CC BY
83
Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости
Г.М. Стерник
профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук (г. Москва) А.А. Апальков
аспирант кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (г. Москва)
Геннадий Моисеевич Стерник, gm_sternik@sterno.ru
В ранее опубликованных в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» работах 1 была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья, основанная на имитационной блочно-модульной итерационной модели функционирования рынка строительства и продажи жилой недвижимости. Была подтверждена высокая точность прогноза по показателям объемов строительства коммерческого жилья, предложения на первичном и вторичном рынках, спроса, поглощения, динамики цен.
В настоящей статье представлены результаты совершенствования модели для получения прогноза объемов спроса и поглощения ипотеки на рынке жилой недвижимости, а также показателей строительства, предложения, поглощения жилья и цен, дифференцированных по классам качества на массовое и престижное (повышенной комфортности) жилье в соответствии с Единой методикой классифицирования строящихся жилых домов 2.
Предпосылкой для решения этой задачи явилась разработка методики оценки доступности жилья для населения в дифференциации по доходным группам и классам качества 3.
Совершенствование модели выполнялось по трем направлениям: совершенствование структуры модели, исходных данных к отдельным блокам и расчетного алгоритма блоков.
Совершенствование структуры модели
Необходимо напомнить, что структура модели включала 7 блоков. Кроме того, предусматривалась разработка пяти автономных блоков-модулей (рис. 1). В настоящее время разработан и включен в структуру модели модуль М4 «Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп
1 Смотри:
Стерник Г. М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 9 (132);
Стерник Г. М., Свиридов А. В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 10 (145);
Стерник Г. М., Свиридов А. В. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150).
2 См.: Стерник Г. М., Стерник С. Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» // Механизация строительства. 2012. № 6.
3 См.: Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 2 (149).
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ВТОРОГО УРОВНЯ
М1
7Ш77
М2
М3
в ГП «Жилище» --г- 1----
---— — 1
— из ГП «Жилище» ■
А_
\ М4 I | Мб I................
["в программу" развития ИЖК_
±
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПЕРВОГО УРОВНЯ (БАЗОВЫЕ)
макроэкономические — данные на глубину -прогноза
1_Г
БЛОК 1
ТТ
из программы_
развития ИЖК
БЛОК 2
ТТ
БЛОК 3
ТТ
БЛОК 4
_
БЛОК б -
БЛОК 6 -
БЛОК 7
ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ показатели /-го года
► исходные данные второго уровня
— исходные данные первого уровня
предварительные результаты расчета показателей текущего /'-го года
.............. обратные связи - исходные данные для корректировки прогноза на
текущий год и расчета в следующем (/ + 1)-м году
ГП «Жилище» - государственная программа «Жилище» ИЖК - ипотечное жилищное кредитование
Рис. 1. Усовершенствованная структура модели функционирования локального рынка
жилой недвижимости
населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году». При этом внесены изменения в наименование и содержание блока 3. Остальные блоки по назначению остались неизменными:
• блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и объема государственного спроса на социальное жилье»;
• блок 2 «Функционирование строительного комплекса и определение потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения коммерческого жилья»;
• блок 3 «Определение предварительного объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)»;
• блок 4 «Определение объема предъявленного населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;
• блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья»;
• блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;
• блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза».
В блоке 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» по данным о денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях, с учетом текущих цен) на первичном и вторичном рынках.
В блоке 4 «Определение объема предъявленного спроса на городское жилье» с использованием результатов расчета в модуле М4 проводится определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Проводится расчет объема спроса населения (за счет собственных сбережений, зачета имеющегося жилья, ипотечного кредитования), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье, а также с учетом сделок мены - «неденежного» спроса) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов (инвесторов) относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка.
В блоке 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья» проводится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или, наоборот, в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в блоках 1-4 объемов спроса - потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение). Затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества.
Алгоритм блока-модуля М4 разработан заново, в структуру блока 4 и алгоритм блоков 3, 4 и 5 внесены частичные изменения в связи с интегрированием модуля М4 в структуру модели.
