследований должны стать концепции, выдвигаемые пове-
со
денческой экономикой, поскольку они позволяют лучше понять мотивы и стратегии лиц, держащих теневые инвестиции. <м
ЛИТЕРАТУРА (REFERENCES)
Bandura A. (1999). Moral Disengagement in the Perpetration of Inhumanities // Personality and Social Psychology ^ Review, No. 3, pp. 193-209. q
Bokhari S., Geltner D. (2011). Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications // Real Estate Economics, No. 2, pp. 62-74. О
Cao H., Han B, Hirshleifer D, Zhang H. (2007.) Fear of the Unknown: Familiarity and Economic Decisions // Working q paper, University of California, Irvine, No. 4, pp. 12-22. О
Colvin C., Block J., Funder D. (1995). Overly Positive Self-Evaluations and Personality: Negative Implications for Mental Health // Journal of Personality and Social Psychology, No. 6, pp. 1152-1162.
Einio M., Kaustia M., Puttonen V. (2008) Price Setting and the Reluctance to Realize Losses in Apartment Markets // ш Journal of Economic Psychology, No. 29, pp. 19-34.
Genesove D., Mayer C. (2001). Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market // Quarterly Journal of Economics, No. 4, pp. 1233-1260.
Gonzalez-Navarro M., Quintana-Domeque C. (2009). The Reliability of Self-Reported Home Values in a Developing Country Context // Journal of Housing Economics, No. 18, pp. 311-324.
Kaustia M., Alho E., Puttonen V. (2008). How Much Does Expertise Reduce Behavioral Biases? The Case of Anchoring Effects in Stock Return Estimates // Financial Management, No. 37, pp. 391-411.
LaneM., SeilerM., Seiler V. (2012). Identifying Behavioral Explanations for a Subset of the Real Estate Shadow Market // Journal of Housing Research, No. 20, pp. 191-211.
Samuelson W., Zeckhauser R. (1988). Status Quo Bias in Decision Making // Journal of Risk and Uncertainty, No. 1, pp. 7-59.
Seiler M., Seiler V., Traub S., Harrison D (2008). Regret Aversion and False Reference Points in Residential Real Estate // Journal of Real Estate Research, No. 30, pp. 461-74.
