Развитие накопительной системы ипотечного жилищного кредитования в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

М.В. ГУЖЕНКО

Мария Владимировна Гуженко — аспирантка СПбГУЭФ. В 2007 г. с отличием окончила СПбГУЭФ. Автор 7 публикаций.

Область научной специализации — организация деятельности коммерческого банка и ипотечное жилищное кредитование. ^ ^ ^

РАЗВИТИЕ НАКОПИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ*

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность отношений по поводу аккумулирования денежных средств и их целевому предоставлению на приобретение жилой недвижимости и иные цели, способствующие улучшению жилищных условий населения. Сформировавшаяся практика ипотечного жилищного кредитования весьма разнообразна и имеет свои уникальные особенности в каждой стране при решении главной проблемы — формирования ресурсов для последующего предоставления кредитов. В настоящее время в мировой практике используется множество моделей ипотечного жилищного кредитования. При этом данные модели сочетаются друг с другом, развиваются, изменяются их основные формы и методы, меняется их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных жилищных рынков.

Следует отметить, что при всем многообразии моделей в мировой практике сложились два основных типа организации системы ипотечного жилищного кредитования: система, основанная на выдаче ипотечных жилищных кредитов банками, и накопительная система ипотечного жилищного кредитования.

Основным фактором, предопределяющим возможности банка в предоставлении ипотечных жилищных кредитов, является наличие у него «длинных» ресурсов. Основным достоинством ипотечной системы жилищного кредитования, определяющим ее привлекательность для многих банков, является использование разнообразных инструментов рефинансирования для преодоления дефицита средств. Однако ее массовое распространение требует высокого уровня развития кредитно-финансового рынка, в том числе рынка ценных бумаг, и высокого уровня доходов граждан.

Основным отличительным признаком накопительной системы ипотечного жилищного кредитования является ссудо-сберегательный принцип функционирования. Указанный принцип подразумевает аккумуляцию совокупного портфеля кредитных ресурсов за счет привлечения сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить жилищный кредит. Ссудо-сберегательные институты, широко представленные во многих странах мира, исторически явились начальной формой финансового обеспечения потребности широких слоев населения в жилье. Накопительная система ипотечного жилищного кредитования обладает несомненными преимуществами, которые необходимо учитывать в плане совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования:

• в нестабильных экономических условиях кредитно-финансовые организации не имеют полной и достоверной информации о заемщиках и, следовательно, не могут оценить и оперативно управлять кредитным риском. Данная проблема разрешается на накопительном этапе, когда потенциальный заемщик фактически подтверждает свою платежеспособность;

• накопительная система ипотечного жилищного кредитования позволяет снизить риск дефолта заемщиков, так как на накопительном этапе происходит отбор заемщиков, сформировавших определенный стиль жизни — выработавших привычку снижения текущего потребления с целью регулярного сбережения определенной части

ГРНТИ 06.73.75 I © М.В. Гуженко, 2011 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. Г.Н. Белоглазовой.

своего дохода; в результате данные заемщики фактически доказывают свою способность выполнять обязательства по обслуживанию кредита;

• члены ссудо-сберегательных институтов впоследствии становятся клиентской базой для банков и иных кредитных учреждений;

• аккумулируемые денежные средства на накопительных счетах позволяют решить проблему отсутствия долгосрочных ресурсов, используемых кредитно-финансовыми организациями при предоставлении кредитов на покупку жилья;

• именно эта система позволяет обеспечить целевое инвестирование накоплений граждан на улучшение жилищных условий;

• ссудо-сберегательные институты устанавливают фиксированный уровень процентных ставок по привлеченным и ссудным средствам, в результате чего накопительная система ипотечного жилищного кредитования становится застрахованной от процентного риска.

Ссудо-сберегательные институты выступают основообразующими для дальнейшего развития национальной системы жилищного кредитования. Предлагаемые ими технологические схемы финансирования оказываются наиболее адекватными и устойчивыми, более простыми в организации, приспосабливаемыми к практически любому правовому полю.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России к настоящему времени, усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как инициатив отдельных кредитных институтов или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Создание накопительной системы целевой мобилизации сбережений граждан является перспективным направлением государственной политики. Полагаем, что в России возможна практическая реализация трех основных направлений развития указанной системы: на базе универсальных банков, в рамках пенсионной системы и посредством создания небанковских кредитных организаций — жилищно-сберегательных касс.

Основными этапами внедрения данной системы в российскую практику могут стать следующие:

1. Введение целевых жилищных накопительных счетов в банках. При реализации первого направления — развития накопительной системы ипотечного жилищного кредитования в рамках универсальных банков — возможно использование успешного опыта организации системы долгосрочных депозитов Индонезии, Испании, Марокко, Польши, Туниса, Таиланда, Франции, Чили и других стран. Для этого первый этап предполагает необходимость ввода в российскую банковскую практику безотзывных вкладов. Безотзывный жилищный вклад будет использоваться гражданами для накопления первого взноса по ипотечному жилищному кредиту. После накопления на счету определенной суммы вкладчик получит возможность взять в том же банке ипотечный жилищный кредит по льготной ставке.

2. Создание ссудо-сберегательных институтов, специализирующихся на осуществлении жилищно-накопительных ипотечных программ — жилищно-сберегательных касс. В настоящее время в России функционируют различные ссудо-сберегательные кооперативные организации, действующие по принципу накопительной ипотеки (например, жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные кооперативы, потребительские ипотечные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы граждан и др.). В последние годы принят ряд федеральных законов и разработаны законопроекты, нацеленные на улучшение правового положения действующих на территории России ссудо-сберегательных институтов кооперативного типа. Однако имеющаяся правовая база не обеспечивает их конкурентоспособность, а также не в полной мере отвечает потребности устойчивого и стабильного развития данных институтов в современных условиях. Несогласованность нормативно-правовой базы приводит к их организационному дроблению и, в конечном итоге, резко снижает эффективность их деятельности.

