CC BY
46
Рынок кредитования новостроек: проблемы и перспективы
О.А. Билялова
директор по продажам компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»
Доля ипотечных сделок на рынке новостроек, сложности при проведении аккредитации объектов, необходимость создания отдела по работе с застройщиками
В 2006 году, по оценкам специалистов, доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости составила от 3 процентов в начале года до 20 процентов в конце года. За последние полгода число заемщиков, обратившихся в компанию «Независимое бюро ипотечного кредитования» и получивших кредит на покупку жилья в строящихся объектах, увеличилось втрое. В настоящее время доля таких клиентов компании составляет около 60 процентов, причем кредиты как на покупку квартир в недорогих новостройках Подмосковья, так и на приобретение объектов в жилых комплексах и коттеджных поселках бизнес- и премиум классов востребованы в равной мере. Надо сказать, что и сами продавцы новостроек крайне заинтересованы в «ипотечных» покупателях. По словам наших партнеров-заст-ройщиков, по крайней мере каждый второй обратившийся к ним клиент планирует приобрести недвижимость с помощью ипотеки. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проводится все еще не так много, и это связано с существующими особенностями кредитования строящихся объектов.
В соответствии с условиями программ кредитования кредиты могут выдаваться лишь на новостройки из числа аккредитованных в банке. Процедура аккредитации подразумевает одобрение застройщика и объекта по результатам анализа проектноразрешительных и учредительных документов. Стремясь максимально обезопа-
сить себя, зачастую банки выдвигают невыполнимые требования к застройщикам, их объектам и создают невероятно сложную процедуру их аккредитации. В некоторых банках процедура одобрения объектов длится более двух месяцев. Естественно, что в таких условиях большинство застройщиков не в состоянии самостоятельно организовать эффективное взаимодействие с банками. В ходе опроса строительных компаний мы выявили, что многие из них пытались аккредитоваться, но безрезультатно, а те, кому это удалось, в основном выбирали широко известные, но, к сожалению, малоэффективные банки. Это приводило к тому, что значительная часть заемщиков не могла получить кредит. Анализируя полученную информацию, мы пришли к выводу о необходимости создания отдела, основной задачей которого являлась бы организация эффективного взаимодействия со строительными организациями, и в конце 2006 года такой отдел был создан.
Компания «Независимое бюро ипотечного кредитования» предлагает застройщикам профессиональную помощь в одобрении их объектов в банках независимо от того, по какой схеме реализуется объект. Наша задача - выбрать такой банк, программа которого устаивала бы заемщика: быстрое осуществление процедуры аккредитации и выгодные условия кредитования.
В настоящее время с помощью нашей компании аккредитовано более 100 строящихся объектов в Москве и Подмосковье. Застройщикам удобно работать с брокерами, поскольку мы берем на себя обязанность проведения всей процедуры оформления кредита и контролируем проведение
ипотечной сделки от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями. Покупателям новостроек также выгодно оформлять кредит через брокера, поскольку, помимо удобства и быстроты оформления кредита, мы можем предложить им специальные условия кредитования, недоступные рядовому заемщику.
Особенности проведения аккредитации в банках, список требуемых документов, схемы реализации строящихся объектов, страхование финансовых рисков
Чтобы попасть в список аккредитованных в банке объектов, необходимо представить в банк внушительный комплект документов. Как правило, это учредительные документы компании-застройщика, в некоторых случаях финансовая отчетность, а также проектно-разрешительная документация по объекту. В разных банках требования к представляемому комплекту документов могут отличаться, но чаще всего необходимы следующие документы:
1) учредительные документы застройщика (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), выписка из ЕГРЮЛ. Протокол об избрании генерального директора, приказ о вступлении в должность генерального директора. При наличии в штате главного бухгалтера - приказ о его назначении (при отсутствии главного бухгалтера - копия, письмо за подписью генерального директора о возложении обязанностей главного бухгалтера на генерального директора);
2) лицензия на строительство;
3) постановление администрации о предоставлении инвестору-застройщику земельного участка для строительства жилого дома;
4) разрешение на строительство дома;
5) инвестиционный контракт, заключенный между администрацией и застройщиком;
6) протокол распределения долей и (или) квартир между администрацией и застройщиком;
7) договор аренды земельного участка, отведенного под строительство дома, зарегистрированный в установленном законом порядке;
8) кадастровый план земельного участка;
9) заключение государственной экологической экспертизы;
10) заключение государственной вневедомственной экспертизы;
11) проектная декларация (для объектов, подпадающих под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);
12) типовой план этажа;
13) договор строительного подряда (лицензия на строительство подрядной организации);
14) договор на реализацию квартир, заключаемый с физическими лицами (в печатном и электронном виде);
15) фотографии дома и строительной площадки, дающие представление о реальной ситуации на объекте.
