CC BY
79
Тенденции изменений в экономике строительства
А.А. Паньковский
первый заместитель генерального директора по экономической политике открытого акционерного общества «ДСК-1»
Любой разговор о недвижимости неизбежно касается ценовых характеристик, потому что принятие решения и об инвестировании строительства, и о приобретении жилья связано с конкретными суммами. Сначала они определяют себестоимость строительства, а затем, в определенной мере, и рыночную цену жилья.
В себестоимость строительства фактически включаются две составляющие: стоимость самого строительства объекта и дополнительные затраты, которые несет любой инвестор в процессе освоения территории, на которой осуществляется стройка. Сегодня строительная себестоимость неуклонно увеличивается из-за постоянного роста таких составляющих, как:
• тарифы естественных монополий;
• цены на основные материалы: песок, цемент, металл, щебень;
• отчисления, которые производятся по условиям договора о выделении площадки под застройку;
• заработная плата строителей.
Ни для кого не является секретом, что к сегодняшнему дню цены на строительные материалы (например металл) существенно поднялись по сравнению с началом года. Конечно же, эти суммы будут закладываться в себестоимость строительства. Государство гарантирует уровень инфляции не более 10 процентов в год по стране в целом, однако инфляция в строительной отрасли уже сегодня практически достигла этого показателя.
Значительной составляющей себестоимости являются отчисления, которые осуществляются по условиям договора о выде-
лении площади под застройку, т. е. сколько бесплатной площади выделяется городу в каждом доме, сколько школ, детских садов (объектов соцкультбыта) строится за счет средств инвестора, строительство какого количества инженерных сетей, включая головные сооружения, «ложится на плечи» инвестора. Все это является соответствующим обременением строительного процесса. И когда городские власти решают, какую часть расходов должен взять на себя инвестор, то их расчет предельно прост и понятен. Городские власти знают рыночную цену любой квартиры в любом районе. Строительная себестоимость - открытая цифра, и если к ней прибавлять затраты инвестора (стоимость школ, детских садов, бесплатных квартир, новых коммуникаций и т. д.), то себестоимость строительства можно искусственно подогнать под рыночную цену жилья в конкретном районе города. Таким образом, инвесторам дают возможность иметь незначительный доход, благодаря которому они могли бы существовать и каким-то образом развиваться. То, что строители и инвесторы имеют баснословные прибыли - просто миф. Если говорят, что себестоимость одного квадратного метра объекта составляет 450 долларов, а продается он по цене 1 500 долларов, и что в результате этого строители якобы «кладут в карман» более 1 000 долларов с каждого квадратного метра площади - неправда. Тысяча расходуется на оплату бесплатных квартир, школ, детских садов и инженерных сооружений, строительство которых вменяется инвестору в обязанность. В итоге у инвесторов остаются крохи, а неко-
торые даже терпят убытки. Таких случаев мало, но они есть. Кроме того, на плечи инвесторов ложится решение массы вопросов, связанных с освобождением площадки для строительства, которые не предусмотрены проектно-сметной документацией (снос и строительство гаражей, переезд или переселение жителей из сносимого дома и т. д.). К тому же приходится нести дополнительные затраты по реконструкции каких-то неучтенных сетей, оформлению детских площадок, выращиванию газонов и прочее, прочее.
Имея колоссальный опыт работы, мы знаем, что нет такого строительного объекта, в отношении которого не возникало бы непредвиденных проблем на этапе проектирования. Несмотря на это, мы относимся к сложившейся ситуации с пониманием и питаем надежду, что средства городского бюджета, которые мы сберегаем, будут израсходованы на решение более важных социальных задач. Затраты, которые инвестор берет на себя, позволяют городу высвобождать определенные суммы для увеличения выплат бюджетникам, оплату расходов на строительство и ремонт дорог, совершенствования инфраструктуры города и т. д.
Еще одной расходной статьей, которая включается в себестоимость жилой площади, является заработная плата строителей. Безусловно, их заработки растут, поскольку в стране наблюдаются инфляционные процессы, покупательная способность рубля меняется, причем не в сторону повышения. Мы считаем, что самым большим богатством каждой строительной компании является людской потенциал: специалисты, инженеры, строительные рабочие, которые создают прекрасные дома. Конечно же, их труд должен достойно оплачиваться. Без этого мы не сможем сохранить наши коллективы, и квалифицированно строить будет просто некому.