Полагаем, что для развития накопительной системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо включение ссудо-сберегательных институтов в структуру национальной банковской системы. На практике же в настоящее время происходит формирование параллельного рынка кредитных услуг, действующего в обход требований Банка России. Сложившаяся ситуация обусловливает необходимость осуществления комплекса мер государственной поддержки ссудо-сберегательных институтов.

В мировой практике наибольшей поддержкой со стороны государства среди прочих институтов накопительной системы ипотечного жилищного кредитования обладают строительно-сберегательные кассы. Согласно законопроекту «О строительных сберегательных кассах» (далее — законопроект) строительная сберегательная касса — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Здесь возникает вопрос относительно правового статуса строительных сберегательных касс. Так, Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» (далее — Закон) [1] регламентируется принцип универсальности российских коммерческих банков. В связи с этим принятию Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», в соответствии с которым строительная сберегательная касса определяется как специа-

лизированный банк, должно предшествовать внесение в Закон изменений, предусматривающих возможность создания в России специализированных банков.

В то же время стройсберкассы будут выполнять отдельные банковские операции и по действующему банковскому законодательству должны иметь форму небанковских кредитных организаций, но последние не имеют права привлекать средства физических лиц. Поэтому целесообразно внесение изменений в Закон в части положений о небанковских кредитных организациях, осуществляющих депозитно-кредитную деятельность, а именно разрешить им привлекать во вклады денежные средства физических лиц на ограниченный срок.

Следующим спорным вопросом является правомерность названия данного института строительной сберегательной кассой. Законопроектом жестко регламентируется перечень основных операций, которые она сможет осуществлять. При этом стройсберкасса не имеет права напрямую выходить на строительный рынок и выдавать кредиты юридическим лицам на строительство жилой недвижимости. Следовательно, наиболее точно отражающим цели деятельности данного института является название жилищная сберегательная касса.

На наш взгляд, для успешного развития накопительной системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо создать единый ссудо-сберегательный механизм на базе объединения усилий существующих кооперативных ссудо-сберегательных организаций и небанковских кредитных организаций с учетом внесения соответствующих изменений в действующее законодательство. Функционирующие в России кооперативы, предоставляющие жилищные кредиты своим участникам, — это и есть мини-жилищные сберегательные кассы в рамках отдельных регионов страны с подготовленным квалифицированным персоналом, вкладчиками, накопленными ресурсами, обладающие глубоким потенциалом развития. В случае доработки и принятия разработанного законопроекта и приведения в соответствие с законом уже работающих ссудо-сберегательных институтов можно в достаточно короткий срок обеспечить развитие накопительной системы ипотечного жилищного кредитования. Разветвленная сеть данных ссудо-сберегательных институтов на территории страны должна стимулировать постоянный приток новых участников, что позволит сделать систему относительно стабильной и эффективной.

3. Введение государственной поддержки. Для привлечения массового притока средств населения в данные вклады необходима активная поддержка со стороны государства. В условиях нестабильности экономической конъюнктуры и низкого уровня доходов подавляющей массы населения внедрение накопительной системы ипотечного жилищного кредитования требует продуманной поддержки со стороны государства.

Полагаем, что основной формой государственной поддержки будет выплата премии — при заключении договора с банком на целевой накопительный вклад государство будет доплачивать вкладчику определенную премию в виде повышенных процентов. Можно предложить еще целый ряд различных видов государственной поддержки граждан при использовании ими целевых жилищных накопительных счетов, в том числе:

• налоговые скидки на суммы сбережений, выраженные в виде вычета суммы жилищных накоплений из облагаемого подоходным налогом дохода как особые затраты;

• освобождение процентных доходов, полученных по жилищным накопительным вкладам, от налогов;

• вычитание процентов по кредиту или суммы взноса в счет погашения долга (до определенной максимальной суммы или неограниченно) из налогооблагаемой базы доходов заемщиков ипотечного жилищного кредита;

• субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам в виде разницы между рыночной процентной ставкой и той ставкой, которая установлена для данной льготной категории населения (например, для студентов, молодых специалистов, семей с детьми и т. п.);

• дотации при погашении ипотечных жилищных кредитов (например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка) [2, с. 63].

4. Использование средств, аккумулируемых в рамках существующей системы пенсионных накоплений. Наиболее значимым нововведением может стать разрешение использования средств накопительной части пенсии для улучшения жилищных условий, в том числе с применением ипотечного жилищного кредита. При этом накопленные средства смогут выступить инструментом гарантии надежности клиента при оформлении кредита в банке (в случае, если заемщик не имеет кредитной истории), а также смогут быть использованы для увеличения первоначального взноса при приобретении жилья (здесь возможно учитывать успешный опыт других стран, в частности Сингапура).

Сочетание банковских ипотечных жилищных программ и накопительных схем приобретения жилой недвижимости является необходимым условием для вовлечения широких слоев населения в жилищную ипотеку в России.

ЛИТЕРАТУРА

1. О банках и банковской деятельности: Закон Российской Федерации от 02.12.1990 г. № 395-1 // Российская газета. 1996. 10 февр. № 27.

2. Тихомирова Е.В., Гуженко М.В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. № 9.