CC BY
133
НИКОЛАЕВА Тамара Ивановна
Доктор экономических наук, профессор кафедры технологий и управления продажами
Российский экономический университет им. Г. В. Плеханова
117997, РФ, г. Москва, пер. Стремянный, 36 Контактный телефон: (916) 580-47-14 e-mail: Nikolaeva.ti@mail.ru
Рынок складской недвижимости и современные технологии складских операций
Анализируется формирование рынка складской недвижимости. Рассматриваются факторы, влияющие на развитие складских комплексов. Доказывается необходимость и эффективность внедрения современных складских технологий на примере отдельных регионов и компаний. Утверждается, что меры по сокращению расходов и улучшению качества работы являются основными факторами повышения конкурентоспособности предприятий на рынке складской недвижимости и снижения арендных ставок.
JEL classification: D29
Ключевые слова: складская недвижимость; рынок; современные технологии; склад; цена; аренда; эффективность; спрос; услуги; качество.
Инновации в управлении цепочками поставок уменьшают вероятность возникновения ошибок в логистической цепи. Элементом цепи поставок является складское хранение, без которого не может обойтись система товародвижения и товароснабже-ния торговых предприятий.
Современные технологии, развитие цепей поставок, глобализация рынка, тесная связь рынка с потребителями и соблюдение принципов Just in Time требуют от складов: выполнения большего количества операций при меньших объемах партий поступивших и реализованных товаров; хранения большего числа наименований товаров и постоянного их обновления; предложения клиентам товаров и услуг высокого качества; расширения диапазона услуг по предпродажной и послепродажной подготовке товаров к продаже; расширения границ поставок и закупок товаров.
Очевидно, что для выполнения этих требований необходимы кардинальные изменения технологии складских операций [4].
Рецессивные процессы в экономике в 2014 г. привели к значительному спаду потребительской активности и сокращению инвестиционных потоков, в том числе на рынке складской недвижимости. Одновременно с этим на рынке складской недвижимости Московского региона отмечались высокие темпы строительства. Так, на рынок в декабре 2014 г. было предложено 1 400 000 м2 новых складских площадей, что значительно больше, чем в 2013 г. (рис. 1).
Вместе с тем в 2014 г было арендовано и куплено более 930 000 м2 складских площадей, что на 20% меньше, чем в 2013 г. (рис. 2). £ В 2014 г. наблюдалось увеличение количества сделок по продаже недвижимости, по ^ сравнению с 2013 г (с 24 до 27%). Наиболее активно работали торговые и логистические ^ операторы. Сегмент интернет-ритейла в 2014 г. продемонстрировал высокие объемы | продажи складской недвижимости (8% в общем объеме проданной складской недви- | жимости). В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами в 2014 г. было реализовано s 70 000 м2, что в два раза больше, чем в 2013 г. (рис. 3). ©
1 олл
В 2 раза
...............................
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Рис. 1. Динамика ввода в эксплуатацию новых складов 3PL в Московском регионе
в 2005-2014 гг.1
г
1 600
а 1 400
Л
д- 1 200
н
| 1 000 о
800
600
400
200
0
шш
~ _ '- I -ТГГ. I _I__" I Л"*. I *. „ I I '
"Г
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Рис 2. Динамика спроса на складские площади 3PL в Московском регионе
в 2005-2014 гг.2
Розничная торговля - 40% Логистический оператор - 23% Дистрибуция - 16% Интернет-торговля - 8% Производство - 7% Услуги - 4% Прочее - 2%
Рис. 3. Пользователи контрактных складских услуг по сегментам в Московском регионе в 2014 г.3
Основным итогом рынка складских помещений московского региона 2014 г. стал максимальный показатель вакантности складских площадей за последние четыре года (7%).
1 Официальный сайт компании «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2 Электронный журнал «Склад и техника». Режим доступа: http://www.sitmag.ru.
3 Организация складского хозяйства. Режим доступа: http://www.sitmag.ru.
Принимая во внимание снижающуюся динамику спроса на складские площади в Московском регионе, можно прогнозировать, что доля вакантных площадей в 2015 г. при высокой скорости проектирования и монтажа складов может вырасти.
По мнению экспертов, сейчас в России не менее 90% новых складских объектов строится из легких металлических конструкций (ЛМК). Популярность этой технологии объясняется тем, что другие методы возведения однообъемных зданий не могут обеспечить сопоставимой экономичности и скорости проведения монтажных работ. Поставка на строительную площадку комплектов, готовых для монтажа, снижает трудозатраты в среднем в два раза, по сравнению с трудозатратами при возведении складов по традиционным технологиям [2]. В связи с непростой ситуацией в российской экономике быстрое и недорогое складское строительство особенно актуально. Наблюдается переход от типовых решений к строительству складских объектов под заказчика, с учетом конкретных потребностей и особенностей клиента. Такую гибкость при высокой скорости проектирования и монтажа может обеспечить только технология ЛМК.
Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает расти, несмотря на снижение макроэкономических показателей. По итогам четвертого квартала 2014 г. рынок современных складских площадей Московского региона вплотную приблизился к отметке 10 млн м2. Среди крупнейших проектов стоит отметить «Технопром Брито-во» (I, 80 тыс. м2), ПЛК «Северное Домодедово» (45 тыс. м2) и новый складской корпус в «ТПФ Томилино» (28,5 тыс. м2) [5].
К вводу в 2014 г. было заявлено 1,8 млн м2 складских площадей, реальный ввод не превысил 1,6 млн м2. Среди планируемых проектов новые здания в индустриальном парке «Южные Врата» (200 тыс. м2), в складском комплексе «ПНК - Чехов» (102 тыс. м2), ЛП «Сынково» (119 тыс. м2), «ПНК - Северное Шереметьево» (195 тыс. м2), ЛП «Никольское» (106 тыс. м2), ЛП «Радумля» (100 тыс. м2) и «Логопарк Север 2» (фаза I -100 тыс. м2)
Одновременно с положительными тенденциями наблюдается снижение спроса на складскую недвижимость. Высокая доля южного направления строительства складов (34% в общем объеме предложения складских проектов) связана с изначально более обширным предложением земель промышленного назначения и их сравнительно низкой ценой. Однако основное строительство новых складских комплексов поляризовано на северном и южном направлениях. Это связано с наиболее благоприятной транспортной инфраструктурой (существующей на юге и строящейся на севере), а также с тем, что направления исторически совпадают с основными транспортными потоками.
В целом в 2014 г. наблюдалось снижение спроса на складские площади (рис. 4). Количество вакантных площадей увеличилось на 2,5% в IV квартале 2014 г., по сравнению с этим же периодом 2013 г. Снижение спроса в 2014 г. в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привело к тому, что около 108 тыс. из 250 тыс. м2 площадей, вышедших на рынок в январе-марте 2014 г., остаются свободными и предлагаются в аренду и (или) продажу.
Уменьшились арендные ставки до 130 дол. за м2 в год (по сравнению с 2013 г. ниже на 5 дол.). Ослабление курса рубля приводит к компрессии ставок, выраженных в долларах, что характерно для рынка складских площадей в Московском регионе. В условиях роста неустойчивости национальной валюты крупные девелоперы готовы обсуждать варианты привязки арендной ставки к валютному коридору, а более мелкие девелоперы начали предлагать аренду в рублевом варианте [1].
Впервые с 2008 г. в сегменте складской недвижимости возник рынок арендатора (рис. 5). В середине 2014 г. фиксировалось снижение средневзвешенной запрашиваемой цены аренды (по сравнению с 2013 г. в среднем на 20%). Арендная ставка для общетоварного склада класса А снизилась со 135 до 115 дол./м2 в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ со 130-120 дол./м2 до 105-110 дол./м2 в год. С учетом перехода
рынка на фиксацию ставок в рублях снижение реальных долларовыхе ставок еще ощутимее. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 р. за 1 дол. США - 4 500 р./м2 в год для класса А; 4 200 р./м2 в год для класса В+.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 П П
2014 2015
Прирост предложения ■ Спрос Вакантные площади
Рис. 4. Уровень вакантности складских площадей Московского региона в 2005-2014 гг.1
Класс А ■ Класс В
Рис. 5. Предложения по цене аренды складской площади Московского региона в 2006-2014 гг.2,
дол./м2 в год
Из-за девальвации национальной валюты в 2014 г. запрашиваемая стоимость аренды в долларах росла непропорционально, и собственники все чаще стали фиксировать ставки в рублях, как это было в кризисном периоде 2008-2009 гг. В 2015 г. возможен спрос на складские услуги и падение арендной ставки. При этом затраты на складскую обработку грузов составляют от 2 до 5% суммы объема продаж товаров торговых компаний. Предприятия стремятся минимизировать затраты на складское хранение и переработку грузов. С целью привлечения клиентов компании улучшают их обслуживание и одновременно делают все возможное для сокращения складских расходов [3].
Качество работы и длительность технологического цикла влияют на складские расходы. С финансовой точки зрения снижение расходов возможно при использовании современной системы учета складских операций. На каждом складе должна быть своя система учета затрат, по возможности детализированная по всем операциям: разгрузка
1 Официальный сайт компании «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2 Новости складов Москвы. Режим доступа: http://www.mobius-sklad.ru.
груза, приемка, размещение, хранение, отбор заказов, отправка. Значительные затраты компании связаны с разгрузкой поступившего товара с транспортных средств и их отправкой грузополучателям. Самый популярный и традиционный показатель работы склада - производительность труда, которая обычно рассчитывается по объему обрабатываемого груза в единицу времени (час). Однако этот показатель может привести к ошибочному заключению. Например, высокая производительность труда может быть достигнута в результате нерационального планирования складских операций, связанных с размещением грузов в местах хранения и подготовки товаров к продаже. Плотность хранения товаров является основным показателем эффективности использования складских площадей и производительности труда работников. Обычно этот показатель рассчитывается как стоимость товара, физический объем, количество единиц товара на одном квадратном метре площади. Слишком высокая плотность хранения указывает на перегруженность запасами, а слишком низкая - на недостаточное использование складских ресурсов [6].