К исходным данным блока 4 добавлены параметры, получаемые на выходе модуля М4 для базового года, - средний уровень дохода и доля населения города в трех группах:
• группа 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках;
• группа 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках;
• группа 3 - приобретатели престижного жилья.
!• данные базового года о среднедушевом I доходе в различных по доходам группах I населения с учетом их численности в I городе, среднем размере семьи
данные базового года о классе/размере, | средней удельной цене приобретаемого I различными группами жилья, объеме I поглощения жилья различного класса
МОДУЛЬ М4
Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году
к БЛОКУ 5
Рис. 2. Детализированная структура блока 4
1данные о доходах !населения и ценах 1в базовом году (из Iвнешних источников |при отсутствии [модуля М4)
В отличие от предыдущего варианта модели параметры дифференцированы по группам доходности населения и классу/размеру приобретаемого им жилья.
Кроме того, усовершенствована внутренняя структура блока 4 (см. рис. 2) и алгоритм блоков 4 и 5.
В подблоке 4.1 с использованием данных модуля М4 (либо из внешних источников при его отсутствии) и с учетом прогнозируемых на конкретный год цен на жилье каждого класса на первичном и вторичном рынках определяется потенциальный платежеспособный спрос в денежном выражении отдельных групп населения по доходам и суммарный с учетом нормы сбережения населения и коэффициента теневых доходов.
В подблоке 4.2 по алгоритму, аналогичному модулю М4, определяется предъявленный объем спроса на ипотеку в денежном и натуральном выражениях для каждой группы приобретателей через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, с учетом уровня доходов и цен на жилье в текущем году на первичном и вторичном рынках.
В подблоке 4.3 определяется суммарный объем предъявленного спроса на площади и квартиры на первичном и вторичном рынках жилья с учетом доли респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (из исходных данных), нерезидентов и инвесторов с учетом их доли (заданной в исходных данных) в общем прогнозируемом на предшествующий год объеме удовлетворенного спроса, с учетом со-
стояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году, а также размеров и класса качества приобретаемого жилья в каждой группе и прогнозируемых на предшествующий год цен на рынке жилья.
Совершенствование алгоритма модели
В связи с разработкой алгоритма модуля М4 и его интегрированием в модель подверглись усовершенствованию алгоритмы блоков 3, 4 и 5.
Новый алгоритм блока 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» включает следующие соотношения.
Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении («ипотека в деньгах») ИД1 задается в исходных данных.
Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении (в млн р.) отдельно на первичном и на вторичном рынках ИД", ИДв рассчитывается как общий объем денежного предложения ипотеки ИД,, умноженный на долю кредитования на соответствующем рынке _ 1) или (1 - £(, _ 1)), полученную из исходных данных для состояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году (в следующей итерации заменяется на значение конкретного года):
ИД" = ИД, х ^_ 1) / 100;
ИДв = ИД х (1 - £(,._ 1)) / 100.
Потенциальный объем предложения ипотеки на первичном и вторичном рынках в количестве прокредитованных площадей («ипотека в площадях») ИП", ИПв (в млн кв. м) рассчитывается как отношение денежного объема к прогнозируемой на конец предыдущего года средней удельной цене жилья на первичном и вторичном рынках Ц(/ _ 1)п, Ц в: чс - 1) ■
ИП" = ИД" / Ц _ ";
ИПв = ИДв / Ц( в
с-1)
в
(/ - 1) ■
Новый алгоритм блока 4 включает следующие соотношения.
В подблоке 4.1 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения в денежном и натуральном выражении (без ипотеки)» рассчитываются совокупные накопления для каждой группы приобретателей с учетом вычисленного для нее коэффициента доступности, среднедушевого дохода в группе в базовом году, нормы сбережения и численности группы.
Совокупный платежеспособный спрос СПС у-й группы населения (в млн р.) в /'-м году равен:
СПСу/ = КДу х У- 1) х НС х N
где Кду - коэффициент доступности жилья для у-й группы; /у(/_1) - среднедушевой доход в группе в предыдущем году; НС - норма сбережений населения; N - численность группы (из модуля М4).
Тогда совокупный платежеспособный спрос населения города в целом (в млн р.) в /-м году будет равен:
СПС 1 = БСПСу/.
