CC BY
112
12. The Global Competitiveness Index: Measuring the Productive Potential of Nations [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// media.rgemonitor.com/papers/0/ Chapter_1.1_The_Global_Competitiveness_Index(4).pdf
1 Эффективность рынка труда рассматривается учеными (В. Вольчик, Д.С. Петросян, Н.В. Апатова, Н.А. Гришина), с одной стороны, как критерий оценки функционирования института, с другой стороны, как восприимчивость, адаптивность к новым явлениям в экономике.
2 Жиль Вальтер. Конкурентоспособность: общий подход (проект) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.recep.ru/files/documents/ General_approach_competitiveness-Walter-ru.pdf
3 Более подробно методика расчета интегрального индекса «гибкость законодательного регулирования занятости» приводится в работе К.А. Устинова Теоретико-методологические основы институционального анализа регионального рынка труда: обзор теоретических источников. — Вологда,
2010. — С.28-31.
4 Гибкость — максимальный учет всеми институтами трудового права сложности и многообразия современной социальной действительности, необходимость разработки механизма обратной связи трудового права и постоянно меняющейся ситуации на рынке труда, учет особенностей и своеобразия различных сегментов рынка, специфики в применении труда различных работников (Киселев И.Я.).
5 Ж. Богетича, С. Улатов, К. Шмитс Доклад об экономике России № 21 март 2010 г. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://viktorvoksanaev. narod.ru/RER21 rus.pdf
6 Зиберт, У.С. Регулирование рынка труда: некоторые результаты сравнительного анализа [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www. demoscope.ru/weekly/2007/0277/analit07.php
7 Капелюшников, Р.И. Рабочее время и неполная занятость в странах ОЭСР [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.demoscope.ru/ weekly/2003/0107/analit01.php
8 Основные положения по охране труда и здоровью людей закреплены в Конституции и Трудовом Кодексе РФ (ст. 7 Конституции РФ; ограничения на использование труда женщин — ст. 253 ТК РФ, ограничения на использование труда работников до 18 лет на тяжелых и опасных работах — ст. 256 ТК РФ, приостановление или временный запрет деятельности организаций в связи с нарушениями нормативных требований по обеспечению охраны труда, отказ сотрудника от работы при возникновении опасности его жизни и здоровья — ч. 4 ст. 220 ТК РФ).
9 Бердычевский В.С., Акопов Д.Р. Надзор и контроль за соблюдением законодательства об охране труда. Ответственность за нарушение требований охраны труда [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://society.polbu.ru/berdychevsky_pravo/ch71_i.html
10 Конвенция Международной Организации труда от 01.07.49 № 95 «Об охране заработной платы» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// www.kadrovik.ru/docs/konvenciya.mot.n.95.htm
11 Курманов А. Правовые последствия невыплаты заработной платы [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.hr-portal.ru/article/pravovye-posledstviya-nevyplaty-zarabotnoi-platy
СОСТОЯНИЕ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В.А. Жук,
генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»(г Москва),
кандидат экономических наук VLozhko@mail.ru
В статье рассматриваются характеристики современного рынка жилья в России, процессы и проблемы рынка, а также доступность жилья для населения.
Ключевые слова: жилищный фонд, износ жилищного фонда, строительство жилья, строительный комплекс, стоимость жилья.
УДК 368(075.8)
Современный рынок жилья в России, как и вся экономика, требует коренной модернизации, в результате которой появится возможность обеспечить решение жилищной проблемы населения страны. Без решения этой проблемы не может быть осуществлена модернизация всей социально-экономической системы. Такую модернизацию следует реализовывать как системный, научно-обоснованный, последовательный, взаимосвязанный комплекс мер, охватывающий все сферы жизнедеятельности общества с целью перевода его в новое качественное состояние, соответствующее условиям и требованиям, предъявляемым процессом мировой глобализации к человеку, обществу, стране, государству1. Только такой путь позволит обеспечить воспроизводство и конкурентоспособность человеческого капитала,как главной составляющей национального богатства России.
Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на 2010 год составлял чуть более 3,1 млрд кв. м. По оценкам специалистов для удовлетворения потребности населения в жилье, сформировавшейся к 2011 году, жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд кв. м.
Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на 2010 год составляет 60,04 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья
на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.
Средняя обеспеченность общей жилой площадью
населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. 72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема сосредоточено в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.
В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 10% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.
Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности. В основном это неприватизированное по разным причинам жилье, предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Это, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда, предназначенного для социального найма.
Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2010 года, 3,4-4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан. При этом по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 15-17%.
В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. К примеру, рынок найма жилья в большинстве европейских стран составляет около 30% от всего жилищного фонда.
При общем размере всех земель Российской Федерации в
1709,8 млн гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.
По типу застройки в Российской Федерации 30,2% составляет индивидуальное жилье, 69,8% — многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.
Степень износа жилищного фонда на 2010 год характеризовалась следующими показателями:
— минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 50% жилищного фонда;
— износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 40% жилищного фонда;
— износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 7% жилищного фонда;
— критическую степень износа (свыше 70%) имеет 3% жилищного фонда (в 2005 году — 0,9%).
При этом следует учитывать, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.
Строительство жилья2 характеризуется следующими показателями: в 2007 году введено в эксплуатацию жилых помещений общей площадью 61,2 млн кв. м., что составляет 120,9% к аналогичному периоду 2006 года, в 2009 году — 59,9 млн кв. м или 93,4% к 2008 году. В то же время снижение в 2010 году объемов строительства до уровня 58,1 млн кв. м не позволило удовлетворить имеющийся спрос населения на жилье.
Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2010 года в среднем по стране введено 0,41 кв. м на человека, при разбросе от 0,02 кв. м на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м в Московской области.
Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено
2000,00 1800,00 1600,00 ^ 1400,00 “ 1200,00 | 1000,00 800,00 600,00
400.00
200.00 0,00
1807,45
1082,29
79,95
Е
В
28,38
от 0 до 30% от 31% до 65% от 66% до 70%
% износа
Рис. 1. Износ жилищного фонда
Свыше 70%
70.0
60.0 50,0
* 40,0
х
С
2 30,0
20,0
10,0
0,0
61,7
49,4
50,6
41,541,8 41 0
39,2 41,0
41,0
43,6
34,3 32 7 чо п ч-1 7 33,8 —■
|—| 327 30,6 32,0 30,3 31,7 |—|
36,4
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*
период
Рис. 2. Фактический ввод жилья за период с 1990 по 2007 годы
25,0
Ц 20,0
ш
т
о
5 15,0
у
га
т
а
10,0
ЦФО
ДФО
СЗФО ЮФО ПФО УФО СФО
Федеральные округа
Рис.3. Обеспеченность жильем на душу населения в Федеральных округах (на 01.01.2007 г.)
0,500
0,450
0,400
0,350
0,300
0,250
0,200
0,150
0,100
0,050
0,000
0,467
0,358
0,278
0,168 п
ЦФО СЗФО ЮФО ПФО УФО СФО
Федеральные округа
Рис.4. Ввод жилья на душу населения в Федеральных округах в 2006 году.
ДФО
не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.
Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней жилищной обеспеченности и сокращающейся численности населения.
Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.
По данным субъектов Российской Федерации в 2010 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 13,5 тыс. га земли. Для того чтобы обеспечить доведение объема жилищного фонда до 5 млрд кв. м, необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, минимум в 5-6 раз.
При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах — до 1,8%, при необходимых 4-5% в год.
Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году — на 53%, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5% по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей за кв. м на первичном рынке и
43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья. Относительное снижение началось в основном по результатам кризиса 2008 года. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.
Серьезной проблемой жилищного рынка является то, что циклы роста спроса и предложения на жилье не совпадают. Спрос рос достаточно интенсивно до середины 2008 года (в 2005-2007 годах в России спрос стимулировался ростом дохо-
60
50
40
п
о
о
« 30
20
10
0
52,2
51,7
41,4
50,8
44,3
1995 2001 2002 период 2003 2004 2005
Рис.5. Степень износа основных фондов организаций промышленности строительных материалов, в %
тыс. руб.
2007
Рис.6. Динамика роста цен на жилье и доходов населения.
