CC BY
42
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права ^^
РАСТОРЖЕНИЕ СУБДОГОВОРОВ В СФЕРЕ ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ
В.Н. Огнев,
кандидат юридических наук, кандидат исторических наук, Московский государственный областной социально-гуманитарный институт,
профессор кафедры гражданского права и процесса, соискатель Московского университета МВД России Научная специальность: 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
E-mail:ognev@list.ru
Аннотация. В статье рассматриваются общие правила о расторжении и изменении основных договоров и заключенных на их основе субдоговоров в сфере передачи имущества во временное владение и пользование. Сравнивая общие и специальные основания для изменения и расторжения субдоговоров, автор предлагает в спорных случаях использовать по аналогии закона нормы о изменении и расторжении договора субаренды.
Ключевые слова: субдоговор, изменение договора, расторжение договора, субаренда.
TERMINATION AND CHANGE OF OUTSOURCING WATCH IN THE SPHERE OF TRANSFER OF PROPERTY FOR TEMPORARY
POSSESSION AND USE
V.N. Ognev,
Moscow state regional socially-humanitarian institute, professor of the chair of civil law and process, Professor of the chair of civil law and process, candidate ofjuridical sciences, candidate of historical sciences, aspirant of Moscow university of Interior
Annotation. The article considers the general rules of cancellation and change of the main treaties and made on the basis of their outsourcing watch in the sphere of transfer of property for temporary possession and use. Comparing the general and specific grounds for amendment and termination of the outsourcing watch, the author offers in controversial cases of use of analogy of law rules on amending and terminating the contract of sublease. Keywords: sub-contracts, the amendment of the contract, termination of lease, sublease.
Правовая природа механизма изменения и расторжения договора заключается в том, что посредством определенных действий изменяются или прекращаются соответствующие договорные отношения, при этом может происходить трансформация не только основного договора, но и заключенных на его основе субдоговоров.
Изменение договора представляет собой в пер-
вую очередь определенное изменение его первоначальных условий, соглашение по которым стороны достигли при его заключении. Расторжение же договора подразумевает абсолютное прекращение его действия.
В настоящее время в связи с правовым регулированием изменения и прекращения договоров и обязательств возникает немало проблем, посколь-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права
ку действия по изменению и прекращению обязательств не вполне подходят ни под нормативное регулирование сделок, ни под нормативное регулирование договоров. Специальных норм об изменении и прекращении отдельных обязательств также недостаточно. Все это ведет к неопределенности в правоотношениях по изменению и прекращению обязательств, к противоречивой судебной практике и, в конечном счете, к нарушению прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Досрочное прекращение договора аренды возможно как по субъективным, так и по объективным причинам. По субъективным причинам досрочное прекращение происходит по воле одной или обеих сторон договора аренды. По объективным причинам досрочное прекращение аренды имеет место вследствие воздействия внешних по отношению к договору обстоятельств, не зависящих от воли сторон, — это совпадение в одном лице арендатора и арендодателя, смерть гражданина, ликвидация юридического лица или невозможность исполнения (например, гибель предмета договора). Так как договор аренды предполагает наличие определенной вещи, то ее гибель влечет за собой прекращение правоотношения аренды. Договор аренды прекращается все равно, по какой бы причине ни погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с той лишь разницей, что вина контрагента в гибели вещи обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Такое же значение имеет и существенное повреждение вещи, делающее ее неспособной служить той цели, ради которой заключен был договор1.
Рассматривая соотношение категорий «расторжение договора», «односторонний отказ от его исполнения» и «аннулирование договора», И.А. Буш приходит к выводу, что расторжение договора есть способ прекращения договорных отношений либо во внесудебном порядке на основании соглашения сторон, либо в судебном порядке посредством обращения управомоченного лица к компетентному государственному органу.
Односторонний отказ от исполнения обязательства также является одним из способов прекращения обязательства только во внесудебном порядке. Аннулирование договора исполняет роль юридического факта, служащего основанием прекращения договорных отношений по аналогии с предусмотренным п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) односторонним
отказом от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако отказ от исполнения обязательства кредитором предполагает возможность устранения недостатков или полноценного исполнения своего обязательства должником перед этим кредитором. В случае неисполнения обязательства или отказа от устранения таких недостатков кредитор может уже отказаться от договора, что и будет являться аннулированием таких отношений в связи с нарушением обязанностей. Нельзя также забывать о существующей необходимости одностороннего прекращения отношений (аннулирование договора), которые не связаны с нарушением обязательств. Аннулирование договора, по мнению данного автора, должно применяться при условии соблюдения интересов третьих лиц и при условии, что ни одна сторона еще не исполнила полностью свое обязательство по данному договору. Аннулирование договора представляет собой одностороннее действие по прекращению договорного обязательства во внесудебном порядке, поэтому автор относит данную меру защиты к мере оперативного воздействия, которую возможно использовать сторонами аренды для защиты своих прав2.
Следует согласиться с Л.Т. Кокоевой, которая справедливо отмечает, что единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ — они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнения договора» — п. 3 ст. 503 ГК РФ)3.
