CC BY
121
УДК 332.72
РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ОМСКЕ
OMSK: FUNCTIONAL FEATURES OF REAL-ESTATE MARKET
А.О. Бурундукова, С. А. Гаранина A.O. Burundukova, S.A. Garanina
Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского
В статье рассмотрены актуальные тенденции, касающиеся функционирования рынка коммерческой недвижимости Омска, охарактеризованы основные проблемы, связанные с его развитием. По итогам анализа существующих проблем приведены ключевые региональные особенности рынка, оказывающие существенное влияние на отношения между его субъектами.
The article considers topic trends at real-estate market in Omsk-city and describes the main development issues involved. On analyzing the latter the authors determine the key local market factors affecting the market entities considerably.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, субъекты рынка недвижимости, инвестиции.
Key words: commercial real-estate, real-estate market entities, investments.
Функционирование рынка коммерческой недвижимости, как в масштабах страны, так и на региональном уровне, неразрывно связано с фундаментальными особенностями рынка недвижимости. Закономерно, что они не только регулируют правоотношения в сфере операций с этим имуществом, но и являются отправными точками в формировании особенностей рынка недвижимости в рамках различных территориальных единиц. Применительно к Российской Федерации можно констатировать следующий факт: наиболее активным развитием и перспективностью (как с точки зрения качества и потенциала, так и с точки зрения международной интеграции) характеризуются рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Их функционирование во многом ориентируется на практику западных стран, по праву считающихся наиболее влиятельными участниками бизнеса, связанного с недвижимым имуществом. Региональные рынки коммерческой недвижимости, в свою очередь, подобно цепочке, ориентируются на практику, осуществляемую столицами. Эта тенденция обусловлена основными причинами:
^ региональные рынки недвижимости не способны в достаточной степени самостоятельно обеспечивать конкурентоспособность без значительных финансовых инвестиций (как федеральных, так и иностранных);
^ значительная доля освоенных площадей в мегаполисах федерального значения в
© А.О. Бурундукова, С.А. Гаранина, 2010
совокупности со значительно более низкими ценами на недвижимость в регионах привлекает инвестиции девелоперов;
^ условия функционирования региональных рынков недвижимости корректируются под влиянием логичных требований инвесторов, без выполнения которых сам процесс вложения средств не будет осуществлен.
В этой связи для выявления особенностей функционирования региональных рынков недвижимости важно разграничить основные понятия, определяющие основные характеристики рынка, его элементы и взаимосвязи между ними.
Итак, под рынком коммерческой недвижимости в общем виде понимается рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади [1].
Важно заметить, что законодательство четко не определяет понятие коммерческой недвижимости, поэтому, следуя статье 130 ч 1. Гражданского кодекса РФ, воздушные и морские суда также могут быть отнесены к коммерческой недвижимости [2]. При этом можно встретить различную трактовку в понимании этого определения в части выделения производственной недвижимости в отдельную группу. Вместе с тем практика многих агентств недвижимости все же разделяет эти группы, что находит подтверждение в некоторых литературных источниках: «Коммерческая недвижимость - недвижимость, приносящая доход при использовании под офисы, магазины или для оказания услуг» [3].
В трудах А.Н. Асаула приведена формулировка, несколько расширяющая границы понимания коммерческой недвижимости: «Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость» [4]. Подобного рода трактование неразрывно связано с такими функциями недвижимости как экономического блага, как:
^ функция реального актива (фактора производства), когда недвижимость рассматривается как ресурс для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;
^ функция финансового актива, когда недвижимость есть капитал в вещной форме, приносящий прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта.
Кроме того, в практике профессиональных участников рынка недвижимости (управляющих компаний) сложилась тенденция, состоящая в формировании групп (трастовых комплексов) территориально близких и функционально единообразных объектов для управления. В перечень таких объектов входят, как правило, офисные, торговые, гостиничные, складские. Гораздо реже в трастовые комплексы входят производственные помещения [5]. Исходя из практики и теоретических определений, приведенных выше, далее под коммерческой недвижимостью понимаются объекты торгового, офисного, гостиничного, складского использования.
В соответствии с уже описанным кругом объектов, идентифицируемых как «коммерческая» недвижимость, можно говорить об основных группах особенностей, определяющих функционирование рынка недвижимости.
