CC BY
6УДК 34
Полякова А.Н.
студент магистратуры Уральский институт управления-филиал Российская академия народного хозяйства и государственной службы при президенте Российской Федерации (г. Екатеринбург, Россия)
ПРОБЛЕМЫ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация: в статье рассматривается сущность деятельности по управлению многоквартирным жилым домом, которая включает в себя, в том числе, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома (владение, пользование, распоряжение таким имуществом и его содержание). На основании анализа материалов правоприменительной практики делается возможность конкретизации положений ст. 39 и 135 ЖК РФ, что способно устранить некоторые спорные моменты, возникающие при осуществлении управления многоквартирным домом.
Ключевые слова: многоквартирный дом, ТСЖ, управляющая компания, бремя содержания, общее имущество, платежи.
Многоквартирные дома стали чрезвычайно распространенным способом организации жизни российских граждан, которая обладает своими специфическими особенностями и сложностями в управлении такими многоквартирными домами. Наиболее остро данный вопрос стоит, как представляется, в отношении общего имущества многоквартирного дома. Вплоть до начала 1990 г. на территории Союза Советских Социалистических Республик многоквартирные дома находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и выступали в качестве неделимого
недвижимого объекта. В современных условиях многоквартирные дома выступают в качестве наиболее распространенного вида жилых помещений, в котором одновременно проживают сразу несколько собственников, имеющих в собственности общее имущество многоквартирного дома, что актуализировало вопросы управления такими многоквартирными домами. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации [1], многоквартирный дом представляет собой здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя перечень имущества, признаваемого общим имуществом многоквартирного дома. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Управление многоквартирным домом, как отмечает Ю.А. Петрова, это «хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме; решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме» [6].
Таким образом из приведенного определения следует, что управление многоквартирным домом - деятельность многоаспектная, которая включает в себя, в том числе, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома (владение, пользование, распоряжение таким имуществом и его содержание), что соотносится с положениями п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Одним из проблемных аспектов управления общим имуществом в многоквартирном доме являются проблемы взыскания соответствующих платежей за содержание такого имущества, о чем свидетельствуют материалы правоприменительной практики.
Так, нормами действующего жилищного законодательства предусмотрена возможность выбора такого способа управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья. В том случае, если был избран именно такой способ управления многоквартирным домом, что и соответствующие размеры платежей или взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений определяются органами управления товарищества собственников жилья. Так, данный вывод проистекает из следующей позиции Верховного Суда РФ.
ТСЖ обратилось в суд с иском к юридическому лицу, о взыскании задолженности по расходам за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме. Сумма задолженности была определена на основании утвержденного общим собранием собственников тарифом на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений. Верховным Судом было отмечено, что собственники нежилых помещений в силу норм действующего законодательства наравне с собственниками жилых помещений несут обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома. В связи с чем, такие собственники также должны вносить плату за ремонт такого имущества, плату за коммунальные ресурсы, взносы за капитальный ремонт и др. Наличие такой обязанности не зависит от наличия договора между товариществом собственников жилья (или управляющей компанией) и собственником нежилого помещения. Данный вывод подтвержден положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» [3].
Как указано в Определении Верховного Суда РФ, размер обязательных платежей или взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества
собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. При этом размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, при избранном способе управления многоквартирным домом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья [4]. На наш взгляд, отражение данного правила возможно в рамках ст. 135 ЖК РФ.
В нормах действующего жилищного законодательства установлено строгое положение о том, что бремя содержания общего имущества многоквартирных домов возлагается на собственников жилых и нежилых помещений в таких домах. Однако, на практике собственники таких помещений, сдавая их в аренду, зачастую пытаются возложить обязанность по содержанию общего имущества на арендаторов. Более того, данной позиции придерживаются и некоторые судебные инстанции, что прямо следует из материалов правоприменительной практики. Так, представляется возможным привести в пример некоторые аналогичные ситуации.
Управляющая компания обратилась в суд с требованием к арендатору нежилого помещения и собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за техническое обслуживание многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение в солидарном порядке. В соответствии с материалами дела, между ответчиками был заключен договор аренды. Однако,
плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме не вносилась ни собственником помещения, ни арендатором. Суд первой инстанции высказал довольно неоднозначную позицию о взыскании неосновательного обогащения с арендатора помещения, в иске к собственнику суд отказал. Данная позиция была аргументирована судом первой инстанции посредством ссылки на ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если законом не установлено иное. Суд также посчитал, что арендатор в рассматриваемом случае фактически осуществлял пользование услугами истца по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилого дома при отсутствии соответствующего договора, в связи с чем, именно на его стороне и возникло неосновательное обогащение. Кроме того, в соответствии с договором аренды обязанность по содержанию помещения, инженерных сетей, оборудования и коммуникаций была возложена именно на арендатора.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что собственник имущества должен осуществлять оплату расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме вне зависимости от условия об обратном, содержащемся в договоре аренды. Договор аренды в данном случае, по мнению суда апелляционной инстанции, регулирует лишь взаимоотношения между арендодателем и арендатором. Оснований считать, что в него включено условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, не имеется.
Суд констатировал, что обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома на арендатора возложены быть не могут [5]. Управляющие компании, несмотря на положения ст. 39 ЖК РФ, вынуждены бороться с неуплатой расходов на содержание общего имущества
собственниками, которые пытаются данную обязанность переложить на арендаторов. Для исключения данной проблемы, возникающей при управлении общим имуществом многоквартирного дома, представляется возможным дополнить ч. 1 ст. 39 ЖК РФ положением о невозможности возложения данной обязанности на арендаторов помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, на основании проведенного анализа судебной практики по спорным аспектам, возникающим в процессе управления многоквартирными жилыми домами, был получен ряд рекомендаций, которые, по нашему мнению, могут устранить некоторые проблемы, возникающие при осуществлении управления общим имуществом в многоквартирном жилом доме.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301;
3. Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» // Бюллетень ВС РФ. - 2017. - № 8;
4. Определение ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1731512&ysclid=lge8bb35td24985021 (дата обращения: 01.04.2024);
5. Обобщение судебной практики по делам, связанным с требованиями о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме [Электронный ресурс] // Сайт Арбитражного суда Астраханской области.
URL: https://astrahan.arbitr.ru/node/13813?ysclid=lge6wmrim442110387 (дата обращения: 02.04.2024);
6. Петрова Ю.А. Отдельные проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом и возможные пути их устранения // Вестник Московского университета МВД России. 2015. № 1. С. 65-69
Polyakova A.N.
Russian Academy of National Economy and Public Administration
(Ekaterinburg, Russia)
PROBLEMS IN MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS IN TERRITORY OF RUSSIA
Abstract: the article examines the essence of the management of an apartment building, which includes, among other things, the management of the common property of an apartment building (ownership, use, disposal of such property and its maintenance). Based on the analysis of materials of law enforcement practice, it is possible to specify the provisions of Articles 39 and 135 of the Housing Code of the Russian Federation, which can eliminate some controversial issues that arise when managing an apartment building.
Keywords: apartment building, management company, maintenance burden, common property, payments.