Рекомендуется четыре ключевых индикатора, которые характеризуют качество работы склада и эффективность затрат - два при оценке входящего товарного потока и два - при оценке исходящего потока:
1) точность размещения - процент правильно размещенных наименований товара;
2) точность хранения - процент мест хранения без расхождений фактических остатков с данными учета;
3) точность отбора заказов - процент строк заказов, отобранных без ошибок;
4) точность отгрузки заказов - процент строк заказов, отгруженных без ошибок (например, в США и Японии точность отгрузки товаров достигает 99,99%).
Эффективность складского технологического цикла оценивается двумя ключевыми показателями:
• временем обработки товара при приемке и размещении товара с момента прибытия товара на территорию склада до момента его готовности к отправке (Dock to Stok Time);
• длительностью технологического цикла подготовки заказа, т. е. временем с момента поступления заказа на склад до момента его готовности к отгрузке (Warehouse Order Cycle Time).
Анализировать недостатки в работе склада целесообразно на основе методики бенчмаркинга - для оценки уровня использования складской инфраструктуры (персонал, площади и системы); при выполнении задач склада (своевременная отгрузка заказов, рациональное хранение товарных запасов)1. Как показывает мировая практика анализа недостатков в работе склада, самые весомые проявляются при учете товаров (время постановки на учет и ошибки), отборе заказов (задержки в выполнении заказов и ошибки), сегментировании (формирование топологии склада).
Руководителям складов современные технологии помогают непрерывно анализировать ситуацию на складе; видеть проблемные зоны; наблюдать за производительностью и качеством труда работников; контролировать точность учета товарных запасов, длительность подготовки заказов, плотность хранения; обмениваться информацией; оптимизировать складские операции.
Приоритетными в управлении складом должны быть безбумажная технология работы и hands-free-оборудование. При более чем 400 поставщиков и множестве оптовых покупателей невозможно обойтись без современных информационных систем [2]. Написание и чтение бумаг занимает много времени; допускаются ошибки при их составлении; бумажные носители теряются, их легко перепутать; изложение на бумаге нельзя передать в реальном времени; трудно выполнять кросс-докинг и совмещать операции
1 Новости складов Москвы. Режим доступа: http://www.mobius-sklad.ru.
размещения и отбора товара, не имея систем и оборудования, работающих в режиме реального времени. Бумагу дорого распечатывать и хранить, она легко повреждается и загрязняется. Безбумажная технология устраняет эти проблемы. Для безбумажной технологии нужен способ идентификации объекта, способ передачи информации работнику и способ предоставления информации.
Анализ работы склада помогает обоснованию решений вложения капитала в новые системы обработки грузов и информационные системы. Рассчитанная прибыль в период окупаемости вложенных средств выявляет не только необходимый объем инвестиций, но и то, что требуется для достижения намеченных результатов.
Далеко не все системы управления складами обеспечивают запланированные результаты. Во-первых, необходимо время для внедрения технологии; во-вторых, на этапе внедрения нельзя задействовать много людей, которые участвовали в обосновании и выборе системы управления; в-третьих, нужны большие финансовые вложения для разработки и внедрении современных систем управления складом [5].
Опыт российских компаний «Раритет», «Форда-Трейд», «Ротонда» показывает, что внедрение автоматизированной системы управления ШЫ8 позволяет снизить потери продовольственных товаров из-за истечения сроков годности в двадцать раз и увеличить скорость выполнения операций в четыре, а в некоторых случаях в десять раз. Система ШЫ8 обрабатывает до 1 500 заказов в сутки и автоматически распределяет отобранные заказы по маршрутам доставки. Опыт внедрения системы ШЫ8 в логистическом центре «Сибирская аграрная группа» свидетельствует о сокращении потерь товаров в три раза, сведении к нулю числа рекламаций на качество сборки заказов от магазинов, росте объема продаж, снижении совокупных расходов на единицу переработанного груза, а следовательно, и затрат предприятия.
Меры по сокращению расходов и улучшению качества работы является основными факторами конкурентоспособности предприятий на рынке складской недвижимости и снижения арендных ставок.
Источники
1. Андреева О. А. Задачи складского хозяйства и организация технологического процесса работы складов. М., 2013.
2. Канке А. А. Логистика складского хозяйства // Маркетинг. 2014. № 1 (134).
3. Кузнецова М. Н., Васильева А. С. Проблемы складского хозяйства на предприятии // Наука в центральной России. 2012. № 1.
4. Логистика и управление цепями поставок. Теория и практика. Основные и обеспечивающие функциональные подсистемы логистики : учебник / под ред. Б. А. Аникина, Т. А. Родкиной. М. : Проспект, 2014.
5. Манжосов Г. П. Современный склад. Организация и технология. М. : КИАцентр, 2013.
6. Фразелли Э. Мировые стандарты складской логистики. М. : Альпина Паблишер, 2012.