В качестве общего правила, в соответствии с которым может изменяться и расторгаться любой гражданско-правовой договор, следует признать соглашение сторон. Однако помимо общих оснований для изменения и расторжения договора могут быть предусмотрены и специальные, указанные в качестве таковых в главах, посвященных правовому регулированию соответствующего вида договора. Не будут в этом смысле являться исключением и договоры аренды, найма и ссуды, которые также предус-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права
матривают специальные правила для их изменения и расторжения.
На наш взгляд, подробно останавливаться на вопросе об общих правилах изменения и расторжения договоров не целесообразно, поскольку данной проблеме уделено достаточное количество внимания на страницах юридической литературы и в правоприменительной практике не вызывает особых трудностей. Более того, нас в целом интересуют лишь особенности изменения и расторжения рассматриваемых субдоговоров, которые необходимо выявить на основе анализа условий изменения и расторжения основных договоров.
Для договоров аренды, найма и безвозмездного пользования в соответствующих главах предусмотрены специальные основания для их изменения и расторжения.
Досрочному расторжению договора аренды посвящены статьи 619 и 620 ГК РФ. В указанных нормах определены основания, в соответствии с которыми как арендодатель, так и арендатор вправе потребовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. В связи с возможностью применения общих правил о договоре аренды к субарендным отношениям, необходимо прийти к выводу, что перечисленные в статьях 619 и 620 ГК РФ основания в полной мере распространяют свое действие и на отношения сторон по договору субподряда. Соответственно основания для расторжения договора субподряда будут аналогичными, что и по основному договору.
Досрочное прекращение договора аренды может быть только в отношении срочных отношений арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в ст. 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца4.
Однако наряду с общими основаниями, предусмотренными для договора аренды, законодательно закреплены еще и специальные, которые необходимо учитывать сторонам договора субаренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Досрочное прекращение договора аренды, в силу зависимости от него отношений субаренды, может существенно отразиться на имущественном положении субарендатора. Поэтому в ГК РФ включены нормы, призванные в некоторой степени защитить интересы субарендатора. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Так как досрочное расторжение договора аренды нарушает права субарендатора, то ГК РФ предоставляет субарендатору право на заключение договора аренды. Но стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, например, переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору5.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Для уяснения смысла данных закрепленных законодателем правил Г.А. Корнийчук приводит следующий пример, с которым следует согласиться. Так, между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Арендодателем выступило казенное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помещение в субаренду.
Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, договор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, договор субаренды также является ничтож-ным6.
Норма, регулирующая порядок прекращения договора субаренды, является диспозитивной. Поэтому стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст.618 ГК РФ, например, переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору7.
Для договора найма жилого помещения законодатель также устанавливает специальные требования для его расторжения. В целом ст. 787 ГК РФ довольно подробно описывает порядок досрочного
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права
расторжения договора найма. При поднайме жилого помещения, также как и при субаренде, общие основания для расторжения субдоговора будут аналогичны основаниям для основного договора. Для поднайма жилого помещения также существует и специальное основание и для его расторжения, предусмотренное п. 5 ст. 685 ГК РФ, в соответствии с которым при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
В качестве определенной тенденции необходимо выделить тот факт, что законодатель для договоров субаренды и поднайма устанавливает одинаковые специальные основания для их прекращения, в очередной раз подчеркивая принадлежность к договорам одного типа.
Говоря об изменении и расторжении договора субссуды, необходимо говорить о проявлении зависимости от того, на основе какого договора он заключен — договора аренды или договора безвозмездного пользования. В первом случае основания для расторжения договора субссуды будут аналогичны основаниям, предусмотренным договору аренды, а во втором — договору безвозмездного пользования (ст. 698 ГК РФ). В сою очередь специальные основания для расторжения договора субссуды будут такими же, как и для договора субаренды, если в основе субссуды лежит договор аренды.
При отсутствии законодательно закрепленных специальных положений для договора субссуды, заключенного на основе договора безвозмездного пользования, необходимо прийти к выводу о возможности применения специальных норм о субаренде по аналогии.
Учитывая изложенное, необходимо указать, что признание договора безвозмездного пользования в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субссуды. Если договор безвозмездного пользования будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субссуды; досрочное прекращение договора безвозмездного пользования также влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субссуды.
Таким образом, для договоров субаренды, поднайма и субссуды необходимо выделить следующие правила, характерные для их изменения и расторжения:
1. Общие основания для изменения и расторжения исследуемых субдоговоров аналогичны основаниям, предусмотренным для договоров, на основе которых они заключены.
2. Специальные основания закреплены в нормах, посвященных правовому регулированию соответствующих субдоговоров (аренды, найма или ссуды).
3. При отсутствии специальных норм о порядке расторжения субдоговора, направленного на передачу имущества во временное владение и пользование, необходимо применять по аналогии нормы о расторжении (прекращении) договора субаренды.
1 См.: Елизаров В.Д. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 2011. С. 21.
2 См.: Буш И.А. Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2011. С. 21-22.
3 См.: Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: дис. ... докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 155.
4 См: Елизаров В.Д. Указ. соч. С. 21.
5 См.: Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. Монография. Волгоград, 2006. С. 113.
6 См.: Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2009 // СПС «КонсультантПлюс»: поиск по автору
7 См.: Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: дисс. ... канд. юрид. наук. Коломна, 2011. С. 120.
