CC BY
38
кация таких зон может быть положена в основу обоснования элементной базы инфраструктуры поддержки малых предприятий, формируемой в рамках, например, муниципальных программ. Причем структура такой базы может быть представлена в виде матрицы. Столбцы матрицы интерпретируются как элементы системы инфраструктуры поддержки и субъекты малого предпринимательства, а строки отображают характер материальных, финансовых и информационных потоков. Матрица заполняется целыми числами (+1) или (-1), в зависимости от того, генерирует или воспринимает элемент поток. Незанятая клетка матрицы означает, что поток не присущ данному элементу. Процедура заполнения матрицы проводится до тех пор, пока она не заканчивается включением в состав системы элемента, который не предъявляет функциональных требований. Такой методический подход создает объективные предпосылки для обеспечения связности взаимодействий участников целевой программы развития малого предпринимательства.
ЛИТЕРАТУРА
1. КоттсД. Управление инфраструктурой организации / пер. с англ. М.: ОАО «Типография "НОВОСТИ"», 2001. 597 с.
2. О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ: Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ.
3. ПортерМ. Международная конкуренция / пер. с англ.; под ред. и с предисл. Д. Щетинина. М.: Междунар. отношения, 1993. 896 с.
АН. ФИЛИППОВА
Александра Николаевна ФИЛИППОВА — аспирантка кафедры управления и планирования социально-экономических процессов им. з. д. н. РФ Ю.А. Лаврикова СПбГУЭФ.
В 2008 г. окончила СПбГУЭФ. Автор 3 публикаций.
Область научной специализации — сфера услуг. ^ ^ ^
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОГРАММЫ ДЕРЕВЯННОГО ДОМОСТРОЕНИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА УСЛУГ*
Программа деревянного домостроения в основном связана с рынком загородной недвижимости. Это может быть как дом для постоянного проживания, так и дополнительное жилье. Рынок загородной недвижимости в 2011 г. постепенно выходит из кризиса, о чем свидетельствует увеличение темпов роста по сравнению с 20092010 гг. Изменились и требования покупателей — они предпочитают приобретать «просто землю», так как это дешевле. В зависимости от расстояния до города, степени освоения участка (коммуникации) его стоимость колеблется от 20-30 тыс. руб. за сотку (100 км от города) до 250-300 тыс. руб. Первоначальная цена в среднем составляет 70 тыс. руб. за сотку, а при высокой степени освоения возрастает вдвое. Подключение к коммуникациям обойдется примерно в 100 тыс. руб. за питьевую воду, 150 тыс. руб. — за газ и 50 тыс. руб. — за подключение электроэнергии. Естественно, что на эти цены влияют удаленность до сетей электро- и газоснабжения, источника водоснабжения, количество участков и т. д. В основном подключение к коммуникациям обходится в 30 % от стоимости дома.
Поселки без подряда, т. е. коммуникаций, — вынужденный антикризисный вариант, который будет постепенно заменяться поселками, обустроенными инфраструктурой. Дешевизна в поселках без подряда связана с
ГРНТИ 06.51.25 © А.Н. Филиппова, 2011 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. М.А. Гусакова.
риском. Продав землю, девелопер может не выполнить своих обязательств по вводу коммуникаций, так как его задачей может быть просто продажа участка.
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящими к увеличению их стоимости. Он включает в себя маркетинг, юридическую поддержку, мониторинг рынка недвижимости, инвестиционный анализ и обеспечение денежными средствами архитектурно-градостроительных проектов, генподряд, инжиниринг, работу с операторами или покупателями по продаже и аренде площадей, а также управление эксплуатацией объекта [6].
Загородный девелопмент — комплексный подход, включающий выбор земельного участка, разработку концепции и бизнес-план проекта, составление графика продаж и финансовых поступлений, рекламу [1].
Инвестиционно-девелоперская деятельность включает следующие этапы.
1. Поиск и оформление участка (оформление аренды, регистрация перехода права собственности, межевание с согласованием границ участков, включение земель в состав населенных пунктов, кадастровый учет).
2. Получение исходно-разрешительной документации от Администрации.
3. Предпроектные работы, изыскания, проектирование (архитектурное проектирование домов и коттеджей, техническое сопровождение, разработка проектно-сметной документации, согласование проектов, технический надзор за выполнением строительно-монтажных работ).
4. Строительство (координация взаимодействия проектной и всех подрядных организаций в ходе строительства, бюджетирование строительного проекта на всех стадиях, контроль затрат на проект, обеспечение контроля исполнения обязательств по договорам (выполнение планов строительства, соответствие объемов, сроков и качества строительно-монтажных работ согласно утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам и правилам, стандартам, техническим условиям)).
5. Реализация объекта.