Предъявленный платежеспособный спрос ППС населения города на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении (в млрд р.) в /'-м году и в дифференциации для каждой у-й группы потребителей ППС^ и суммарный по городу ППС1 определяются как произведение СПСи соответственно СПС1 на коэффициент теневых доходов Ктд и долю населения в предъявленном спросе, вычисляемой как произведение среднего количества человек в домохозяйстве пс на долю предъявленного спроса б{1 - 1) (задается в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение и выбирается исходя из рассчитанного в предыдущем цикле на конец предшествующего года соотношения):
ППСр = СПСр х Ктд х пс х б(/_ 1) / 100;
ППС 1 = СПС 1 х Ктд х пс х б{1 - 1) / 100.
Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении ППСпл (площадь жилья в млн кв. м) для населения первой группы (альтернативные сделки) ППСпл1/ вычисляется как отношение предъявленного денежного спроса к средней удельной цене массового жилья в конце предшествующего года с учетом «неденежного» спроса (сделок мены):
в - доля альтернативных сделок (берется из исходных данных).
Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении для населения второй (прямые сделки с массовым жильем) и третьей (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) групп вычисляются без учета коэффициента мены:
Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении (в млн кв. м):
ППСпл : = БППСплу.
Предъявленный платежеспособный спрос в количестве квартир ППСкв (в тыс. квартир) для населения каждой группы и суммарный вычисляются как отношение потенциального спроса на площади, отнесенного к среднему размеру квартир этой группы Бкв:
ППСкв^ = ППСплр / Бкв/..;
ППСкв 1 = БППСкв^.
Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении на объекты престижного класса равен спросу на объекты третьей группы, а массового класса - суммарно на объекты первой и второй групп.
Предъявленный платежеспособный спрос населения раздельно на первичном и вторичном рынках жилых площадей и квартир определяется через долю первичного рынка в спросе ас":
ППСпл.. = ППС.. х К / Ц
(/-■о-
ППСпл„ = ППС„ / Ц
(/ - 1)-
ППСпл " = ППСпл 1 х ас"/ 100; ППСкв " = ППСкв 1 х ас" / 100; ППСпл в = ППСпл 1 х (1 - ас") / 100; ППСкв в = ППСкв 1 х (1 - асп) / 100.
При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (/- 1) заменяется на .
Дальнейший алгоритм подблока 4.1 остался неизменным.
В подблоке 4.2 после расчета коэффициента доступности жилья с ипотечной поддержкой (по алгоритму модуля М4) предъявленный платежеспособный спрос на ипотеку ППСи, в денежном выражении (млрд р.) для каждой у-й группы приобретателей определяется через долю приобретателей группы, которой доступна ипотека, аи,:
ППСи, = ППС/1 х аи..
Суммарный платежеспособный денежный спрос на ипотеку:
ППСи . = БППСи,,.
Потенциальный объем спроса на ипотеку в натуральном выражении ППСпли (в млн. кв. м) на первичном ППСпли" и вторичном ППСплив рынках и суммарный ППСпл, равны:
ППСпли " = ППСпли 1 / Цп/1_ ; ППСпли в = ППСпли 1 / Цв(/_ 1); ППСпли 1 = ППСпли" + ППСпли".
Потенциальный спрос на ипотеку в количестве кредитов и квартир ППСкви (в тыс. квартир) на вторичном и первичном рынках и суммарный вычисляются с учетом доли первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок £ заданной в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложение:
ППСкви" = (ППСпли" / Бкв") / (£(/._ 1) / 100);
ППСкви" = (ППСпли" / Бкв") / [1 - ^^ / 100];
ППСкви 1 = ППСкви" + ППСпли",
где Бкв" и Бкв* - средние площади квартир на соответствующих рынках для у-й группы населения.
Алгоритм подблока 4.3 не изменился.
Новый алгоритм блока 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения коммерческого жилья, предложения, строительства и ввода жилья» содержит следующие соотношения.