дов населения, развитием ипотеки, падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовых инструментов вложения накопленных средств). При этом рост объемов предложения обеспечивается с существенной задержкой (1-3 года), за этот период часто возникает тенденция падения спроса (2008-2010 годы). Иными словами, основная причина опережающего роста цен — дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствие стабильности на жи-
лищном рынке формирует тенденцию роста объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения. Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемы тенденции спроса и предложении, тем выше цены на жилье.
Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
период
Рис.7. Изменение коэффициента доступности жилья3.
млрд руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель, в 1 полугодии 2007 года — 203,1 млрд руб.), позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность. Кризисные явления 2008 года практически свели на нет ипотечную программу в Российской Федерации.
Оценка изменений коэффициента доступности жилья показывает, что приобретение жилья для большинства граждан является не доступным. Доходы населения и уровень цен на рынке жилья не позволяют приобрести в собственность жилье около 80% населения России, купить жилье сразу может не более 2%, а доля тех, кто хочет и способен решить жилищную проблему с помощью ипотеки не превышает 8% населения.
Серьезной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малообеспеченным слоям населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также существующая до 2012 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.
Если рассмотреть вопрос с позиций обеспеченности населения достаточным по площади и качеству жильем, то он представляет одну из самых острых социальных проблем, которая во многом определяет качество жизни и в итоге качество человеческого капитала. Известно, что 25% населения не имеет собственного отдельного жилья4, 25% проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии, а 65% — не удовлетворены жилищными условиями5. Огромная часть населения, проживает на площади 90 млн кв. м в жилье, которое относится к категории аварийного. К категории ветхого относится 300 млн
кв. м. Таким образом, объем ветхого и аварийного жилищного фонда, составлявший в 2005 г. более 3%6 в настоящее время приближается к 5% и продолжает ежегодно увеличиваться. При этом в соответствии с Жилищным Кодексом на собственников жилья возлагается его капитальный ремонт.
Постоянное обесценивание доходов населения, связанное с нерегулируемым ростом цен на энергоносители, открытой инфляцией за счет роста цен на потребительские товары и производственные ресурсы, инфляцией издержек в сочетании с огромной изношенностью жилого фонда и постоянным ростом цен на услуги ЖКХ без повышения их качества (их объем — около 8% ВВП) постоянно усиливают и без того крайне высокую поляризацию обеспеченности населения жильем. Все это способствует обеднению, как всего населения, так и его социально незащищенных групп, ведет к ухудшению качества или лишению собственного жилья, как одного из важнейших условий существования.
Вместе с тем, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. и входящие в нее подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса России» и Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» свои задачи не выполнили. Основными причинами стали не достаточно масштабное инвестирование строительства и реконструкции жилья, обновления основных фондов ЖКХ и неудовлетворительное инвестиционное кредитование населения.
Такое положение в жилищной сфере стало постоянно растущим фактором социальной напряженности.
Таким образом, неудовлетворительное состояние рынка жилья, ухудшающееся состояние жилищного фонда, отсутствие результатов реформы ЖКХ и значимых сдвигов в решении жилищной обеспеченности населения заставляют предполагать, что без системной модернизации в этой области, реализация которой пока ресурсно и комплексно не разработана, проблема крайне обострится в ближайшем будущем.
1 Жук В.А., Ложко В.В. Жилищный вопрос в решении социально-экономических проблем регионов России // Проблемы свременной экономики. —
2011. — №1. — С. 242-246.
2 Россия в цифрах. 2010: Стат.сб./ Росстат — М., 2010.
3 При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов за базовый показатель принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:
ИД = (См х 54) / (Дсд х 3 х 12)
где См — стоимость 1 м2 жилья, руб.; Дсд — среднедушевой ежемесячный доход, руб.; 54 — площадь условной квартиры, м2;
3 — число членов домохозяйства, чел.; 12 — количество месяцев в году.
4 Горшков М.К. Социальная ситуация в России в фокусе общественного мнения // Социс. — 2006. — №12. — С.7-8.
5 Информационные материалы о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Минрегионразвития РФ, 2005.
6 Реформа ЖКХ: намерения государства минус возможности населения // Человек и труд. — 2005. — №7. — С.20.
