Развитие методов управления портфелем инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

4 Цит. по: Бураков В.И., Колодин B.C. Современные логистические технологии в производственно-коммерческой деятельности. Иркутск, 2005. С. 19.

5 Новиков O.A., Уваров С.А. Логистика: учеб. пособие. СПб., 1999.

6 Бауэрсокс Д.Дж., Клосс Д.Дж. Логистика: интегрированная цепь поставок. М., 2005.

7 Семененко А.И., Сергеев В.И. Логистика: Основы теории. СПб., 2003.

8 Там же.

Ю.О. БАКРУНОВ

кандидат экономических наук, доцент Московского государственного строительного университета

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ

Благоприятные рыночные условия, накопившийся опыт реализации инвестиционно-строительных проектов и существенно расширившиеся финансовые возможности сформировали качественно новый тип участника инвестиционно-строительной деятельности — девелоперские компании. На практике большинство девелоперов осуществляют инвестиционные проекты от момента появления идеи до момента реализации проекта на открытом рынке. Девелоперские компании могут создавать собственные управляющие структуры, которые эксплуатируют готовый объект недвижимости. И несмотря на то что ни в законах РФ, ни в учебниках не удастся найти определения девелопмента, на практике во всех регионах страны такие компании успешно функционируют, становясь системными интеграторами деятельности участников строительства. Динамика их развития, особенно в регионах, столь высока, что наука зачастую не успевает его системно проанализировать.

По мнению практиков, в условиях активного развития девелоперских компаний едва ли не главной проблемой становится создание эффективной системы управления инвестиционным портфелем. Основные вопросы, которые, как показывает опыт, необходимо решить при формировании инвестиционного портфеля, могут быть представлены в следующем виде:

1. Какого типа объект недвижимости целесообразно включить в инвестиционный портфель:

- по функциональному назначению объекта (с точки зрения принадлежности к

определенному сегменту рынка недвижимости) — торговое, жилое, административное, культурно-бытовое, производственное, смешанное и пр.;

- по техническим характеристикам объекта (объем строительства, продолжительность строительства, основные технические характеристики в рамках выбранного функционального назначения).

2. На каком этапе готовности проекта его необходимо приобрести (т.е. в какой момент лучше всего «войти» в проект).

3. Какое количество проектов рекомендуется одновременно держать в инвестиционном портфеле.

4. Какой должна быть качественная структура портфеля, уровень его диверсификации (с точки зрения соотношения проектов, одинаковых по основным из выделенных техническим характеристикам и функциональному значению).

5. На каком этапе готовности каждого из проектов его лучше реализовывать на рынке (т.е. в какой момент целесообразнее «выходить» из проекта).

Особенностью портфельного подхода является наличие так называемого синергети-ческого эффекта. Синергетический эффект представляет собой повышение эффективности деятельности в результате интеграции видов деятельности, бизнес-процессов или ресурсов и пр., т.е. слияния отдельных частей в единую систему. Его возникновение можно наблюдать на примере изменения показателей эффективности проекта. Это означает, что при реализации нескольких проектов параллельно показатели эффективности де-

© Ю.О. Бакрунов, 2007

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ УПРАВЛЕНИЯ

ятельности девелоперской компании в целом не должны складываться и определяться как простое математическое суммирование показателей эффективности отдельных проектов. Они представляют собой результат сложной системы влияния эффектов одного проекта на другой. Это и предопределяет новую величину показателей эффективности. Именно портфельный подход позволяет получить синергетический эффект от реализации девелоперских проектов.

Как показал анализ, синергетический эффект может проявляться в следующих формах:

- экономия затратной составляющей за счет снижения общепроизводственных затрат;

- сокращение сроков реализации проекта в результате проведения части работ по всему комплексу проектов, а не по каждому в отдельности;

- прирост рыночной стоимости объекта недвижимости (например, в случае комплексной застройки района, предусматривающей помимо строительства нескольких домов создание объектов инфраструктуры — школ, больниц, магазин, досуговых центров и пр., покупатели охотнее и по более высокой цене приобретут квартиры, чем при точечной застройке этого же района);

- ускорение реализации готового объекта недвижимости, например при помощи создания конкурентных преимуществ по имиджу объекта недвижимости. Этот эффект достигается за счет уверенности потребителя в данной компании, успешно реализовавшей другие проекты.

Однако необходимо учитывать и возможность появления эффекта обратного синергизма. Ему свойственны следующие формы:

- непропорциональное увеличение затратной составляющей (например, появление дополнительных общепроизводственных расходов);

- увеличение сроков реализации текущих проектов (например, перенос части трудовых ресурсов и производственных фондов в новый проект увеличит продолжительность производства части работ);

- снижение рыночной стоимости возводимых объектов (за счет неудачного совме-

щения проектов, ориентированных на разные сегменты потребителей и находящихся в непосредственной близости. Например, элитное жилье с магазином-дискаунтом).

Отдельно необходимо отметить форму проявления эффекта обратного синергизма в виде увеличения затратной составляющей за счет возникновения дополнительных затрат по обслуживанию заемных средств. При условии параллельной реализации нескольких проектов на определенном этапе может образоваться дефицит финансовых средств (так называемый кассовый разрыв). Для продолжения проектной деятельности потребуется привлечение в оборот дополнительных средств в виде кредита. А это вызовет дополнительные расходы по обслуживанию кредита, что может в ряде случаев в значительной степени ухудшить как показатели эффективности самих проектов, так и показатели деятельности девелоперской компании в целом.