В подблоке 5.1 объем поглощения услуг ипотечного кредитования (поглощение услуг ипотеки - ПУИ) в площадном выражении ПУИпл (в млн кв. м) на первичном ПУИплп/, вторичном ПУИплв1 рынках и суммарный ПУИпл/ принимается равным минимальному из значений объема предложения ипотеки ИП", ИП", предъявленного платежеспособного спроса на ипотечные продукты ППСпли", ППСпли" и прогнозируемого объема предложения площадей ПОП на первичном ПОП(/1)п и вторичном ПОП(/1)в рынках:
ПУИплп 1 = т/п{ИП ППСпли?, ПОП - 1)п}; ПУИплв 1 = т/п{ИПв, ППСпли в, ПОП(/-1)в}; ПУИпл 1 = ПУИплп 1 + ПУИплв ..
При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (/ - 1) заменяется на .
В подблоке 5.2 введен алгоритм определения объема удовлетворенного спроса (объема поглощения ОП) площадей ОПп (в млн кв. м) и квартир ОПкв (в тыс. квартир) коммерческого городского жилья по категориям рынка и по классам качества жилья ОПплк и ОПкв,к:
кл
ОПплк= ОПп к х акскл / 100;
ОПквл, = ОПпл, / 5квл,
где индекс к - категория рынка (первичный и вторичный); индекс кл - класс качества жилья (массовый или престижный).
В подблоке 5.3 введен алгоритм расчета прогнозируемого объема предложения площадей массового и престижного жилья ПОПм и ПОПп (в млн кв. м) на различных категориях рынков:
ПОПмк = ПОП к х акпм/ 100;
М / / м
ПОП к = ПОПк х (1 - акп /100),
п / / \ м "
где акпм - доля массового жилья в предложении.
Аналогичный алгоритм введен и для расчета прогнозируемого количества квартир ПОК.
Остальная часть алгоритма блока 5 осталась неизменной.
Тестирование усовершенствованной модели
Для обеспечения преемственности с ранее выполненными расчетами тестирование проводилось с максимальным сохранением исходных данных. Вместе с тем потребовалось внести ряд изменений в условия расчета.
Прежде всего это обусловлено тем, что с июля 2012 года, после расширения границ Москвы, в официальной статистике публикуется информация (о количестве сделок, в том числе ипотечных, о доходах населения и т. д.) по Большой Москве (с учетом присоединенных территорий). Несмотря на то, что другие данные (планы властей по вводу жилья, сведения аналитических консалтинговых компаний об объемах строительства, предложения жилья, о ценах) публикуются раздельно по Старой Москве и по Новой Москве, оказалось целесообразным перейти от локации «Старая Москва» к локации «Большая Москва», а в качестве базового года выбрать 2012 год.
Расширение исследуемой локации потребовало не только сформировать новые отраслевые исходные данные, но и изменить рыночные исходные данные в связи с существенными отличиями структуры строительства и других рыночных условий после присоединения к Москве части территорий Московской области.
Сценарные условия развития рынка жилой недвижимости приняты аналогичным ранее сделанным расчетам (см. [2]). При этом выбран первый сценарий - «оптимистический»: темп роста номинальных доходов населения - 9-11 процентов, денежный объем
ипотечного кредитования - по прогнозу Агентства ипотечного жилищного кредитования.
Параметры базового 2012 и 2013 годов приняты по их фактическим значениям. Таким образом, прогнозные значения на 2013 год и их сравнение с фактическими позволят провести ретроспективную проверку модели и оценку точности прогнозов.
Официальные планы властей по строительству и вводу жилья на присоединенных территориях еще не разработаны. Утвержденным документом пока является государственная программа «Жилище» по городу Москве на 2011-2016 годы, согласно которой в Москве (в старых границах) с 2012 года планировалось вводить по 2,54 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 0,76 миллиона квадратных метров муниципального. Исходя из заявлений руководителей московского строительного комплекса можно принять, что в Большой Москве планируется вводить 3,5-4,0 миллиона квадратных метров жилья ежегодно (в том числе 0,3-0,4 миллиона квадратных метров индивидуальных домов в Новой Москве и 0,6 миллиона квадратных метров муниципального жилья).
При этом объемы сноса ветхого и морально (физически) устаревшего жилья, капитального ремонта предполагается сохранить на уровне, заданном в государственной программе «Жилище».
