CC BY
75
РАСШИРЕННЫЙ алгоритм разработки и реализации стратегии УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КРУПНОГО ХОЗЯЙСТВУЮЩЕГО СУБЪЕКТА
Боголепов К.Н., соискатель РГГУ
В данной статье автором предложен расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления крупного хозяйствующего субъекта.
Ключевые слова: промышленная корпорация, управление недвижимостью, инвентаризация, оценка эффективности.
THE EXPANDED ALGORITHM OF WORKING OUT AND REALIZATION OF STRATEGY OF MANAGEMENT BY REAL ESTATE OF THE LARGE MANAGING SUBJECT
Bogolepov K., The applicant, RGGU In given article the author offers the expanded algorithm of working out and realization of strategy of management of the large managing subject. Keywords: industrial corporation, management of real estate, inventory, an efficiency estimation.
Для современных крупных хозяйствующих субъектов производственного сектора экономики важнейшим ресурсным компонентом, наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т. д. ресурсами, является недвижимое имущество. Недвижимое имущество крупного хозяйствующего субъекта - это объекты недвижимости, такие как здания и сооружения, земельные участки и участки недр, производственно-технологические комплексы и имущественные комплексы крупного хозяйствующего субъекта в целом.
В то же время, как показывает анализ теории и практики корпоративного управления, из ресурсной тематики приоритеты чаще всего отдаются менеджменту персонала и финансов, реже - новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоразмерно меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления недвижимыми ресурсами крупных хозяйствующих субъектов, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных фондов крупных хозяйствующих субъектов, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Предлагаем расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта. Различные авторы предлагают разнообразные наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта. Однако эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. На основе анализа и обобщения предлагаемых наборов мероприятий в работе предложен расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности крупного хозяйствующего субъекта на примере промышленной корпорации (рис. 1).
Эффективность построения данной системы управления заключается в достижении цели управления (установленного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных издержек и наиболее результативного использования всех видов материальных и финансовых ресурсов. Использование предлагаемой системы управления недвижимостью промышленной корпорации позволит обеспечить решение следующих задач:
• повышение эффективности использования всех объектов недвижимости промышленной корпорации, в том числе не являющихся профильными;
• снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленной корпорации в результате использования непрофильной недвижимости;
• извлечение косвенных доходов и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленной корпорации;
• снижение количества случаев нецелевого использования объектов недвижимости промышленной корпорации;
• наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельных участков (или их долей) и связанных с каждым из этих участков зданий, сооружений (или их частей). По мнению автора, ко всей совокупности объектов недвижимости может стать реализация последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости промышленной корпорации.
Первый шаг - полная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой в корпорации системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости. На этом шаге необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества промышленной корпорации.
Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затраты на эксплуатацию объекта.
Результаты оценок используются в рамках стратегии управления недвижимостью для определения формата использования объекта. Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых -внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных промышленной корпорации и определение возможных вариантов его использования (рис. 2). Результатом учета и инвентаризации недвижимости является создание Кадастра недвижимости промышленной корпорации (КНПК), представляющего собой единую систему оперативного учета объектов недвижимости корпорации и прав на них. Единство системы учета позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:
• физические размеры и характеристики конкретного объекта;
• результаты сравнительного маркетингового анализа по различным вариантам использования объекта;
• наличие обременений и других ограничений прав собственности;
• общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
Второй шаг - выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:
Стратегия
I____________
Маркетинг недвижимости
I
Оценка финансовых возможностей промышленной корпорации в части управления недвижимостью
I
Классификация объекта недвижимости
I
Определение целей и результатов использования объекта
_______________I________________
Девелопмент объектов недвижимости
т
Анализ стоимости недвижимости
Самостоятельная эксплуатация объекта Извлечение косвенных доходов
1 1
Текущий доход от Косвенный доход от
бизнеса объекта
1 1
Увеличение стоимости объекта
Отчуждение объекта недвижимости
Единовременный доход от продажи
Контроль, диагностика, анализ результатов
Рис. 1. Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации1
1. Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии промышленной корпорации можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.
2. Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов (определение списка непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации.
3. Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.
4. Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях.
5. Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.
6. Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимости.
Ознакомление с объектом недвижимости, и форматом его использования промышленной корпорацией
+ '
Ознакомление с документами, подтверждающими права на объект недвижимого имущества
\ ------------
Проверка соответствия плана помещения фактическому состоянию объекта
Выявление
свободных
помещений
Выявление непрофильных объектов недвижимости
База данных
Выявление расхождений, полученных в процессе инвентаризации с фактическими данными
3;
Принятие решения о дальнейшем использовании объекта
Рис. 2. Технологическая схема проведения инвентаризации недвижимости промышленной корпорации
Пунктиром выделены элементы, существование которых возможно, но не обязательно.
7. Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимости и сокращение ее сроков.
8. Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости.
Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы управления недвижимостью является определение целей и возможных финансовых и нефинансовых результатов использования объектов недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления объектами недвижимости является создание системы контроля достижения целей управления в части управления недвижимостью, который может осуществляться по нескольким направлениям. В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах:
• использование объекта недвижимости как источника стабильного многократного дохода;
• ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных
обстоятельств за однократный максимальный доход.
Четвертым шагом в рамках реализации программы стратегического управления является определение критериев, на основе которых и будут строиться варианты использования объектов недвижимости. В частности, если объект относится к основным производственным, но загружен не в полном объеме, то целесообразно вывести данный объект из основных и использовать его как вспомогательный, либо как пустующий.
Пятым и заключительным шагом в процессе создания системы стратегического управления является внедрение системы контроля правильности использования объектов недвижимости. Реализация указанной последовательности шагов позволяет решить несколько стратегических задач: во-первых, снижается объем общепроизводственных расходов в деятельности корпорации; во-вторых, повышается экономический эффект от использования недвижимости; в-третьих, снижается удельный вес обременений на корпорацию, и в-четвертых, снижается объем коммунальных и иных платежей корпорации.
ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ СУБЪЕКТАМИ ДИСТАНЦИОННОЙ ТОРГОВЛИ - КЛЮЧЕВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ ПАРТНЕРСКИХ ИНТЕРНЕТ ПРОГРАММ
Поспелова Е.В., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»
В работе раскрыты сущность и содержание партнерских программ; проанализирована действующая в настоящее время система партнерских взаимоотношений; показано, что данная система не ориентирована на повышение качества взаимоотношений с клиентами; обоснован вывод о ведущей роли головного Интернет-магазина, призванного выстроить целостную юридически закрепленную систему организации равноправных партнерских взаимоотношений, ориентированную на перманентное повышение качества предоставляемых потребителям услуг.
Ключевые слова: качество, услуга, Интернет-магазин, партнерство, взаимодействие.
ENHANCING THE QUALITY OF SERVICES PROVIDED BY THE SUBJECTS OF REMOTE TRADE AS A KEY DIRECTION IN DEVELOPMENT OF ONLINE PARTNERSHIP PROGRAMS
Pospelova E., The post-graduate student, FGUP «STANDARTINFORM»
In this article the author explains the essence and contents of partnership programs, analyzes a currently active partner relationships system; indicates that such system is not oriented towards improving the quality of relationships with clients; and finally, the author substantiates a conclusion about the leading role of a main online shop being deployed in order to build a complex legally bound system of equal partner relationships oriented towards permanent improvement of the quality of services provided to customers.
Keywords: quality, service, online shop, partnership, interaction.
На сегодняшний день в сети Интернет существует достаточно большое количество Интернет-магазинов, предлагающих установить партнерские взаимоотношения, как с юридическими, так и с физическими лицами. При этом порядок и условия взаимодействия в рамках партнерских программ имеют весьма широкий спектр вариаций их реализации по каждой позиции данного взаимодействия (например, различные способы и процедуры оплаты, условия заключения договора, требования к сайту партнера и т.д.).
Под партнерской программой необходимо понимать форму сотрудничества, при которой исполнитель (сайт партнера) оказывает головной организации (Интернет-магазину) услугу по привлечению потребителей за установленное комиссионной вознаграждение.
Анализ показывает, что в настоящее время наибольшее распространение подобные партнерские программы получили, прежде всего, в книжных Интернет-магазинах, где партнерские взаимоотношения устанавливаются, как правило, с администраторами индивидуальных (частных) сайтов. При этом обобщенный алгоритм установления партнерских отношений и реализации продукции с использованием сайта партнера состоит в следующем.
1. Администратор регистрируется на сайте Интернет-магазина.
2. Администратор отправляет заявку на участие в партнерской программе. В случае положительного результата рассмотрения заявки на персональной странице Администратора на сайте Интернет-магазина происходит изменение статуса на партнера.
3. Администратор заключает договор на предоставление услуг по привлечению потребителей для Интернет-магазина, где указывается партнерская комиссия, перечисляемая на счет Администратора при реализации с его помощью соответствующей продукции.
4. Администратору предлагается выбрать информационные элементы, в наибольшей степени соответствующие специфике его сайта, в том числе и специализированные сервисы.
5. Предлагается разместить ссылки на продукцию/раздел/Интернет-магазин в необходимом для этого месте на сайте партнера.
6. Потенциальный потребитель переходит по предоставленной ссылке на сайт Интернет-магазина.
7. Происходит приобретение товара, на который была дана ссылка.
8. Интернет-магазин осуществляет доставку оплаченного товара потребителю и начисляет соответствующий процент с продаж партнеру на его электронный счет.
Вместе с тем как организация, так и участие в партнерской программе подразумевают предъявление ко всем ее субъектам повышенных требований к качеству предоставляемых услуг, что в обязательном порядке декларируется практически во всех партнерских программах. Так, например, на сайте Интернет-магазина «Биб-лион - Русская книга» в описании партнерской программы имеет место следующий тезис: «Главная задача тех, кто работает в магазине «Библион - Русская книга», - постоянное улучшение качества предоставляемых клиентам услуг». Однако одной лишь деклара-