Надо отдавать себе отчет, что в ближайшее время из-за инфляции цены на рынке недвижимости не могут быть стабилизированы, поэтому стоимость всех элементов, составляющих себестоимость, безусловно, будет расти. В последнее время в зависимости от категории дома увеличение стои-
мости одного квадратного метра жилой площади примерно составляет 10-15 процентов, а в отдельных случаях - 30 процентов.
Фактором, формирующим рыночную цену квадратного метра жилья, также является покупательский спрос, который сегодня колоссальнейшим образом не удовлетворен. К сожалению, на рынке появляется все меньше дешевых квартир. Это происходит по следующим причинам.
Как правило, размеры квартир в монолитных домах значительно превышают социальные нормы. Это связано с тем, что монолитные дома обычно строятся таким образом: в центре - ядро, в которое входят лифтовой узел (шахта, лестницы и лифтовой холл). Это ядро обрастает квартирами по периметру. И чем больше расстояние от ядра до наружной стены, тем больше квадратных метров жилой площади мы можем построить. Если мы приблизим наружные стены к ядру, то появятся малогабаритные квартиры, но в этом случае не может быть получен максимальный выход жилой площади с единицы застраиваемой площадки. Из этого следует, что сегодня технических проблем, препятствующих строительству малогабаритных квартир, не существует, но существуют проблемы другого рода. С одной стороны - целесообразность использования земли, с другой - затраты на обслуживание стояка, лестничного марша, лифтового холла и лифтовой шахты. Безусловно, распределять эти затраты на 300 квадратных метров (скажем, 5 крупногабаритных квартир) или на 150 квадратных метров (те же 5, но малогабаритных квартир) - существенная разница. В связи с этим во втором случае стоимостной вклад коммуникаций в себестоимость квадратного метра жилой площади значительно возрастет. Таким образом, увеличивая площадь квартиры, мы автоматически снижаем ее себестоимость.
Поскольку по указанным причинам количество малогабаритных квартир в новых домах невелико, то жилая площадь основной массы построенных квартир значительно превышает социальные нормы. Город не может бесплатно передавать очередникам такие квартиры, т. к. по существующим по-
ложениям городские власти не могут в монолитном доме в трехкомнатной квартире площадью 120 квадратных метров поселить семью из 4-х человек. Они вынуждены менять квартиры в монолитных домах на квартиры в панельных домах, размеры которых соответствуют социальным нормам. Поэтому все малогабаритные квартиры, принадлежащие инвесторам, они вынуждены передавать городу. По этой же причине образовался и колоссальный неудовлетворенный спрос на квартиры небольших размеров (двухкомнатные площадью 50-60 квадратных метров, трехкомнатные - площадью 75 квадратных метров).
Сегодня производители массового жилья активно работают над выполнением социального заказа, предпочитая либо строить дома с большим набором одно- и двухкомнатных квартир (собственно, и наш комбинат выбрал этот путь), либо, используя возможности внутренней планировки здания, комплектовать квартиры в доме таким образом, чтобы максимально выполнить задание города - увеличить количество маленьких либо небольших квартир.
В настоящее время существуют как отраслевые (корпоративные), так и городские программы предоставления жилья категориям населения с небольшими доходами. Так, из одного миллиона шестисот тысяч квадратных метров жилой площади, которые город строит по муниципальному заказу, около двухсот тысяч квадратных метров жилья должно выделяться именно под эти программы, а четыреста тысяч - очередникам, которые, собственно, и являются категорией населения с небольшим доходом. Надо сказать, что правительство Москвы -это, наверное, единственное в стране правительство крупного мегаполиса, которое предоставляет бесплатное жилье. В большинстве регионов давным-давно об этом забыли. Только в Москве по-прежнему существует департамент, распределяющий бесплатное жилье. Я думаю, что всем регионам следует перенять опыт Москвы.