Также возможно строительство домов «под ключ». Преимущество такого строительства в том, что дома европейского качества возводятся достаточно быстро. Конструкция дома позволяет снизить сроки строительства до минимума. Через 3 месяца можно въезжать в полностью обустроенный, готовый для комфортного круглогодичного проживания дом [8].
Организация новых и расширение старых производств стройматериалов требуют времени и больших материальных затрат. Поэтому должна быть выбрана такая технология строительства, которая в наибольшей степени может быть применима в таких условиях, обеспечивая при этом строительство долговечного, капитального, комфортного жилья с соблюдением соответствующих норм теплозащиты для всех регионов страны. При этом необходимо укладываться в установленные нормы стоимости в пределах 18-25 тыс. руб. м2 [4]. Снизить себестоимость загородного жилья и упростить процедуру согласований поможет использование проектов высокой степени заводской готовности.
По мнению Д.А. Медведева, «только индустриальный уровень способен обеспечить необходимый запас ценовой прочности. Если мы сможем строить малоэтажное жилье крупными сериями, то сможем получить цены, приемлемые для самых широких кругов наших граждан, а это является основной задачей национального проекта "Доступное жилье"». В связи с этим необходимо развитие производства домов, основанного на глубокой переработке древесины, поскольку «добавленная стоимость такой переработки существенно превосходит то, что мы получаем от поставки круглого леса на экспорт» [3].
По мнению экспертов, характерная особенность малоэтажного домостроения заключается в использовании энергоэффективных технологий. Именно максимальное количество новинок в сфере строительства и будет повышать интерес к экономичным загородным домам. По данным экспертов, при строительстве энергоэффективных домов должны применяться различные теплоизоляционные материалы и конструкции, современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также дополнительное утепление фасада и кровли, светодиодная продукция, электрические (тепловые) насосы и другие энергосберегающие бытовые приборы, которые позволят в 2-2,5 раза уменьшить стоимость эксплуатации дома.
Спрос на различные технологии малоэтажного домостроения на территории России распределяется неравномерно и зависит от климата, традиций и других аспектов того или иного региона. Чем ниже себестоимость — меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больший интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Сегодня активным спросом пользуются деревянные каркасные здания [2]. В ближайшие годы наибольший скачок спроса на каркасное домостроение ожидается в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и в близлежащих к ним малых городах. Простота технологии возведения каркасных домов без участия специальной подъемной техники, а также невысокая стоимость заводского комплекта для сборки дома делают этот вид строительства доступным для индивидуальных застройщиков даже с невысоким уровнем доходов.
Существует еще одна современная технология малоэтажного строительства, которая в России еще не развита, — объемно-модульное домостроение. Многие эксперты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья.
Суть объемно-модульной технологии заключается в изготовлении отдельных частей (модулей) здания в заводских условиях, их последующей транспортировке на строительную площадку и установке на заранее подготовленный фундамент. Со склада завода отгружается комплект модулей с наружной и внутренней отделкой, со всеми внутренними инженерными коммуникациями, полностью готовый к монтажу и последующей эксплуатации. Основные преимущества технологии заключаются в чрезвычайно коротких сроках строительства, обеспечении высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях. Все здания производятся из экологически чистых материалов по технологии, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Стоимость строительства с использованием объемно-модульной технологии, по сравнению со строительством аналогичных каркасных зданий традиционным способом, ниже за счет снижения издержек, обусловленных сокращением времени возведения здания [5].
Развитие в стране ипотеки, долгосрочного кредитования под сравнительно невысокие проценты служит основанием прогнозирования реального спроса на эту продукцию. Деревянные дома — это экономичное и реальное решение жилищной проблемы.
Сегодня загородную ипотеку можно получить по трем видам кредитных программ банков:
«Земельный участок» — для приобретения земельного участка с его последующим залогом;
«Загородная недвижимость» — для приобретения коттеджа с земельным участком на вторичном рынке с их последующим залогом;
«На улучшение жилищных условий» — для приобретения загородной недвижимости под залог городской недвижимости.
Загородную ипотеку на приобретение земельного участка с коттеджем выдают сегодня около 15 банков. Предложение по программе «Земельный участок» весьма ограниченно. Ряд банков кредитуют только аккредитованные поселки, после анализа их хозяйственной деятельности.
В 2010 г. условия кредитования загородной недвижимости стали более лояльными и выгодными для потребителей. Так, в среднем по рынку ставки снизились в пределах 5 %, а размер первоначального взноса сократился с 50-60 до оптимальных 30-40 %. С одной стороны, при таком размере вложений собственных средств заемщик будет более дисциплинированным в плане обслуживания кредита, а с другой — долговая нагрузка не будет для него обременительной, и он сможет сохранить качество своей жизни в течение всего срока кредита. Однако, несмотря на положительные тенденции на рынке, спрос на данные кредитные программы все еще не вернулся на докризисный уровень.