При наличии соинвесторов и агентов, занимающихся реализацией квартир в доме, необходимо представить следующие документы:
1) договор о привлечении застройщиком финансовых средств со стороны третьих лиц (договор соинвестирования или договор долевого участия в строительстве дома, или договор уступки прав требований), заключенный с юридическими лицами;
2) протокол распределения долей и (или) квартир между застройщиком и соинвесто-рами;
3) документы, подтверждающие оплату соинвесторами застройщику доли участия в строительстве дома;
4) учредительные документы соинвесто-ров (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о поста-
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950
41
новке на учет в налоговом органе, выписка сведений из ЕГРЮЛ);
5) агентские договоры на реализацию квартир в доме, заключенные с застройщиком и (или) соинвесторами.
В случае если банк настаивает на предоставлении финансовой отчетности, такими документами могут быть, в частности, следующие:
• копии бухгалтерской отчетности (формы № 1 и № 2) на последние 4 отчетные даты;
• при наличии разрешения на использование упрощенной системы налогообложения - копия налоговой декларации за аналогичный период, копия книги учета доходов и расходов, копия разрешения инспекции Федеральной налоговой службы на возможность применения упрощенной системы налогообложения, платежный документ, подтверждающий уплату единого налога за последний квартал текущего года;
• если застройщик представлен группой компаний - консолидированная отчетность (баланс и отчет о финансовых результатах) за последние 4 отчетные квартальные даты с указанием подходов и методов ее составления.
Иногда банки просят заполнить и представить специальные формы, содержащие дополнительную информацию, необходимую для принятия решения об аккредитации. К такой информации могут относиться, например, следующие сведения:
• о построенных застройщиком и сданных государственной комиссии жилых объектах за последние пять лет;
• о наличии в собственности производственной базы (складские помещения, гаражи, помещения производственных цехов) или ее долгосрочной аренде;
• о наличии в собственности (лизинге) строительной техники;
• о количестве работающих на предприятии;
• о структуре владельцев (акционеров);
• о вхождении (невхождении) в группу (холдинг), в том числе юридически неоформленную;
• если застройщик является участником группы (холдинга) - описание группы (хол-
динга), его ключевых структур (с указанием функций).
Часто банки выдвигают определенные требования к строительным компаниям, подлежащим аккредитации, и возводимым ими объектам: например, опыт работы в строительной сфере не менее пяти лет, наличие не менее трех построенных и сданных государственной комиссии жилых объектов. Помимо этого, банки предъявляют требования к степени завершенности объекта. Однако, несмотря на то, что разные банки выдвигают различные требования, в любом случае банк не начнет кредитование объекта, пока не будет заложен фундамент.
Процедура одобрения также включает согласование схемы продажи строящихся объектов. В настоящее время существует несколько таких схем, их содержание зависит от договоров, по которым осуществляется реализация недвижимости.
Наиболее часто встречающиеся схемы продажи строящихся объектов
1. Договор соинвестирования. По такому договору может осуществляться продажа объектов, разрешение на строительство которых получено до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года. В этом случае взаимоотношения покупателя (соинвестора) и застройщика регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
2. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Такой договор должен заключаться в случае, если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ. Эта схема является наиболее приемлемой для кредитования и кредитуется всеми банками, имеющими соответствующие программы. В соответствии с законодательством ДДУ подлежит государственной регистрации. В подавляющем числе случаев банки перечисляют кредитные средства только после регистрации этого договора.
Надо сказать, что большинство застройщиков негативно отнеслись к принятию нового закона, согласно которому стало невозможным применение повсеместно практикуемой схемы привлечения средств физических лиц на этапах предпроектной и проектной подготовки. Ведь в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ продажа квартир на этапе строительства может осуществляться только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Кроме того, теперь застройщик несет ответственность за несвоевременную сдачу объекта и передачу покупателям объекта ненадлежащего качества. Все это привело к тому, что застройщики, в основном на территориях Москвы и Московской области, при реализации квартир на этапе строительства стали использовать различные обходные схемы (наиболее известные из них - вексельная схема и предварительный договор).
