CC BY
24
УДК 332.28 (075)
О.А. Жучков, А.А. Ситак, Е.В. Хлопцева
ЖУЧКОВ Олег Александрович - кандидат технических наук, профессор кафедры строительства и управления недвижимостью Инженерной школы (Дальневосточный федеральный университет, Владивосток), СИТАК Александр Александрович - аспирант кафедры строительства и управления недвижимостью Инженерной школы (Дальневосточный федеральный университет, Владивосток), ХЛОПЦЕВА Екатерина Владимировна - аспирант кафедры строительства и управления недвижимостью Инженерной школы (Дальневосточный федеральный университет, Владивосток). E-mail: [email protected] © Жучков О.А., Ситак А.А., Хлопцева Е.В., 2012
Развитие жилищной недвижимости с позиций системно-комплексного подхода
Сообщается о результатах исследования подсистемы «жилищные комплексы» в многоуровневой градостроительной системе. Учтены специфика новой ситуации рынка недвижимости и основные принципы жилищной политики. Представлена типология жилых образований и таксономия градостроительной организации территорий. Среди актуальных вопросов градостроительного развития выделены ситуативные проблемы жилищного комплекса и обсуждены пути их решения.
Ключевые слова: жилищная недвижимость, системно-комплексный подход, рыночная ситуация, жилищные комплексы, градостроительное развитие, ситуативные проблемы.
Development of housing estate from the point system-integrated approach. Oleg Al. Zhuchkov, Alexander Al. Sitak, Ekaterina V. Khloptseva - School of Engineering (Far Eastern Federal University, Vladivostok). Report the results of the study subsystem "housing complexes" in a tiered system of urban planning. Takes into account the specifics of the new situation, the real estate market and global principles of housing policy. The typology of residential structures and taxonomy of urban organization of the territories. Among the pressing issues of urban development identified situational problem of the housing complex, and discussed ways to address them.
Key words: residential real estate, system-integrated approach, market conditions, housing complexes, urban development, situational problems.
Кафедрой строительства и управления недвижимостью (СУН) Инженерной школы ДВФУ в рамках инициативной комплексной темы проводится Комплексная ИНИР на 2009-2014 годы*. С 2001 г. ведутся исследования объектов недвижимости в кластере «строительство-недвижимость». Это - инвестиционно-строительный инжиниринг, в т.ч. экспертно-управленческая деятельность. Подход к поиску решений отличается стремлением к интеграции таких теорий (и методологий), как сервейинг, системотехника строительства, управление проектами, инвестиционно-строительный инжиниринг, теория принятия решений, информационные технологии.
В силу комплексности темы и ограниченности рамками сообщения отметим только основные организации (школы), занимающиеся исследованиями в этой области, сочетая некоторые из этих подходов. Это НИУ МГСУ (4 школы), Госуниверситет управления, Российская академия архитектуры и строительных наук (РААСН). В региональном аспекте отдельно выделим кафедру архитектуры и градостроительства (АиГ) Инженерной школы ДВФУ.
Актуальные вопросы градостроительного развития, по нашему мнению, могут быть интерпретированы в системно-комплексном подходе логической блок-схемой (см. схему). Такой подход соответствует мировому этапу глобального экономического спада 2007 г. и последующего времени, ориентации стран на инновационные факторы подъема экономики, фазе концентрации рынка недвижимости. Эта ситуация характеризуется новым объектом организации и управления: комплексами зданий и сооружений, который
* В сообщении приводятся результаты исследований, выполненных в научно-педагогическом коллективе кафедры строительства и управления недвижимостью (СУН) в рамках ИНИР (09.01.04. П) по разделу «Жилые комплексы в развитии» (20092011 годы). Более подробно содержание работы представлено в «Системных основах развития градостроительных комплексов как объектов недвижимости, их поддержки специалистами с инновационной подготовкой в региональной рыночной среде» (отчете о НИР), а результаты ее реализации - в отчете кафедры о результативности НИР.
Актуальные вопросы градостроительного развития с позиций системно-комплексного подхода
составляет корпоративный инвестиционно-строительный портфель и выполняет социально-значимые функции, прежде всего жилищного характера. Формирующие его проекты уже не ограничиваются завершением строительства, а включают долгосрочную эксплуатацию и развитие территорий застройки. На смену терминальным приходят девелоперские ИСП (инвестиционно-строительные проекты).