По программе «Земельный участок» предложение ограниченно, ставки варьируются в пределах 13,5-16,5 %, размер первоначального взноса составляет 40-50 %.
По программе «Загородная недвижимость» предложений банков уже гораздо больше. Ставки более диффе-ренцированны и находятся в диапазоне 11-17,5 % годовых для кредитов в рублях. Размер первоначального взноса составляет также 30-40 %, за исключением предложения Сбербанка. Размер комиссии за выдачу кредита — 1-1,5 % от суммы кредита. Условия ипотечной программы «На улучшение жилищных условий» примерно идентичны. Несмотря на обилие сдерживающих факторов, у рынка ипотеки загородной недвижимости есть большой нереализованный потенциал. Но реализовать его возможно только путем взаимодействия всех трех сторон рынка — клиентов, банков, девелоперов [7].
Деревянный дом становится реальной альтернативой покупке квартиры. Причин тому несколько — значительное ухудшение экологической обстановки мегаполисов, шум и суета городской жизни, к тому же далеко не каждого городского жителя уже устраивает проживание в многоквартирном доме, мнимые «удобства» которого с лихвой перекрывает отсутствие площади для жизни и воплощения собственных взглядов на жилище.
Создание мощной индустрии деревянного домостроения на качественно новом уровне будет способствовать реализации программы деревянного домостроения и развитию рынка услуг в данной сфере.
ЛИТЕРАТУРА
1. Девелоперский рынок — это сейчас ведущая отрасль. URL: http://www.ridom.ru/index.htmll/o3Fro=464460&4Prin t=1&Template=.html (дата обращения: 28.06.2011).
2. Дешево и сердито. URL: http://www.stroypuls.ru/pso/116/18.php (дата обращения: 28.06.2011).
3. Дмитрий Медведев: «Малоэтажное домостроение надо вести в промышленных масштабах». URL: http://www.medvedev-da.ru/public/index.php?ELEMENT_ID=2308 (дата обращения: 28.06.2011).
4. Малоэтажное строительство. Реальная возможность решения жилищной проблемы России в короткие сроки. URL: http://sovbi.ru/ru/low-rise_building.php (дата обращения: 28.06.2011).
5. Перспективы малоэтажного строительства в России. URL: http://www.ards-c.ru/index.php?option=com_content&view= ar-ticle&id =152 (дата обращения: 28.06.2011).
6. Понятия «Девелопмент», «Девелопер», «Проект» и «Управление проектом». URL: http://developerov.net/development/ (дата обращения: 28.06.2011).
7. Проблемы загородного рынка: риски и последствия. URL: http://zagorod.ru/articles/2011/04/ 28/estate/problemyi_zagorodnogo (дата обращения: 28.06.2011).
8. Услуги. URL: http://www.dmdevelop.ru/services/ (дата обращения: 28.06.2011).
ЛИ. ХАЙБУЛЛИНА
Лейла Иркиновна ХАЙБУЛЛИНА — аспирантка кафедры управления и планирования социально-экономических процессов им. з.д.н. РФ Ю.А. Лаврикова СПбГУЭФ.
В 2006 г. окончила СПбГУЭФ.
Автор 4 публикаций.
Область научной специализации — управление и планирование социально-экономическими процессами на муниципальном уровне.
^ ^ ^
ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВЫЕ МЕТОДЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ РФ
(на примере г. Братска)
Административное понятие муниципального образования впервые официально введено Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: «Муниципальное образование — городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления» [2].
В современных условиях жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования представляет собой совокупность предприятий и учреждений, осуществляющих на территории муниципального образования хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение общественных потребностей населения, образующего местное сообщество.
С позиции системного подхода жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования (города) можно рассматривать как подсистему структуры более высокого уровня — субъекта Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга, имеющих статус субъекта Российской Федерации). Однако жилищно-коммунальное хозяйство города само является сложной системой и состоит из множества взаимосвязанных элементов, выступающих в качестве единого целого.
Сегодня жилищно-коммунальное хозяйство — это более 3 триллионов рублей оборота в год, 3 миллиарда квадратных метров жилищного фонда, 18 видов осуществляемых услуг и около 4,5 миллионов человек, которые работают в жилищно-коммунальном хозяйстве [1].
Жилищно-коммунальное хозяйство с 1992 г. находится в процессе реформирования, которое осуществляется, в том числе, посредством целевых программ. Данные программы входят в структуру плана социально-экономического развития муниципального образования, в том числе и в г. Братск (см. рис.).
При разработке программ органы местного самоуправления ориентируются на документы федерального уровня: Постановление Правительства РФ от 26 июня 1995 г. № 594 «О реализации Федерального закона "О поставках продукции для федеральных государственных нужд"», где определены главные требования к разделам
ГРНТИ 06.52.35 © Л.И. Хайбуллина, 2011 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. А.Н. Петрова.