В связи с существенными различиями в структуре и характеристиках рынка строительства и продажи жилья в Московской области по сравнению с Москвой (низкая доля строительства жилья повышенной комфортности (бизнес-класса), меньший проектный объем жилых домов (этажность, число квартир) и вследствие этого меньшая продолжительность строительства и распродажи отдельного дома в среднем по рынку) потребовалось заново провести обработку результатов многолетнего мониторинга рынка Москвы и области и с учетом доли Новой Москвы пересчитать рыночные исходные данные.
Конкретные значения макроэкономических, отраслевых и рыночных параметров приведены в таблицах 1-6.
Таблица 1
Макроэкономические параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)4
Показатель Год
2012 2013 2014 2015 2016
базовый факт прогноз
Численность населения М млн чел. 11,6 12 12,1 12,2 12,3
Темпы роста валового регионального продукта, % 10,7 4,0 4,6 5,0 6,0
Темпы роста инвестиций в основной капитал, % 16,8 7,0 8,5 9,0 9,5
Темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения, % -0,5 -1,0 2,0 2,5 3,0
Темп инфляции, % 6,6 6,5 5,7 5,5 5,5
Планируемый государством объем предложения ипотечных кредитов, млрд р. 122,9 142,9 153,6 184,3 211,2
4 Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8] и сценарию 1 работы [2].
Таблица 2
Данные о населении Москвы в базовом 2012 году 5
Показатель Значение
Базовый год 2012
Численность населения, чел. 11 980
Средний размер домохозяйства, чел. 2,6
Среднемесячный денежный душевой доход, р./чел. в месяц 48 621,6
Прожиточный минимум, р./чел. в месяц 9 747
Коэффициент теневых доходов 2,0
Норма сбережения населения, % 20,0
Таблица 3
Расслоение населения по доходам в базовом году6
Показатель Значение
Базовый год 2012
Доля населения в группе 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, % 52,0
Доля населения в группе 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках, % 12,2
Доля населения в группе 3 - приобретатели престижного жилья, % 5,2
Среднедушевой доход в группе 1 - приобретатели массового жилья в альтернативных сделках, тыс. р. 34,04
Среднедушевой доход в группе 2 - приобретатели массового жилья в прямых сделках, тыс. р. 106,97
Среднедушевой доход в группе 3 - приобретатели престижного жилья, тыс. р. 350,08
Таблица 4
Отраслевые параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные) 7
Показатель Год
2012 2013 2014 2015 2016
базовый факт прогноз
Федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, кв. м/чел. 21,6 22,2 22,8 23,5 24,2
Планируемый объем жилищного фонда, млн кв. м 230,7 232,8 235,2 237,6 240,0
5 Таблица составлена по данным Федеральной службы государственной статистики [8].
6 В таблице представлены расчеты авторов по данным Федеральной службы государственной статистики [8].
7 В таблице использованы данные, представленные в постановлении правительства Москвы [7].
Окончание таблицы 4
Объем сноса (выбытия) жилищного фонда, тыс. кв. м 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4
Объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. м 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7
Планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. м 2,6 3,2 3,5 3,8 4,0
Планируемый государством объем ввода муниципального жилья, млн кв. м 0,7 0,7 0,6 0,6 0,6
Планируемый государством объем ввода коммерческого жилья, млн кв. м 1,9 2,5 2,9 3,2 3,4
Планируемый региональными властями средний уровень обеспеченности жильем, кв. м/чел. 18,8 18,8 19,0 19,2 19,3
Таблица 5
Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)8
Показатель Значение
Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м 75
Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м* 55
Средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м* 120
Средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м 60
Средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м* 55
Средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м* 80
Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м** 18
Доля первичного рынка в спросе, % 40
Доля первичного рынка в предложении, % 25
Доля жилья массового класса на первичном рынке в спросе, % 80
Доля жилья массового класса на первичном рынке в предложении, % 80
Доля жилья массового класса на вторичном рынке в спросе, % 85
Доля жилья массового класса на вторичном рынке в предложении, % 85
Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % 50
Доля первичного рынка в спросе нерезидентов, % 70
Эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % Параметры базового года Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м 10 195,5
8 Источник данных таблицы - ООО Sternik's Consulting.