Рис.1. Региональные особенности функционирования рынка недвижимости
Как видно из рис. 1, представленные группы особенностей находятся в тесной взаимосвязи друг с другом, и, соответственно, отставание/передовые тенденции в развитии одной из указанных непременно будут находить отражение в других. Подобное понимание является результатом реализации системного методологического подхода к рассмотрению функционирования рынка коммерческой недвижимости.
Далее охарактеризуем основные группы особенностей применительно к Омску.
Поскольку экономические особенности связаны с общеэкономическим развитием региона, они задают приоритетные направления
для развития рынка коммерческой недвижимости. Так, например, сегодня, в силу сложившихся условий, Омск не может позиционировать себя как логистический центр, поскольку для его формирования помимо самих зданий складского назначения, соответствующих современным требованиям, необходим значительный уровень экономического развития, который создавал бы необходимость концентрации и распределения товаров в рамках логистических баз. Кроме того, тенденции, заключающиеся в вытеснении мелких региональных компаний путем увеличения числа филиалов крупных федеральных организаций, напрямую влияют
на степень конкурентоспособности омского предпринимательства. Следствием этого становится стремление к изменениям на рынке коммерческой недвижимости, представленным редевелопментом [6] (развитием и преобразованием уже застроенных территорий), развитием информационных технологий в сфере обращения коммерческой недвижимости и т. д.
Тесно связаны с экономическими особенностями - инвестиционные. Так, инвестиции в рынок коммерческой недвижимости есть следствие влияния экономических особенностей на основные структурные элементы рынка недвижимости (о них речь пойдет ниже). Последние, в свою очередь, тесно связывают инвестиционную составляющую с правовыми особенностями функционирования рынка в регионе.
Рассматривая инвестиционные особенности, можно констатировать следующее: в последние 5 лет, все больше крупных проектов строительства коммерческой недвижимости различного назначения, отвечающей современным требованиям (ТЦ Мега, METRO cash&carry, OBI, Бауцентр, Лента, Leroy Merlin и т. д.) преимущественно финансировались за счет федеральных девелоперов. В практике сегодня девелоперами являются предприниматели, получающие свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего они выступают в качестве: авторов идеи проекта, что создавать и где; приобретателей земельного участка под застройку; организаторов проектирования объекта, нанимателей заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью; финансируют сами либо привлекают в случае необходимости инвестиции [7]. Такая тенденция обусловлена тем, что наиболее развитые в рассматриваемом отношении регионы (Москва и Санкт-Петербург) близки к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. В этих условиях возникает потребность вкладывать средства в развитие рынков регионов. Несмотря на то, что сегодня рейтинг инвестиционной привлекательности Омской области, рассчитываемый ежегодно в рамках аналитических исследований [8] рейтингового агентства «Эксперт», - 3B1 и характеризуется как «пониженный потенциал-умеренный риск», можно констатировать наличие высокого уровня инвестированных средств в торговую и офисную недвижимость Омска.
Рассматривая частные составляющие инвестиционного потенциала в части развития рынка коммерческой недвижимости, важно констатировать следующее: низкий уровень
дохода на душу населения в Омске (как один из показателей финансового потенциала) закономерно тормозит выход на омский рынок большого количества известных российских, зарубежных торговых марок, филиалов сетей кофеен и ресторанов класса выше «эконом», представленных в других регионах (Braccialini, Burberry, Brioni, Wolford, Zimaletto, Moleskine, Кофе Хауз, Шоколадница, Stasrbucks, Му-Му, Седьмой континент).
Туристический потенциал, выражаемый в наличии мест посещения туристами и отдыхающими, а также мест развлечения для них, применительно к Омску характеризуется наличием 6 гостиниц, из которых современным требованиям отвечают лишь три (Ибис Сибирь, Турист, Маяк). Кроме того, проект строительства компанией London&Regional Properties отеля сети Hilton на сегодняшний день можно считать «замороженным» по причине отсутствия от предполагаемой компании-застройщика подтверждения о намерениях строительства [9].
Наряду с этим анализ, проведенный специалистами крупной группы компаний Becar Realty Group, занимающихся девелопментом и профессиональным управлением недвижимостью (последняя в Омске является управляющей компанией сданного в эксплуатацию ТЦ «Фестиваль»), выявляет тенденцию спроса на аренду, касающуюся малых помещений различного назначения от 20 до 40 кв. м., которые в большей степени востребованы потенциальными арендаторами, чем помещения свыше 70 кв. м. [10]. Этот факт косвенно служит свидетельством того, что производственный потенциал (как результат хозяйственной деятельности населения в регионе) не может иметь высокую количественную величину.