В этих условиях постоянно возрастает роль и градообразующая значимость градостроительных комплексов как локальных подсистем, составляющих мегаполисы и агломерации. Организационная модель их жизненного цикла (как объектов недвижимости) претерпевает изменения в направлениях к ПЖЦ (полный жизненный цикл), устойчивости развития, процессному подходу (в дополнение к функционально-целевому), информационному моделированию (в дополнение к концептуальному).** Это требует уточнения и разъяснения основных понятий, связанных с типологией и таксономией жилых комплексов в градостроительной системе (как объектов недвижимости) и градостроительной деятельностью (как субъектов сервейинга и девелопмента).
На основе сформированных подходов и уточнения понятий рассмотрены общемировые, федеральные и региональные стратегии развития территорий, показаны инновационные и социально-экономические
** Системные основы развития градостроительных комплексов как объектов недвижимости, их поддержка специалистами с инновационной подготовкой в региональной рыночной среде: отчет о НИР (промежуточ.) / Дальневост. гос. техн. ун-т; рук. Жучков О.А.; исполн. Прокофьева Н.Ю. [и др.]. Владивосток: ДВГТУ, фонд каф. СУН, 2011. 75 с. Библиогр. 75 наим. № 09.01.04.П
намерения ближайших лет, приведены случаи реализации региональных стратегий, в частности на примерах Дальнего Востока и Приморья. На основании этого предложена типология комплексов в связи с таксономией территориально-пространственной организации градостроительства. Наконец, выделено 7 основных тенденций развития жилых комплексов (от здания-комплекса до агломерации).
В соответствии с вышеизложенным рассмотрены 5 ситуативных проблем развития жилищного комплекса в градостроительстве и возможные пути их решения (см. схему):
• проектно-программные решения практического комплексирования и способы обновления жилых ком -плексов;
• оценка качественных показателей жилых комплексов и их объектов;
• реструктуризация типологии жилых зданий с учетом их АКС (архитектурно-конструктивных систем);
• управление жилым фондом при переходе к мегаполисам;
• развитие жилых комплексов как недвижимости в концепции полного жизненного цикла проекта.
При исследовании и прогнозировании судьбы жилищного комплексирования целесообразно руководствоваться следующими глобальными принципами жилищной политики для начала XXI в:
• обеспечить согласование ее с другими видами социальной политики; она должна избегать ошибок прошлого и не создавать проблем для будущего; в максимально возможной степени жилищные программы должны работать вместе с рынком, а не против него;
• следует уделять должное внимание способам и формам использования бюджетных средств и оказания жилищной помощи;
• перенести приоритет от объектных (производственных) подходов в пользу субъектных (потребительских);
• отказаться от идей унификации в производстве и потреблении жилищ;
• придерживаться региональной жилищной политики***.
В заключение раздела показаны индикаторы ожидаемой реализации Программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Приморского края на 2011-2015 годы» (см. таблицу).
Целевые индикаторы программы жилищного строительства в Приморье
Основные показатели по годам 2011 2012 2013 2014 2015 Всего
1. Годовой ввод жилья, тыс. м2/жил.ед. 416 4766 441 4957 467 5183 538 5895 629 6803 2491 32184
2. Доля ввода жилья эконом-классе, % 20 45 50 55 60 49
3. Доля ввода многоэтажного жилья, % 40 39 37 36 35 37
4. Доля ввода малоэтажного жилья, % 60 61 63 64 65 63
5. Обеспечение населения жильем, м2/чел. 20,7 21 21,4 21,8 22,2
6. Доля аварийного жилья, % 0,33 0,28 0,23 0,19 0,14
7. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье (соответственно стандартам) с помощью собственных и заемных средств, % 16,4 18,4 20,4 27,5 30
8. Коэффициент доступности жилья, лет 4,6 4,5 4,3 4,1 3,9
Имея статистические данные ввода 2009-2010 гг. и долевые показатели этого же периода (эконом-класс - 21%, малоэтажное жилье - 58%, платежеспособных семей - 12,7%), можно считать, что в целом количественные параметры вполне реальные. Конечно, при условии сохранения внимания Центра к региону. Однако социально-качественные показатели: аварийности жилья, ипотечного кредитования, платежеспособности населения, доступности жилья, вовлечения в оборот земельных участков под новое жилье - представляются излишне оптимистическими.
*** Жучков О.А. Комплексная ИНИР кафедры ОСУН на 2009-2014 годы и ее результаты за 2009-2010 учебный год // Вологдин-ские чтения: сб. материалов научн. конф. Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2010. С. 140-142.