Окончание таблицы 5
Прирост средней удельной цены на вторичном рынке за год, % 9,4
Средняя удельная цена жилья на первичном рынке в декабре, тыс. р./кв. м 205,5
Объем предложения на первичном рынке, млн кв. м 2,5
Объем предложения на вторичном рынке, млн кв. м 7,0
Объем предложения на первичном рынке, тыс. квартир 125
Объем поглощения на вторичном рынке, тыс. квартир 94,4
Соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке 1,10
Поглощение квартир на первичном рынке коммерческого жилья, млн кв. м 20
* Классификация жилья в соответствии с Единой методикой классифицирования жилых домов по потребительскому качеству (классу) [6].
** Средняя разность площади приобретаемого и имеющегося жилья.
Таблица 6
Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение9
Параметр Индикатор состояния спрос/предложение*
1 2 3 4
Коэффициент соотношения ввод/строительство 0,25 0,30 0,45 0,50
Коэффициент соотношения строительство/предложение 2,50 2,70 3,00 3,60
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на первичном рынке 0,40 0,45 0,50 0,55
на вторичном рынке 0,75 0,78 0,80 0,85
Доля домохозяйств, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (предъявленный спрос), % 3,0 3,5 3,7 4,0
Доля приобретателей квартир - нерезидентов, % 25 30 35 40
Доля покупателей, готовых приобрести жилье с учетом продажи имеющейся квартиры (альтернативные сделки), % 85 80 78 75
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % 15 25 30 35
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % 15 20 25 30
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, % 15 25 30 35
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок, % на первичном рынке 5 20 40 50
на вторичном рынке 10 12 14 20
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % 60 70 72 82
* Номера индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение:
1 - предложение превышает спрос;
2 - равновесие спроса и предложения;
3 - превышение спроса над предложением;
4 - ажиотажный спрос.
9 Источник данных таблицы - ООО Sternik's Consulting.
Результаты расчета прогнозируемых показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы (строительство, предложение, спрос, поглощение, цены), обобщенных по первичному и вторичному рынкам и по рынку жилой недвижимости в целом, приведены на рисунках 3-6.
о-1 200
а с;
1 000
800
600
400
200
12
10 §
2013
2014
2015
2016
предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд р. предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос инвесторов (без ипотеки), млн кв. м суммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м
Рис. 3. Спрос на рынке жилой недвижимости
5 8 т
* 7
I 6
5 4 3 2 1 0
2012 2013 2014 2015 2016
О ввод (прогноз)
□ ввод (факт)
й ввод коммерческого жилья (прогноз)
□ ввод коммерческого жилья (факт)
—■—строительство коммерческого жилья (прогноз)
□ строителство коммерческого жилья (факт) • предложение (прогноз)
□ предложение (факт) ж поглощение (прогноз)
□ поглощение (факт)
Рис. 4. Объем ввода, строительства, предложения, поглощения площадей
на рынке жилья
8
6
4
2
0
0
н 80
о .0
60
40
20 -
о
XI
360
- 320
280
240
-1-1-1-1-г 200
2012 2013 2014 2015 2016
—■—спрос (прогноз), тыс. шт.
—л—предложение (прогноз), тыс. шт.
□ предложение (факт)
о поглощение (прогноз), тыс. шт.
□ поглощение (факт)
о средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м
□ средняя цена (факт)
Рис. 5. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке
¿160
о
-О
140
120
100
80
340
са
о .о
- 290
- 240
190
2016
2012 2013 2014 2015 —ф—спрос (прогноз), тыс. шт. —•—предложение (прогноз), тыс. шт.
□ предложение (факт)
й поглощение (прогноз), тыс. шт.
□ поглощение (факт)
ж средняя цена (прогноз), тыс. р./кв. м
□ средняя цена (факт)
Рис. 6. Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке
Полученные по усовершенствованной модели результаты прогнозирования несколько отличаются от рассчитанных ранее (см. [2]) - в основном по показателям объемов спроса. Вместе с тем сопоставление прогноза на 2013 год с фактическими данными показывает, что точность прогнозирования повысилась.
Далее был проведен расчет новых показателей - объемы поглощения ипотеки, спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном
рынках в дифференциации по классам качества - массовый и престижный (см. рисунки 7-10).
