Совершенствование инструментов регулирования цен на жилую недвижимость в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

^ ^ ^

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ*

Цены жилой недвижимости, несмотря на коррекцию мирового финансового кризиса, по-прежнему остаются достаточно высокими и при низких доходах населения, делают данный актив малодоступным для большинства населения России [1]. Для улучшения ценовой ситуации необходимы государственные меры экономического характера, направленные на обеспечение баланса спроса и предложения через стимулирование объемов жилищного строительства и развитие системы ипотечного кредитования.

Конечная цена объекта недвижимости в значительной степени зависит от расходов застройщика на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, подключение к инженерным сетям. Поэтому для повышения объемов жилищного строительства необходимо проводить политику устранения административных и экономических барьеров для строительных компаний.

Согласно рейтингу Всемирного Банка, на начало 2011 г. Россия находится на 178-м месте из 183 по доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 51 процедуру, затратить 423 дня и 183,8 % от величины среднедушевого дохода (для сравнения: в Европе и Центральной Азии — 19, 228, 422,2; ОЭСР — 14, 152, 45,7 соответственно) [4]. Несмотря на то, что, по сравнению с 2010 г., Россия поднялась на одну позицию в рейтинге, если к периоду получения разрешений на строительство прибавить период регистрации уже построенного дома (около года) и период собственно строительства, то быстрого изменения предложения произойти не может.

Инженерная инфраструктура — одна из глобальных проблем, препятствующих высоким темпам строительства. Спрос на жилую недвижимость города, значительно превосходящий производственные мощности компаний, и отсутствие подготовленной для нового строительства инфраструктуры приводят к дефициту жилой недвижимости и росту стоимости земли в структуре квадратного метра жилой недвижимости. Причем доля инженерной составляющей в себестоимости строительства может доходить до 30 %.

Залогом снижения цен должно стать снижение вышеперечисленных затрат в общем объеме затрат на строительство. В западных странах строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры возлагается на государство. Земельный участок сначала облагораживается и только потом выставляется на продажу. Поэтому именно местные органы власти должны заниматься созданием инженерной инфраструктуры и обустройством участков, предполагаемых под жилищное строительство.

М.А. СТОЯНОВА

Марина Александровна СТОЯНОВА — аспирантка кафедры ценообразования и оценочной деятельности СПбГУЭФ. В 2008 г. окончила СПбГУЭФ. Автор 2 публикаций.

Область научной специализации — ценообразование, оценка недвижимости.

ГРНТИ 06.75.02 ©М.А. Стоянова, 2012 Публикуется по рекомендации канд. экон. наук, проф. Н.Ю. Пузыни.

Однако по мере роста общественных потребностей ощущается недостаточность возможностей бюджетного финансирования. Основными источниками финансирования данных проектов должны стать: налог на недвижимость и система государственно-частного партнерства (ГУП) [2].

Налог на недвижимое имущество широко применяется в западных странах. Общая ставка налога колеблется в пределах 0,5-3,5 % от рыночной стоимости недвижимости, и поступления от уплаты налога являются основной статьей доходов бюджетов местных муниципалитетов.

Налог на недвижимость в России планируется ввести в 2013 г. в 12 регионах, завершивших кадастровую оценку объектов недвижимости, зарегистрированных в Государственном кадастре недвижимости, и в 2014 г. — на всей территории страны. Данный налог является местным и рассчитывается исходя из рыночной стоимости. Главной функцией налога на недвижимость является устойчивое развитие территорий.

Введение системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости будет иметь ряд важных экономических последствий для развития местных органов власти: 1) самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов; 2) конкуренция между муниципалитетами в части привлечения бизнеса, создания благоприятных условий жизни, улучшения социальных условий; 3) приватизация земель; 4) повышение эффективности использования территорий и устойчивое развитие территорий; 5) снижение транзакционных издержек при сделках с недвижимостью; 6) снижение покупки жилья с инвестиционной целью.

Далее необходимы механизмы, позволяющие привлекать негосударственные, частные деньги. Для развития инфраструктуры и ускорения предоставления общественных услуг на условиях, которые выгодны как для государства, так и для частного капитала, в зарубежной практике активно применяется система государственно-частного партнерства.

ГЧП обращается к инновационным методам, применяемым государственным сектором для заключения контракта с частным сектором, использующим свой капитал и управленческий потенциал при реализации проектов в соответствии с установленными временными рамками и бюджетом, в то время как государственный сектор сохраняет ответственность за обеспечение населения этими услугами выгодным для него способом и оказывает позитивное воздействие на экономическое развитие и повышение качества жизни населения [5].

В западных странах осуществляемые в рамках ГЧП проекты в области недвижимости предполагают строительство и эксплуатацию общественных объектов и муниципального жилья в обмен на право застройки и развитие в коммерческих проектах. Успешная реализация ГЧП требует наличия эффективной административной структуры, развитого частного сектора и инвестиционно активной среды.

Таким образом, необходимо предпринять следующие меры по увеличению объемов строительства: 1) передать функции по оснащению инженерной инфраструктурой земельных участков местным органам власти; 2) создать эффективную систему налогообложения недвижимости, которая служила бы источником средств для устойчивого развития территорий; 3) внедрять систему ГЧП для реализации проектов по строительству и эксплуатации жилой недвижимости; 4) реформировать систему проведения аукционов и торгов по продаже земельных участков, основанной на принципе свободной конкуренции, где победителем выступит социально ориентированный застройщик с наименьшей будущей стоимостью квадратного метра жилья и оптимальным соотношением цена-качество.