Одним из способов решения жилищной проблемы может стать реализация ипотеки, в том числе для тех категорий населения, которые не имеют больших доходов. Если
ипотека действительно заработает, и появится большое количество желающих воспользоваться ипотечной схемой, количество покупателей жилья возрастет. Мы считаем, что в результате этого цены на рынке жилья резко поднимутся. Безусловно, городу это выгодно, т. к. городские власти смогут решить многие проблемы. Ипотечный кредит - достаточно выгодное дело: если процент по кредиту будет равен инфляции, покупательная способность денег, взятых в кредит, фактически не изменится. Поэтому ипотека, на наш взгляд, - это абсолютно правильный и, может быть, единственный путь решения жилищной проблемы. Полагаю, что развитие ипотеки предоставит возможность улучшить свои жилищные условия 20-30 процентам от всего населения России. Такую ситуацию можно просчитать очень просто. По данным правительства Москвы, средний москвич имеет 23 квадратных метра жилой площади на человека. Конечно, существуют категории людей, которые имеют по 100 с лишним квадратных метров жилья на человека. Но все же средний уровень - это 23 квадратных метра. В Европе этот показатель соответствует 45-50 квадратных метров на человека. Получается, что средний житель России должен был бы иметь в 2 раза больше жилой площади, поэтому реально предположить, что большинство населения нашей страны хотели бы улучшить свои жилищные условия в два раза. В основном это естественное желание сдерживает именно невозможность решения финансового вопроса. Таким образом, можно уверенно сказать, что если схема ипотечного кредитования действительно заработает, то число граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, возрастет как минимум в два раза.
Если же анализировать уровень доходов россиян, то, по нашему мнению, существует простой алгоритм определения количества и категорий людей, которые могут позволить покупку квартиры по ипотечному кредиту: человек (или семья), который хочет приобрести квартиру по ипотечному кредиту, должен иметь такой доход, который позволил бы ему после уплаты доли по телу кредита и необходимых процентов ос-
тавить деньги на жизнь в соответствии со стоимостью потребительской корзины.
Еще один вопрос, который часто ставится при обсуждении жилищной проблемы: если у населения появится возможность приобретать квартиры, то смогут ли строители удовлетворить этот растущий спрос. На самом деле, учитывая новые технологии, мощности московских строительных предприятий постоянно возрастают, однако реализовать их в Москве не всегда удается, т. к. освобождение площадок невероятно сложный процесс - сегодня вся земля Москвы занята либо жильем, либо предприятиями. По этой причине в Москве как строилось около 5 миллионов квадратных метров жилой площади, так и строится, а московские строительные организации направляют свои мощности в регионы.
Для того чтобы построить монолитный железобетонный дом, нужны цемент, щебенка, вода, металл и опалубка. Эти материальные ресурсы, как правило, имеются на местах. Конечно, там же должны быть бетонные узлы, но бетонный узел - не бог весть какая
производственная единица, его строительство не представляет никаких сложностей и осуществляется достаточно быстро. А вот, квалифицированные строительные кадры в регионах - действительно большая проблема, и это одна из причин успешной работы московских строителей в регионах.
Не скрою, что и для московских строительных компаний сохранение и пополнение кадрового потенциала насущная стратегическая задача, над которой мы все задумываемся. Для ее решения мы возрождаем профессионально-технические училища (ПТУ), начинаем активную работу с инженерным составом уже со студенческой скамьи, создали и успешно реализуем программу поддержки молодой семьи. Хочу отметить, что на всех наших заводах и объектах работают только москвичи, рабочих из стран ближнего зарубежья мы никогда не привлекали и не привлекаем. У нас работают стабильные квалифицированные кадры профессиональных строителей, которыми мы очень дорожим.
Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:
лицензия № 24-0638 Государственная аккредитация №0614
• бухучет, анализ и аудит (+ 1С Бухгалтерия);
• иностранные языки (европейские и восточные);
• специалист в области недвижимости (риелтор);
• туристический и гостиничный менеджмент;
• управление предприятием;
• оценка предприятия (бизнеса);
• арбитражное управление;
• офис-менеджер;
• и многое другое.
Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625
Позвоните нам: (095) 129-00-01, 129-00-77,124-01-02 E-mail: post@maok.ru Наш сайт: www.maok.ru