3. Вексельная схема. Суть этой схемы в том, что с участником долевого строительства заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, который с юридической точки зрения не влечет возникновения обязательств застройщика по передаче квартиры. Клиент вносит деньги, приобретая вексель строительной компании. Когда дом будет построен, предполагается, что вексель будет погашен - компания его как бы выкупит. На самом деле он будет изменен на договор купли-продажи выбранной покупателем квартиры. Иногда покупателю передается вексель не самой строительной компании, а ее аффилированного лица либо даже банка, поэтому, если речь идет о вексельных схемах, нужно обязательно выяснить, вексель какой компании предполагается передавать покупателю, и объяснить застройщикам, что при аккредитации объекта банку будет необходимо изучить финансовые документы компании-векселедателя.
4. Предварительный договор. Некоторые строительные компании привлекают денежные средства на этапе строительства, заключая только предварительные договоры купли-продажи, без выпуска векселя. В последнее время такая схема приобретает
все большую популярность среди застройщиков, поскольку позволяет обойти требования Федерального закона № 214-ФЗ: застройщик может реализовывать квартиры, не обременяя себя долговыми обязательствами, кроме того, эта схема все-таки кредитуется банками, хотя и не всеми.
Поскольку предварительный договор, по сути, является безвозмездным, чтобы оплатить по этому договору стоимость квартиры в него включается пункт о том, что перечисляемые средства являются гарантийным взносом и подлежат зачету в качестве оплаты по основному договору купли-продажи. В некоторых случаях банки, выдающие кредиты на покупку новостройки по предварительному договору, требуют от застройщика гарантий, что в случае если на этапе строительства заемщик перестанет платить по кредиту, застройщик вернет банку деньги, перечисленные за приобретаемую квартиру.
б. Договор уступки прав по договору инвестирования в строительство либо по договору долевого участия в строительстве. Уступка прав может осуществляться от юридического или от физического лица. В случае если происходит уступка прав по ДДУ, то необходима также государственная регистрация договора уступки. Далеко не все банки готовы проводить кредитование по договору уступки, поэтому эта схема всегда требует предварительного согласования.
6. Страховая схема - это схема реализации квартир, по которой часть денежных средств перечисляется не застройщику по предварительному договору, договору со-инвестирования или ДДУ, а на счет страховой компании за страхование имущественных прав по договору. Проблема заключается в том, что банк не сможет кредитовать ту часть, которая переводится на счет страховой компании, поэтому существует лишь одна возможность - договориться с банком о зачете ее в качестве первоначального взноса. В противном случае заемщику придется платить страховой компании 20-30 процентов из собственных средств и еще как минимум 1б процентов в виде первоначального взноса от суммы, указанной в договоре реализации квартиры.
Подписка в любое время (495) 974-1945; 974-1950
4з
7. Схема реализации коттеджных поселков на этапе строительства. Существуют следующие виды такой схемы:
1) договор инвестирования с заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка или без него;
2) предварительный договор купли-продажи земельного участка и коттеджа;
3) договор купли-продажи земельного участка и договор подряда.
Некоторые юристы полагают, что коттеджные поселки, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года, подпадают под действие Федерального закона № 214-ФЗ и должны реализовываться по договорам долевого участия. Однако в Москве и Московской области большинство юристов трактуют нормы закона иначе: в законе идет речь об объекте долевого строительства, но коттедж является отдельно стоящим объектом, а не долей, следовательно, нормы Федерального закона № 214-ФЗ не применимы к коттеджным поселкам.
Схема, согласно которой заключаются договор купли-продажи земельного участка и договор подряда, является наиболее предпочтительной для банков, поскольку позволяет сразу же получить в залог земельный участок. Большинство банков, занимающихся кредитованием загородной недвижимости, готовы работать по этой схеме.
Заключительной стадией аккредитации является согласование с банком текста договора, по которому будут переводиться кредитные средства. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. С этой целью банки требуют включения в текст договора, заключаемого застройщиком и клиентом, пунктов, подтверждающих использование заемных средств, а также положений, направленных на защиту интересов банка при расторжении договора.
Хотелось бы также обратить внимание на то, что некоторые банки требуют от заемщика страхования финансового риска на этапе строительства. Сегодня на рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя жилых объектов. Однако существующая практика имеет ряд серьезных недостатков: застройщик вынужден проводить аккредитацию объекта дважды (в банке и в страховой компании, причем требования к документам не всегда совпадают); заемщик, помимо повышенных на период строительства банковских ставок, выплачивает страховой компании как минимум еще один процент.
Независимое Бюро Ипотечного Кредитования
(495) 510-6000 • www.nbik.ru
ИПОТЕКА
квартира*дом*ремонт*земля
• от 9,0% в долл. США
• без первоначального взноса
• на срок до 30 лет
• размер кредита до $5 ООО ООО
• любые формы подтверждения дохода
Скидки по процентным ставкам до 2%