э 4
т
I
г 50 § н
Ч
лс ®
- 45 &
о .0
V 40 I-
- 35
- 30
25
2012 2013 2014 2015 2016 ■ ипотечный спрос (прогноз), млн кв. м • поглощение ипотеки (прогноз), млн кв. м —а—поглощение ипотеки (прогноз), тыс. кредитов □ поглощение ипотеки (факт), тыс. кредитов
Рис. 7. Ипотека на рынке жилья
^ 6
т
£ 5
2012 2013 2014 2015
а строительство (массовое жилье) —ж—строительство (престижное жилье) —♦—предложение (массовое жилье)
• предложение (престижное жилье) —а—поглощение (массовое жилье) а поглощение (престижное жилье)
2016
Рис. 8. Объем строительства, предложения, поглощения площадей на рынке жилья
различных классов
3
2
1
ь 45
о .0
30 -
15 -
-
о—
1
700
о .а
2012 2013 2014 2015 2016
♦ спрос (массовое жилье), тыс. шт. —•—спрос (престижное жилье) —□—предложение (массовое жилье), тыс. шт.
▲ предложение (престижное жилье) —■—поглощение (массовое жилье), тыс. шт.
Ж поглощение (престижное жилье) —в—цена (массовое жилье), тыс. р./кв. м —н—цена (престижное жилье)
Рис. 9. Спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке квартир различных
классов
= 150
о
-О
100
50
400 5
т
- 350
о
XI
- 300
- 250
- 200
150
2012
2013
2014
2015
2016
спрос (массовое жилье), тыс. шт. спрос (престижное жилье) предложение (массовое жилье), тыс. шт. предложение (престижное жилье) поглощение (массовое жилье), тыс. шт. поглощение (престижное жилье) О цена (массовое жилье), тыс. р./кв. м —в—цена (престижное жилье)
Рис. 10. Спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке квартир
различных классов
0
0
0
Таким образом, усовершенствование модели функционирования рынка жилой недвижимости позволило расширить перечень прогнозируемых показателей, включая показатели спроса и поглощения ипотеки, строительства, предложения, поглощения и динамики цен, с дифференциацией по классам качества жилья.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Стерник Г. М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 9 (132).
2. Стерник Г. М., Свиридов А. В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 10 (145).
3. Стерник Г. М., Свиридов А. В. Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3 (150).
4. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта // Механизация строительства. 2012. № 6.
5. Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 2 (149).
6. Стерник Г. М., Стерник С. Г. [и др.]. Единая методика классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу). URL: http:// realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali
7. Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) «Жилище» : постановление правительства Москвы от 27 сентября 2011 года № 454-ПП (с изменениями от 15 июня 2012 года).
8. Россия в цифрах. 2013 : краткий статистический сборник. М. : Росстат, 2013.
* * *
LAW FIRM Ш riektorov, saveliev KÜ & partners ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О БАНКРОТСТВЕ
+7 (495) 646 81 76 contacts@nsplaw.ru www.nsplaw.ru РадикЛотфуллин - советник, руководитель практики несостоятельности и банкротства radik.lotfullin@nsplaw.com Сергей Савельв - партнер, практика разрешения споров, недвижимость sergey.saveliev@nsplaw.com
29 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от29декабря 2014 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Рассмотрим наиболее значимые изменения в области законодательства о банкротстве.
I. Изменен порядок определения размера реестровых требований
Новая редакция пункта 1 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает, что состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Ранее они определялись на дату введения каждой процедуры.
II. Изменен размер задолженности, необходимый для возбуждения дела о банкротстве юридического лица
Теперь суд возбуждает дело о банкротстве должника, если размер требований к юридическому лицу составляет не менее 300 000 рублей (п. 2 ст. 6 Закона о банкротстве).
III. Уточнен порядок подачи заявления о признании должника банкротом на основании решения третейского суда
Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о банкротстве право на обращение в арбитражный суд возникает с даты вступления в законную силу судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда о взыскании с должника денежных средств.
IV. Установлен новый порядок обращения кредитных организаций с заявлением о признании должника банкротом
Во-первых, кредитные организации освободили от необходимости получать судебный акт
Продолжение на с. 55