Девелоперская компания в современных условиях имеет потенциальную возможность «войти» в проект, т.е. начать участие в проекте, а также «выйти» из проекта, т.е. реализовать проект на открытом рынке на любом этапе его жизненного цикла. Теоретически «вход» в проект и «выход» из него могут произойти в любой момент времени на всем этапе жизненного цикла проекта. Однако практически для «выхода» из проекта продавец должен его подготовить в целях передачи покупателю. На момент продажи должны быть оформлены все документы, соответствующие стадии проекта. Поэтому «выход» из проекта может осуществляться не в любой момент времени, а в единственно определенный условиями готовности проекта к продаже фиксированный момент времени.

Как показало исследование, рыночная стоимость проекта и его потребительские свойства, формирующиеся сразу после завершения очередного этапа ликвидности, не изменяются до момента завершения следующего этапа ликвидности. Поэтому в случае принятия решения о «выходе» из проекта, т.е. о реализации девелоперского проекта на открытом рынке, наилучшим вариантом будет его реализация сразу после завершения очередного ликвидного этапа, а не в

Известия ИГЭА. 2007. № 3 (53)

промежутке. Это связано как с необходимостью привлечения дополнительных расходов на поддержание проекта в его текущем состоянии между этапами ликвидности, так и с учетом фактора времени, снижающего полученную фиксированную прибыль с течением времени, и изъятием дополнительных денежных средств из оборота компании.

Изменение рыночной среды может привести к тому, что на определенном этапе реализации проект в текущем состоянии может быть гораздо более инвестиционно привлекательным для другой компании. Практика показала, что такая ситуация может быть связана со следующими причинами:

- возможностью использования более выгодных кредитных ресурсов для реализации проекта, что снижает затратную составляющую и улучшает итоговые показатели эффективности проекта;

- внедрением более современных технологий, способствующих либо сокращению сроков реализации проекта и получению дохода ранее, чем планирует текущий владелец проекта (улучшаются показатели оборачиваемости), либо, так же как и в первом случае, сокращению затратной составляющей проекта;

- созданием условий для возникновения синергетического эффекта как следствия увеличения рыночной стоимости других одновременно реализующихся проектов. Например, девелоперская компания, возводящая несколько жилых зданий, перекупает проект строительства гаража-стоянки в этом районе массовой жилой застройки с высоким дефицитом парковочных мест. В дальнейшем она продает машино-места только жителям своих домов. В этом случае у нее несомненно появляются конкурентные преимущества. И при прочих равных условиях рыночная стоимость квартир в ее домах будет выше, чем стоимость квартир в аналогичных домах, когда не предоставляется возможность купить машино-место. Как следствие, объемы реализации квартир будут также выше.

Таким образом, приобретающая компания может заплатить больше определенной рыночной стоимости проекта на данном этапе ликвидности. И формируемый денежный поток от продажи проекта в промежуточном состоянии может быть даже больше,

чем денежный поток, формируемый этим проектом на момент его реализации через некоторый промежуток времени. В случае своевременной реализации проекта на выгодных условиях полученные средства могут быть направлены на развитие других альтернативных и более эффективных проектов.

На практике нередки и иные ситуации: нестабильность внешней и внутренней среды девелоперской компании может создать условия, при которых целесообразнее отказаться от дальнейшей реализации проекта. Вероятно, выгоднее фиксация не только прибыли, но и убытков на определенный момент времени, так как в дальнейшем убытки могут быть значительно выше. В связи со сказанным необходимо определение критических значений показателей проекта, превышение которых свидетельствует о необходимости отказа от дальнейшей реализации проекта и продажи его на рынке в текущем состоянии.

Основное условие выхода из проекта в точке ликвидности можно выразить следующим образом:

А(НРУп - ЫРУп-) <А(5п - Бп_,), где ЫРУп — чистый приведенный доход на соответствующем этапе ликвидности, после которого возможна реализация проекта; 5 — эффективная стоимость проекта.

^п = X З[Тп -,; Тп ] + Х Д[Тп Т„ ] + Рп ,

где ^3[Тп _ , Гп] — затраты на проведение работ по доведению проекта до его последующего этапа ликвидности; 2Д[Тп _ , Тп] — доходы, получаемые от проекта в период проведения работ по доведению проекта до последующего этапа ликвидности; Рп — дисконтированная рыночная стоимость проекта, полученная по итогам его реализации в точке ликвидности; Т,, Т2, Т3, ..., Тп — точки ликвидности проекта; [Т,; Т2], [Т2; Т3], ..., [Тп _ ,; Тп] — этапы ликвидности.

Обобщая вышесказанное, отметим, что в современных условиях объективно необходимо сориентировать управление инвестиционным портфелем девелоперской компании на максимизацию стоимости ее бизнеса как интегрального критерия деятельности с использованием оценки эффективности отдельных проектов на выделенных этапах ликвидности каждого из них.

Известия ИГЭА. 2007. № 3 (53)