Суммируя приведенные положения, инвестиционный потенциал в коммерческую недвижимость Омской области можно логично охарактеризовать как «пониженный».
Следующая группа региональных особенностей - правовые. Она также находится в тесной взаимосвязи с представленными на рис. 1. Подобное взаимопроникновение определяется, например, тем, что общеэкономическое развитие региона напрямую определяет особенности развития правоотношений между институциональными участниками рынка недвижимости (представляющими интересы государства и действующими от его имени) и собственниками недвижимости [6]. Наряду с этим отношения между собственниками недвижимости и неинституциональными участниками, которыми, в частности, могут выступать деве-
лоперы, тесно связаны с реализацией инвестиционных проектов на территории региона.
При этом важно учитывать, что вся совокупность правовых отношений на рынке ком-
мерческой недвижимости региона тесно связана с общей структурой рынка недвижимости, обзорно представленной на рис. 2.
Рис. 2. Структура рынка недвижимости
В соответствии со структурой, представленной на рис. 2 для целей подробного рассмотрения особенностей правоотношений основных экономических субъектов рынка недвижимости, предлагается условно разделить все возможные отношения по субъектам участия на:
^ отношения продавцов/арендодателей и институциональных участников рынка;
^ отношения продавцов/арендодателей и неинститцуиональных участников рынка;
^ отношения продавцов/арендодателей и покупателей/арендаторов.
Региональные особенности рынка недвижимости в большей мере проявляются для второй и третьей групп правоотношений.
К основным субъектам, работающим на коммерческой основе (неинституциональным участникам), относительно которых актуально рассмотрение региональных особенностей функционирования рынка недвижимости следует отнести аналитиков, занимающихся исследованиями рынка недвижимости и подготовкой информации для приятия стратегических решений по его развитию, и специалистов - членов профессиональных объединений рынка недвижимости, управляющих недвижимостью, оценщиков недвижимости, девелоперов.
Региональные особенности, которые могут быть отнесены к деятельности аналитиков и иных специалистов, заключаются в следующем: в Омске не применяется ни одна из су-
ществующих классификаций объектов коммерческой недвижимости. Вообще, относительно Российской недвижимости вопрос повсеместного применения той или иной классификации остается открытым, поскольку ни на законодательном уровне, ни на уровне ассоциаций, связанных с развитием недвижимости нет жестких требований, согласно которым торговые, офисные, складские центры разделялись бы на классы, согласно установленным критериям. Но вместе с тем в развитых регионах применяются следующие классификации объектов коммерческой недвижимости, разработанные на основе европейских (Urban Land Institute в Европе) классификаций, устанавливаемых Советом международных норм и Ассоциацией владельцев и менеджеров недвижимости в США:
S классификация московского исследовательского форума, 2006 г. (учитывает особенности только Московской области);
S классификация Санкт-Петербургского исследовательского форума, 2008 г. (разработана на основе московской, ориентирована на Санкт-Петербург);
S классификация некоммерческого партнёрства «Гильдия управляющих и девелоперов», 2009 г. (разработана для применения во всех регионах, пробно реализуется на территории Екатеринбурга).
Их главной задачей является максимальное упрощение и стандартизация понимания основных качественных и количественных ха-
рактеристик зданий и помещений различного назначения. Как показывает практика, это необходимо в процессе реализации правоотношений, возникающих между субъектами прав на протяжении всего жизненного цикла недвижимости, точнее, для предупреждения разночтений в представлениях о качестве, величине площади недвижимости и т. д. Эта задача реализуется путем разделения недвижимости на классы (чаще всего это классы А, В, С, Б, Е, Б, иногда с промежуточными позициями на А+, В+, С+). Каждый класс, от наивысшего А, до низшего Б соответственно, имеет свои границы пощади помещений, требования к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям, отделке, месту расположения, хронологическому возрасту, способу управления и т. д. [11]. Таким образом, каждому объекту коммерческой недвижимости уже на стадии проектирования присваивается класс, который во многом будет определять максимальную величину прибыли, которую может получить от инвестирования в подобный проект предприниматель, а также будет давать возможность потенциальному покупателю представлять себе основные характеристики объекта, экономя время на формировании информации о его основных параметрах.