Следующим направлением в регулировании ценообразования на рынке жилья является проведение мероприятий по дальнейшему развитию эффективности средства улучшения жилищных условий — системы ипотечного кредитования.

Несмотря на положительную динамику 2010 г. (снижение ипотечных ставок, улучшение условий кредитования, расширение программ и круга заемщиков), стоимость ипотечного кредита остается высокой и, тем самым, снижается доступность данного инструмента для населения. Ипотеку могут себе позволить только 10 % населения.

Автором был рассчитан коэффициент доступности жилья с кредитом в региональном разрезе на основе данных о средней цене 1 кв. м жилья и среднемесячной начисленной заработной платы за 2009 г. по данным Госкомстата, который позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, максимальная доступность жилья отмечается в Уральском федеральном округе, минимальная — в Москве и Санкт-Петербурге.

Во-вторых, относительно комфортные условия по доступности жилья оказались в Сибирском, Дальневосточном, Центральном, Приволжском и Южном федеральных округах.

В-третьих, особое внимание обращает на себя низкий уровень доступности жилья в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. Несмотря на высокие доходы населения, в этих городах сосредоточено 10 % населения, которое проживает в условиях высокой плотности и низкой жилищной обеспеченности.

Различный уровень доступности жилья с кредитом представляет возможным проведение дифференцированной государственной политики в области жилищного кредитования и строительства.

Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг стран по доступности ипотечных кредитов. При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья [6]. Результаты исследования показали, что Россия занимает 47-е место из 60, а наиболее доступной является ипотека в Скандинавских странах (Дания, Швеция, Норвегия).

Сама сущность механизма ипотеки заключается в решении одного из важнейших противоречий сферы недвижимости — противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

Один из основных факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования и снижению процентной ставки, — отсутствие у банков долгосрочного источника финансирования. В силу этого необходимо изменение экономической политики, а именно создание внутренних источников финансирования в качестве альтернативы нацеленности на приход иностранных инвестиций [3].

Для того чтобы ипотечный рынок функционировал, необходимо развивать систему секьюритиза-ции как одной из форм привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки. Это способствует расширению масштабов кредитования и формированию отдельного сегмента фондового рынка — рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

Механизм секьюритизации: 1) способствует оптимизации процесса рефинансирования; 2) снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка; 3) способствует снижению кредитного риска для банка, в связи с передачей части риска на инвес-тора; 4) способствует дополнительной прибыли за счет повышения доходности банковских операций и снижения стоимости заимствований; 5) стимулирует понижение ставок по ипотечным кредитам; 6) за счет низкой стоимости заемных средств позволяет снижать ставки по ипотечным кредитам.

Однако, учитывая опыт мирового финансового кризиса 2008 г., необходимо принять программу мер по противодействию риска секьюритизации, усовершенствовать оценку рисков, активов, регуляционных мер в выпуске ценных бумаг и производных финансовых инструментов.

Развитие рынка секьюритизации заключается в развитии внутренних источников рефинансирования ипотеки, вовлечении средств пенсионных фондов и страховых компаний, в результате мобилизации средств которых произойдет «эффект мультипликатора от секьюритизации» — рост стоимости строительных материалов, увеличение масштабов строительства, объемов продаж недвижимости и т. д.

Для создания стабильной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования необходимо предпринять следующие меры: 1) развитие вторичного рынка ипотеки (рынка секьюритизации) и привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний; 2) вовлечение в систему ипотечного кредитования различных типов потенциальных заемщиков на основе использования различных типов и программ ипотечных кредитов; 3) повышение инвестиционной активности в капитальном строительстве за счет государственной поддержки застройщиков; 4) развитие инфраструктуры рынка и создание единой, взаимосвязанной системы рынка ипотечного кредитования.

Использование вышеперечисленных экономических инструментов регулирования содействует повышению эффективности ценообразования на рынке жилой недвижимости, не нарушая его рыночной природы, а также способствует посредством механизма спроса и предложения стабилизации цен на жилую недвижимость.

ЛИТЕРАТУРА

1. Бабина В.В. Проблемы развития рынка жилищно-коммунальных услуг // Известия СПбУЭФ. 2011. № 1. С. 63-66.

2. Дятлов СЛ., Мирополъский Д.Ю,. Плотников В.А., Попов А.И. Государство и рынок: проблемы выбора подходов к управлению развитием национальной экономики//Известия СПбУЭФ. 2011. № 1. С. 141-145.

3. Тихомиров Д.В. Обесценение активов: проблемы оценки и отражения в финансовой отчетности // Известия СПбУЭФ. 2010. № 3. С. 7-16.

4. URL: lUtp://russian.doingbusincss.org/data/c\plorccconoinics/russia#dcaling-\\ itlbconstruction-pcnnits

5. URL: http://www.pppimiissia.ru/userfiles/upload/files/Library/PPP_GUIDE_Russian_Final_2008.pdf (дата обращения: 02.12.2011).

6. Penny Lane Realty. Особенности национальной ипотеки. URL: http://www.realtor.ru/ru/analytics/130 (дата обращения: 03.12.2011).