По оценкам экспертов Омского рынка недвижимости, существующие классификации не могут быть сегодня в полной мере применимы на практике в силу основных причин:
^ высокой доли объектов недвижимости, по разным причинам не соответствующих их основополагающим критериям;
^ отсутствия компетентных профессиональных участников рынка, в круг полномочий которых входила бы оценка классов недвижимости;
^ практики, заключающейся в определении класса недвижимости застройщиками, исходящими из собственных критериев.
Относительно особенностей функционирования на региональном уровне профессиональных участников рынка, занимающихся управлением недвижимостью, можно отметить следующий факт: профессиональное управление в Омске представлено слабо, а в отдалении от областного центра не представлено в силу отсутствия крупных объектов коммерческой недвижимости. В самом общем виде эта деятельность может включать в себя (в зависимости от размера и квалификации компании):
^ подбор, найм, расстановку, обучение, развитие и управление деятельностью персонала;
S работу с арендаторами, оказанием им эксплуатационных и прочих услуг;
S организацию работ по техническому обслуживанию, ремонту и развитию всех систем улучшений объекта;
S функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службы безопасности объекта;
S организацию маркетинга, брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение арендаторов;
S стратегическое и оперативное планирование деятельности, ее юридическое сопровождение.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Омска на предмет наличия управляющих компаний показывает, что компания «Элеон» является единственной региональной, предлагающей услуги профессионального управления объектам недвижимости. Всю остальную долю рынка указанных услуг занимают либо собственные управляющие федеральных сетей, обслуживающие филиалы сетей (METRO GROUP, IKEA Мос, Бауцентр Сибирь), либо подразделения компании-собственника объектов коммерческой недвижимости различного назначения, также управляющие одним объектом (ЗАО «Сити-центр», «Кентавр 2000», ЗАО «Флагман»). Упомянутая выше группа компаний Becar Realty Group на сегодняшний день, пожалуй, является единственной федеральной компанией на Омском рынке, оказывающей широкий спектр услуг в области управления на всех этапах жизненного цикла коммерческой недвижимости. Для сравнения стоит отметить, что на московском рынке указанных услуг действуют более 75 компаний.
Подобная тенденция может быть обусловлена превалированием на рынке объектов недвижимости, не использующих вынесение управления объектом недвижимости на аутсорсинг. Причинами этого выступают: отсутствие большого числа объектов, отвечающих необходимым для внешнего управления требованиям; значительные затраты на вознаграждение управляющему (5-15 % от валового дохода). Кроме этого, собственники крупных объектов омской недвижимости зачастую недопонимают того, что внешнее управление объектом может значительно повысить эффективность эксплуатации объекта недвижимости. Эти причинно-следственные связи формируют замкнутый круг, размыкание которого требует комплексного реформирования материальной базы коммерческой недвижимости города и развития, близлежащих к городу территорий.
Практика оценочной деятельности также сталкивается с рядом проблем, которые напрямую и косвенно связаны с особенностями регионального рынка недвижимости. Так, отсутствие открытой и доступной информации о свершившихся сделках с недвижимостью вынуждает оценщиков использовать цену предложения объектов-аналогов как отправную точку в процессе расчета стоимости сравнительным подходом. Но вместе с тем открытие такой информации не будет являться средством для повышения степени обоснованности расчетов, поскольку цены, указанные в договорах купли-продажи, зачастую занижаются для целей снижения налогооблагаемой базы. Кроме того, в объявлениях о продаже чаще всего используются различные базисы цен: НДС, коммунальные платежи иногда включаются в арендную ставку, иногда не включаются; отсутствуют разграничения на общую и полезную площадь помещений, сдаваемых в аренду.
Подобные разночтения, теоретически должны сниматься путем создания унифицированных мультилистинговых систем (МЛС), которые являются средством упрощения и стандартизации профессиональных коммуникаций в сфере недвижимости. Но, к сожалению, омские МЛС являются локальными (МЛС НП «Омская коллегия оценщиков», МЛС НП «Омский союз риэлторов»), а содержащаяся в них информация не всегда раскрывает ключевые особенности сделок, указанные выше. Поэтому оценщики в процессе анализа рыночной инфраструктуры, а также расчетов рыночной стоимости сталкиваются с ограничениями внешней информации.
При формировании массива исходной внутренней информации, оценщики сталкиваются с отсутствием или недостоверностью необходимой документации, подтверждающей отдельные статьи доходов/расходов, а также отказами собственников в предоставлении информации по разным причинам. Эти проблемы не возникали бы в случае, когда пакет документов для проведения оценки формируется управляющей компанией (например, для оценки крупного объекта, от 3000 кв. м., который потенциально мог быть управляем «внешней» компанией). При оценке небольших объектов различного назначения (до 1000 кв. м), которые занимают на Омском рынке превалирующую долю, указанные проблемы не могут быть решены за счет упорядочивания данных управляющей компанией. В этом случае оценщик вынужден посредством разработки и применения методик расчета самостоятельно формиро-
вать суммы расходов на содержание объекта недвижимости. При этом понимая, что оценка, в сущности, предшествует реализации многих видов решений, связанных с недвижимостью, оценщик формирует подобные методики, не только опираясь на качественные и количественные характеристики объекта, но и обязательно учитывает рыночную инфраструктуру объекта.
Конкретизируя приведенную мысль, можно подвести итог относительно основных рассмотренных особенностей функционирования рынка коммерческой недвижимости в регионе, учет которых прямым или косвенным образом необходим в практике профессиональных участников. При этом важно разделять их по основным структурным элементам рынка, а именно: связанные с инфраструктурой рынка:
^ пониженный рейтинг инвестиционной привлекательности Омской области тормозит развитие рынка коммерческой недвижимости в части возведения новых, отвечающих современным требованиям объектов;
^ степень развития рынка коммерческой недвижимости напрямую зависит от финансирования федеральными девелоперами. Отсутствие финансирования в строительство новых объектов и редевелопмета уже существующих неизбежно повлечет за собой стагнацию;
связанные с фондом объектов недвижимости:
^ вводимые в эксплуатацию новые крупные объекты коммерческой недвижимости различного назначения все больше снижают конкурентоспособность небольших зданий и строений, зачастую не отвечающих современным требованиям;
^ развитие основных видов коммерческой недвижимости происходит неравномерно, в частности, самым неразвитым остается сегмент складских объектов, комплексной реконструкции также требует гостиничный фонд;
^ развитие рынка в городе и на прилегающих к нему территориях происходит ассимет-рично по причинам отсутствия в области фонда объектов, отвечающих требованиям потенциальных покупателей/арендаторов, а также низкой степени ликвидности существующих;
связанные с отношениями между субъектами рынка:
^ отсутствуют предпосылки создания или применения разработанной в других регионах классификации коммерческой недвижимости, что тормозит развитие рынка в вопросах ценообразования на объекты недвижимости и на услуги профессиональных участников рынка;
^ отсутствие стандартизированных систем упрощения коммуникации между субъектами рынка замедляет скорость протекающих на нем процессов, а также создает различного рода сложности (в зависимости от вида деятельности) для участников рынка;
^ отсутствие применения системы классификации коммерческой недвижимости в Омске создает препятствия инвестированию в реконструкцию и новое строительство объектов.
1. Скопина И.В. Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости // Управление экономическими системами. Электронный научный журнал. - 2006. - № 1(5). - ИКЬ: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News& file=article&sid=21.
2. Недвижимость. Энциклопедический словарь / под ред. Р.Т Нагаев. - 5-е изд., пере-раб. и доп. - М.: Экономика, 2008. - С. 534.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г. ред. от 27 декабря 2009 г. // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс».
4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник. - СПб.: Изд-во «Питер», 2004. - 512 с.
5. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007. - 535 с.
6. Экономика недвижимости: учеб. пособие / сост. Д.В. Виноградов; Владим. гос. ун-т, - Владимир, 2007. - 136 с.
7. Словарь девелопера [Электронный ресурс]. - URL: http://developerov.net/developer-vocabulary/.
8. Аналитическое исследование «Рейтинг инвестиционной привлекательности городов России». - URL: http://raexpert.ru/ratings/regions /concept/.
9. Коробова Н. Хилтон пока откладывается // Бизнес курс. - 2009. - № 15(292). -С. 23.
10. Сайт группы компаний Бекар. - URL: http ://bcp.becar.ru/analit _obzory .shtml.
11. Официальный сайт гильдии управляющих и девелоперов. - URL: http://www.gud-estate.ru/klassif/.
